افراز

لازم به یاد آوری است که تا سال ۱۳۵۷ افراز املاک در صلاحیت دادگاههای عمومی (حقوقی دو) قرارداشت در سال۱۳۵۷ به سبب اینکه رسیدگی به امر افراز در دادگاهها تابع تشریفاتی طولانی بود و این امر سبب طولانی شدن مراحل افرازگشته ونهایتا شرکای مشاعی را در وضعیت نامطلوب اشاعه باقی می گذارد قانون افرازو فروش املاک مشاع در مورخ ۲۲/ ۸/ ۵۷ به تصویب رسیده و آئین نامه اجرائی آن نیز در بیستم اردیبهشت ماه سال پنجاه هشت به تصویب وزارت دادگستری رسید . طبق ماده یک این قانون افراز املاکی که جریان ثبتی آن به پایان رسیده (۱) اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده و یا نشده باشد ،به عهده واحد ثبتی محول محل وقوع ملک محول گردید (۲) اما به سبب رعایت حقوق اقشار خاص و برخی مقررات موجود به طور کامل این صلاحیت از محاکم سلب نگردیده و در سه مورد محاکم مجاز به انجام افراز می باشند :

▪ اول اینکه با توجه به اینکه تصمیم مسئول واحد ثبتی یک تصمیم اداری است به شرکاء مشاعی این حق داده شده تا ظرف مهلت قانونی بتوانند در دادگاه عمومی به تصمیم واحد ثبتی اعتراض نمایند .

▪ دوم موردی که جریان ثبتی ملکی به پایان نرسیده است .

▪ سوم زمانی که بین شرکای مشاعی محجوری وجود داشته باشد که در خصوص مورد اخیر به استناد رای وحدت رویه شماره۲۹/۵۹-۱۵/۱/۱۳۶۰ و ماده ۳۱۳ از قانون امور حسبی دادگاه اقدام به تقسیم خواهد نمود . البته موارد دیگری نیز وجود دارد که دادگاهها در مقام افراز اقدام می کنند مانند : پرونده های تقسیم ترکه به شرطی که در میان اموال متوفی مال منقولی وجود داشته باشد .صرف نظر از موارد فوق الذکر در خصوص املاک اصل بر صلاحیت اداره ثبت محل وقوع ملک می باشد .

حال که دیدیم در امر افراز اصل بر صلاحیت ادارات ثبت است باید منظور و نظر مقنن را در خصوص صلاحیت تعریف نماییم. صلاحیت در لغت به معنی شایستگی معنی شده است . در ترمینولوژی حقوقی در ذیل تعریف صلاحیت آمده است : عبارت است از اختیار قانونی یک مامور رسمی برای انجام پاره ای از امور مانند صلاحیت دادگاهها و صلاحیت مامور دولت در تنظیم سند رسمی . به عبارتی دیگر می توان چنین گفت که صلاحیت همانا امکانی است برای انجام دادن عملی و یا نهی از آن . در مقررات موضوعه و عرف حقوقی منظور از صلاحیت امکان رسیدگی ، اظهار نظر در خصوص یک مسئله می باشد . فلذا منظور از صلاحیت یک دادگاه امکان رسیدگی و صدور حکم نسبت به یک موضوع می باشد . فلذا از آنجا که مقنن کاری عبث انجام نمی دهد سلب هر گونه مجوز لازم و یا اختیار لازم از مرجع صلاحیت دار در راستای رسیدگی به مسئله بر خلاف نظر مقنن خواهد بود . درنتیجه بنابر قاعده معروف ـاذن در شی اذن در لوازم آن می باشدـ مرجع صلاحیت دار برای انجام ماموریت خود حق توسل به کلیه اقدامات قانونی لازم را در چهارچوب قانونی خواهد داشت . موید مطلب قسمت اخیر ماده یک قانون افراز و فروش املاک مشاع بوده که مقرر می دارد اداره ثبت با رعایت کلیه قوانین و مقررات ملک مورد تقاضا را افراز می نماید .

فلذا از مجموع این ماده و کلیت قانون چنین استنباط می گردد که اداره ثبت با کلیه اختیارات لازم مکلف است به درخواست های افراز رسیدگی و تصمیم خود را اعلام نماید و تنها در یک مورد استثنا حق دارد از رسیدگی به افرازخودداری نموده وآن همانا موضوع تبصره ذیل ماده یک بوده که مقرر می دارد درمواردی که برای ملک سند معارض صادره شده تا زمان رفع تعارض اقدام به افراز نخواهد شد .

برای انجام عملیات افراز بنا بر روش معمول بدوا متقاضیان با مراجعه به قسمتی از اداره مربوطه با خرید برگه هایی شبیه به دادخواست ، درخواست خود را به رئیس اداره تقدیم می نمایند (۳) رئیس اداره ثبت پس از وصول درخواست متقاضی افراز ، ضمن دستور بر ثبت تقاضا ، بر اساس مقررات قانون افراز و فروش املاک مشاع موضوع را به نماینده اداره ثبت ارجاع و نماینده مربوطه به بررسی پایان یافتن جریان ثبتی و اخذ گواهی های لازم از دفتر بایگانی ، املاک و بازداشتی پرداخته وسپس موضوع را به رئیس واحد ثبتی گزارش می نماید. پس از قرائت گزارش نماینده ثبت و اطمینان از پایان یافتن جریان ثبتی و عدم وجود سند مالکیت معارض ، رئیس واحد ثبتی موضوع را به نقشه بردار ( مهندس) اداره ثبت ارجاع و نامبرده طبق ماده ۳ آئین نامه اجرایی کلیه شرکا را جهت انجام افراز دعوت می نماید .

قبل از طرح سئوالات و پاسخ بدانها نکاتی را خاطر نشان می سازد . اکثریت قریب به اتفاق کسانی که جهت افراز املاک به ادارات ثبت مراجعه می نمایند کسانی هستند که با شرکای خود دارای اختلاف می باشند و احتمالا راههای مسالمت آمیز را رفته و نتیجه ای حاصل ننموده اند . بنابراین عموما یا دارای سند مالکیت نیستند چرا که این اسناد غالبا وراثتی بوده و در ید یکی از وراث قرارداشته و یا اسناد متحد بوده که معمولا در ید یکی از شرکا می باشد . از طرفی شریک دیگرکه مخالف افراز و یا فروش بوده به طور عرف از هرگونه کارشکنی درراستای جلوگیری از امر افراز و یا فروش دریغ نخواهد ورزید . فلذا با عنایت به روح قانون و سبب ایجاد صلاحیت از مراجع قضائی به اداره ثبت که همانا سرعت بخشیدن به افراز بوده می بایست با مسائل ذیل برخورد وسئوالات را پاسخ داد . سئوالات طرح شده همگی ناشی از رویه های مختلف ادارات ثبت بوده که ذیلا بدان اشاره می گردد .