تعارض در اسناد مالکیت

دانشگاه آزاد اسلامی واحد دامغان

دانشکده حقوق

رشته حقوق ثبت اسناد و املاک

         موضوع کنفرانس:

تعارض در اسناد مالکیت

— فهرست مطالب

— تعریف سند مالکیت 

— تعریف تعارض در لغت 

— تعارض در اصطلاح فقه 

— سند مالکیت معارض در حقوق ثبت 

— شرایط وقوع تعارض در اسناد مالکیت 

— انواع تعارض 

— وظایف ادارات ثبت در ارتباط با اسناد و مالکیت معارض 

— وظایف دفاتر اسناد رسمی در رابطه با سند مالکیت معارض 

— نقل وانتقالات سند مالکیت مقدم الصدوروسند مالکیت معارض 

— حکم نهایی راجع به سند مالکیت معارض 

— جرایم ومجازاتها 

— عوامل صدور سند مالکیت معارض وروشهای پیش گیری از آن 

تعریف سند مالکیت:

نوعی از اسناد رسمی است که پس از طی تشریفات قانونی و ثبت ملک غیر منقول در دفتر ویژه ای از دفاتر اداره ثبت اسناد واملاک که نام آن دفتر املاک است به مالک ملک داده می شود ودولت دارنده آن را مالک ملک میشناسد هرچند که او متصرف در آن ملک نباشد.

تعریف لغوی تعارض:

تعارض عبارتست از تلاقی دو فکر در جهت عکس یکدیگر به طوری که جمع بین آن ها مقدور نمی باشد.

معارض یعنی مخالف، طرف مقابل و مدعی

تعارض یعنی متعرض و مزاحم یکدیگر شدن، اختلاف داشتن

تعارض در اصطلاح فقه:

در اصطلاحات فقهی هرگاه بین دو دلیل تضاد وبرخورد وتصادم به هر صورت رخ دهد اصطلاحا این وضع را تعارض می نامند.

سند مالکیت معارض در حقوق ثبت:

با توجه به ماده سه لایحه ی قانونی راجع به اشتباهات ثبتی واسناد مالکیت معارض: هرگاه نسبت به ملکی خواه تمام آن یا قسمتی از آن در حدود یا حقوق ارتفاقی یک بار بنام شخصی ثبت دفتر املاک شده باشد ،مجدداً به نام شخصی ثبت دفتر املاک شود سند مالکیت ثبت موخر را سند مالکیت معارض می نامند.

شرایط وقوع تعارض در اسناد مالکیت :

1- وجود ملک

2- وجود دو مالک : اگر دو ملک به یک مالک تعلق داشته باشند وآن دو ملک با هنم تداخل کند یعنی حدود یکی داخل در قلمرو دیگرس شده باشد از بحث اسناد مالکیت معارض بیرون است

3- تعارض درعین ملک یا حدود وحقوق ارتفاقی :یک سند ملکی را متعلق به علی می داند وبرای او حق ارتفاقی در ملک محاور می شناسد لکن سند مالکیت مجاور آن حق ارتفاق را نمی شناسد.

4- مقدم الصدور بودن سند مالکیت ودیگری موخر بودن. اگر تاریخ ثبت دو سند مالکیت در یک روز باشد، سند مالکیتی که شماره ثبت آن بیشتر است  و در صفحه موخر ثبت شده سند معارض خواهد بود

5- در تعارض بودن ومغایرت داشتن مدلول دو سند مالکیت صادره در تاریخ صدور.

بعضی از اساتید تعارض را با توجه به نحوه تصرف واوصاف ملک به تعارض در تصرف عینی (حسی) وتعارض در تصرف حسی تقسیم بندی نموده اند.

انواع تعارض:

الف- تعارض در عین؛ هرگاه نسبت بملکی کلاً یا بعضاً دو جلد سند مالکیت صادر شود تعارض در عین بوجود می آید یعنی برای یک ملک یک سند مالکیت بنام  الف و یک سند مالکیت بنام ب صادر می شود.

ب- تعارض در حدود؛ اگر حدّ فاصل شمال ملکی بعنوان دیوار مشترک بملک مجاور محدود شده باشد و حدّ جنوب ملک مجاور بصورت دیوار اختصاصی بملک مزبور تعریف شده باشد. می گوئیم تعارض در حدود ایجاد شده است.

ج- تعارض در حقوق ارتفاقی ؛ چنانچه در سند مالکیت ملکی حقّی از ملک مجاور برای آن قائل شده باشند مثل حق عبور با حق مجرا و غیره ولی مالک و دارندهء سند مالکیت ملک مجاور این حق را برای ملک مذکور نمی شناسد در اینصورت می گوئیم تعارض حقوق بوجود آمده است.

وظایف ادارات ثبت در ارتباط با اسناد مالکیت معارض:

 طبق بند 2ماده 3 لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی واسناد مالکیت معارض و ماده یک آیین نامه اجرایی آن :

 اولاً:ادارات ثبت مکلفند بمحض اطلاع از صدور اسناد مالکیت معارض، مشخصات سند مالکیت معارض ( ثبت موخر) و همچنین سند مالکیت مقدم الصدورا طی بخشنامه ای به دفاتر اسناد رسمی حوزه مربوطه کتباً ابلاغ نمایند 

ثانیاً: گزارش کار را به نحوی که هیچ گونه ابهامی در آن نباشد را جهت اتخاذ تصمیم به هیأت نظارت ارسال نمایند. ( ماده 1 آئین نامه اجرایی رسیدگی به  اسناد مالکیت معارض مصوب 1352 ) 

ثالثاً : در صورتیکه هیأت نظارت یا شورایعالی ثبت در تجدید رسیدگی وقوع تعارض را محرز بداند ثبت محلّ مکلف است مراتب را کتباً بدارندهء سند مالکیت معارض (ثبت موخر) ابلاغ وبه او طبق مقررات آئین دادرسی مدنی اخطار نمایند که ظرف مدت دو ماه از تاریخ ابلاغ قانونی بدادگاه صلاحیت دار محلّ وقوع ملک مراجعه و گواهی طرح دعوی را به اداره ثبت محلّ تسلیم و رسید اخذ نماید

رابعاً: در صورتی که دارنده سند مالکیت معارض ظرف دو ماه از تاریخ ابلاغ اخطاریه به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه نکند و گواهی طرح دعوا را به اداره ثبت محل تسلیم و رسید اخذ ننماید و دارنده سند مالکیت مقدم گواهی عدم طرح دعوا را از مراجع صالحه در مدت مزبور تقدیم کند اداره ثبت مکلف است که سند مالکیت معارض را نسبت به مورد تعارض ابطال و مراتب را در ستون ملاحظات ثبت ملک در دفتر املاک قید و به دارنده سند مالکیت مزبور و دفاتر اسناد رسمی حوزه خود پیرو بخشنامه قبلی اعلام نماید واین تنها موردی است که اداره ثبت بدون حکم دادگاها رأساً سند مالکیت را باطل می کند.

خامساً: اگر به موجب رای هیات نظارت یا شورای عالی ثبت موضوع تعارض منتفی گردد یا در میزان آن تغییری داده شود اداره رثبت باید مراتب را در تعقیب بخشنامه نخستین به دفاتر اسناد رسمی آن حوزه ابلاغ نماید وطبق ماده یک ایین ناتمه اجرایی لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی واسناد مالکیت معارض در نقاطی که پاسخ استعلام به وسیله ماشینهای الکترونیکی تهیه می شود به ماتشینهای مزبور نیز اطلاع لازم باید داده شود.

سادساً: طبق ماده 4همان قانون مادامی که تکلیف نهایی معلوم نشده است ادارات ثبت باید از صدور سند مالکیت جدید خودداری نمایند.

سابعاً: برابر تبصره ماده اول قانون افراز وفروش املاک مشاع نسبت به ملکی که برای آن سند مالکیت معارض صادر شده است تا زمانی که رفع تعارض نشده اقدام به افراز نخواهد کرد.

وظایف دفاتر اسناد رسمی در رابطه با سند مالکیت معارض:

 دفاتر اسناد رسمی پس از اطلاع حق ندارند معاملات مربوط به سند مالکیت موخرالصدور را ثبت نمایند ولی در مورد سند مقدم الصدور دفاتر اسناد رسمی می تواننند معاملات مربوط به آن را ثبت نمایند ولی مکلف هستند در متن سند قید کنند که نسبت به مورد معامله سند مالکیت معارض صادر شده است. ماده 4همان لایحه

نقل وانتقالات سند مالکیت مقدم الصدوروسند مالکیت معارض:

(مطابق ماده4و5 لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی واسناد مالکیت معارض)

دارنده سند مالکیت مقدم قبل از تعیین تکلیف نهایی در دادگاه می تواند نسبت به مورد سند مالکیت معامله کند ولی دفاتر اسناد رسمی مکلف اند در متن سند قید کنند نسبت به مورد معامله سند معارض صادر شده و مادام که تکلیف نهایی طبق این قانون معلوم نشده به خریدار سند مالکیت جدید داده نخواهد شد و همین حکم نسبت به انتقالات بعدی هم جاری است.

دارنده سند مالکیت معارض مادام که تکلیف نهایی سند مزبور در دادگاه معلوم نشده حق هیچ گونه معامله نسبت به آن ندارد ولی می تواند حقوق متصوره خود را به دیگری انتقال دهد.

تبصره- دادگاه پس از رسیدگیهای لازم هر یک از اسناد معارض را که تشخیص دهد جریان ثبتی آن بر طبق قانون و مقررات صحیحاً انجام شده تعیین و حکم ابطال سند دیگر را خواهد داد.

حکم نهایی راجع به سند مالکیت معارض:

منظور از حکم نهایی عبارت از حکمی است که به واسطه طی مراحل قانونی نظیر اعتراض و تجدید نظر با انقضاء مدت قانونی آنها، دعوایی که حکم در موضوع آن صادر شده از دعاوی مختومه محسوب می شود و قانوناً مرحله دیگری برای رسیدگی مجدد باقی نمانده باشد.هر حکم نهایی ، حکم قطعی هم است اما بعضی از احکام قطعی است لیکن نهایی نیست .مراد از حکم قطعی در امور حقوقی حکمی است که قابل اجرا باشد وممکن است حکمی قابل اجراباشد در حالای که به مرحله نهایی نرسیده است. حکم نهایی در دفتر املاک به ثبت می رسد.

رای دادگاه درخصوص اسناد مالکیت معارض: (مطابق تبصره ماده 5 لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی واسناد مالکیت معارض)

در صورت ارائه دادخواست از طرف دارنده سند مالکیت معارض ظرف مهلت قانونی ، دادگاه پس از رسیدگیهای لازم هر یک از اسناد معارض را که تشخیص دهد جریان ثبتی آن بر طبق قانون و مقررات صحیحاً انجام شده تعیین و حکم ابطال سند دیگر را خواهد داد.

جرایم ومجازاتها: (مطابق مواد 6و7 لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی واسناد مالکیت معارض)

کسی که طبق ماده فوق ممنوع از معامله است هرگاه نسبت به ملک مزبور معامله نماید پس از صدور حکم نهایی بر بطلان سند موخرالتاریخ و با انقضای مدت دو ماه و عدم مراجعه دارنده سندی که تاریخا موخر است به محاکم، به جریمه نقدی معادل یک برابر بهای مورد معامله محکوم خواهد شد و نیز سر دفتران اسناد رسمی هم که با وجود اخطار اداره ثبت در مورد سند مالکیت معارض اقدام به ثبت معامله نمایند به انفصال ابد از شغل سر دفتری محکوم خواهند شد.(ماده6)

کارمندان اداره ثبت که عمل مخالف مقررات آنها موجب صدور سند مالکیت معارض یا معاملات متعدد بشود در دادگاه اداری مورد تعقیب و به انفصال موقت که کمتر از دو سال نخواهد بود و یا انفصال ابد به تناسب موضوع محکوم می شوند و تخلف آنها مشمول مرور زمان تخلفات اداری نخواهد بود.(ماده 7)     

عوامل صدور سند مالکیت معارض وروشهای پیش گیری از آن:

 طبیعی است که اگر ماموران ثبت دقت کافی را در انجام تشریفات قانونی ثبت املاک و صدور سند به خرج دهند اصولا تعارض دو سند مالکیت اتفاق نخواهد افتاد بنابراین اشتباهات ثبتی قاعدتا موجب بروز این تعارض می شوند. به بیان دیگر، تعارض در اسناد مالکیت معمولا زمانی اتفاق می افتد که در ثبت ملک یا صدور سند مالکیت اشتباهی رخ می دهد. 

به طور کلی اشتباه ثبتی به هر اشتباهی می‌گویند که ماموران ثبت در هر یک از مراحل ثبت املاک، اعم از آگهی های نوبتی، آگهی های تحدیدی، تحدید حدود، شماره گذاری املاک و دیگر موارد عملیات ثبتی از حیث رعایت مقررات مربوط مرتکب می شوند؛ یعنی مقررات و تشریفات قانونی ثبت املاک را دقیقا رعایت نمی کنند. البته اشتباهات ثبتی درجه بندی دارند بعضی از آنها موثر و بعضی غیرموثر دانسته می شوند. 

هم چنین با رعایت اصول ومقررات ثبت وبخشنامه های صادره از سوی کارشناسان ثبت ، آموزشهای تخصصی کارکنان ثبت ،استفاده از سیستم کاداستر واستفاده از سیستمهای پیش رفته سخت افزاری ونرم افزار و همچنین با گذر از ثبت سنتی به ثبت نوین والکترونیک می توان تا حد زیادی از بروز اشتباهات ثبتی جلوگیری کرد.