اسناد مالکیت معارض و شرحی بر لایحه قانونی راجع به اشتباهات

اسناد مالکیت معارض و شرحی بر لایحه قانونی راجع به اشتباهات

 ثبتی و اسناد مالکیت معارض مصوب 1333

 

اسناد مالکیت معارض – قبل از شرح موضوع تعارض و اسناد مالکیت معارض، معنای لغوی کلمات معارض و تعارض در فرهنگ لغات چنین تعریف شده است:

1- تعارض یعنی متعرض و مزاحم یکدیگر شدن، اختلاف داشتن

2- معارض یعنی مخالف، طرف مقابل و مدعی

انواع تعارض:

الف- تعارض در عین؛ هرگاه نسبت بملکی کلاً یا بعضاً دو جلد سند مالکیت صادر شود تعارض در عین بوجود می آید یعنی برای یک ملک یک سند مالکیت بنام  الف و یک سند مالکیت بنام ب صادر می شود.

ب- تعارض در حدود؛ اگر حدّ فاصل شمال ملکی بعنوان دیوار مشترک بملک مجاور محدود شده باشد و حدّ جنوب ملک مجاور بصورت دیوار اختصاصی بملک مزبور تعریف شده باشد. می گوئیم تعارض در حدود ایجاد شده است.

ج- تعارض در حقوق؛ چنانچه در سند مالکیت ملکی حقّی از ملک مجاور برای آن قائل شده باشند مثل حق عبور با حق مجرا و غیره ولی مالک و دارنده^ء سند مالکیت ملک مجاور این حق را برای ملک مذکور نمی شناسد در اینصورت می گوئیم تعارض حقوق بوجود آمده است.

د- تعارض از لحاظ اشاعه و افراز؛ گاهی برای قسمتی از ملکی سند مالکیت مشاعی صادر می شود و برای قسمتی دیگر یا بقیه آن اشتباهاً سند مالکیت مفروز « ششدانگی » صادر می شود. در اینگونه موارد سند مالکیت از نظر اشاعه و افراز تعارض دارند.  

سند مالکیت معارض: برابر ماده سه لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض ( مصوب سال 1333 ) هر موقع در هیأت نظارت تشخیص شود نسبت به ملکی کلاً یا بعضاً اسناد مالکیت معارض صادر شده خواه نسبت به اصل ملک خواه نسبت بحدود یا حقوق ارتفاقی آن به ترتیب زیر عمل خواهد شد:

1- سند مالکیت ثبت مقدّم تا موقعی که بموجب حکم نهائی دادگاه ابطال نشده است معتبر شناخته خواهد شد و سند مالکیت ثبت موخر تا زمانی که حکم نهائی از دادگاه به صحّت آن صادر نشده باشد نسبت بمورد تعارض سند معارض تلقی می شود.

یادآوری:

1- برابر تشخیص هیأت نظارت سند مالکیتی که ثبت آن موخر است سند مالکیت معارض نامیده می شود.

2- اگر تاریخ ثبت دو سند مالکیت در یک روز باشد، سند مالکیتی که شماره ثبت آن بیشتر است  و در صفحه موخر ثبت شده سند معارض خواهد بود.

3- از حیث معارض بودن مهم تاریخ ثبت ملک در دفتر املاک است نه تاریخ صدور سند مالکیت و تسلیم آن بمالک.

وظایف ادارات ثبت در ارتباط با اسناد و مالکیت معارض- ادارات ثبت مکلفند بمحض اطلاع از صدور اسناد معارض، وجود سند مالکیت معارض ( ثبت موخر) و همچنین سند مالکیت ثبت مقدم مراتب را به دفاتر اسناد رسمی حوزه مربوطه کتباً ابلاغ نمایند و گزارش امر را جهت اتخاذ تصمیم به هیأت نظارت ارسال نمایند. ( ماده 1 آئین نامه اجرایی رسیدگی اسناد مالکیت معارض مصوب 1352 ) در صورتیکه هیأت نظارت یا شورایعالی ثبت در تجدید رسیدگی وقوع تعارض را محرز بداند ثبت محلّ مراتب را کتباً بدارنده^ء سند مالکیت معارض (ثبت موخر) ابلاغ می نماید. چنانچه دارنده^ء سند مالکیت معارض با اخطاریکه طبق مقررات آئین دادرسی مدنی به او ابلاغ شده است در مدت دو ماه از تاریخ ابلاغ بدادگاه محلّ وقوع ملک مراجعه نکند و گواهی طرح دعوی را به اداره ثبت محلّ تسلیم و رسید اخذ ننماید و دارنده سند مالکیت مقدم گواهی عدم طرح دعوی را از مراجع صالحه در مدت مزبور تقدیم دارد اداره ثبت بطلان سند مالکیت معارض را نسبت بمورد تعارض در ستون ملاحظات و ثبت ملک قید و مراتب را بدارنده سند مزبور و دفاتر رسمی اعلام خواهد نمود. هرگاه بموجب رأی هیأت نظارت یا شورایعالی ثبت موضوع تعارض منتفی و یا در میزان آن تغییری داده شود باید مراتب پیرو بخشنامه قبلی به دفاتر اسناد رسمی ابلاغ گردد.

وظایف دفاتر اسناد رسمی در رابطه با سند مالکیت معارض- 1- دفاتر اسناد رسمی بمحض وصول اطلاعیه ثبت محلّ، در صورتیکه دارنده^ء سند مالکیت مقدم قبل از تعیین تکلیف نهائی دادگاه خواست نسبت بمورد سند مالکیت معامله کند برابر ماده 4 قانون مزبور مکلفند در متن سند قید کنند: نسبت بمورد معامله سند معارض صادر شده و مادام که تکلیف نهائی طبق این قانون معلوم نشده بخریدار، سند مالکیت جدید داده نخواهد شد و همین حکم نسبت به انتقالات بعدی هم جاری است.

2- برابر ماده 5 همین قانون، دارنده^ء سند مالکیت معارض مادام که تکلیف نهائی سند مزبور در دادگاه معلوم نشده حقّ هیچگونه معامله نسبت به آن ندارد ولی می تواند حقوق متصوره خود را بدیگری انتقال دهد. 

نکات مهم :

1- اگر دارنده^ء سند مالکیت مقدّم نسبت به مورد سند مالکیت معامله کند تا زمانی که تکلیف نهائی معلوم نشده است اداره ثبت محلّ باید برابر ماده 4 قانون اسناد مالکیت معارض از صدور سند مالکیت خودداری نماید.

2- نسبت بملکی که سند مالکیت معارض صادر شده است با توجه به تبصره ماده اوّل قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب سال 1357 تا زمانی که رفع تعارض نشده اداره ثبت اقدام به افراز نخواهد کرد.

مجازات کارمندان ثبت، سر دفتران اسناد رسمی و معامله کنندگان در رابطه با سند مالکیت معارض

« لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض مصوب 1333 »

الف: کارمندان ثبت- برابر ماده 7 قانون مزبور کارمندان اداره ثبت که عمل مخالف مقررات آنها موجب صدور سند مالکیت معارض یا معاملات متعدد بشود در دادگاه اداری مورد تعقیب و با نفصال موقّت که کمتر از دو سال نخواهد بود و یا انفصال ابد به تناسب موضوع محکوم می شوند و تخلف آنها مشمول مرور زمان تخلفات اداری نخواهد بود.

ب: سردفتران اسناد رسمی- برابر قسمت آخر ماده 6 قانون مورد بحث اگر سردفتران اسناد رسمی با وجود اخطار اداره ثبت، مبنی بر صدور سند مالکیت معارض اقدام به ثبت سند ( معامله ) نمایند بانفصال ابد از شغل سر دفتری محکوم خواهند شد.         ( بند 1 از قسمت « ﻫ » ماده 29 اصلاحی آئین نامه قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب سال 1354 )

ج: اشخاص و معامله کنندگان– کسیکه مطابق ماده 5 قانون مذکور ممنوع المعامله است هرگاه نسبت بملک معارض معامله نماید. پس از صدور حکم نهائی بر بطلان سند موخرالتاریخ و با انقضاء دو ماه و عدم مراجعه دارنده^ء سندی که تاریخاً موخر است به محاکم. به جریمه نقدی، معادل یک برابر بهای مورد معامله محکوم خواهد شد.

در خاتمه اضافه می نماید در مورد مجازات اشخاص ماده 117 قانون ثبت مقرر داشته: « هر کس بموجب سند رسمی یا عادی نسبت بعین یا منفعت مالی ( اعم از منقول یا غیرمنقول) حقی به شخصی یا اشخاص داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت بموجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض یا حقّ مزبور بنماید بحبس با اعمال شاقه از سه تا ده سال محکوم خواهد شد.

لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض

مصوب دی ماه 1333 کمیسیونهای مشترک دو مجلس با اصلاحیه های بعدی ماده 1 ملغی شده. ( طبق قانون اصلاح قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 18/10/1351 و قانون اشتباهات ثبتی و اسناد معارض مصوب 18/10/1351)

ماده 2- در کلیه مواردی که هیات نظارت طبق بند 2 از ماده 25 اصلاحی سال 1317 قانون ثبت یا به موجب این قانون به اشتباهات رسیدگی می نماید می تواند با تعیین فهرستی از نوع اشتباهات که به نظر هیات موثر یا غیر موثر تشخیص گردیده دستور رفع اشتباه و اصلاح ثبت ملک یا اجرای شقوق 5 و 6 و 7 ماده 25 اصلاحی قانون ثبت را به روسای ثبتی که مقتضی بداند، بدهد.

ماده 3- هر موقع در هیات نظارت تشخیص شود نسبت به ملکی کلا یا بعضا اسناد مالکیت معارض صادر شده خواه نسبت به اصل ملک خواه نسبت به حدود یا حقوق ارتفاقی آن به ترتیب زیر عمل خواهد شد اصلاحی مصوب 1351.

1- سند مالکیت ثبت مقدم تا موقعی که به موجب حکم نهایی دادگاه ابطال نشده است معتبر شناخته خواهد شد و سند مالکیت ثبت موخر تا زمانی که حکم نهایی از دادگاه به صحت آن صادر نشده باشد نسبت به مورد تعارض سند معارض تلقی می شود.

2- ادارات ثبت مکلفند به محض اطلاع از صدور اسناد معارض وجود سند مالکیت معارض ( ثبت موخر ) و همچنین سند مالکیت ثبت مقدم را به دفاتر اسناد رسمی حوزه مربوط کتباً ابلاغ نمایند و گزارش امر را جهت اتخاذ تصمیم به هیات نظارت ارسال دارند.

درصورتی که هیات نظارت یا شورای عالی ثبت در تجدید رسیدگی وقوع تعارض را محرز نداند ثبت محل مراتب را کتباً به دارنده سند مالکیت معارض ( ثبت موخر ) ابلاغ می نماید. چنانچه دارنده سند مالکیت معارض با اخطاری که طبق مقررات آیین دادرسی مدنی به او ابلاغ شده است در مدت دو ماه از تاریخ ابلاغ به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه نکند و گواهی طرح دعوا را به اداره ثبت محل تسلیم و رسید اخذ ننماید و دارنده سند مالکیت مقدم گواهی عدم طرح دعوا را از مراجع صالحه در مدت مزبور تقدیم دارد اداره ثبت بطلان سند مالکیت معارض را نسبت به مورد تعارض در ستون ملاحظات ثبت ملک قید و مراتب را به دارنده سند مزبور و دفاتر اسناد رسمی اعلام خواهد نمود.

ماده 4- دارنده سند مالکیت مقدم قبل از تعیین تکلیف نهایی در دادگاه می تواند نسبت به مورد سند مالکیت معامله کند ولی دفاتر اسناد رسمی مکلف اند در متن سند قید کنند نسبت به مورد معامله سند معارض صادر شده و مادام که تکلیف نهایی طبق این قانون معلوم نشده به خریدار سند مالکیت جدید داده نخواهد شد و همین حکم نسبت به انتقالات بعدی هم جاری است.

ماده 5- دارنده سند مالکیت معارض مادام که تکلیف نهایی سند مزبور در دادگاه معلوم نشده حق هیچ گونه معامله نسبت به آن ندارد ولی می تواند حقوق متصوره خود را به دیگری انتقال دهد.

تبصره- دادگاه پس از رسیدگیهای لازم هر یک از اسناد معارض را که تشخیص دهد جریان ثبتی آن بر طبق قانون و مقررات صحیحاً انجام شده تعیین و حکم ابطال سند دیگر را خواهد داد.

ماده 6- کسی که طبق ماده فوق ممنوع از معامله است هرگاه نسبت به ملک مزبور معامله نماید پس از صدور حکم نهایی بر بطلان سند موخرالتاریخ و با انقضای مدت دو ماه و عدم مراجعه دارنده سندی که تاریخا موخر است به محاکم، به جریمه نقدی معادل یک برابر بهای مورد معامله محکوم خواهد شد و نیز سر دفتران اسناد رسمی هم که با وجود اخطار اداره ثبت در مورد سند مالکیت معارض اقدام به ثبت معامله نمایند به انفصال ابد از شغل سر دفتری محکوم خواهند شد.

ماده7- کارمندان اداره ثبت که عمل مخالف مقررات آنها موجب صدور سند مالکیت معارض یا معاملات متعدد بشود در دادگاه اداری مورد تعقیب و به انفصال موقت که کمتر از دو سال نخواهد بود و یا انفصال ابد به تناسب موضوع محکوم می شوند و تخلف آنها مشمول مرور زمان تخلفات اداری نخواهد بود.                                           (( پایان ))

استاد محترم:

جناب آقای دکتر علیرضا حسنی

درس:

حقوق مدنی پیشرفته یک

گردآورنده :

عبدالعلی علی اکبری

دانشجوی کارشناسی ارشد حقوق ثبت

دانشگاه آزاد اسلامی دامغان سال تحصیلی 93 - 1392