تحلیل جرائم ثبتی (اسناد و املاک)(قسمت ۱)

تحلیل جرائم ثبتی (اسناد و املاک)(قسمت ۱)

   به نام خدا                                                                                 

عنوان درس: سمینار

دانشگاه ازاد اسلامی واحد دامغان

عنوان تحقیق:تحلیل جرائم ثبتی (اسناد و املاک)

استاد:جناب اقای دکتر علیرضا حسنی

نام دانشجو:مهردادرحمانی

شماره دانشجویی:920025452

مقطع:کارشناسی ارشدحقوق ثبت اسناد و املاک

چکیده:

ثبت اسناد و املاک، امروزه نقش بسزایی در تثبیت حقوق افراد ایفا می کند؛ به گونه ای که اسناد رسمی در شرایط کنونی، از برترین دلایل اثبات قضیه به شمار می روند. اما، کهنه بودن مقررات ثبتی، اتخاذ سیاست ها و رویه های غیردقیق در این قلمرو، عدم توجه به بهره گیری از ابزار ها و سازوکارهای علمی در جهت روزآمد کردن خدمات ثبتی و تسریع در امور و مهم تر از همه، جلوگیری از اشتباهات و نیز سوءاستفاده برخی افراد، فرصت های مساعدی را در اختیار بزهکاران برای ارتکاب جرایم ثبتی قرار می دهد.جرم هایی که در فرایند ثبت اسناد و املاک اتفاق می افتند و از آن ها تحت عنوان جرایم ثبتی یاد می شود، چه از نظر تعداد و چه از نظر آثاری که به بار می آورند، جرایم پراهمیتی محسوب می شوند. این جرایم از نظر آثاری ـ مستقیم یا غیرمستقیم ـ که برجای می گذارند، به توجه خاص تدبیرکنندگان سیاست جنایی نیاز دارند                                                                                                .

کلیدوا‍‍ ژه:

جرایم، جرایم ثبتی، تخلفات ثبتی، ثبت، ثبت اسناد و املاک، دفاتر اسناد رسمی، قانون ثبت اسناد و املاک                                                           

مقدمه:

با گذشت قرنها در اثر اشتغال به شغل کشاورزی وتهیه مکان جهت سکونت انسانها ناچار شدند از مقرراتی پیروی کنند و به مال دیگران دست درازی نکنند و متوجه شدند که باید اصول و مقرراتی را بین خود مجری سازند و پیمانهای خودرا محترم شمارند به همین خاطر علم حقوق عموما و حقوق ثبت اسناد واملاک خصوصا شکل و تکامل یافت و منع وردع های قانونی در حقوق ثبت اسناد و املاک به عنوان جرائم و مجازاتهای ثبتی مطرح و مد نظر قرار گرفته است.

هرچند قانون ثبت اسناد در سال 1290 هجری شمسی و قبل از قانون اصول تشکیلات عدلیه تصویب شده است و این امر خود برهان قاطع اهمیت ثبت اسناد و املاک می باشد معهذا حقوق ثبت اسناد واملاک  با وجود چنین قدمت و پیشینه تقنینی در جامعه حقوق ایران بسیار مهجور و ناشناخته مانده است شاهد غیرقابل جرح و تعدیل این ادعا همانا تالیفات اندک و انگشت شمار حقوقدانان ایران در زمینه موضوعات و مسائل ثبتی است اگر بخواهیم دلایل عمده چنین محجوریت و گمنامی را دریابیم باید دو دلیل را مد نظر قرار دهیم دلیل اول همانا عدم توجه افکار عمومی جامعه به مسائل و موضوعات ثبتی است دلیل دوم بی توجهی دانشکده های حقوق کشور به حقوق ثبت اسناد و املاک می باشد چنانچه در دانشکده حقوق "حقوق ثبت به عنوان درس اختیاری و انهم فقط در مقاطع کارشناسی وبعضا در سالهای اخیر در مقطع کارشناسی ارشد تدریس می شود مهجوریت و گمنامی مسبوق الا اشاره در زمینه مورد بحث "جرائم ثبتی اسناد و املاک" بیشتراز دیگر موضوعات ثبتی مشهود است زیرا حقوق ثبت بیشر با حقوق مدنی سرو کار دارد  تا حقوق جزا وکیفری و احتیاجی به این تذکر ندارد که حقوق دانان ایران در خصوص مسائل حقوق مدنی بیشتر از مسائل و موضوعات حقوق جزا و کیفری بررسی و تحقیق نموده اند .

نقائص وکاستی های موجود راجع به جرائم ثبتی  باعث گردیده که حتی افراد کنکاشگری چون دانشجویانی که مقاطع تحصیلی کارشناسی ارشد را طی و سپری می نمایندنیز کمتر رغبت و تمایلی به تحقیق در این مورد از خود نشان دهند .

سوالات تحقیق:

1-جرایم ثبتی در حقوق ایران کدامند؟

2-جایگاه جرائم ثبتی در حقوق جزای اختصاصی ایران؟

3-راهکارهای پیشگیری از جرایم ثبتی؟

فرضیه های تحقیق:

4-اغلب قوانین و مقررات مربوط به ثبت ملک و دیگر عملیات ثبتی بسیار قدیمی بوده و لازم است تا با باز نگری درآنها همگام با نیازهای روز جامعه به اصلاح آنها پرداخت.

5-عدم اطلاع عموم مردم از قوانین و مقررات و حقوق قانونی خود نیز از جمله عواملی است که دست سود جویان را در پایمال نمودن حقوق عامه باز گذاشته است.

6-در حقوق کیفری اختصاصی ایران جرائم ثبتی با جرائم علیه اموال و مالکیت و جرائم اسایش عمومی تقارن و تجانس دارند.

اهداف تحقیق:

7-اشنایی با جایگاه جرائم ثبتی در حقوق ایران

8-بررسی جرائمی که در ثبت اسناد و املاک صورت می گیرد

نوع روش تحقیق:

این تحقیق از روش کتابخانه ای و روش تطبیقی و با جمع اوری اطلاعات از طریق کتابهای مختلف و با استفاده از تحقیقات صورت گرفته در این زمینه صورت پذیرفته است.

 

تعریف جرائم ثبتی اسناد و املاک

 

 

اگرتعریف قانونی جرم را به استناد ماده 2 قانون مجازات اسلامی مورد امعان نظرقرار دهیم یقینا" به علت غائی، اجرا نمودن مجازات جهت مجرمین واقف گردیده و بدین طریق مبرهن است که هرفعل یاترک فعلی که درقوانین ومقررات موضوعه مملکت برای آن مجازاتی درنظرگرفته شده باشد داخل در موضوع خواهد شد بدین وصف جرائم ثبتی درحوزه اسناد واملاک بیشتر از قبل نمود داشته وتعریف وتوجیه آن نیز سهل ترخواهد بود.

جرائم ثبتی با عنایت به حقوق کیفری اختصاصی به3 دسته تقسیم می گردند :

(الف)جرائم علیه اشخاص که محدوده آن تمامیت جسمانی و معنوی شخص است و از جمله نمونه های جسمانی قتل، سقط جنین وسایرمصادیق صدمه بدنی تلقی خواهد گردید وتمامیت معنوی همچون افتراء، هتک حرمت،توهین،افشای اسرار،توقیف غیرقانونی می باشد.

(ب)جرائم علیه اموال ومالکیت که شامل عناوینی چون سرقت،کلاهبرداری،خیانت درامانت،اختلاس،صدورچک بلامحل وارتشاء می شود.

(ج)جرائم علیه امنیت وآسایش که خود دردو مقوله امنیت خارجی همچون جاسوسی به نفع بیگانه وامنیت داخلی مثل تحریک به جنگ وشررات وتوهین به مقامات ونمایندگان سیاسی می باشد ودربحث جرم علیه آسایش عمومی نیزمصادیقی همچون جعل وتزویر،قلب سکه وفرار از زندان می باشد.

                                                                                                                     بدیهی است با تعمق نسبت به قوانین ومقررات ثبتی مواد قانونی بسیاری در زمره تبیین جرائم ثبتی مورد مشاهده قرارخواهد گرفت که ازجمله آنها مواد45و 100و103و109و108107و106و105و117 قانون ثبت اسنادواملاک مصوب 1310(بااصلاحات والحاقات بعدی)وماده 26 قانون دفاتراسناد رسمی مصوب 1354 وماده 6 لایحه قانون مراجعه با اشتباهات ثبتی واسناد مالکیت معارض مصوب 5/10/1333 وماده 15قانون نحوه صدور اسناد مالکیت املاک مصوب 17/2/70 که اسناد ثبتی آنها دراثرجنگ یاحوادث غیرمترقبه همچون زلزله،سیل،آتش سوزی ازبین رفته اند می باشد.   

درحقوق کیفری اختصاصی ایران جرائم ثبتی باجرائم علیه اموال ومالکیت وجرائم علیه آسایش عمومی تجانس داشته به عنوان مثال جرائم مندرج درمواد109و108و107و106و105 قانون ثبت درزمره جرائم علیه اموال ومالکیت وتحت عنوان مجرمانه کلاهبرداری وجرائم مندرج درمواد 100و103 قانون ثبت داخل درمحدوده جرائم علیه آسایش و(اطلاق جرم جعل)مورد بررسی قرار می گیرند.

 

بدین منظور جرائم ثبت(اسنادواملاک)را در3 محور منفک از هم تحت عناوین جرائم خاص،جرائم درحکم جعل وجرائم درحکم خیانت درامانت وکلاهبرداری مورد بررسی قرار میدهیم:

گفتار اول:جرائم خاص

این نوع جرائم درواقع جرائم ثبتی خاص هستند که درحقوق کیفری اختصاصی ایران عنوان منحصربه فرد ویژه ای دارند وبا وجود اشتراک با جرائم ثبتی درحکم جعل ، خیانت درامانت وکلاهبرداری ، درقالب هیچ یک از صور جرائم اخیرالذکر نمی گنجند وبه تعبیری این جرائم عنوان،احکام ومجازات خاص خود رادارند.

الف:مفلس قلمداد نمودن مستدعی ثبت ملک به منظور فرار از ادائ حق طرفی که محکمه ذیصلاح وفق ماده45 قانون ثبت به نفع حکم صادر نموده است.

ماده 45 قانون ثبت که درآن اشعارداشته((اگربه واسطه عدم اقدام درمورد مواد 17و18و19 قانون ثبت،ملکی به ثبت رسید وبعد معلوم شود،عدم تعقیب یاعدم ابراز تصدیق به علت فوت یاجنون یاحجرطرف دعوی بامستدعی ثبت بوده واخطارمذکور درماده فوق هم بااینکه مستدعی ثبت به فوت یاجنون یاحجرعالم بوده وبه عمل نیامده است قائم مقام قانونی متوفی ویا مجنون ویا محجور می تواند درظرف 5 سال ازبابت قیمت ملک واجوروخسارت درمحکمه حقوقی علیه مستدعی ثبت اقامه دعوی نماید واگر مستدعی ثبت محکوم شود وملک راقبلا" به دیگران انتقال داده ودرموقع اجرای حکم مفلس باشد وثابت شود برای فرار از ادای حق طرف،خود را مفلس کرده به حبس تأدیبی از یک سال تا دو سال محکوم خواهد شد.تعقیب جزائی دراین مورد منوط به شکایت مدعی خصوصی است وبااسترداد شکایت تعقیب متوقف می شود)).

لذا لازم است برای بحث راجع به ماده 45 مواد 17،18،19قانون ثبت را مورد نظر قراردهیم که درماده 17 موضوع متوجه اقامه دعوائی است که قبل از انتشار اولین اعلان نوبتی میان تقاضا کننده ثبت وشخص ثالثی که اونیز به نحوی داخل در دعوی است و تقاضا کننده باید از تاریخ نشراولین آگهی نوبتی تا 90 روز تصدیق محکمه را مشعر بر جریان دعوی به اداره ثبت تسلیم نماید در غیراین صورت حق او ساقط خواهد شد وبنا به تبصره ماده مذکور اگر اداره ثبت تشخیص دهد تصدیق مذکور خارج ازمدت به اداره ثبت تسلیم گردیده موضوع به حاکم محکمه ابتدائی محل داده می شود تا حاکم مزبور در جلسه اداری رسیدگی کرده و رأی دهد واین رأی قطعی است.

ماده 18 ناظر بر موردی است که محکمه قرارعدم صلاحیت صادرمی نماید وتکلیف دارد پرونده رابه تقاضای مدعی به مرجع صلاحیتدار ارسال نماید و دراین خصوص تجدید عرضحال نیز نیاز ندارد واگرمعترض پس از 60 روز ادعای خود را تعقیب ننمود محکمه قرار اسقاط دعوی را صادر می کند و از این قرار می توان استیناف داشته و رأی استینافی قابل تمیز نخواهد بود.

درماده 19 قانون ثبت که اشعارداشته: درصورتی که درجلسه مقررشده برای محاکمه ،معترض یا وکیل او حاضر نشود، مطابق مقررات اصول محاکمات حقوقی به تقاضای مستدعی ثبت عریضه او ابطال می گردد و تجدید عرضحال ظرف 10 روز پس از ابلاغ قرار ابطال برای یک مرحله ممکن می باشد ودراین مورد عرضحال مستقیما" به دفتر محکمه صلاحیتدار داده می شود که منطبق برمفاد تبصره ماده مذکور اعمال این ماده نسبت به مواردی که عرضحال طبق مواد 16و17 ارائه می شود، نیز صادق است.

درمجموع ازتجمیع مباحث هر3ماده می توان چنین استنباط نمود که معترض به ثبت وطرف دعوای وی وظایف وتکالیف قانونی را برعهده دارند واگر به تکالیف خود عمل ننمایند وبدین طریق ملکی به ثبت برسانند و سپس مشخص شود عدم انجام به تکالیف ناشی از فوت یا جنون یاحجر طرف مقابل دعوی (معترض)بوده است قائم مقامی قانونی متوفی ویا مجنون ویا محجورکه طرف دعوی است می تواند درمدت 5 سال نسبت به قیمت تمام شده ملک واجور وخسارات دردادگاه علیه مستدعی ثبت اقامه دعوی کند که اگرمستدعی ثبت دراین دعوی محکوم شود وملک مورد اختلاف را نیزقبلا" به کسی انتقال داده باشد وازعنوان افلاس جهت خود استفاده کرده باشد ولی مفلس بودن اوثابت نشود ومشخص شود به شکلی صوری چنین وانمود داشته عمل وی جرم وجرم ازمصادیق مربوط به ثبت املاک می باشد.

 

ب:تعهد یا معامله معارض:

درماده 117 قانون ثبت اشعار داشته «هرکس به موجب سند رسمی یاعادی نسبت به عین یامنفعت مالی اعم از منقول یا غیرمنقول حقی به شخص یااشخاص داده وبعد نسبت به همان عین یامنفعت بموجب سند رسمی معامله یاتعهدی معارض باحق مزبور نماید به حبس بااعمال شاقه از 3تا 10 سال محکوم خواهد شد».درحقوق کیفری اختصاصی ایران جرم مذکور از مصادیق عنوان مجرمانه معامله معارض است که خود دارای ارکان قانونی،معنوی ومادی می باشد وبه هرحال چون درمتن ماده کلمه هر کس را بکار برده واین کلمه اطلاق عموم خواهد داشت درحقیقت شخص حقیقی وحقوقی مجموعا" درقالب این بحث گنجانده شده ومجازات حبس از 3تا10 سال صرفاً ناظربرشخص حقیقی نیست بلکه شرکتها ومؤسسات خصوصی یا دولتی نیز ازشمول آن خارج نمی باشند ( البته لازم به ذکر است که درقوانین جزائی فعلی لفظ اعمال شاقه مصداق نداشته وسالبه به انتفاع موضوع است مهمتراینکه درجرم مذکور که از مصادیق جرائم عمومی است تعقیب کیفری بدون شکایت شاکی خصوصی هم میسور و باگذشت شاکی خصوصی تعقیب موقوف نخواهد شد فلذا از جمله جرائم عمومی وغیرقابل گذشت است .

ج:امتناع سردفتر یا دفتر یار کفیل معذور از خدمت دفترخانه اسناد رسمی از تحویل مدارک مربوطه به مرجع و مقام ذیصلاح تعیین شده توسط اداره ثبت محل:

ماده 26 قانون دفاتر احصاء گردیده واشعارداشته:"درمواردی که سردفتریا دفتریارکفیل دفترخانه طبق حکم دادگاه انتظامی به انفصال دایم یاسلب صلاحیت محکوم ویا مستعفی یا بازنشسته و بالنتیجه دفترخانه تعطیل می گردد، مسئول دفترخانه باید بلافاصله اقدام به تحویل کلیه دفاتر و اسناد و اوراق مربوط به دفترخانه نماید و نیزکلیه وجوه و اوراق بهادار که به هرعنوان به اوسپرده شده طبق دستور ثبت محل به دفتریار دفترخانه یا دفترخانه ای که تعیین می شود،حسب مورد تحویل دهد ودرصورت امتناع به 6 ماه الی یکسال حبس محکوم خواهد شد و همین حکم درمورد سردفتریار دفتریاری که به علت بیماری یاحادثه ،به تشخیص پزشک یاسازمان ثبت قدرت لازم رابرای انجام وظیفه ازدست داده باشد ، درصورت امتناع نمودن، جاری است.

د:انجام معامله نسبت به ملکی که سند مالکیت معارض دارد:

درموارد 5 و6 لایحه قانونی درمورد اشتباهات ثبتی واسناد مالکیت معارض مصوب 5/10/1333 اشعار میدارد : ((دارنده سند مالکیت معارض مادام که تکلیف نهائی سند مزبور در دادگاه معلوم نشده حق هیچگونه معامله نسبت به آن ندارد ولی می تواند حقوق متصوره خود را به دیگری انتقال دهد))وهمچنین درماده 6 اعلام داشته: ((کسی که طبق ماده فوق ممنوع از معامله است هرگاه نسبت به ملک مزبور معامله نماید پس ازصدور حکم نهائی بربطلان سند مؤخر،به جریمه نقدی معادل یک برابر بهای مورد معامله محکوم خواهد شد ونیزسردفتران اسناد رسمی هم که با وجود اخطار اداره ثبت درمورد سند مالکیت معارض،اقدام به ثبت نمایند به انفصال ابد از شغل سردفتری محکوم خواهد شد))در اینجا لازم است تعریفی جامع ازسند مالکیت معارض نمائیم.که این تعریف ازطریق احصاء درماده 3 لایحه قانونی صورت گرفته وچنین اشعارداشته ((هرگاه کسی طبق تشخیص هیات نظارت نسبت به ملکی کلا" یابعضا" سند مالکیت معارض صادرشده باشد ،خواه تعارض نسبت به اصل ملک باشد خواه نسبت به حدود وحقوق ارتفاقی آن ، سند مالکیتی که ثبت آن مؤخر است، سند مالکیت معارض نامیده می شود)) بدین وصف هرگاه ثبت درسند مالکیت ازنظرتاریخ متفاوت باشند آن سند که تاریخش مؤخراست سند مالکیت معارض است و اگر تاریخ ثبت دردوسند یک روز باشد، سندمالکیتی که شماره ثبت آن بیشتر موخرالثبت بوده سند معارض است.درباره اینگونه اسناد، اداره ثبت ، دفاتراسناد رسمی ودارنده سند مالکیت معارض(موخرالثبت)وظایف وتکالیفی دارند که صرفا" درحد اشاره به آن پرداخت می شود.

ازجمله وظایف اداره ثبت :

1 – صدور بخشنامه به دفاتر رسمی حوزه خود جهت اعلام سند معارض

2 - گزارش به هیات نظارت

3 - درصورت تشخیص واحراز سند معارض توسط هیات نظارت وشورایعالی ثبت ،مراتب به دارنده سند معارض اعلام تاظرف 2 ماه ازتاریخ ابلاغ قانونی اخطاریه به دادگاه عمومی محل وقوع ملک مراجعه وگواهی اقامه دعوی را به اداره ثبت محل تسلیم و رسید اخذ نماید.

4-درصورتی که دارنده سند مالکیت معارض ظرف 2 ماه ازتاریخ ابلاغ اخطاریه به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه نکند وگواهی طرح دعوی رابه اداره ثبت محل تسلیم نکند و رسید اخذ ننماید، دارنده سند مالکیت مقدم گواهی عدم طرح دعوی ر اباطل و درستون ملاحظات ثبت ملک دردفتراملاک قید می نماید. درخصوص وظیفه اداره ثبت این تنها موردیست که اداره ثبت بدون حکم دادگاه راساً سند مالکیت راباطل می کند.

5- اگربنا به رای هیات نظارت وشورایعالی ثبت موضوع تعارض منتفی گردد و یادر ماهیت موضوع تغییری حاصل شود ادارات ثبت می بایست مراتب را ازطریق بخشنامه به دفاتراسناد رسمی حوزه مربوطه ابلاغ نمایند.

6- منطبق برمفاد ماده 4 همین قانون تازمان تعیین تکلیف نهائی اداره ثبت ازصدور سند مالکیت جدید خودداری خواهد نمود.

7- هرگونه افراز نسبت به ملک موصوف نیز(درمورد املاک مشاع)تا زمان صدور سند مالکیت ورفع تعارض ممنوع است.

گفتار دوم: جرائم ثبتی در حکم جعل:

هر یک از مستخدمین و اجزاء ثبت اسناد و املاک و صاحبان دفاتر رسمی عامداً یکی از جرم های زیر را مرتکب شود جاعل در اسناد رسمی محسوب و به مجازاتی که برای جعل و تزویر اسناد مقرر است محکوم خواهد شد:

اولاً: اسناد مجعول یا مزوره را ثبت کند.

ثانیاً: سندی را بدون حضور اشخاصی که مطابق قانون باید حضور داشته باشند ثبت نماید.

ثالثاً: سندی را به اسم کسانی که آن معامله را نکرده اند ثبت کند.

رابعاً: تاریخ سند یا ثبت سندی را مقدم یا مؤخر در دفتر ثبت کند.

خامساً: تمام یا قسمتی از دفاتر ثبت را معدوم یا مکتوم کند یا ورقی از آن دفاتر را بکشد یا به وسایل متقلبانه دیگر ثبت سندی را از اعتبار و استفاده بیندازد.

سادساً: اسناد انتقالی را با علم به عدم مالکیت انتقال دهنده ثبت کند.

سابعاً: سندی را که به طور وضوح سندیت نداشته یا از سندیت افتاده ثبت کند.

«جعل و تزویر عبارت است از قلب متقلبانه حقیقت به زیان دیگری به یکی از طریق مذکور در قانون در یک سند یا نوشته یا چیز دیگر» 

در تعریف جعل 5 شرط است :

1-    شرط قلب حقیقت

2-    وجوه نوشته برای قلب حقیقت

3-    ارتکاب جرم به یکی از صور موجود در قانون

4-    ورود خسارت یا احتمال آن

5-    قصد متقلبانه

یکی از مهمترین جرایمی که در قانون ثبت بیان گردیده جرم جعل سند رسمی و گونه های مختلف جعل ثبتی در ماده100 ق.ث است. مفاهیم حقوقی نیز از این ماده استنباط می گردد علاوه بر بیان این مفاهیم حقوقی از نظر انشاء ابهامات قانونی در متن و محتوی این ماده به چشم می خورد که توضیح آنها ضروری به نظر می رسد.

ماده 100 ق.ث به یک جرم عمومی در حقوق جزا تحت عنوان جرم جعل پرداخته و گونه های مختلف جرم جعل ثبتی را بیان نموده است. در این ماده قانونی نه گونه جرم جعل ثبتی اعم از جعل مادی و جعل مفادی یا معنوی بیان گردیده که اختصاراً عبارتند از :

1-    ثبت اسناد مجعول یا مزور

2-    ثبت اسناد بدون اصحاب سند

3-    ثبت اسناد بدون حضور متعاملین واقعی

4-    ثبت اسناد با تاریخ غیر واقعی

5-    مکتوم و معدوم کردن دفاتر ثبتی

6-    کشیدن اوراق دفاتر ثبتی

7-    از اعتبار انداختن متقلبانه ثبت سند

8-    ثبت اسناد با علم به عدم مالکیت صاحب سند

9-    ثبت اسنادی که از سندیت افتاده

پیش از آن که به تعریف جرائم نه گانه جعل مذکور بپردازیم ، یک نگاه کلی کیفری به این ماده ضروری است.

1- مرتکبین جرم : موضوع این ماده دو گروه اند : الف: کارمندان و مأموران دولت که مستخدم دولت نامیده شده اند .

ب: سر دفتران رسمی که کارمند و مستخدم دولت محسوب نمی شوند. دایره این جرم محصور در این دو گروه است وشامل اشخاص دیگر نمی شود .

2- عــمدی بودن : نگارش ماده قانونی نشان می دهد که جرائم نه گانه مذکور همه از نوع جرائم عمدی اند و شرط مجازات ارتکاب عمدی این جرائم است .

3- عمومی بودن : جرائم مذکور چون ماهیتاً جرم عمومی اند رسیدگی در صلاحیت محاکم کیفری عمومی است نه دادگاههای انتظامی و اداری ، لذا تعقیب آنها با دادگاه است و با گزارش اداره ثبت یا شکایت شاکی خصوصی شروع می شود، ولی مختومه شدن آنها با رضایت و گذشت اداره ثبت یا شاکی خصوصی نیست.

1- ثبت اسناد مجعول و مزور

«اسناد مجعوله یا مزوره را ثبت کند». این عبارت از دو قسمت تشکیل شده و شامل دو مفهوم است ، یکی مفهوم «سند» و دیگری مفهوم «ثبت»سند  در برگ مخصوص اوراق نیم برگی یا یک برگی بهادار و دارای شماره مسلسل، تنظیم می شود و بعد از تنظیم عیناً متن تنظیمی وارد دفتر مخصوصی به نام دفتر سردفتر می گردد . عمل انتقال متن تنظیمی سند و نگارش مجدد آن متن در دفتر سردفتررا «ثبت» می نامند .

مثل سند «وکالت» که ابتدا متن سند وکالت توسط سردفتر تنظیم و سپس متن سند وارد دفتر می شود که این ورود سند به دفتر را اصطلاحاً «ثبت سند» می نامند.

در اداره ثبت نیز به همین شکل است ، پیش نویس را که کارمند اداره ثبت در خصوص سند مالکیت در اوراق مخصوص ثبتی تنظیم می کند «سند» نامیده می شود و نگارش مجدد همین پیش نویس سند مالکیت در «دفتر املاک» را ثبت سند می گویند .

نتیجتاً عملیات «ثبت اسناد مجعول» شامل دو موضوع است، یکی موضوع «سند» و دیگری موضوع «ثبت»، این مطلب در ماده 16 آئین نامه دفاتر اسناد رسمی به زیبایی ترسیم شده و در باب اول تحت عنوان «تنظیم اسناد» و «ثبت آن» آمده است.

«هیچ سندی را نمی توان تنظیم و در دفتر اسناد رسمی ثبت نمود مگر موافق با مقررات و
قانون باشد». منظور از اسناد مجعول در این ماده اسناد رسمی است که جعل شده و شامل اسناد عادی مجعول نمی باشد.

همه اسناد رسمی در اداره ثبت و دفترخانه تنظیم نمی شود که باید حتماً وارد دفتر شوند ، بلکه اسنادی که سایر مأمورین صالح دولتی تنظیم می کنند ، بدون آنکه وارد دفتر و ثبت شوند رسمی هستند .

به عنوان مثال قرارهای صادره از دادگاه ، دادنامه های صادره از محاکم، صورت جلسات پاسگاههای نیروی انتظامی ، نظرات کارشناسان رسمی دادگاه و اعضاء کانون کارشناسان ،نصوص قانونی ،آئین نامه ها و مصوبات مجلس و کمیسون ها، همه این اسناد چون اولاً نزد مأمور صالح و ثانیاً مطابق مقررات و قانون تنظیم شده اند همه اسناد رسمی اند بدون آنکه وارد دفتر خاصی شده و به ثبت رسیده باشند .

بند الف ماده 100 مشتمل بر دو جرم مستقل است. جرم اول تنظیم، نگارش و ساختن یک نوشته خلاف واقع و متقلبانه در اوراق ثبتی، جرم دوم عملیات وارد دفتر نمودن و ثبت کردن یک سند جعلی و متقلبانه در دفتر رسمی سردفتر.

 ثبت اسناد رسمی متقلبانه که در مفاد آن سند قلب حقیقت صورت گرفته و حقیقت عمداً تحریف شده و متضمن ضرر بالفعل و یا بالقوه است، در حکم جعل معنوی یا مفادی می باشد. مباشر ثبت این گونه اسناد که سردفتر یا کارمند ثبت است. چون با علم به جعلی بودن مبادرت به ثبت آنها نموده جاعل سند رسمی محسوب می شود.

دانش ثبت رایانه ای سریعاً رو به توسعه و در حال جانشینی به جای سیستم سنتی ثبت قدیم است . با گسترش این تکنیک، خیلی از موضوعات ثبتی دچار تغییر وتحول می شود و خیلی از عملیات مکانیکی و قدیمی ثبت را حذف خواهد کرد . در نتیجه چنانچه پاره ای از اعمال مکانیکی ثبتی حذف شود ، جرائم و تخلفات مربوط به آن اعمال نیز حذف خواهند شد به عنوان مثال تا چندی پیش کلیه بخشنامه های ثبتی به صورت کاغذ ونوشته به دفاتر اسناد رسمی ارسال می شد، که احتمال جعل مادی در متن آنها نیز وجود داشت.

 اخیراً کلیه بخش نامه ها به وسیله شبکه رایانه و کامپیوتر به دفترخانه ها ارسال می شود. یا به شکل سی دی برای دفاتر ارسال می شود. چون در اجرای ثبت الکترونیک قرار است متن اسناد تنظیمی در رایانه ذخیره شود یا اسناد تصویر برداری یا به اصطلاح «اسکن» شوند. دیگر نیاز به وارد کردن آنها به دفتر و ثبت نمودن آنها نیست و وقتی ثبت سند حذف شود ، جرم ثبت سند مجعول نیز حذف می شود، از حقوق ثبت جرم زدایی می شود،سردفتر یا کارمند ثبت که بر خلاف مفاد ماده 100 ق.ث مبادرت به ثبت اسناد مجعول نماید با کیفر حبس یا جزای نقدی روبروست.

2- ثبت اسناد بدون اصحاب سند

مفاهیمی که از عبارت «ثبت کردن سند بدون حضور اشخاصی که مطابق قانون باید حضور داشته باشند» استنباط می گردد به قرار زیر است :

این ماده ناظر بر حضور اشخاصی است، که در دفترخانه اسناد رسمی حضور آنها الزام قانونی دارد و عدم حضور آنها موجب تزلزل قانونی اسناد می گردد.

اشخاصی که حضور آنها، سند را خلق می نمایند، موجب اصالت بخشیدن به سند می شود،حضور و امضاء آنها به سند حیات قانونی می دهد نه این که حضور و امضاء آنها جزء تشریفات شکلی یک سند باشد. به بیان دیگر ماهیت ایجادی سند وابسته به حضور آنهاست .

این گروه اشخاص را چگونه بشناسیم ؟ از دو دریچه قانونی می توان این اشخاص را شناسایی کرد ، یکی از دریچه قوانین موضوعه، مانند قانون مدنی در باب عقود ، معاملات ، تعهدات و ادله اثبات دعوی و دریچه دوم ، قانون ثبت، قانون دفاتر اسناد رسمی و آئین نامه آن که حضور چه اشخاصی را در ثبت سند لازم می داند .

از طرف دیگر اگر به آمار و انواع اسناد تنظیمی در دفترخانه اسناد رسمی توجه کنیم اسناد تنظیمی در دفترخانه عبارتند از اسناد قطعی و شرطی و رهنی که همان معاملات و عقود در حقوق مدنی می باشند، یا اسناد متفرقه از قبیل تعهد ، رضایت ، اقرار، وکالت ، تصدیق امضاء و امثال آنهاست .

در مورد اسناد معاملات اشخاصی که حضور آنها قانونی است «متعاقدین» یا «متعاملین» نامیده می شوند و ماده 210 قانون مدنی آنها را معرفی کرده و باید دارای اهلیت قانونی  باشند.

در قانون ثبت در مواد 63 و 65 اصحاب اصلی سند معرفی شده اند و با واژه«طرفین معامله» یا متعاملین  از آنها نام برده شده است.

در قانون دفاتر اسناد رسمی و آئین نامه آن ماده 19 آئین نامه ،کد شناسایی اشخاص لازم الحضور را به ما داده و با ذکر واژه «متعاملین» مسئله را حل نموده است. در مورد اسناد متفرقه شخصیت عمده حیات بخش سند در وکالت «موکل» در اقرارنامه «مقر» در تعهد «متعهد» و مانند آنهاست که خلق اسناد وابسته به وجود آنهاست .اشخاص دیگری نیز حضور آنها جهت ثبت سند لازم است لیکن یک حضور فرعی و تشریفاتی نه حضور اصلی و ایجادی، در خلق یک سند قانونی دارند.

به عنوان مثال ماده 50 ق. ث اشعار داشته هر گاه سردفتر در احراز متعاملین تردید داشته باشد متعاملین باید معرف ومعتمد را به عنوان شاهد بیاورند، دفتر ثبت را امضاء نمایند .

درعقد بیع، یک اتومبیل یا خانه، صحت عقد و ایجاد آن، وابسته به ایجاب و قبول متعاقدین است باتوافق آنها عقد ایجاد می شود. حضور و امضاء آنها عقد بیع را رسمیت می دهد امضاء شاهد یا معرف چه جایگاه قانونی در ایجاد عقد دارد؟ که عدم حضور وی را موجب خلل و خدشه به ارکان عقد بدانیم یا عدم حضورش را در دفترخانه جرم جعل تلقی نمائیم .

به عبارت رساتر بند دوم ماده 100 اشاره به «استبدال شخص» دارد ؛ یعنی بدل نمود اصحاب سند، بدین صورت که اشخاص اصیل یا نمایندگان قانونی آنها در دفترخانه حاضر نباشند و بدل آنها به دفترخانه بیایند و ثبت دفتر را امضاء کنند. امضاء آنها در دفتر نوعی جعل مفادی است .

نکته دیگر که در خصوص جرم عدم حضور در هنگام ثبت اسناد باید بیان کرد این است که چنانچه سردفتر سند را در دفتر ثبت کند و اصحاب واقعی در دفترخانه حاضرنشوند و افراد دیگر به نام و با هویت آنها اسناد و دفاتر را امضاء کند در این صورت جرم جعل تحقق می یابد.

کسی که به جای اصحاب سند امضاء نموده مرتکب جعل مادی شده و جاعل است به شرط تحقق سایر عناصر جرم مثل علم ، عمد و قصد متقلبانه در جعل و اضرار به غیر و سایر شرایط تحقق جرم جعل .

سردفتر اسناد رسمی که با علم به موضوع ثبت و متقلبانه بودن ماهیت اشخاص، مبادرت به اخذ امضاء و ثبت سند می نماید، مرتکب جعل معنوی شده ؛ زیرا قلب متقلبانه حقیقت نمودهو مفهوم سندی را به ثبت رسانده که منظور و خواست اصحاب واقعی سند نبوده است.

عنصر مادی این جرم عبارت است از فعل مادی ثبت و نگارش سند مجعول یا مزور در دفتر املاک اداره ثبت، یا دفتر سردفترو عنصر روانی جرم قصد و علم سردفتر به متقلبانه وجعلی بودن سند است، که در برگیرنده ضرری بالفعل یا بالقوه برای صاحب سند می باشد. حقوق کیفری با تعیین مجازات زندان برای کسانیکه در دفاتر رسمی یا ادارات ثبت به جای دیگران حاضر می شوند و حقوق آنها را تضییع می کنند به حمایت پرداخته است.

3- ثبت سند بدون حضور متعاملین واقعی

با مداقه در عبارت «ثبت کردن سند به اسم کسانی که آن معامله را نکرده اند» این مفهوم به ذهن متبادر می گردد که بند 3 ماده 100 همان بند 2 ماده 100 می باشد و نگارش آن تغییر یافته است. زیرا در هر دو، نام و مشخصات اصحاب حقیقی سند و متعاملین واقعی بر خلاف حقیقت ثبت می شود.به بیان دیگر نوعی استبدال صورت می گیرد .

قلب حقیقت در این دو بند زمانی است که اشخاص دیگر ،از نام و مشخصات قانونی اصحاب سند استفاده سوء نمایند و به دروغ خود را به جای آنها جا دهند، دفاتر را به جای آنها امضاء نمایند . درصورتی که از هویت کسی سوء استفاده متقلبانه شود جعل صورت می گیرد . ولی چنانچه نام و مشخصات دیگری غیر از نام ومشخصات اصحاب معامله و متعاملین در سند و دفتر ثبت شود، اطلاق جرم جعل دشوار به نظر می رسد. اگر شخصی بامشخصات غیر مالک، معامله ای را انجام دهد آن سند یک سند اشتباه از نظر نگارش است نه سند جعلی ، حقیقتی جعل نشده و اسم و مشخصات کسی شبیه سازی یا جعل نگردیده و انتقالی صورت نگرفته است.

لذا از عبارت «ثبت کردن سند به اسم کسانی که آن معامله را نکرده اند» چنین استنباط می شود که افرادی غیر از مالکان اصلی و حقیقی به صورت متقلبانه جای آنها حاضر شود و خود را به جای آنها معرفی کنند. سردفتر نیز به علم با این که افراد بدل مالک واقعی هستند ،مبادرت به تنظیم سند و ثبت آن در دفتر نماید و نهایتاً مال غیر انتقال گردد فرد متقلب خود را به دروغ جای معامل یا متعامل واقعی معرفی نماید .

در صورتی که این استنباط از بند 3 ماده 100 صحیح باشد جرم جعل معنوی یا مفادی صورت گرفته و عناصر مادی و معنوی جرم نیز به شرح بند 2 که ذکر آن گذشت می باشد. حقوق کیفری با وضع مجازات حبس یا جزای نقدی برای چنین مجرمین ثبتی قصد جلوگیری از افرادی را داشته که خود را به جای متعاملین واقعی معرفی می کنند و از طریق اغفال ثبتی اموال دیگران را می برند.

ذکر واژه «معامله» در بند 3 اشاره به اسناد قطعی از قبیل معاملات قطعی و شرطی و رهنی و امثال آن دارد که نیاز به دو طرف عقد می باشد، نه اسناد متفرقه مثل وکالت و تعهد و اقرار وغیره . زیرا بر خلاف بند 2 شامل همه اصحاب سند نمی باشد و قید «معامله» موجب تخصیص گردیده و گروهی از اصحاب سند را بیان نموده لذا از حیث افراد تنظیم کننده سند با بند 2 تفاوت دارد .

4- جعل تأخیر و تقدم تاریخ سند

الف ) تاریخ مندرج در سند رسمی

ب) تاریخ مندرج در ثبت سند رسمی

·   قلب تاریخ یا در اسناد تنظیمی ودفتر ثبت سردفتر می باشد یا در اسناد تنظیمی توسط کارمندان ثبت ودفاتر ثبتی اداره ثبت از جمله دفتر املاک می باشد . به بیان دیگر حوزه این نوع جعل در حوزه ادارات ثبت اسناد و املاک و در حوزه دفاتر رسمی است.

·   از حیث زمان وقوع جعل ، چنانچه اسناد تنظیم شده  و ثبت دفتر به پایان رسیده است. بعداً تاریخ مندرج در اسناد و ثبت دفاتر تغییر یابد و مقدم یا موخر شود . این نوع  جعل ،جعل مادی است .و اگر قلب متقلبانه حقیقت در سند و دفتر، همزمان با تنظیم سند و ثبت دفتر باشد ،از نوع جعل مفادی یا معنوی است ، زیرا همزمان مطلب و زمان در ذهن جاعل قلب می شود، به عنوان مثال سندی که تاریخ واقعی تنظیم آن 20/1/1387 است به تاریخ دیگری ثبت دفتر شود .

·   جعل تاریخ اسناد رسمی، اولاً جرمی مستقل است ، ثانیاً یک جرمی عمومی است که در ماده 523 قانون مجازات اسلامیمستقلاً آمده ، لذا چون به عنوان یک جرم شناسنامه دار در حقوق کیفری تعریف شده ذکر مجدد آن در حقوق ثبت تکرار و غیر ضرور به نظر می رسد ،چون هردو قانون در تحت یک عنوان «تأخیر و تقدیم تاریخ سند» آمده است.

جرم تأخیر یا تقدیم متقلبانه سند، درماده 523 ق.م. ا عام و کلی است که هم شامل اسناد رسمی است وهم اسناد عادی، ولی جرم تأخیر و تقدیم متقلبانه تاریخ در ماده 100 ق.ث فقط ناظر به اسناد رسمی است.

تاریخ سند از ارکان مهم سند است. اهمیت تاریخ بیشتر از جهت آثار قانونی است که بر تاریخ سند مترتب است .در ماده 1305 قانون مدنی به اهمیت آن پرداخته شده و یکی از جهات مهم اسناد رسمی را ذکر تاریخ آن بیان داشته است.

تاریخ سند در مواردی که بحث اجرا سند رسمی پیش آید مهم و کاربردی است. از حیث اهلیت قانونی تنظیم کننده سند ، تاریخ تنظیم نقش مهمی دارد . در امور تجاری و بحث ورشکستگی اهمیت تاریخ سند رخ نمایی می کند . در مرور زمان مجازات ها و آئین دادرسی و موارد مشابه آن نیز پای تاریخ سند به میان می آید .

به جهت اهمیت تاریخ سند و منافع و مضاری که در آن نهفته است جاعلان به سراغ جعل تاریخ اسناد رسمی می روند . در حقوق ثبت نیز در مواردی صدور اجرائیه اسناد رسمی، دعاوی حقوقی، کیفری و هر جایی که تکیه بر تاریخ تنظیم اسناد ثبتی باشد ، اهمیت تاریخ سند رسمی آشکار می شود . به عنوان مثال در مواردی که مدیون سند رسمی اجرایی ، هنگام اجرائیه سند جهت جلوگیری از توقیف اموالش تلاش دارد که تاریخ سند رسمی را بصورتی مقدم یا موخر جعل کند .

مردی را تصور کنید که همسرش از دفترخانه رسمی یا دادگاه تقاضای صدور اجرائیه نسبت به سند نکاحیه خود نموده. ازدفترخانه به شکل متقلبانه و غیر قانونی می خواهد، برای جلوگیری از توقیف اموالش، اموال را به تاریخ قبل از اجرائیه انتقال دهد.

تقدیم یا تأخیر متقلبانه سند به صورت جعل مادی بعد از تنظیم سند و یا به صورت جعل مفادی هنگام تنظیم و ثبت اسناد موجب تضرر بستانکاران سند می شود. این تضرر متقلبانه آگاهانه سردفتر یا کارمند ثبت جرم جعل را شکل می دهد .

دفتر سردفتر، دارای شماره و تاریخ مسلسل است. عملاً سردفتر دشوار است تاریخ ثبت رامقدم و موخر نماید. صرف نظر از مشکلی که در صحنه عمل در ارتکاب جرم جعل ثبت تاریخ وجود دارد ، چنانچه این جرم اتفاق افتد، سردفتر رسمی نظم زمان را ابتدا در حافظه خود بر هم می زند، تاریخ قلبی را می سازد، آن تاریخ دروغین منقلب شده را در مفهوم سند به شکل نوشتــه به رشــته تحــریر در می آورده و به ثبت می رساند. مجازات چنین سردفتری که عالمانه تاریخ اسناد و دفاتر را قلب می نماید، حبس یا جزای نقدی تعیین شده است.

5- مکتوم و معدوم کردن دفاتر ثبتی

ابتدا دفاتر ثبتی دفترخانه رسمی و دفاتر ثبتی اداره ثبت اسناد و املاک را معرفی و سپس به بیان جرم معدوم و مکتوم نمودن دفاتر می پردازیم . برابر ماده 11 آئین نامه قانون دفاتر اسناد رسمی دفاتر ثبتی دفترخانه رسمی شش دفتر است که عبارتند از:

1- دفتر ثبت اسناد یا دفتر سردفتر             2- دفتر راهنما متعاملین

3- دفتر در آمد یا مالیاتی                       4- دفتر ابواب جمعی قبوض سپرده

5- دفتر ثبت مکاتبات یا اندیکاتور            6- دفتر گواهی امضاء

ودفاتر ثبت اداره ثبت نیز برابر ماده 1 آئین نامه قانون ثبت املاک² عبارتند از:

1- دفتر املاک                                   2- دفتر نماینده املاک

3- دفتراملاک توقیف شده                      4- دفتر ثبت موقوفات

5- دفتر سپرده ها                                6- دفتر توزیع اظهارنامه ها

7- دفتر املاک مجهول المالک                 8- دفتر ثبت شرکتها

9- دفتر گواهی امضاء                           10- دفتر اسناد رسمی

11- دفتر ثبت قنوات                           12- دفتر آمار و ثبت اظهارنامه

ابهام قانونی که در عنوان این جرم بنظر می رسد اینکه چرا عمل مکتوم یا معدوم کردن دفاتر، ماهیتاً جعل تعریف می شود ؟ عمل مکتوم یا معدوم نمودن دفاتر جرم (اتلاف)، یا (محو)، یا (تخریب) است ؟

·   جرم مذکور به جرم موضوع ماده 544 ق. م.ا شباهت و همخوانی بیشتر دارد . مفهوم معدوم کردن دفاتر به مفهوم اتلاف،تخریب،محو و نابودی یک اثر نزدیکتر است . مفهوم جعل، بقا یک اثر و به وجود آوردن تغییراتی در آن می باشد. تغییرات مادی یا معنوی در صورتی که متقلبانه باشد جعل تعریف می شود. در این ماده تغییرات مادی و معنوی در «دفاتر ثبتی» ایجاد نمی شود ، بلکه دفاتر نابود و محو می شوند . لذا آوردن این موضوع در زیر مجموعه جرم جعل اشتباه به نظر می رسد . قرینه صحت ادعا وجود واژه «معدوم نمودن» است. این واژه در ماده 544 ق.م .ا و در بند 5 ماده 100 ق.ث عیناً تکرار شده، ولی در ماده 100 در باب جعل آمده ودر ماده 544 ق.م. ا در باب جرائم تعزیری «محو اسناد و دفاتر».

·   مطابق پراکنده گویی قانونگذار مفهوم جرم معدوم شدن اسناد و دفاتر ثبتی در ماده 681 ق. م .ا تکرار شده و این بار تحت عنوان «تلف» بیان گردیده است. در صورتی که تلف کردن یک سند با تخریب و نابودی و محو کردن آن سند همگی دارای معانی و مفاهیم مشابه و جرائم  مترادفند.

·   اماره دیگری که پراکنده گویی قانونگذار را نشان می دهد این است که این جرم درماده 523 ق. م. ا تحت عنوان جعل و تزویر آمده ولی در مواد 544،681 و 682 ق. م. ا تحت عنوان اتلاف، تخریب و محو بیان گردیده است.

انشاء قانون باید به نحو موجز و کارشناسی شده باشد ،که واژه های قانون در «ما وضع له» بکار رود و هر لفظ معنی خاص خودرا دارا  باشد .

·   اهمیت این که قانونگذار مجازات شدید جعل را برای معدوم و مکتوم نمودن این دفاتر پیش بینی کرده این است که ،دفاتر موجود در اداره ثبت اسناد و املاک و دفترخانه رسمی تنها منابع و مراجع تشخیص مالکیت افراد جامعه است و به عنوان رفرنس و مرجع هستند .

 در صورتی که این منابع معدوم شوند تشخیص مالکیت افراد جامعه از نظر دولت و مردم دشوار می شود. دشواری این کار و اهمیت این دفاتر را در مسئله جنگ ایران و عراق شاهد بودیم، که با تصرف دو شهر آبادان و خرمشهر و از بین رفتن بایگانی ادارات ثبت آن دو شهر تشخیص مالکیت ساکنان آن دو شهر با بحران مواجه شد و این بحران حل نگردید مگر با قانون نحوه صدور اسناد مالکیت املاکی که اسناد ثبتی آنها در اثر جنگ یا حوادث غیر مترقبه ای ماننده زلزله ، سیل و آتش سوزی از بین رفته است.

سردفتر رسمی یا کارمند متصدی دفاتر ثبتی که عمداً و با قصد متقلبانه این دفاتر را مکتوم و پنهان کند. در واقع حقایقی که درون آن دفاتر ثبت شده، پوشیده می ماند. این پوشش موجب ضرر برای صاحبان اسناد و افراد ذینفع می شود. پوشش و کتمان حقیقت، آن هم با علم وقصد سوء و متقلبانه ،به تعریف جعل نزدیک است. زیرا جعل هم قلب حقیقت است. با این توجیه شاید بتوان مکتوم و معدوم نمودن دفاتر ثبتی را زیر مجموعه جعل سند رسمی تلقی و در زیر چتر ماده 100 ق. ث قرار داد. اگر این تفسیر پذیرفته شود مکتوم و معدوم نمودن دفاتر ثبتی جعل مادی محسوب می گردد. کیفر جعل مادی حبس یا جزای نقدی است که توسط حقوق کیفری برای این نوع مجرمین در نظر گرفته شده است.

انقلاب ثبت الکترونیک که در آینده تحقق می یابد. جرایم کیفری معدوم و مکتوم نمودن دفاتر را منتفی خواهد کرد و گامی امیدوار کننده در تحقق سیاست جرم و کیفر زدایی از حقوق ثبت است.

6- کندن اوراق دفاتر ثبتی

قانونگذار کشیدن یا کندن ورقی از اوراق دفاتر ثبتی را به حکایت ماده 100 ق. ث جرم جعل تعریف نموده. دفاتر ثبتی اعم است از دفاتر موجود در اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر رسمی. اهمیت کشیدن یا کندن این اوراق از دفاتر آن است که باعث از بین رفتن منابع و مراجع ثبتی می گردد و در صورتی نسبت به اوراق و اسناد ثبتی ادعای جعل و تردیدی شود اصالت آن سند تنها از طریق همین دفاتر ثبتی مرجع، تشخیص داده می شود.

همان ابهاماتی که در بحث مکتوم و معدوم کردن اسناد بود، که این عمل جعل یا محوو تخریب یا اتلاف است در کندن و کشیدن اوراق دفاتر ثبتی  نیز صادق است که آیا کندن اوراق دفاتر جعل یا اتلاف یا تخریب است. آیا ماهیت کندن اوراق جعل است یا تخریب یا اتلاف و محو؟

سر دفتر متقلبی که با قصد سوء و علم و عمد یک برگ از دفتر سردفتر را می کند و نابود می کند عمل وی تلف و نابود کردن برگ دفتر است یا جعل؟

· قانونگذار در ماده 2 آئین نامه ثبت در خصوص دفاتر ثبت اسناد و املاک، جهت پیشگیری از جرم جعل کندن اوراق تاکید داشته که کلیه دفاتر مربوط به ثبت اسناد و املاک اولاً جهت محافظت باید مجلد بوده، ثانیاً قبل از آنکه چیزی در آنها ثبت شود  کلیه صفحات دفاتر را دادستان محل یا نماینده او باید شماره گذاری کند . بعد از شماره گذاری تمامی صفحات شماره خورده باید به امضاء دادستان یا نماینده او برسد. علاوه بر امضاء صفحات تمامی صفحات امضاء شده و ممهور به مهر دادسرا گردد . علاوه بر این صفحه بندی و امضاء، تعداد صفحات به صورت حروفی در صفحه اول  آخر دفاتر نگارش و مهر و امضاء گردد ، که هر دفتر چند صفحه دارد .

در مورد دفاتر رسمی که دفتر سردفتر نامیده می شود، ماده 1 آئین نامه قانون دفاتر اسناد رسمی جهت پیشگیری از جرم جعل کندن اوراق دفاتر ثبتی، تکلیف نموده که دفاتر رسمی باید مجلد باشند و صفحات آنها قبل از تنظیم سند باید شماره گذاری شود و به مهر و امضاء دادستان یا نماینده او برسد، مطابق ماده 2 همین قانون مجموع صفحات باید در صفحه اول و آخر دفتر قید و مهر و امضاء شوند.

اگر فرض کنیم که کندن و کشیدن اوراق از دفاتر ثبتی ، جرم جعل یا در حکم جعل است، چون عمل کندن ورق یا کشیدن از دفاتر ثبتی یک فعل مادی است و با قصد و آگاهی صورت می گیرد ازنوع جعل مادی محسوب می شود و کیفر این عمل حبس تعیین شده است.

7- از اعتبار انداختن ثبت سند با وسایل متقلبانه

جرم از اعتبار انداختن ثبت سند با وسایل متقلبانه، این مفهوم را به ذهن ارائه می دهد که متصدیان ثبت اسناد ،مانند کارمندان ثبت و سران دفاتر رسمی به صورت عمدی با سوء نیت از ابزار متقلبانه ای استفاده نمایند، که اسناد ، اعتبار، استحکام و قوام قانونی خود را از دست بدهند. سند دلیل اثباتی برای دعوی نباشد. سند موجد حق مالکیت برای صاحب سند نگردد. عملیات عمدی متقلبانه با هدف خاص و ایجاد ضرر به غیر باشد .

ثبت دفتر یا ثبت سند چگونه از اعتبار می افتد ؟ کارمند ثبت یا سردفتر رسمی که عمداً سند را بر خلاف قوانین و مقررات موضوعه تنظیم کند ، سند و ثبت آن فاقد آثار و اعتبار قانونی است ، یا سند را مطابق قوانین و مقررات آمره ثبت دفتر کند، بعد از تنظیم و ثبت سند در دفتر، عملی را انجام دهد که اعتبار ثبت سند از دست رود.

به عنوان مثال: سردفتری که عمداً به قصد تضرر یکی از اصحاب سند، به شیوه متقلبانه واژه یا عبارتی از ثبت دفتر را مخدوش کند. به نحوی که استناد به آن ثبت دفتر، در موارد اختلاف ممکن نباشد و موجب تضییع حق یکی از طرفین سند گردد.

این جرم چون از جرائم عمدی است ، احراز قصد تقلب و ایجاد ضرر ضروری است ؛ زیرا گاهی اوقات از اعتبار افتادن ثبت دفتر، ناشی از سهل انگاری یا بی احتیاطی و عدم آگاهی مباشر ثبت است . در خیلی از موارد سهل انگاری و خطای اداری کارمندان ثبت موجب از اعتبار افتادن ثبت دفتر می گردد . یکی از حالت هایی که موجب وقوع این جرم می شود، زمانی است که نیاز به تأیید و تصدیق اصالت یک سند است. به عنوان مثال دعوی تردید یا انکار یا جعل سندی در محاکم و مراجع دولتی مطرح می شود و نیاز میباشد اصالت و اعتبار سند و ثبت دفتر از طرف مراجع ذیصلاح استعلام و احراز گردد.

در چینین مواردی مباشر ثبت به فکر از اعتبار انداختن ثبت دفتر آن سند می افتد، تا حقیقت مورد استعلام آشکار نگردیده و حقی از صاحب سند ضایع شود .این جرم مشابهت زیادی با جرم معدوم یا مکتوم کردن اسناد به قصد تقلب و ضرر به غیر دارد. واضع قانون به جهت حمایت از حقوق اصحاب سند و پیشگیری از تزلزل اعتبار ثبتی اسناد مبادرت به وضع کیفر شدید حبس یا جزای نقدی برای این نوع مجرمین ثبتی نموده است.

8- ثبت سند با علم به عدم مالکیت صاحب سند

عبارت قانونی در ماده 100 ق. ث بدین صورت نگارش یافته است : «ثبت کردن اسناد انتقالی با علم به عدم مالکیت انتقال دهنده».

اسناد انتقالی در حقوق ثبت چه اسنادی هستند ؟ عقود و معاملات  در برگیرنده اسناد انتقالی هستند .

عقودی که در آن عین یا منافعی به کسی انتقال می شود ، حقوقی ارتفاقی یا انتفاعی به کسی واگذار می گردد. هر سندی که حامل انتقال حقی اعم از اعیان و منافع به کسی باشد ،آنرا سند انتقال می نامند .در بیع قطعی، خانه ، ملک ، باغ ، اتومبیل و امثال آن به خریدار انتقال می شود.

در عقد صلح، مورد مصالحه هر امتیازی یا حقی اعم از عین یا دین که باشد به دیگری صلح می شود ، در عقد اجاره منافعی از یک عین به مستأجر انتقال می شود. اسناد انتقالی حامل عین یا منافع یا حقی به دیگری است .

انتقال در حقوق مدنی به دو صورت است :

الف ) عقدی

ب ) قهری

انتقال عقدی به وسیله عقودی است که متعاملین در دفترخانه اسناد رسمی انجام میدهند . امروزه مرجع نقل و انتقال اعیان و منافع دفترخانه های اسناد رسمی اند . معمولاً نقل و انتقال عین و منفعت توسط دفاتر اسناد رسمی صورت می گیرد  ، چون این موضوع را قانون ثبت در مواد 46 و 47  در صلاحیت دفاتر رسمی دانسته است.

به این جهت حوزه ارتکاب این جرم دفاتر اسناد رسمی اند که متکفل نقل و انتقال می باشند. چون جرم از نوع جرائم عمدی است ، حتماً باید احراز شود که سردفتر اسناد رسمی هنگام تنظیم سند انتقال ،علم به مالکیت یا عدم مالکیت ناقل دارد یا خیر ؟

به عبارت دیگر شرط اصلی تحقق این جرم احراز علم سردفتر به عدم مالکیت ناقل است . علم سردفتر به عدم مالکیت ناقل همان علم به جعلی بودن سند انتقالی است. به بیان دیگر علم به عدم مالکیت مترادف است به علم به جعلی بودن سند ؛ زیرا سردفتر که علم و آگاهی به عدم مالکیت کسی دارد، در واقع علم به این موضوع دارد که سند مالکیت او نیز جعلی است و با علم به جعلی بود سند رسمی، آن سند را ثبت می کند و مرتکب جعل مفادی می شود. در تحقق این جرم دو مباشر وجود دارد.

مباشر اول، ناقلی است که در دفترخانه اسناد رسمی حاضر می شود و با سند مالکیتی که متعلق به او نیست، به شکل متقلبانه ملک دیگری را به غیر انتقال می دهد . در این فرض عمل ناقل از دید کیفری فروش و انتقال مال غیر است ؛ زیرا ناقل ،مالکیتی بر مال مورد انتقال ندارد و مال غیر را انتقال میدهد.

مباشر دوم جرم، سر دفتر اسناد رسمی است . سردفتری که با ارائه سند معجول توسط ناقل مال غیر با آنکه اولاً علم و آگاهی دارد که ارائه کننده سند،مالکیتی ندارد و ثانیاً آگاهی دارد که سند ارائه شده به جهت عدم مالکیت جعلی است مبادرت به ثبت انتقال آن می نماید. در چنین فرضی سردفتر اسناد رسمی که عالمانه مبادرت به تنظیم سند و ثبت می نماید فعل وی در حکم جعل مفادی است.

ذکر این نکته نیز ضروری به نظر می رسد که سردفتر چگونه علم به عدم مالکیت پیدا می کند. سردفتر از دو طریق علم به عدم مالکیت اشخاص پیدا می کند.

روش اول ملاحظه سند مالکیت خاصه ستون نقل و انتقالات آن که مشخصات مالکین در آن قید می شود و سردفتران ملزمند که هنگام نقل و انتقال مشخصات متعاملین را در ستون نقل وانتقالات دفترچه های مالکیت پر کنند .

روش دوم : سر دفتر اسناد رسمی برابر قوانین و مقررات ثبتی (ماده 1 قانون تسهیل تنظیم اسناد رسمی) مکلفند هنگام معامله املاک سابقه مالکیت وعدم بازداشت و املاک مشمول بند «ز» و املاک بازداشتی را استعلام نمایند، تا از مالکیت اشخاص با خبر شود. چنانچه سر دفتری بعد از طی این تشریفات و حصول علم به عدم مالکیت متقاضی انتقال ، آگاهانه و از روی عمد سند انتقالی را که فاقد اعتبار مالکیت است ثبت کند و انتقال دهد در حکم جاعل اسناد رسمی است. زیان دیده ای که بر اثر این جرم ثبتی مالکیت خود را از دست داده، مورد حمایت حقوق کیفری است و مجرم ثبتی با کیفر حبس یا جزای نقدی روبرو است.

9- ثبت اسنادی که از سندیت افتاده

آخرین جرمی که در ماده 100 ق. ث به چشم می خورد جرم « ثبت کردن سندی که به طور وضوح سندیت نداشته یا از سندیت افتاده باشد» این جرم مشتمل بر دو عنوان است . یکی ثبت سندی که از ابتدای موجودیت سند، سندیت نداشته و فاقد اصالت قانونی بوده و سردفتر با علم به این موضوع عمداً آنرا ثبت کند. دیگری این که سندی از ابتدای وجود، سندیت و اصالت داشته لیکن بعد از مدتی سندیت و اصالت قانونی خود را از دست داده و سردفتر با علم به این که این سند دیگر سندیت ندارد آگاهانه و عمداً مبادرت به ثبت مجدد آن نماید.

· چه نوع اسنادی سندیت قانونی ندارد ؟ این گونه اسناد در ماده 1293 ق. م و ماده 16 آئین نامه دفاتر اسناد رسمی معرفی شده اند .

اسناد رسمی که مطابق قوانین و مقررات تنظیم نشوند یا تنظیم کننده آنها فاقد صلاحیت ذاتی قانونی باشد. آن اسناد دارای اعتبار قانونی نمی باشند و سندیت ندارد. سند ابزار و دلیل اثباتی است. هرگاه سند نتواند در مقام دعوی اثر اثباتی داشته باشد و قدرت دلیل بودن خود را از دست دهد این سند از سندیت افتاده است. برای روشن تر شدن مصادیق این جرم چند مثال را بیان می کنیم .

مثال الف :یکی از اسنادی که قابلیت ابطال در خود دفترخانه تنظیم کننده سند دارد سند وکالت است وکالت چون از عقود جایز است برابر ماده 678 ق. م قابل ابطال و از سندیت افتادن است. این گونه اسناد به فوت و جنون و سفهیکی از اصحاب سند اعم از موکل یا وکیل منفسخ می گردد. با استعفاء وکیل نیز این سند اعتبار قانونی خود را از دست می دهد.

چنانچه وکیل وکالت نامه ای که وکالت او بنا به جهات فوق منفسخ شده و از سندیت افتاده مجدداً با همان وکالت فاقد اعتبار آگاهانه در دفترخانه حاضر شود و به وسیله آن وکالت سندی را تنظیم کند. سند تنظیمی فاقد اعتبار است.

 سردفتری که با علم به انفساخ وکالت نامه مجدداً با آن وکالت سندی را تنظیم کند و به ثبت برساند، مرتکب جرم به ثبت رساندن سندی شده که آن سند به وضوح سندیت خود را از دست داده بود. سردفتر اسناد رسمی که با علم به عدم اعتبار وکالت و به نحو متقلبانه، با سند منفسخ شده ، سندی را ثبت می کند. مرتکب قلب یک حقیقت گردیده،که جعل نام دارد.

مثال دوم: هنگامیکه دفترچه مالکیت یا سند سیم و سرب مفقود شود. یا در اجرای حکم دادگاه ابطال گردد،یا بر اثر صدور اجرائیه نسبت به همان سند، دفترچه جدید المثنی صادر شود. یا اسناد مالکیت معارض صادر شود، در چنین مواردی اداره ثبت اسناد و املاک به وسیله آگهی یا بخشنامه و سایر شیوه های مرسوم دفترخانه های اسناد رسمی را از مراتب بطلان لاشه سند آگاه می کند « بند 2 ماده 3 اصلاحی 18/10/1351قانون اصلاح قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 و قانون اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض مصوب 5/10/1333».

چنانچه دفترخانه با ابلاغ این اخطار از اداره ثبت ،با اطلاع یافتن از بطلان دفترچه مالکیت دوباره به استناد همین دفترچه مالکیت سندی تنظیم نماید و ثبت دفتر کند، به جهت این عمل عمدی و متقلبانه به مجازات جعل در اسناد رسمی محکوم می شود .

 عنصر مادی  فعل مجرمانه او عبارت است از ، ثبت مجدد سندی که سندیت آن بنا به جهات و دلایل فوق از دست رفته و قابلیت استناد ندارد. این مثال از مواردی است که سندی قبلاً سندیت داشته ولی بعداً به جهات قانونی از طریق ابطال شدن توسط اداره ثبت سندیت و اثر قانونی خود را از دست داده و یک سند تقلبی و در حکم مجعول به نظر می رسد .

هدف قانونگذار از تأسیس دفاتر اسناد رسمی و سازمان ثبت ، تولید اسناد رسمی جهت تثبیت مالکیت اشخاص و حقوق آنهاست. سند ابزار بقاء و استحکام حق است. اعم از حق مالکیت و سایر حقوق عینی و دینی، چنانچه سردفتر یا کارمند ثبت ، سندی را که سندیت ندارد به ثبت رساند، به آن بقاء و استحکام دهد، بر خلاف رسالت خود عمل کرده است. هدف قانونگذار را بر آورده نکرده ، امنیت مالکیت و نظم حقوق اجتماعی را مختل نموده لذا عمل او جرم و مستوجب مجازات است.

 کیفر حبس یا جزای نقدی در انتظار اوست. مشابه این جرم در ماده 7 قانون تخلفات، جرائم و مجازات های مربوط به اسناد سجعلی و شناسنامه دیده می شود و آن در موردی است که دفاتر اسناد رسمی به شناسنامه ای که از اعتبار افتاده و سندیت ندارد اعتبار دهد و آن را یک سند معتبر قلمداد نماید و به وسیله ی آن شخصی را احراز هویت کند و به استناد آن شناسنامه و آن احراز هویت سند رسمی تنظیم نماید.

نص قانون چنین نگارش یافته(هر کس از کارمندان ... و دفاتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق در ارتباط با انجام وظایف قانونی شناسنامه هایی را که فاقد اعتبار اعلام شده ملاک انجام کار قرار دهد علاوه بر مجازات های اداری و انتظامی و جبران خسارت وارده به پرداخت جزای نقدی از 000/200 ریال تا 000/500 ریال محکوم می شود در صورت تکرار دادگاه مکلف به تعیین حداکثر مجازات می باشد) روشن است که در این ماده قانونی نیز شناسنامه ای که از اعتبار افتاده یک سند غیر واقعی و جعلی است و استفاده از آن استفاده از سند بی اعتبار و مجعول می باشد که مستوجب مجازات جزای نقدی برای سردفتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق می باشد.

در جرایم نه گانه ای که درماده 100بر شمردیم اضرار به غیر نقش مهمی در تحقق جرم جعل در اسناد رسمی دارد.جعل در سند رسمی نیز زمانی تحقق پیدا می کند که سند قابلیت ایجاد ضرر بالقوه یا با لفعل داشته باشد.ایجاد ضرر بالقوه یا با لفعل یا نسبت به اشخاص از جمله اصحاب سند است یا نسبت به دولت. حال که دایره ضرر در جرم جعل سند رسمی هم اشخاص و هم دولت را در بر می گیرد ضرر ناشی از جرم جعل ماده 100ق.ث چه نوع ضرر می تواند باشد.ضررمادی یا ضرر معنوی براساس اصول حاکم بر حقوق ایران هر دو نوع ضرر در وقوع جرم جعل سند رسمی قابل تحقق است.

اگرسند مجعول برای اصحاب سند ایجاد  ضرر مادی نماید قابل مطالبه است، چنانچه جعل سند رسمی ایجاد ضرر وخسارت معنوی به حیثیت واعتبار تجاری وشهرت صاحب سند کند باز قابل محاسبه است. هــمچنانکه  کسانی که  صلاحیت تنظیم اسناد رسمی در جعل موضوع ماده100ق.ث را دارند دو دسته اند:

الف: کار مندان ثبت اسناد واملاک کشور

ب:سر دفتران اسناد رسمی و ازدواج و طلاق

مجازات کارمندان ثبت اسناد واملاک کشور که دفاتر ثبتی اداره ثبت را جعل می کنند، چون این افراد کارمند. رسمی دولت محسوب می شوند وتابع نظام استخدامی کشوراند. لذا مجازات جرایم ثبتی آنها همان مجازات مندرج در ماده 532ق.م.ااست.

مجازات سر دفتر اسناد رسمی وازدواج وطلاق نیز که کارمند رسمی دولت محسوب نمی شوند مشمول مجازات ماده534ق. م .ا است.

گفتار سوم:جرائم ثبتی در حکم خیانت در امانت و کلاهبرداری

کلاهبرداری ثبتی نوعی توسل به وسایل متقلبانه ثبتی است که منجر به بردن مال دیگری شده است. جرم کلاهبرداری ثبتی متشکل از سه عنصر مهم است که تا این عناصر موجود نباشد حمل تعریف کلاهبرداری بر جرایم مشکل است. عناصر مهم کلاهبرداری عبارتند از:

الف) استفاده از وسایل متقلبانه

ب) فریب خوردن قربانی جرم

ج) عدم مالکیت کلاهبردار بر مال برده شده است.

کلاهبرداری از جرایم عمومی و عمدی است که از دیدگاه قانون ثبت ایران هشت نوع کلاهبرداری ثبتی در حقوق ثبت ایران دیده می شود. این جرایم یا ماهیتاً حمل تعریف کلاهبرداری بر آنها صحیح است و عناصر جرم کلاهبرداری در این گونه جرایم وجود دارد یا اینکه از حیث مجازات، جرایم هشت گانه، در زیر مجموعه ی جرم کلاهبرداری ثبتی قرار گرفته اند. جرائمی که تعریف کلاهبرداری بر آنها صادق است یا در حکم کلاهبرداری محسوب می شوند و یا اینکه از حیث مجازات تابع عنوان کلاهبرداری هستند و در این گفتگو به شرح آن ها پرداخته می شود عبارتند از:

1- جرم کتمان معامله ملکی که تقــاضای ثبت آن شده است 2- تقاضای ثبت خلاف واقع یک ملک 3- تظاهر متقلبانه مالکیت و تقاضا ثبت ملکی که در امانت کسی است. 4- ثبت ملک غیر از طریق متقلبانه  ی خیانت یا تبانی 5- ثبت متقلبانه ملک در تصرف غیر 6- امتنــاع متقلـبانه از قید حــق غیر در اظهارنامه ثبتی 7- معامله ی متقلبانه ی معارض.

 

تحلیل جرائم ثبتی (اسناد و املاک)

 

1- کتمان معامله ملکی که تقاضای ثبت آن شده

ماده 43 قانون ثبت : هرگاه انتقال به موجب سند عادی بوده و انتقال دهنده معامله خود را به اداره ثبت اطلاع نداد ، چنانچه مدت اعتراض باقی است، منتقل الیه مطابق مقررات عرضحال می دهد و چنانچه مدت منقضی شده ، منتقل الیه می تواند به وسیله اظهارنامه به انتقال دهنده اخطار نماید، هر گاه مشارالیه معامله را در ظرف مدت 10 رو از تاریخ اخطاریه تصدیق نمود ملک به نام انتقال گیرنده ثبت والا ملک به نام انتقال دهنده ثبت و انتقال گیرنده به موجب ماده 105 و 114 می تواند انتقال دهنده را تعقیب نماید . هر گاه انتقال به موجب سند عادی بوده و انتقال دهنده مطابق ماده 41 عمل نماید و یا انتقال به موجب سند رسمی باشد به ترتیب ذیل عمل خواهد شد: اگر اعلانات نوبتی منتشر نشده ، ملک به اسم انتقال گیرنده اعلام می شود و اگر اعلانات در جریان باشد بقیه اعلانات به نام انتقال گیرنده با قید انتقال اصلاح می شود و اگر رجوع به اداره ثبت بعد از اتمام اعلانات باشد ملک به اسم انتقال گیرنده به ثبت خواهد رسید . اگر معلوم شود سند رسمی انتقال مجعول بوده ، مرتکب به 5 تا 15 سال حبس با اعمال شاقه محکوم و به علاوه مفاد ماده 114 درباره او مجری خواهد شد .

موضوعی که ماده 43 ق.ث به آن می پردازد معاملاتی است که به وسیله قولنامه و سند عادی توسط متعاملین نسبت به ملکی انجام می شود. تقاضای ثبت آن ملک نیز به اداره ثبت داده شود ولی حقوق خریدار ملک با سند عادی از طرف فروشنده رعایت نشود. به بیان دیگر نوعی عملیات متقلبانه از طرف فروشنده صورت بگیرد که موجب تضییع حق خریدار گردد. به این شکل که از یک طرف ملکی را با سند عادی به غیر انتقال دهد و از طرف دیگر تقاضای ثبت همان ملک را به نام خود نماید که سند رسمی بگیرد.

این عملیات متقلبانه در قالب جرائم گوناگونی مثل کلاهبردار، جعل و استفاده از سند مجعول و غیره رخ نمایی می کند.

ماده 43 ق. ث حکایت می کند کسی که ملکی را با سند عادی معامله می کند و همان ملک را قبلاً تقاضای ثبت داده ، معامله با سند عادی را باید به ثبت اطلاع دهد. حق ادامه عملیات ثبتی و اخذ سند با خریدار است. در صورتی که این کار را نکند عمل او نوعی کلاهبرداری است و مطابق ماده 105 و 114 ق.ث خریدار می تواند فروشنده را تعقیب کند.

اگر معامله که انجام شده با سند رسمی باشد، ولی آن سند رسمی جعلی باشد، فروشنده ای که با سند رسمی جعلی، ملکی را که قبلاً تقاضای ثبت نموده بود. سپس با سند رسمی جعلی آن را بفروشد، خریدار را از تقاضای ثبت و جعلیت سند رسمی باخبر نکند، به 5 تا 15 سال حبس با اعمال شاقه محکوم می شود و ماده 114 نیز درحق او اجرا می شود .

در اولین نگاه تعدد معنوی جرم در این ماده به نظر می رسد که عبارتند از:

1- جرم کلاهبرداری       

2- جرم جعل و استفاده از سند مجعول                                                                            3 - جرم استنکاف از پرداخت محکوم به، قانون محکومیت های مالی

ابتدا به مفاد این ماده در قالب جرم کلاهبرداری می پردازیم و عناصر سه گانه جرم قانونی کلاهبرداری را در این ماده جستجو می کنیم .

درجرم کلاهبرداری سه شرط مهم وجود دارد که عبارتند از :

1-    به کار بردن وسایل تقلبی، به عبارت دیگر متقلبانه بودن وسایل

2-    فریب خوردن قربانی

3-    مالک نبودن کلاهبردار

بدیهی ترین معنایی که از شرایط فوق به ذهن خواننده متبادر می گردد آن است که کلاهبرداری یک جرم عمدی است که به صورت انجام یک فعل مادی ارادی صورت می گیرد. نیاز به ظهور یک رفتار . مادی دارد . اگر این تفسیر را بپذیریم که کلاهبرداری یک فعل مثبت مادی است و فعل مثبت مادی از عناصر ضروری جرم کلاهبرداری است .نتیجه می گیریم که :

 ترک فعل ، نمی تواند عنصر مادی کلاهبرداری باشد ، حتی اگر این ترک فعل همراه باسوء نیت باشد. چرا ترک فعل عنصر مادی کلاهبرداری نیست ؟به این جهت که کلاهبردار، فعل مثبت مادی بکار بردن وسایل تقلبی را انجام نداده است.

به عبارت دیگر عملیات مادی متقلبانه را به صورت فعل مثبت انجام نداده، ارتکاب عمدی تقلب، لازمه جرم کلاهبرداری است؛ زیرا با این فعل و عملیات عمدی متقلبانه است که مال دیگری را می برد. مفهوم این استدلال آن است که کلاهبردار، چنانچه مال دیگری را به هر صورت ببرد، ولی مرتکب عملیات متقلبانه نشده باشد ، فعل وی کلاهبرداری محسوب نمی شود ، چون عنصر تقلب که هسته مرکزی جرم کلاهبرداری است، در بردن مال دیگری مفقود است.

همچنین صرف تقاضای ثبت با هر قصد و نیتی که باشد نمی تواند کلاهبرداری تعریف شود. اگر تقاضای ثبت وی دروغ باشد صرفاً یک دروغ را بیان نموده، و حرف دروغ نیز کلاهبرداری محسوب نمی شود و نیاز به عملیات متقلبانه دارد .

چنانچه تقاضای ثبت توأم با یک عملیات متقلبانه باشد و این تقاضا ی ثبت متقلبانه منجر به بردن آگاهانه مال غیر شود . در این فرض می توان تقاضای ثبت را کلاهبرداری دانست .

دکتر میر محمد صادقی همین استدلال را در باب اقامه دادخواست دروغ به دادگاه بیان داشته و گرفتن حکم به نحو دروغ را، کلاهبرداری ندانسته و چنین گفته :«صرف تقدیم دادخواست واهی به دادگاه حتی اگر منتهی به صدور حکم به نفع خواهان و به تبع آن صدور اجرائیه و تصاحب مال دیگری شود نمی تواند کلاهبرداری محسوب شود».

اگر مستدعی ثبت، یک تقاضانامه واهی و دروغ را به  اداره ثبت تسلیم نمود، و اداره ثبت نیز با استناد همین تقاضای دروغین سند مالکیت بنام وی صادر کرد، اما فریبی و عملیات متقلبانه ای از ناحیه متقاضی ثبت صورت نگرفته باشد، و از همه مهمتر خریداریا قربانی، اغفال نشده و فریبی نخورده باشد به جهت نبودن شروط ، عملیات متقلبانه و عدم اغفال و فریب خریدار دشوار است که متقاضی ثبت را کلاهبردار بنامیم ، زیرا صدور سند مالکیت به نام متقاضی و بردن مال خریدار در نتیجه مستقیم فعل متقاضی ثبت نبوده است.

 بلکه در نتیجه مستقیم فعل اداره ثبت بوده که سند مالکیت را بنام متقاضی اولیه ثبت صادر نموده ، به نحوی که اگر این سند به نام وی توسط ثبت صادر نمی شد نه بردن مال غیر تحقق می یافت و نه جرم تام کلاهبرداری صورت می گرفت .

شعبه دوم دیوان عالی کشور در رأی شماره 696 مورخ 9/6/1312 مشابه همین استدلال را چنین آورده:

«توسل و مراجعه به دادگاه ها و اصدار حکم تقلباًًًًًًًً برای بردن مال دیگری توسل به وسایل تقلبی پیش بینی شده در ماده 238 قانون کیفر عمومی نخواهد بود».

نکته دیگر اینکه ماده 43 ق. ث ناظر بر ماده 22 ق.ث است. ماده 22 ، ثبت ملک در دفتر املاک به نام هر کس را نشانه مالکیت وی می داند. اگر برابر این ماده مالکیت مساوی با ورود ملک در دفتر املاک نبود و ثبت ملک در دفتر املاک به منزله مالکیت مستدعی ثبت و «بردن مال» محسوب نمی شد، شاید بتوان گفت ماده 43 ق.ث به تعریف شروع به کلاهبرداری نزدیکتر است تا به جرم تام کلاهبرداری.

صرف تقاضای ثبت در اداره ثبت برای گرفتن سند مال دیگری شروع به کلاهبرداری بنظر می رسد نه کلاهبرداری، به این جهت که، از تقاضای ثبت تا صدور سند مالکیت فاصله زیاد است و تشریفات طولانی دارد، لحظه ثبت ملک در دفتر املاک و صدرو دفترچه مالکیت به نام مستدعی ثبت به منزله استقرار مالکیت و بردن مال دیگری محسوب می شود ، زیرا با صدور سند و ثبت ملک در دفتر املاک مالکیت افراد استقرار می یابد و استیلا قانونی بر مال می یابند. در این ماده دو نکته ظریف به نظر می رسد یکی تصویر تعدد معنوی و دیگری فقدان شرط اغفال و فریب.

فرض اول: چنانچه متقاضی ثبت با علم به عدم مالکیت خود ، ملکی را که به صورت عادی یا رسمی به دیگری انتقال داده، دوباره خود را مالک تصور می کند و تقاضای ثبت همان ملک را می دهد و با گرفتن سند مالکیت دوباره مالک ملکی می شود که به غیر انتقال داده ، این عملیات متقلبانه که با علم به عدم استحقاق و مالکیت خود مجدداً سند مالکیت از اداره ثبت به نام خود می گیرد،درحکم کلاهبرداری بنظر می رسد.

 فرض دوم: چنانچه مستدعی ثبت در عملیات ثبتی موضوع ماده 43 از مرحله تقاضای ثبت تا مرحله صدور سند به نام خود برای اثبات ذیحق بودن و مالکیت خود از سند رسمی مجعولی استفاده کرده باشد، و سند قطعی غیر منقول محضری به اداره ثبت جهت اثبات مالکیت خود ارائه داده باشد. در این فرض نیز به جهت استفاده آگاهانه و متقلبانه از یک سند مجعول برای رسیدن به هدف ، یعنی ثبت ملک به نام خود، مرتکب جرم استفاده از سند مجعول گردیده.

فرض سوم: چنانچه سند رسمی قطعی غیر منقول محضری را نیز خودش جعل کرده باشد و به اداره ثبت تسلیم نموده باشد، در این فرض علاوه بر استفاده از سند مجعول، مرتکب جرم جعل نیز گردیده است؛ لذا محصول عمل مستدعی ثبت در این ماده هم جعل است و هم استفاده از سند مجعول است و هم کلاهبرداری .

جرائم موضوع این ماده در قالب تعدد معنوی جرم قرار می گیرد و از مصادیق ماده 46 قانون مجازات اسلامی مصوب 1370 واقع می گردد .

در گفتگوی پیشین بیان داشتیم که تحقق جرم کلاهبرداری منوط به سه شرط است : از جمله آن سه شرط «اغفال و فریب قربانی» بود . اغفال و فریب بدین معنی که قربانی جرم، مالش را با رضایت خود به کلاهبردار بدهد. ولی این رضایت در نتیجه گول خوردن قربانی باشد . یعنی قربانی گول عملیات فریب کارانه کلاهبردار را بخورد و به عملیات او امیدوار شود ، به نحوی که مالش را با رضایت و اختیار به او بدهد، نه این که کلاهبردار مال را به زور گرفته باشد یا این که قربانی در یک وضعیت عادی مال را به او داده باشد. . .

با این توصیف در ماده 43 ق. ث شرط اغفال تحقق نمی یابد. به بیان دیگر قربانی یعنی خریدار ملک نقشی در دادن مال به مستدعی ثبت که کلاهبردار نامیده شده ندارد، و مستدعی ثبت عملیاتی را نسبت به خریدار انجام نداده که موجب اغفال و فریب او شده باشد ، عملیات مستدعی ثبت روی اداره ثبت اثر گذاشته و آنها را معتقد ساخته که مالک بوده و تقاضای ثبت داده و اگر اغفال و فریبی نیز رخ داده باشد، نسبت به اداره ثبت و دولت رخ داده نه نسبت به قربانی که همان خریدار ملک یا مالک ثانویه است. زیرا اداره ثبت، تحت تأثیر تقاضانامه دروغین متقاضی ثبت قرار گرفته و سند صادر نموده و صدور سند ارتباط منطقی با خریدار ندارد .

شرط اغفال و فریب برای دولت و اداره ثبت می تواند صادق باشد ولی نسبت به قربانی یعنی خریدار ثانویه صادق نیست. از این حیث نیز اطلاق و تعریف جرم کلاهبرداری مخدوش و با شبهه قانونی مواجه می شود.

نکته ی دیگر اینکه چنانچه جرم موضوع این ماده را کلاهبرداری فرض کنیم، چون جرم کلاهبرداری از جرایم مقید است تحقق جرم مشروط به حصول نتیجه خاص «بردن مال» غیر هست. چنانچه تقاضای ثبت ملک غیر منجر به صدور سند مالکیت به نام مستدعی ثبت شود . صدور سند به منزله بردن مال خریدار است و جرم موضوع ماده 43 ق.ث می تواند از نوع جرائم مقید باشد.

جرم کلاهبرداری از جرایم مقید است از سه عنصر تشکیل می شود .

1-    عنصر قانونی

2-    عنصر مادی

3-    عنصر معنوی

عنصر معنوی یا روانی خود از دو جز تشکیل می شود :

الف : سوء نیت عام

ب : سوء نیت خاص

عنصر قانونی جرم موضوع این ماده مواد 43 و 105 قانون ثبت است. ماده ی 105 صریحاً عملیات متقاضی ثبت را در صورت صدور سند کلاهبرداری دانسته است.

عنصر مادی نیز مجموعه عملیات مادی متقضای ثبت است از قبیل پر کردن فرم اظهارنامه ثبتی، انتشار آگهی های نوبتی ، تهیه نقشه و کارشناسی ملک، تحدید حدود، تثبیت حدود و سایر عملیاتی که منجر به صدور سند می گردد . بیشتر عملیات ثبتی با همکاری کارمندان ثبت، با تقاضای متقاضی ثبت انجام میگیرد و از باب وظیفه اداری آنهاست. عنصر روانی عبارت است از سوء نیت عام که آگاهی و اراده مستدعی ثبت است و مبادرت به تسلیم فرم اظهارنامه ثبتی و تقاضای ثبت با سوءنیت عام نموده است. سوء نیت خاص وی، قصد اخذ سند مالکیت از اداره ثبت ودرنتیجه بردن مال کسی است، که قبلاً همین ملک را به او فروخته است.

 

کلاهبرداری

ماده 43 ق. ث

 

 

 

عنصر قانونی ماده 105

 

 

عنصر مادی دادن اظهارنامه تا صدور سند مالیکت

 

 

عنصر روانی بردن مال غیر از طریق اخذ سند مالیکت

            

 کیفری که حقوق کیفری برای حمایت از حقوق ثبت نسبت به مجرمین موضوع ماده 43 و 105 ق.ث پیش بینی نموده کیفر جرم کلاهبرداری است. کیفر کلاهبرداری حبس و جزای نقدی است این کیفر برابر ماده 1 قانون  تشدید مجازات  ارتشاء و اختلاس و کلاهبرداری تعیین می شود که برای کلاهبرداری ساده عبارت است از یک تا 7 سال حبس و پرداخت جزای نقدی معادل مالی که کلاهبردار اخذ کرده و برای کلاهبردای مشدد از 2 تا 10 سال حبس و پرداخت جزای نقدی معادل مالی که کلاهبردار به دست آورده است.

نتیجتاً : در ماده 43 ق.ث متقاضی ثبت مرتکب کلاهبرداری ساده شده و لذا مستوجب مجازات کلاهبرداری ساده می باشد . کیفر 5 تا 15 سال حبس با اعمال شاقه ای که در ماده 43 ق.ث بیان شده با تصویب ماده 535 قانون مجازات اسلامی مجازات موضوع ماده 43 ق.ث نسخ گردیده و موضوعیت ندارد و به جای آن مجازات ماده 535 ق.م. ا  اجرا می شود که عبارت است از حبس از 6 ماه تا 3 سال و جبران خسارت وارد به خریدار ملک  ،یا مجازات 3 تا 18 میلیون ریال جزای نقدی برای متقاضی ثبت که از سند مجعول استفاده نموده است.

کیفر امتناع از پرداخت محکوم به در ماده 43 که استناد به ماده 114 ق.ث شده، این ماده نیز بر اثر قانون منع توقیف اشخاص در قبال بدهی های مالی مصوب 1352 نسخ شده بود ، ولی با تصویب قانون مجازات اسلامی دوباره مجازات موضوع ماده 114 ق.ث به وسیله ماده 696 ق. م.ا احیاء شد و فعلاً برابر این قانون متقاضی ثبتی که به دروغ ملک غیر را به نام خود ثبت کرده وموجب خسارت به خریدار ملک و مالک واقعی شده، به تقاضای متضرر از جرم تا پرداخت خسارت خریدار موضوع ماده 43 ق.ث در حبس باقی می ماند.

2- تقاضای ثبت خلاف واقع

ماده 105 قانون ثبت : جز درمورد مذکور در ماده 33(راجع به بیع شرط وامثال آن) هر کس تقاضای ثبت ملکی را بنماید که قبلاً به دیگری انتقال داده و یا با علم به این که به نحوی از انحای قانونی سلب مالکیت از او شده است تقاضای ثبت نماید، کلاهبردار محسوب میشود و همچنین است اگر در موقع تقاضا مالک بوده ولی در موقع ثبت ملک در دفتر ثبت املاک مالک نبوده و معهذا سند مالکیت بگیرد یا سند مالکیت نگرفته ولی پس از اخطار اداره ثبت ، حاضر برای تصدیق حق طرف نباشد.

در ماده 105 ق. ث پنج فرض کلاهبرداری ، بیان گردیده که عبارتند از :

1-    متقاضی ثبت تقاضای ثبت ملکی را می کند، که قبلاً به غیر انتقال داده

2-    متقاضی ثبت تقاضای ثبت ملکی را می کند ،که میداند قبلاً از او سلب شده

3-  متقاضی ثبت تقاضای ثبت ملکی را می کند، که بعد از تقاضا ثبت آن را به غیر انتقال داده ولی سند را به نام خود می گیرد .

4-    متقاضی ثبت تقاضای ثبت ملکی را می کند، که بعد از تقاضا میداند از او سلب مالکیت شده ولی سند مالکیت می گیرد .

5-  متقاضی ثبت تقاضای ثبت ملکی را می کند، که بعد از تقاضای ثبت ، ملک را به غیر انتقال داده ، ولی با اخطار ثبت حق خریدار را تصدیق نمی کند .

در پنج فرض بالا علم و عمد متقاضی ثبت مفروض است. و همین علم و عمد تشکیل دهنده سوء نیت و قصد مجرمانه است، که عنصر معنوی جرم کلاهبرداری را بیان می کند .

در فروض بالا صرف تقاضای ثبت را نمی توان کلاهبرداری نامید . شاید با شرایطی شروع به کلاهبرداری تعریف شود ، زیرا تقاضای وی منجر به صدور سند و اخذ آن به نام متقاضی نگردیده است .

در پنج فرض مذکور، فروض شماره 1 و 2 و 5 فرآیند متقلبانه تقاضای ثبت ملک غیر  ،کامل نشده و مجرم میسر مجرمانه را کاملاً طی ننموده که جرم تام صورت گرفته باشد ، لذا چون تقاضای ثبت وی منتج به صدور و اخذ سند مالکیت به نام او نشده جرم مذکور را باید در حکم شروع به کلاهبرداری تفسیر نمود.

در فروض شماره 3 و 4 که در آن متقاضی ثبت با علم به انتقال مورد ثبت به غیر و عدم مالکیت خود آگاهانه و عامدانه با سوء نیت و قصد  ،مبادرت به اخذ سند مالکیت به نام خود می نماید. اخذ سند مالکیت برابر ماده 22 قانون ثبت به منزله مالک شدن متقاضی ثبت  خلاف واقع است . نفس صدور سند، وفق ماده 22 ق. ث، به منزله انتقال مال غیر به متقاضی دروغین ثبت است، لذا جرمی تام بوده و درحکم کلاهبرداری ساده تعریف می شود.

شبهه ای که در این ماده وجود دارد، جرم موضوع این ماده را کلاهبرداری بدانیم یا خیر ؟ در تحقق جرم کلاهبرداری نوعی اغفال و فریب نهفته است ،به نحوی که همین عنصر فریب و اغفال باعث شود که قربانی جرم با رضایت و اراده  مال خود را به کلاهبردار بدهد ، یعنی عملیات متقلبانه کلاهبرداری باعث اغفال و فریب قربانی جرم شود، که با دست خودش مالش را به کلاهبردار بدهد در این ماده  ،قربانی جرم تحت اغفال و فریب متقاضی ثبت قرار نمی گیرد ، بلکه قربانی جرم، اداره ثبت است که فریب یک تقاضای ثبت دروغین وخلاف واقع را می خورد و با دادن سند به متقاضی دروغین، در واقع مال را به متقاضی ثبت دروغین داده است.

 مگر این که این شبهه را این چنین توجیه کنیم که بگوییم اداره ثبت، واسطه بدون تقصیر است. که فریب خورده و اغفال شده و سند مال غیر را به متقاضی ثبت کلاهبردار می دهد. از حیث مجازات متقاضی ثبت خلاف واقع نیز مجازات وی تابع ماده 1 قانون تشدید مجازات مرتکبین اختلاس و ارتشاء و کلاهبرداری مصوب مجمع تشخیص مصلحت نظام است.

نکته دیگر این که تقاضای ثبت ملک غیر، از لحاظ نوع جرم از جرائم مستمر است . که از زمان دادن تقاضانامه ثبت یا اظهارنامه ثبتی شروع شده و تا زمان ورود و ثبت ملک در دفتر املاک این جرم ادامه و استمرار دارد .

ماده 106 قانون ثبت مفهوماً کپی ماده 105 ق. ث است و در برگیرنده همان فروض پنج گانه موضوع ماده 105 ق. ث است. تنها یک تفاوت دارد، که دراینجا متقاضی ثبت خلاف واقع ، ورثه مالک در حکم کلاهبردار است. نه مورث، و تفاوت مفهومی ندارد ، زیرا ورثه هم قائم مقام مورث هستند ،که مالکیت ندارد. و به دروغ تقاضای ثبت ملک متعلق به غیر را می نماید. اما نکته مهم و ایراد قانونی به هر دو ماده 105 و106 در فرض پنجم آن نهفته است که ترک فعل کلاهبرداری محسوب نمی شود.

 فرضی که متقاضی ثبت، از تصدیق حق خریدار و حضور در اداره ثبت علیرغم اخطار اداره ثبت امتناع کند، برخلاف وظیفه ثبتی خود عمل نماید. یعنی ترک وظیفه قانونی کند. وظیفه و تکلیف قانونی او حضور در اداره ثبت و تصدیق عامدانه و آگاهانه حق طرف می باشد. ولی به هر دلیل ترک وظیفه می نماید. و ترک وظیفه و تکلیف از نظر حقوقی «ترک فعل» محسوب می شود .

آنچه از تعریف کلاهبرداری «توسل به وسایل متقلبانه منجر به بردن مال غیر» استنباط می گردد ، این است که جرم کلاهبرداری مستلزم انجام یک سری عملیات مادی ارادی است. که این عملیات مثبت و متقلبانه منجر به اغفال و فریب شود به عبارت دیگر همانطور که دکتر گلدوزیان در صفحات 295 و 296 کتاب حقوق و جزای اختصاصی خود گفته : «تحقق جرم کلاهبرداری مستلزم انجام فعل مثبت ازناحیه مرتکب جرم، یعنی کلاهبردار است. و آن شامل مجموع عملیات و اقداماتی است، با عوارض بیرونی و تظاهر نمایش متقلبانه، لذا ترک فعل هر چند هم متقلبانه، موثر در تحقق جرم کلاهبرداری نیست».

نتیجتاً آن چنانکه دکتر گلدوزیان عقیده دارد: ترک فعل کلاهبرداری محسوب نمی شود. در قسمت پایانی فرض پنجم مواد 105 و 106 عمل کسی که در اداره ثبت حاضر نمی شود و مراتب حقانیت طرف دیگر را که مالک حقیقی است ،تصدیق نمی کند ، این شخص مرتکب ترک فعل گردیده و ترک فعل، عناصر کلاهبرداری را که یک جرم عمدی و همراه با فعل مثبت متقلبانه است، ندارد . لذا فرض پنجم کلاهبرداری محسوب نمی شود .

نکته دیگر در خصوص ماده 106 ق. ث آن است که قانونگذار ، راه های تحصیل علم ورثه را نسبت به کار مورث خود بر شمرده، و به صورت حصری سه راه را بیان نموده است. از طریق الف: امضاء ب: مهر ج: نوشته مفهوم نص قانونی این است که از طرق دیگر نمی توان علم ورثه را نسبت به عمل مورث خود اثبات کرد. و تفسیر مضیق در حقوق کیفری باعث چنین تفسیری می شود.

 به عنوان مثال چنانچه دو شاهد به علم داشتن ورثه نسبت به معامله مورث خود، شهادت دهند، شهادت آنها از نظر قانون پذیرفته نیست ،مگر این که طریق احراز علم را تمثیلی بدانیم، که قانون چنین نگارشی را ندارد.

3- امین ملکی که خود را مالک معرفی می کند

ماده 107 قانون ثبت : هر کس به عنوان اجاره یا عمری یا رقبی یا سکنی و یا مباشرت و به طور کلی هر کس نسبت به ملکی امین محسوب بوده و به عنوان مالکیت تقاضای ثبت آن را بکند ، به مجازات کلاهبردار محکوم خواهد شد .

پیام کیفری ماده  107 آن است که هر کس نسبت به ملکی امین محسوب شود ، ولی نسبت به همان ملک تقاضای ثبت کند، کلاهبردار است . مصادیق امانت را نیز قانونگذار بر شمرده که چگونه ،شخص  نسبت به ملکی امین محسوب می شود . رابطه امانی یا ناشی از عقد است یا ناشی از قانون ، یعنی گاهی یک شخص بر اساس عقد و قرارداد مالک ، به عنوان امین در ملک محسوب می شود. مثل مستأجر که با عقده اجاره ملک تحویل او می شود .یا عقد وکالت که موکل ،وکیلی را تعیین می کند و وکیل امین او محسوب می شود، و گاهی که قانون او را امین می شناسد . مانند قیم که قانون او را امین محجور می داند یا ولی، که قانون او را امین مولی علیه خود می داند. در هر صورت وقتی کسی امین ملکی باشد ،چه بر اساس قانون و چه براساس قرارداد ، چه امین نامیده شود و چه در حکم امین باشد ، هنگامیکه مال مورد امانت را تقاضای ثبت کند و سند به نام خود بگیرد ، مال امین را به خود انتقال دهد در حکم کلاهبردار محسوب شده است.

چون فرآیند تقاضای ثبت تا صدور سند مالکیت یک فرآیند طولانی است .نمی توان صرف تقاضای ثبت را، قبل از صدور سند به نام متقاضی ثبت  ،جرم تام کلاهبرداری نامید  .خصوصاً  این که اگر مالک به تقاضای ثبت اعتراض نماید. زیرا کلاهبرداری مستلزم بردن مال غیر است. در حالی که صرف تقاضای ثبت بردن مال محسوب نمی شود.

 مگر این که سند بنام متقاضی صادر گردد ،که در حکم انتقال باشد. هم در جرم کلاهبرداری و هم در جرم خیانت در امانت ، مالک به رضایت خود مال را به کلاهبردار و خائن می دهد . لیکن در جرم کلاهبرداری نوعی فریب و اغفال نیز وجود دارد . مالک تحت تأثیر همین فریب و اغفال متقلبانه مال را در اختیار کلاهبردار می گذارد .

در این ماده نیز اگر عملیات متقلبانه تقاضای ثبت نبود، کلاهبردار به وسیله این تقاضای ثبت خلاف واقع که نوعی فریب و تقلب است مال را نمی برد، جرم مذکور خیانت در امانت محسوب می شد ، زیرا یکی از مصادیق خیانت در امانت نیز تصاحب مال مورد امانت است.یعنی مال را در مالکیت خود در آورد و امین مالک مال مورد امانت شود .

در کــلاهبرداری مــوضوع مــاده 107 ق. ث  نــیز اگــر عنــصر تقاضای ثبت متقلبانه را حذف کنیم جرم این ماده، خیانت در امانت می شود . همانطور که تصاحب و مالکیت مال مورد امانت در ماده 674 ق. م اسلامی خیانت در امانت تعریف شده نه کلاهبرداری، در این ماده نیز کیفر حبس به حمایت از قربانی جرم کلاهبرداری ثبتی می پردازد.

4- ثبت ملک غیر با خیانت یا تبانی

ماده 108 قانون ثبت :هر گاه شخصی که ملک را به یکی از عناوین مذکور در فوق متصرف بوده . شخصاً تقاضای ثبت ننموده ولی به واسطه خیانت یا تبانی او ملک به نام دیگری به ثبت برسد به طریق ذیل عمل خواهد شد :

الف – اگر کسی که ملک به اسم او ثبت شده مشمول مقررات یکی از مواد 105 و 106 و109 باشد شخص او  و امین هر دو به عنوان مجرم اصلی به مجازات کلاهبردار محکوم شده و نسبت به خسارات مدعی خصوصی متضامناٌ مسوول خواهند بد .

ب- هر گاه کسی که ملک به نام او به ثبت رسیده مشمول هیچ یک از مقررات مواد 105 و106 و 109 نباشد شخص مزبور به هیچ عنوان اعم از حقوقی و جزایی قابل تعقیب نیست ولی امین به عنوان مجرم اصلی تعقیب و مطابق ماده 238 قانون مجازات عمومی محکوم شده و به علاوه برای جبران خسارت صاحب ملک در توقیف خواهد ماند در صورتی که در ظرف پنج سال نتوانست با تأدیه خسارت یا از طریق دیگری رضایت مدعی خصوصی را فراهم سازد وزیر عدلیه از مقام سلطنت عفو او را استدعا میکند .

در حقوق جزا طرق ارتکاب جرم یا از طریق مباشرت است، که خود مجرم به تنهایی عنصر مادی جرم را انجام می دهد یا به مشارکت است  ،که مجرم با همکاری با دیگری  عنصر مادی جرم را شکل می دهد و یا از طریق معاونت هست  ،که به نوعی از طریق تسهیل و یا تهیه وسیله یا تشویق و تحریک و امثال آن در جرم نقش دارد .

  در ماده 108 قانون ثبت نیز آنچه از ظاهر ماده استنباط می گردد ظاهراً کلاهبردار ثبتی، مباشرت مستقل در وقوع جرم به ثبت رساندن ملک غیر، ندارد بلکه از طریق مشارکت یا معاونت نقش خود را ایفاء می کند.

بدین صورت که ملک غیر را به نحو امانت در تصرف دارد . مثلاً مستأجر است یا به شکل دیگری ملک غیر را در تصرف دارد، ولی در تصرفات امانت گونه خود ، مرتکب خیانت می شود . منافع و مصالح مالک را در نظر نمی گرد یا با شخص دیگری تبانی می کند که این تبانی خود نوعی خیانت تلقی می شود، و ملک تحت تصرف امانی خود را به نام دیگری ثبت می کند .

طریقه به ثبت رساندن ملک مورد امانت نیز دو شکل است :

طریق اول: چنانچه کسی که ملک به نام او ثبت شده، از عملیات مجرمانه امین ملک، آگاه باشد و با او به نوعی مشارکت یا معاونت کرده باشد، در عملیات مادی و معنوی جرم با امین ملک ، نقش داشته باشد در این فرض کسی که سند به نام او ثبت شده مجرم است ، زیرا علم دارد به اینکه مال مورد ثبت مال امین نیست و مال غیر است. همچنین آگاه است به این که امین دارد مرتکب خیانت نسبت به مالک ملک می شود. علیرغم این علم به خیانت ، با امین همکاری می کند تا سند به نام خودش ثبت شود .

از این جهت که عامدانه و عالمانه به نوعی با امین خیانت کار تبانی می کند، یا معاونت یا مشارکت می نماید. که ملک غیر را ببرد و با ثبت کردن آن به نام خود مالک ملک غیر شود ، مرتکب نوعی کلاهبرداری شده است.

طریق دوم: آن است که کلیه عملیات مجرمانه جرم به ثبت رساندن ملک غیر را ، امین به تنهایی انجام داده، کسی که سند مالکیت بنامش صادر شده ، آگاهی به عملیات متقلبانه امین نداشته، عالمانه و عامدانه هیچ گونه معاونت و مشارکت و تبانی با امین نداشته باشد، نمی توان او را مجرم نامید. چون به صورت غیر ارادی ونا خودآگاه ملک به نام او ثبت گردیده و به منزله کسی است که من غیر حق بر خلاف حق و عدالت دارا شده، به نوعی استیفاء ناروا کرده. تابع قاعده دارا شدن ناعادلانه می گردد، چون به اشتباه چیزی را مالک گشته که حق او نبوده ، لذا به حکم قاعده دارا شدن غیر عادلانه، مال غیر را که همان ملک ثبت شده به نام اوست ، باید به مالک اصلی استرداد کند و به وظیفه قانونی خود در ماده 301 قانون مدنیعمل نماید.

در بند ب ماده 108 قانون ثبت آمده ، چنانچه کسی که ملک به نام او ثبت شده  ،هیچ گونه مشارکت یا معاونت در جرم کلاهبرداری امین ، نداشته باشد مسئولیت حقوقی و جزایی ندارد بند ب اشتباه به نظر می رسد. کسی که سند به نام او ثبت شده و من غیر حق مالک گردیده، در حالی که هیچ استحقاقی نسبت به ملک ثبت شده و انتقال یافته به نام خود ندارد ، مسئولیت حقوقی دارد ومسئولیت حقوقی او نیز طبق ماده 301 قانون مدنی روشن است ، چون اشتباهاً و من غیر حق مال دیگری رامالک شده، باید مال غیر را به صاحب آن مسترد نماید .

در بند ب ماده 108 قانون ثبت دو مطلب منسوخ شده وجود دارد . مطلب اول در خصوص عنصر قانونی جرم است که استناد به ماده 238 قانون مجازات عمومی شده . این ماده به وسیله قانون ارتشاء و اختلاس و کلاهبرداری مصوب مجمع تشخیص مصلحت نظام منسوخ شده و مجازات کلاهبرداری مشمول این قانون است. امین خیانتکار، که مرتکب کلاهبرداری نسبت به مالک شده، به استناد  این قانون مجازات می گردد، توقیف وبازداشت بودن وی تا استرداد ملک غیر ادامه می یابد و بر اساس ماده دو قانون نحوه ی محکومیت های مالی  و ماده 696 ق.م. ا تا استرداد مال و خسارت مالک در بازداشت می ماند .

مطلب دوم منسوخ شده قاعده عفو است . چون شاهی و سلطنتی دیگر وجود ندارد ، کلاهبرداری تابع عفو خصوصی مقام رهبری به پیشنهاد رئیس قوه قضاییه بوده و ماده 24 قانون مجازات اسلامی حاکم است. عفو یا تخفیف مجازات محکومان درحدود موازین اسلامی در صلاحیت قوه قضاییه ومقام رهبری است.نتیجتاً رکن قانونی جرمکلاهبرداری ماده 108 قانون ثبت ، ماده یک قانون تشدید مجازات ارتشاء و اختلاس و کلاهبرداری مصوب 15/9/1367 است.

رکن مادی جرم بصورت اگهی و صدور سند در قالب خیانت و تبانی امین با دیگری است. که عملیات ثبتی را از تقاضای ثبت تا صدور سند انجام می دهد . خیانت امین نیز به شکل استعمال مال مورد امانت، بر خلاف رضایت و قصد مالک صورت می گیرد .

آنچانچه دکتر لنگرودی بیان نموده :

«خیانت ، استعمال مورد امانت  توسط  امین در جهتی که منظور صاحب مال نباشد».رکن معنوی جرم، سوء نیت عام امین است . که در قالب به ثبت رساندن ملک غیر به نام ثالث ظهور می یابد. سوء نیت خاص وی نیز محروم کردن مالک واقعی از مالش ، و ایجاد ضرر و خسارت به وی می باشد .

جرم موضوع ماده 108 قانون ثبت تا حدود زیادی مفهوما ًشبیه به جرم تبانی و مواضعه برای بردن مال غیر است . «ماده 1 مصوب 3/5/1370 قانون مجازات، اشخاصی که برای بردن مال غیر تبانی می نمایند» در آن قانون افراد به اشکال متقلبانه برای اینکه مال غیر را ببرند با هم تبانی می کردند . دعاوی حقوقی یا جزائی کاذب طرح می نمودندکه با طرح دعاوی کاذب و متقلبانه مال دیگری را ببرند . در آن قانون هم صرف نظر از اینکه افراد تبانی کننده بتوانستند به نتیجه برسند و مال غیر را می بردند، صرف تبانی آنها مستوجب مجازات کلاهبرداری بود.

درماده 108 قانون ثبت متقاضی ثبت که متصرف ملک است، با کسی که ملک به نام او ثبت می شود و سند به نام او صادر می گردد، به نحوی تبانی و مواضعه می کند که در نهایت مال غیر من  غیر حق از مالکیت او در می آید، و به فرد دیگری انتقال می شود .

طریقه تبانی و مواضعه متقلبانه وی با کسی که سند به نام او ثبت می شود، بدین شکل است که عامداً هر دو نفر تقاضای ثبت دروغین می دهند .

 آگهی های ثبتی مواد 10 تا 14 قانون ثبت را خلاف واقع انتشار می دهند، در نهایت ملک را در دفتر املاک اداره ثبت بر خلاف واقع به ثبت می رسانند، سند مالکیت آن را به نام دیگری می گیرند . این اشتراک مساعی آنها بر خلاف حقیقت، به منزله همان تبانی و مواضعه برای بردن مال غیر است .

5- ثبت ملک در تصرف غیر

ماده 109 قانون ثبت : هرکس نسبت به ملکی که در تصرف دیگری بوده خود را متصرف قلمداد کرده و تقاضای ثبت کند کلاهبردار محسوب می شود . اختلافات راجع به تصرف در حدود ، مشمول این ماده نیست .

در ماده 109 قانون ثبت دو نوع تصرف بیان گردیده یکی تصرف واقعی و مالکانه  ، دیگری تصرف غیر واقعی و غیر مالکانه .تصرف واقعی ومالکانه که منشأ قانونی دارد ،همان تصرفی است که نشانه مالکیت است، مگر آنکه خلاف آن ثابت شود مانند تصرف موضوع ماده 35 قانون مدنی.

تصرف واقعی و مالکانه را دکتر کاتوزیان چنین تعریف نموده  «تصرف عبارت است از تسلط و اقتداری است عرفی که انسان در مقام اعمال حق خود بر مالی دارد ».

تصرف نوع دوم تصرفی است که منشأ قانونی ندارد. سرچشمه از مالکیت نمی گیرد، تصرف مصنوعی بوده و شخص تظاهر به تصرف می نماید . به بیان دیگراستیلاء  فیزیکی برمال ندارد ، سلطه و اقتدار وی بر مال نیز اولاً جایگاه قانونی ندارد وناشی از حق نیست و ثانیاً این استیلاء استمرار ندارد. چون تظاهر به تصرف است، موقت می باشد . دو مانور متقلبانه در این ماده به چشم می خورد ، همان وسایل متقلبانهجای هستند که متقاضی ثبت به وسیله آنها قصد بردن ملک دیگری را دارد .

مانور متقلبانه اول، نمایش تصرف متقلبانه بر ملک غیر است. متقاضی ثبت قلمداد می نماید که ملک در تصرف اوست. تظاهر به تصرف و مالکیت می نماید . مانور متقلبانه دوم ،تقاضای ثبت دروغین است. یعنی خود را متقاضی ثبت حقیقی قلمداد می نماید، در حالی که تقاضای ثبت او غیر واقعی و صوری است .

به بیان دیگر هم تظاهر به تصرف مالکانه می کند و هم تظاهر به تقاضای ثبت واقعی، در حالی که هر دو عمل خلاف واقع و دروغین است .

رکن مهم عنصر مادی این جرم در آن است ،که لحظه تقاضای ثبت ،باید ملک مورد تقاضا در مالکیت و تصرف مالک باشد، متقاضی ثبت تظاهر کند که درمالکیت و تصرف اوست نه مالک واقعی ، زیرا اگر هنگام تقاضای ثبت ملک در تصرف متقاضی ثبت باشد . تصرف متقلبانه و تظاهر به تصرف معنی ندارد .و وسیله متقلبانه که همان تظاهر به تصرف است تحقق پیدا نمی کند . عملیات عنصر مادی این جرم از تقدیم تقاضانامه ثبت به اداره ثبت محل شروع شده و به ثبت ملک در دفتر املاک و صدور سند مالکیت خاتمه می یابد، عنصر مادی تکمیل می شود .

صرف تقاضای ثبت ،موجب تحقق کامل رکن مادی جرم نیست. تا زمانی که ملک دردفتر املاک به نام متقاضی،ثبت نشود و سند به نام او صادر نگردد ، جرم کلاهبرداری تحقق نمی یابد. از واژه «هرکس» در این ماده نیز استنباط می کنیم، که هر کس لفظ عام است و شامل همه اشخاص اعم از حقیقی، حقوقی ، نهادها ، ادارات ، موسسات، دولت وغیره می گردد .

اهمیت واژه (تصرف) در آن است که،ادارات ثبت اسناد و املاک برابر مفاد ماده 11 قانون ثبت تقاضای ثبت را از کسانی می پذیرد ،که یا متصرف ملک باشد یا دلایلی را بر مالکیت خود نسبت به ملک مورد تقاضای ثبت ارائه نمایند تا فرایند عملیات ثبت شروع شود. عنصر قانونی این جرم علاوه بر ماده 109 قانون ثبت، قانون تشدید مجازات ارتشاء و اختلاس و کلاهبرداری مصوب مجمع تشخیص مصلحت نظام است. حمایت کیفری از ماده 109 ق.ث به وسیله قانون تشدید مجازات ارتشاء و اختلاس و کلاهبرداری به عمل می آید.

6- امتناع از قید حق غیر در اظهار نامه

ماده 116 قانون ثبت : درمورد املاکی که به رهن یا به یکی از عناوین مذکوره درماده 33 انتقال داده شده ، راهن یا انتقال دهنده مکلف است حق طرف را ضمن اظهارنامه خود قید نماید . در صورتی که راهن یا انتقال دهنده به این تکلیف عمل ننموده مرتهن یا انتقال گیرنده می تواند تا یک سال از تاریخ انقضای مدت حق استرداد یا رهن ، به وسیله اظهارنامه رسمی حق خود را مطالبه کند . هرگاه در ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه راهن یا انتقال دهنده حق طرف را نداد ، کلاهبردار محسوب و با رعایت مواد 111 و112 و113 مطابق ماده 114 با او رفتار خواهد شد .

اگر اخطار قبل از انقضای مدت حق استرداد و یا رهن به عمل آمده باشد ، راهن یا انتقال دهنده وقتی مجرم خواهد بود که در صورت بقای ملک به ملکیت او، حق طرف را تا ده روز پس از ابلاغ اظهارنامه در اداره ثبت تصدیق ننماید ودر صورتی که ملک به ملکیت او باقی نباشد، وقتی مجرم محسوب می شود که تا ده روز پس از انقضای مدت حق استرداد یا رهن ، حق مرتهن یا انتقال کیرنده را تأدیه نکند .

تبصره - مرتهن که در ظرف مدت یک سال ، اخطار مذکور در فوق را نکرده مادام که مرور زمان منقول شامل طلب نشده ، حق مطالبه مطلب خود را خواهد داشت.

مفاده ماده 116 قانون ثبت در مورد املاک در رهن یا املاک با حق استرداد است. هنگامی که شخصی ملک خود را در رهن دیگری قرار می دهد یا نسبت به ملک خود معامله با حق استرداد انجام می دهد و در عین حال از طریق دادن اظهار نامه ثبتی، تقاضای ثبت همان ملک را می نماید ،باید در اظهارنامه ثبتی خود حقوق مرتهن یا نتقال گیرنده در معامله با حق استرداد را لحاظ نماید. چنانچه حقوق صاحبان حق را نادیده بگیرد و به ثبت اطلاع ندهد ،آنها می توانند با اظهارنامه ثبتی از راهن یا انتقال دهنده حق خود را مطالبه کنند، اگر حق آنها داده نشود، مستنکف، که همان راهن یا انتقال دهنده است، به عنوان کلاهبردار تحت تعقیب قرار می گیرد .

ایرادی که به نظر می رسد کلاهبرداری جرمی عمدی است که با فعل مثبت تحقق می یابد نه ترک فعل، کلاهبردار باید عمداً اعمال متقلبانه ای را به صورت مثبت انجام دهد، که آن عملیات متقلبانه مثبت،منجر به بردن مال غیر شود .

دراین ماده مشاهده می شود چنانچه راهن یا انتقال دهنده از تکلیف خود که همان اطلاع به ثبت از طریق اظهارنامه است امتناع کند، مرتکب ترک فعل شده و ترک وظیفه و تکلیف کرده است، این ترک فعل یا ترک تکلیف فعل منفی است. عدم ذکر حق مرتهن یا منتقل الیه در اظهارنامه ثبتی، یک فعل منفی است، یک ترک فعل است. چون جرم کلاهبرداری به صورت ترک فعل تحقق نمی یابد لذا حمل عنوان کلاهبرداری بر این جرم، یعنی جرم امتناع از رد حق به صاحب حق، دشوار به نظر می رسد.

نتیجه گیری:

امروزه در جامعه شاهد این هستیم که انسانهایی با پایمال نمودن حقوق دیگران سعی در رسیدن به اهداف شوم و نفسانی خود دارند، دستگاه قضایی به منظور ارتقاع سطح بهداشت حقوقی جامعه سعی در برخورد پیشگیرانه و نهایتا به مجازات رساندن انها دارد که در این میان سازمان ثبت اسناد و ملاک کشورمی تواند نقش بسیار مهمی در قضا زدایی و جلوگیری از اطاله ی دادرسی وهمچنین جلوگیری از وقوع جرائم مجرمانه در جامعه داشته باشد.

نهضت و تحول عظیمی که توسط مدیران جدید و لایق این سازمان در حال شکل گیری و به وقوع پیوستن می باشد روزنه امیدی است که در صورتیکه به نحو احسن صورت پذیرد ، موجب خواهد شد تا با اسکن نمودن دفاتر املاک و مکانیزه نمودن عملیا ت ثبتی و همچنین استفاده از طرح کاداستر (نقشه برداری هوای ماهواره ی)نحوه سرویس دهی خدمات ثبتی را تثبیت و راه تحقق حقوق مردم بطور صد در صد ، تأمین و تضمین گردد.

بدون شک وقوع جرائمی چون کلاهبردای و بردن مال غیر خصوصاً در مورد املاک به این علت است که اموزش های لازم درخصوص قوانین و مقررات ثبتی و جرائم ان در جامعه وجود ندارد و افرادی شیاد و با سوء استفاده از این خلاء به سهولت حقوق و منافع دیگران را به تاراج می برند.

و همچنین از انجایی که رشد شهر نشینی و درنتیجه منزوی شدن ولاقیدی از اجتماع از عوامل توسعه اجتماعی هستند.بنا بر این اقدامات امنیتی و تربیتی والدین نقش بسیارمهمی در جلوگیری از جرم و جنایت دارد.

لذا این یک امر دو سویه است هم خانواده و هم نیرو های سازمان در این ماموریت خطیر نقش بسزایی بر عهده دارند ، استقرار بهداشت حقوقی و رسیدن به اهداف و مقاصد یک نظام ثبتی کار امد قانون مند توسعه یافته مرهون تلاش نیرو های انسانی آگاه فنی متعهد و متخصص در سازمان ثبت می باشد.

هر قدر مردم به عنوان ذینفعان و نیرو های انسانی در سازمان از آگاهی ها و اطلاعات بیشتری نسبت به قوانین و مقررات برخوردار باشند امنیت مالکیت ، عدالت اجتماعی ، احقاق حقوق و گسترش بهداشت حقوقی که از ارکان اصلی واهداف اصلی سازمان ثبت است سهل الوصول تر خواهد شد و جامعه طعم شیرین امنیت مالکیت را که یکی از اصول سرمایه گذاری و پیشرفت وتوسعه در هر کشور میباشد را خواهد چشید به همین دلایل آموزش عمومی جامعه یکی از اساسی ترین و مهم ترین نیازهایی است که دستیابی به آن بدون برنامه ریزی دقیق و مودیریتی دور اندیش واینده نگر کاری بسیار مشکل خواهد بود چرا که آموزش یک سرمایه گذاری است که منافع اجتماعی اقتصادی وفرهنگی سیاسی آن به جامعه خواهد برگشت لذا توجه ویژه به آموزش در این سازمان ضرورتی مضاعف است خصوصا این که آموزش های دینی ما نیز بر دانش افزویی و مهارت جویی تاکید بسیار دارد و از سوی دیگر تحقق بهداشت حقوقی ، الزامات آموزشی فراوانی را در پی خواهد داشت.اموزش موتور محرکه برنامه های اصلاحی است و مدیریت تحول گرا با ابزار آموزش جریان پیاده سازی برنامه های اصلاحاتی را تسحیل و ترویج مینماید

بنابراین سازمان ثبت اسناد و املاک کشو با فراگیر نمودن آموزش عمومی و نیزبا عمل نمودن به عمده ترین وظیفه خود که همانا تثبیت حقوق ما لکیت مردم و جلوگیری از تجاوز تداخل تزاحم تعارض به اموال عمومی است عرصه را بر متجاوزین به حقوق مردم تنگ که کمترین پیامدهای آن توسعه و استقرار بهداشت حقوقی در جامعه خواهد بود .

فهرست منابع:

1- مجموعه قوانین و مقررات ثبتی خصوصا باب ششم جرائم ثبتی

2-امامی –سید حسن- حقوق مدنی جلد دوم- انتشارات کتابفروشی اسلامیه-چاپ سوم 1364

3- مجموعه بخشنامه های ثبتی

4- آئین دادرسی کیفری

5- حقوق جزای اختصاصی

6- آرای هیأت عمومی دیوان عالی کشور

7- مواد قانونی دیوان عالی کشور

8-ولیدی-محمد صالح-حقوق جزای اختصاصی – جرائم علیه اموال و مالکیت- جلد اول – انتشارات امیر کبیر- چاپ دوم 1369

9-صالحی –حمید-حقوق ثبت اسناد واملاک در ایران –نشر فرهنگی مشرق چاپ اول 1375

ب)مجلات

1-مجله کانون سردفتران و دفتر یاران- سال پانزدهم شماره یک 1353

2-مجله کانون وکلای دادگستری –سال هشتم شماره 51 و سال نهم شماره پنجاه وشش