معاینه وتحقیق محلی در ثبت املاک

معاینه وتحقیق محلی در ثبت املاک

رسیدگی به امور ثبت املاک از جمله رسیدگی به امور موضوعی است و از آنجاییکه هر امری که محتوای آن بتواند در مورد وجود یک واقعه ای اطلاع بدهد امر موضوعی است . لذا با مشاهده عینی و بررسی مستقیم ، موضوع بهتر و دقیق تر درک می شود.

 

معاینه محل و تحقیق محلی راه دست یابی به درک بهتر و دقیقتر موضوعات ثبت املاک است با همان معنی و مفهومی که در آیین های دادرسی مدنی و کیفری بدان پرداخته شده است (موضوع مواد ۲۴۸ تا ۲۵۶ قانون آیین دادرسی مدنی و مواد 123 تا 167قانون آیین دادرسی کیفری)

درتمامی اعمال ثبتی برای تشخیص درستی یا نادرستی امر و روشن شدن موضوع لازم است واحد ثبتی از وضعیت عینی وملموس امر آگاهی داشته وآن را لحاظ نماید . به همین دلیل است که رسیدگی به موضوعات ثبت املاک برپایه اطلاعات حاصل شده از تحقیق و معاینه محل انجام می شود .

در این مقاله بر آن شدیم تا ضمن بیان پیشینه ، تعریف و همچنین چگونگی انجام معاینه محل و تحقیق محلی در واحدهای ثبتی در پایان به تشابهات و تفاوتهای معاینه محل و تحقیق محلی در آیین های دادرسی و امور ثبتی در قالب اوصاف حقوقی بپردازیم .

 

تعریف معاینه محل و تحقیق محلی در لغت و اصطلاح

معاینه و معاینت در لغت از ریشه عیَّنَ به معنای چیزی را به چشم دیدن است بنابراین معاینه محل عبارت است از بررسی و دقت کردن در وضعیت محل یا مشاهده وضع ظاهری محل و دقت در چگونگی عوامل متغیر در وضعیت محل می باشد .

تحقیق در لغت از ریشه حَقَّقَ به معنای بررسی ، پژوهش و مطالعه می باشد فلذا تحقیق محلی عبارت است از وارسی و بررسی مشخصات محل بر اساس گفته ها و اظهارات مطلعین محلی که حاوی نکاتی در خصوص چگونگی عوامل متغیر در وضعیت محل می باشد .تحقیق محلی یعنی به دست آوردن اطلاعاتی که اهل محل راجع به امورموضوعی دعوا دارند اشخاصی که ازآنها تحقیق می شود دانستنیهای خود را از مجموعه دیده ها و شنیده های مستقیم و غیرمستقیم و برداشتهای خود بیان می دارند بی آنکه لازم باشد ماخذ آنها را ذکر نمایند و عنوان خاصی غیر از عنوان شهادت را دارد به نظر برخی از حقوقدانان قانونگذار قانون مدنی می بایست اطلاعات اهل محل را در ردیف ادله اثبات دعوا به شمار می آورد .

با توجه به تعاریف صورت گفته می توان معاینه محل و تحقیق محلی را در عرض یکدیگر و مکمل هم دانست در نتیجه مامور معاینه محل و تحقیق محلی می بایست مشاهدات خود را در نتیجه معاینه محل با نتایج حاصل از گفته های مطلعین در تحقیق محلی سنجیده و سره از ناسره را بازشناسد و به مرجع صالح رسیدگی جهت اخذ تصمیم ارائه نماید فلذا صورت جلسات معاینه محل و تحقیق محلی را که در آن به طور واضح بیان حقیقت موضوع نشده است را نمی توان به منزله انجام معاینه محل و تحقیق محلی دانست .

 

پیشینه معاینه محل و تحقیق محلی

با بررسی قانون ثبت اسناد و املاک مصوب
26/12/1310 و اصلاحات بعدی آن و نیز آیین نامه قانون ثبت املاک مصوب سال 1317 و اصلاحات بعدی آن مشاهده می کنیم که قانونگذار در هیج کجا عبارت معاینه محل و تحقیق محلی را به کار نبرده است . اما رفته رفته با توجه به وسعت معنایی معاینه محل و تحقیق محلی از یک طرف و گسترش عملکرد و کارایی آن در واحد های ثبتی از طرف دیگر این عبارت نیز راه خود را در میان اعمال ثبتی باز نموده است و در اندیشه قانونگذار خوش نشسته است . برای نمونه می توان به : ماده 3 آیین نامه اجرایی رسیدگی به اسناد مالکیت معارض و هیات نظارت و شورای عالی مصوب 16/02/1352 یا ماده 3 آیین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع و همچنین بندهای 269 ، 303 ، 304 ، 306 ، 307 ، 330 ، 348 ، 368  ، 392 ، 442 مجموعه بخش نامه های ثبتی مراجعه کرد .

این اشارات قانونی مبین آن است که هرگونه مشاهده وضعیت املاک یا هر نوع اعزام مامورین ثبت به محل وقوع املاک از قبیل پذیرش ثبت ، تحدید حدود ، اصلاح حد ، تفکیک ، تجمیع ، افراز مستلزم اجرای امر معاینه محل و تحقیق محلی است (البته بسته به نوع عملیات ثبتی شرایط اجرایی هر معاینه محل و تحقیق محلی با یکدیگر متفاوت می باشد) به عنوان مثال در امر پذیرش ثبت و تنظیم صورت مجلس احراز تصرف و همچنین رسیدگی به وضعیت املاک معارض تحقیق محلی یک امر اجتناب ناپذیر و بدیهی است به همین دلیل است که صورت مجلس احراز تصرف و نیز صورت مجلس معاینه محل املاک معارض با امضای شهود مطلع و معتمد پایان یافته و تکمیل می شود .

 مثال دیگر هنگام اصلاح حد است . در اصلاح حد بدون معاینه محل امر اصلاح امکان پذیر نبوده و نمی توان بدون مشاهده تغییرات ایجاد شده در خصوصیت ظاهری ملک آن تغییرات را در سند و سوابق مالکیت اعمال نمود .

اختصاصا درباره معاینه محل باید گفت بر اساس قوانین و مقررات ثبتی گاه انجام امر ثبتی صراحتا منوط به اجرای معاینه محل می شود مثل اجرای بند 368 مجموعه بخش نامه های ثبتی که در خصوص انجام عملیات تحدید حدود بیان شده و گاه لفظ معاینه محل در متن قانونی نمی گنجد اما اجرای صحیح قانون با معاینه محل امکان پذیر است به عنوان مثال در بند 313 مجموعه بخش نامه های ثبتی از جمله شروط انجام عملیات تجمیع "به صورت واحد در آمدن دو یا چند پلاک که در اثر ساختمان یا لااقل دیوار کشی ایجاد شده باشند" بیان شده که احراز وقوع آن فقط با معاینه محل محقق می شود .

 

چگونگی اجرای معاینه محل و تحقیق محلی

در واحدهای ثبتی موضوع معاینه محل و وقت اجرای آن به متقاضی ابلاغ می شود و در روز موعود واحد ثبتی نماینده خود را برای ارائه گزارش کارشناسی و همچنین مشاهده وضعیت املاک به انضمام استماع اظهارات اهل محل مامور و به منطقه اعزام می کند .

بسیار مناسب می نماید واحد ثبتی به مانند محاکم مدنی در تحقیق محلی موضوع تحقیق محلی ، موضوع تحقیق ، محل تحقیق و طرفی که باید وسیله اجرای آن را فراهم نماید مشخص شود .

چون مبنای اتخاذ تصمیم واحد ثبتی معاینه و تحقیقات محل می باشد فلذا امر مذکور می بایست راسا توسط واحد ثبتی که ملک در حوزه تصمیم گیری آن قرار دارد صورت پذیرد بنابراین نمی تواند به اعتبار انجام معاینه محل ، توسط اشخاص حقیقی یا حقوقی دیگر ، اقدام به اتخاذ تصمیم نمود و واحد ثبتی می بایست خود راسا نماینده به محل اعزام نماید .

البته نماینده در ارائه گزارش معاینه محل می تواند از معاینه محل هایی که توسط دیگران (مثل گزارش کارشناسان رسمی دادگستری)یا ارگانهای ذی صلاح (مثل کلانتری ها) استفاده کند و نهایتا این نماینده ثبت است که مسئول مفاد صورت مجلس معاینه محل خواهد بود . بنابراین نماینده ثبت در اجرا و تنظیم صورت مجلس معاینه محل و تحقیق محلی وظایفی دارد که مستفاد از مقررات آیین های دادرسی مدنی و کیفری به شرح وظایف او می پردازیم :

1 ـ نماینده می بایست در هنگام تحقیق و معاینه محل تمامی آثار و علایم مشهوده و مکشوفه که به نحوی در قضیه موثر است در صورت مجلس قید نموده و اگر سبب آثار و علایم فعل شخص یا اشخاصی باشد به امضای آنان برساند .

2ـ نماینده مکلف است پرسش های لازم را از اهل خبره به صورت کتبی و یا شفاهی به عمل آورده و آن را در صورت مجلس قید نماید .

3 ـ هرگاه در اظهار نظر مطلعین و معتمدین که به عنوان اهل خبره دعوت شده اند اختلافی حاصل شود نماینده بایستی نظریه آنان را بر اساس سوابق و مدارک مندرج در پرونده ثبتی و معاینات خود مستدلا رد یا تایید نماید .

4 ـ نماینده باید در نهایتِ بی طرفی ، معاینه محل و تحقیق محلی را انجام دهد و چنانچه با امر موضوعی یا طرف آن قرابتی داشته باشد این امر نباید تاثیری در کشف اوضاع و احوال داشته باشد .

5 ـ برابر نظریه دیوان عالی کشور مامور قرار معاینه محل در محاکم باید اطلاعات مطلعین معرفی شده را درصورتجلسه قید نماید و نمی تواند به سبب تکمیل تحقیقات و بی نیازی از اطلاعات دیگران ازتحقیق ازآنها خودداری کند فلذا نماینده ثبت نیز به پیروی این نظریه جهت استواری صورت جلسه بهتر است که از این روش استفاده نماید .

6 ـ نماینده موظف است بر اساس نوع موضوع و مواردی را که نیاز به رسیدگی دارد در ضمن معاینه محل خود بررسی و در پایان صورت مجلس آن را که به امضای حاضرین می رسد تنظیم کند .

7 ـ رسیدگی به اظهارات مطلعین محل می بایست با احراز اهلیت حضار ، از سوی نماینده به عمل آید و نماینده نباید اظهار نظری را که کاشف حقیقت و صائب نبوده اخذ و در اظهار نظر پیشنهادی خود دخیل نماید .

 

اوصاف و آثار حقوقی معاینه محل و تحقیق محلی

 اوصاف و آثار حقوقی معاینه محل و تحقیق محلی در قالب وجوه تشابه و تفارق معاینه محل و تحقیق محلی در دادگاه ها و واحد های ثبتی به شرح زیر بیان می شود :

 

الف ـ وجوه افتراق :

1 ـ صدور قرار معاینه محل برای محاکم یک امر اختیاری است و بر استحکام رای دادگاه می‌افزایدو دادگاه می‌تواند از آن عدول کند . اما در واحد های ثبتی یک امر الزامی است و مبنای تصمیم گیری های بعدی می باشد .

2 ـ مامور دادگاه جهت انجام معاینه محل و تحقیق محلی در امور مدنی دادرس یا قاضی تحقیق می باشد(ماده 250 ق آ د م) و در امور کیفری بازپرس یا ضابط دادگستری (ماده 125 ق آ د ک)که هر دوی آنان از سوی رییس حوزه قضایی یا معاون او تعیین می گردد اما در ادارات ثبت ، نماینده ای مامور می شودکه از سوی رییس حوزه ثبتی معین شده است .

3 ـ موضوع معاینه محل و تحقیق محلی و وقت اجرای آن در محاکم به طرفین ابلاغ می شود(دلالت ماده 256 ق آ د م) لاکن در ادارت ثبت اغلب به متقاضی ابلاغ می شود .

4 ـ معاینه محل و تحقیق محلی در محاکم اغلب در مواردی صادر می‌شود که دعوا متوجه اموال غیرمنقول باشد. با این حال گاهی در مورد اختلاف در اموال منقول نیز ممکن است قرار معاینه محل صادر شود. لاکن در ادارات ثبت با توجه به صلاحیت رسیدگی واحد های ثبتی فقط شامل اموال غیر منقول می شود  .

.

 

5 ـ اجرای معاینه محل و تحقیق محلی در محاکم برای به دست آوردن اماره صورت می‌گیرد اما در ادارات ثبت برای کشف حقیقت و اتخاذ تصمیم می باشد .

6 ـ طرفین دعوی در دادگاه می‌توانند برای اجرای تحقیق محلی که قرار است هنگام اجرای آن اطلاعات و اظهارات تعدادی از ساکنان منطقه‌ای خاص استماع و صورت‌جلسه شود ، گواهان و مطلعان خود را معرفی کنند تا هنگام مراجعه مامور دادگاه، اطلاعات این اشخاص نیز اخذ شود. اما در واحد های ثبتی نیازی به این معرفی نبوده و در روز معاینه محل اظهارات گواهان و مطلعان توسط نماینده اخذ می شود .

7 ـ اگر قرار معاینه محل که توسط دادرس دادگاه اجرا می‌شود، با حضور کارشناس مربوطه انجام پذیرد، دادرس نظریات کارشناس را نیز اخذ می کند و توضیحات وی را می شنود زیرا بر استحکام تحقیق می‌افزاید. اما در معاینه محل که توسط نماینده ثبت اجرا می شود نماینده خود کارشناس بوده و می بایست در ضمن صورت جلسه معاینه محل بررسی و نظریات کارشناسی خود را نیز ارائه دهد .

8 ـ درقرار معاینه محل به صراحت ماده 248  ق آ د م و ماده 250 همان قانون باید محل اجرای قرار و موضوعی که  مورد معاینه قرارمی گیرد مشخص شود لاکن در معاینه محل ثبتی به علت آنکه محل وقوع ملک همان محل معاینه محل می باشد دیگر لازم به مشخص نمودن محل قرار نیست .

البته در مواردی که حضور مجاورین ملک مورد نظر یا نمایندگان ارگانها و سازمانهای مختلف ضروری باشد در دعوت نامه محل حضور را اداره ثبت اسناد و املاکی که ملک در آن حوزه ثبتی قرار می گیرد قرار می دهند تا در معیت مامور ثبتی به محل اعزام شوند .

9 ـ  مندرجات صورتجلسه معاینه محل در محاکم با هر قرینه ی مخالفی از اثر می افتد و به طریق اولی اثبات خلاف آن با هر دلیلی قابل اثبات است حتی اگر طرفی که ادعای خلاف صورت مجلس را می نماید در جلسه معاینه حضور داشته و ادعایی در این خصوص نکرده باشد .(البته دادگاه چنین امری را دربررسی درستی یا نادرستی ادعا لحاظ خواهدکرد ومنع قانونی دراین راه وجود ندارد) اما با توجه به اینکه صورت مجلسی که توسط نماینده ثبت تنطیم می شود بر مبنای دلیل ثبتی است حتی اگرطرفی ادعای خلاف صورتمجلس را نماید آن صورت مجلس غیرقابل خدشه خواهد بود و اگر تصمیم واحد ثبتی مبتنی بر آن صورت مجلس باشد طرف مذکور می تواند جهت احقاق حقوق خود به محاکم قضایی مراجعه نماید .

10 ـ پس از اجرای قرار محاکم هرگاه پرونده آماده ی صدور رای قاطع باشد دادگاه به آن اقدام می کند . این ترتیب اگر چه در سرعت دادرسی موثر است اما می تواند در عمل حق طرفین را در ادای توضیح و حتی اعتراض به صورتجلسه تضییع نماید به ویژه طرفی که درجلسه اجرای قرار حضور نداشته است . اما در واحدهای ثبتی ادای توضیح طرفین چنانچه به جا و موثر باشد می تواند مستوجب تجدید معاینه محل شود البته تصمیم بر تجدید معاینه محل بر عهده ریس واحد ثبتی است .

11 ـ به موجب ماده 250 ق آ د م در صورتی که محل تحقیقات خارج از حوزه دادگاه باشد ، دادگاه می تواند اجرای تحقیقات را از دادگاه محل درخواست نماید اما به موجب ماده یک ق ث  محل تحقیقات فقط می تواند داخل در حوزه ثبتی محل وقوع ملک باشد و در خارج از آن بر عهده حوزه ثبتی آن محل است . در نتیجه در امور ثبتی نیابت ثبتی وجود ندارد .

12 ـ چنانچه در معاینه محل و تحقیق محلی که از سوی دادگاه کیفری صورت می پذیرد حضور اشخاص دعوت شده ضروری بوده و آنان بدون عذر موجه در محل حاضر نشوند قاضی (یا بازپرس) می تواند دستور جلب صادر نماید (ماده 127 ق آ د ک) لاکن در واحدهای ثبتی این امکان میسر نبوده و چنانچه عدم حضور اشخاص مذکور مانع تحقق امر معاینه و تحقیق محلی گردد نهایتا امر به مراجع قضایی احاله می شود .

 

ب ـ وجوه تشابه :

1 ـ در هر دو معاینه محل و تحقیق محلی مشاهده وضع خاص ملک و شنیدن اظهارات اهالی محل طبق تعریف و خصوصیات ذاتی امر معاینه محل و تحقیق محلی با رعایت موازین قانونی و احراز شرایط مد نظر قرار می گیرد .

2 ـ تحقیق و معاینه محل ، وقتی انجام می‌شود که برای رسیدگی به پرونده به اطلاعات حاصل از این عمل نیاز باشد.

3 ـ هر دو مرجع مامور خود را برای انجام آن به تحقیقات میدانی و طبیعت محل اعزام می کنند .

4 ـ اگر مبنای رای دادگاه، معاینه و تحقیقات محلی باشد؛ در این صورت، اجرای قرار مذکور باید توسط قاضی صادرکننده رای صورت گیرد یا گزارش مورد وثوق دادگاه باشد. و در خصوص واحدهای ثبتی اجرای معاینه محلی بر عهده واحد ثبتی است .

5 ـ در معاینه محل باید صورت‌جلسه‌ای دقیق که مطلعان، طرفین یا طرف و مامور آن را امضا کرده باشند، تنظیم شود.

6 ـ چنانچه طرفین یا یکی از آنها از وقت اجرای معاینه محل و تحقیق محلی آگاه نباشند، معاینه محل و تحقیق محلی اجرا نخواهد شد .

7 ـ به دلالت ماده 249 ق آ د م قرارتحقیق محلی در محل های عمومی اجرا می شود اما هرگاه محل اجرای قرار اماکن خصوصی باشد و در اجرای قرارمعاینه محل ممانعتی ایجاد شود درحدود مقررات قرارمعاینه قهرا اجرا می شود(حسب مورد از نیروی انتظامی) که این روند در واحد های ثبتی نیز جاری و ساری می باشد .

8 ـ دادگاه ها (مستند ماده 248 ق آ د م) و واحد های ثبتی می توانند راسا یا به درخواست هر یک از اصحاب دعوا قرار معاینه محل را صادر نماید به عنوان مثال ماده 45 آیین نامه قانون ثبت املاک بیان می دارد املاکی که بوسیله اصلاحات خراب می شود اگر خود اداره ثبت اطلاع حاصل کرد . بایستی پس از رسیدگی و معاینه محل مراتب را در پرونده مربوطه و سوابق قید نماید .

9 ـ در تمامی بایدهایی که نماینده می بایست در ضمن اجرا و تنظیم صورت مجلس معاینه محل و تحقیق محلی رعایت نماید (مواردی که در همین مقال ذیل عنوان چگونگی اجرای معاینه محل و تحقیق محلی بیان شد) دادرس یا قاضی تحقیق نیز ملزم به اجرای آن می باشد .

10 ـ هرگاه در برابر مامور دادگاه یا مامور ثبت هنگام انجام معاینه محل و تحقیق محلی مقاومتی شود مامورین می توانند از قوای نظامی و انتظامی استفاده کنند و قوای یاد شده مکلف به انجام آن هستند .

11
ـ چنانچه طرفی که باید وسیله اجرای معاینه محل و تحقیق محلی را فراهم نماید به وظیفه خود عمل نکند اجرای مذکور متوقف خواهد شد .

 

سوالی که در پایان به نظر می آید آن است که شیوه معاینه محل و تحقیق محلی در اجرای احکام محاکم چگونه است؟ یعنی در زمانی که حکمی از سوی مرجع قضایی صادر شده و به قطعیت رسیده است و برای واحد ثبتی تابعه لازم الاجراست چگونه در معاینه محل و تحقیق محلی صورت خارجی و تحقق عملی پیدا می کند؟

در پاسخ باید گفت در اجرای احکام مدنی دیگر مبحث کشف موضوع و رسیدن به واقعیت امر موضوعیت نداشته و مدنظر قرار نمی گیرد زیرا فرض بر این است که حکم دادگاه خود کاشف موضوع و امر به واقع بوده است و محدوده عمل مامور ثبت در معاینه محل و تحقیق محل فقط می تواند در محدود اجرای صحیح حکم دادگاه باشد