بسمه تعالی
اراضی و املاک
مال :عبارت است از هر شی ء اعم از مادی و غیر مادی که دارای ارزش اقتصادی باشد و قابل نقل و انتقال باشدو منفعت عقلایی داشته باشد و هر مالی که دارای مالک باشد به آن ملک گفته میشود.
واژه ملک دارای 2 معنی است: معنی اول مال غیر منقول: مثل حق ارتفاق موضوع ماده 93 ق م که مقرر میدارد ارتفاق حقی است برای شخص در ملک دیگری
– معنی دوم :مالی که مالمیک است برای شخص – در مقابل مباح که مالک ندارد و م 27 ق م مقرر میدارد اموالی که ملک اشخاص نمیباشد مباح بوده و اشخاص میتوانند از آن استفاده کنند .
قانون مدنی در سه جلد تنظیم شده است:
جلد اول:ماده 11 تا 955 با عنوان اموال میباشد( یعنی همان حق مالی)
جلد دوم:از ماده956 تا 1256 مربوط به اشخاص بوده است (یعنی همان حق غیر مالی)
جلد سوم:از ماده 1257تا 1335 ادله اثبات دعوا میباشد .
کلیه اراضی واقع در سطح کل کشور در حال حاضر دارای مالک بوده است بنحویکه قسمت هایی که قبل از ملی شدن قانون جنگل ها و مراتع 27/10/1341 توسط اشخاص احیا شده و با اینکه بعد از آن از طرف دولت به اشخاص واگذار شده ملک شخصی محسوب میگردد،قسمت اعظمی از اراضی کشور که دارای مراتع و بیشه زار و جنگل بوده به موجب قانون ملی شدن جنگل ها و مراتع مصوب 27/10/41 ملی محسوب میگردد که بعنوان انفال در اختیار دولت هستند و قسمت دیگر اراضی که اعم از داخل محدوده شهر و خارج محدوده جزء اراضی موات بوده ،اینگونه اراضی نیز دولتی محسوب میگردد و قبولی آن سازمان مسکن و شهر سازی میباشد بنابراین در حال حاضر حیازت مباحات و تحجیر اموال غیر منقول که در ق م پیش بینی شده بود مصداق عقلی ندارد چرا که کلیه اراضی دارای مالک میباشد.
مقررات
مقررات حیازت مباحات و تحجیر مندرج در قانون مدنی در سال 1307 منصوب شده بود که با تصویب مقررات بعدی و متولی گری اراضی توسط دولت اعم از انفال و موات مقررات حیازت مباحات و تحجیر و همچنین معادن آبهای جاری نسخ ضمنی گردیده است.
*مراجع تشخیص اراضی
مراجع اداری و شعبه قضایی متعددی در خصوص شناخت اراضی صلاحیت دارند و تصمیمات قالب آنها در تعیین نوع اراضی نزد مراجع قضایی قابل اعتراض میباشد .
تشخیص اراضی ملی(اجرای ماده 56 طبق ماده 9 تبصره 1:سازمان مراتع و جنگلها=مرکز استان)
تشخیص اولیه اراضی با سازمان جنگل ها و مراتع و ابخیز داری کشور میباشد که در هر حوزه ثبتی اداره منابع طبیعی متولی تشخیص اراضی ملی در حال حاضر میباشد.
اعتراض اولیه به تشخیص ،در صلاحیت کمیسون ماده واحده قانون تعیین تکلیف اراضی اختلافی موضوع اجرای ماده 56 قانون ملی شدن جنگل ها و مراتع میباشد و نظر کمیسون موصوف قبلا قابل اعتراض در مراجع قضایی بوده که بموجب ماده 9 قانون افزایش بهره وری (تبصره 1 ماده 9)مرجع اعتراض به این تشخیص دادگاه ویژه ای است که توسط رئیس قوه قضائیه در مرکز هر استان بدین منظور تشکیل شده است محول گردیده است.
*مرجع تشخیص اراضی موات غیر شهری
تشخیص اراضی موات غیر شهری در صلاحیت هیئت هفت نفره واگذاری زمین مستقر در امور اراضی میباشد که تصمیم این هیئتها نیز قابل اعتراض در محاکم قضائی میباشد.
تشخیص اراضی موقوفه
در صلاحیت سازمان اوقاف و امور خیریه بوده است و اعتراض به تشخیص این مرجع در صلاحیت مرجع قضائی
تشخیص انواع اراضی موات و بایر داخل محدوده شهر ها:
تشخیص کلیه اراضی و موات و بایر شهر ها در صلاحیت کمیسیون موضوع م 12قانون زمین شهری بوده و اعتراض به نظر این کمیسیون نیز در مراجع قضائی می باشد.
مرجع شعبه قضائی صالح جهت تشخیص نوع اراضی داخل محدوده شهرها:
در قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری مصوب 5/4/1358شورای انقلاب تعریف اراضی موات بایر به آئین نامه قانون موصوف موکول گردیده بود که آئین نامه نیز موات و بایر را بر خلاف نظر فقهای امامیه تعریف کرده بود بصورتیکه اراضی بایر نیز داخل در تعریف اراضی موات بعمل آمده بود. بصورتیکه هر زمانیکه خالی از هر اعیانی بوده موات اعلام گردید. آئین نامه موصوف با توجه به اینکه بر خلاف نظر شورای نگهبان بوده ،شورای نگهبان آنرا خلاف شرع اعلام و دیوان عدالت اداری قسمت اعظم آئین نامه را باطل اعلام نمود بنحوی که اجرای قانون عملا متوقف گردید.
کمیسیون ماده 12
تا اینکه قانون اراضی شهری به تاریخ 27/2/1360به مدت 5سال به تصویب رسید در این قانون مرجع تشخیص اراضی به کمیسیونی سه نفره یی مرکب از نمایندگان وزارت دادگستری مسکن و شهرسازی و شهرداری محل واگذار گردید و این کمیسیون در ماده 12 قانون پیش بینی شده بود و بر همین اساس به کمیسیون ماده 12معروف است.
قانون زمین شهری
بعد از سپری شدن مدت اجرای این قانون،قانون زمین شهری بتصویب رسید. قانون زمین شهری که ماده 9آن مربوط به تملک اراضی اشخاص بدون توجه به اینکه موات است یاخیر حسب نیاز سازمان مسکن و شهرسازی و دیگر سازمانهای دولتی ملک از تملک مالک آن خارج می گردد با عنایت به اینکه وجود این ماده قانونی(ماده 9)مالکیت اشخاص را متزلزل می نمود و اعتبار اسناد را نیز که بموجب قانون طبق ماده 22ق ثبت تنظیم گردیده بود تا حدودی بی اعتبار می نمود و ماده 3 ق م را که قانونگذار مقرر می دارد: که اشخاص نسبت به مایملک خود همه گونه انتفاع و بهره وری را می تواند داشته باشند خدشه دار می نمود بر همین اساس فقهای شورای نگهبان با تصویب ماده 9مخالفت داشتند و در آن تاریخ با توجه به اینکه هنوز مجمع تشخیص مصلحت نظام نیز در قانون اساسی پیش بینی نشده بود لذا جهت خاتمه دادن به اختلافات حاصله بین مجلس و شورای نگهبان مراتب از حضرت امام( ره) استفسار گردید و ایشان فرمودند در صورتیکه تحدید مالکیت مقید به زمان باشد و به مصلحت نظام باشد اشکالی ندارد.
بر همین اساس ماده موصوف مقید به زمان به مدت 5سال بتصویب رسید و بعد از انقضای مدت 5سال قابلیت اجرائی خود را از دست داد. بر خلاف ماده 12قانون اراضی شهری که ترکیب اعضای کمیسیون را مشخص کرده بود ماده 12قانون زمین شهری این تشخیص را بر عهده وزارت مسکن و شهرسازی قرار داده و ماده 14 آئین نامه اجرائی قانون زمین شهری نحوه تشخیص را به دستورالعملی که وزارت مسکن و شهرسازی تهیه و به موقع اجرا می گذارد ارجاع داده است،دستورالعمل موصوف در تاریخ 20/5/1367تدوین و پس از امضای وزیر مسکن و شهرسازی وقت جهت اجرا به سازمان زمین شهری ابلاغ شده که در این دستورالعمل کمیسیون مذکور مرکب از 3نفر نمایندگان وزارت مسکن و شهرسازی که باحکم وزیر مسکن وشهرسازی منصوب می شوند را بدین منظور تعیین نموده است.
محل تشکیل دبیرخانه کمیسیون در اداره زمین شهری در هر محل بوده و زیر نظر مدیر کل زمین شهری استان فعالیت می نماید.
افرادیکه برای تعیین تکلیف زمین خود به کمیسیون مراجعه می نمایند بدوا باید: تصویر مصدق سند مالکیت زمین-تصویر نقشه ثبتی دقیق زمین که منطبق با سوابق از حیث طول و ابعاد و مساحت و مطابقت با پلاک های مجاور باشد که بتوان ملک مورد نظر را تثبیت موقعیت نمود.و تصویر نقشه هوایی زمین که موقعیت زمین که برای آن توسط کارشناس رسمی دادگستری منعکس شده باشد تسلیم دبیرخانه می گردد تا دبیرخانه کمیسیون بتواند تحقیق نماید که نسبت به زمین مورد نظر گواهی عمران موضوع( قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری مصوب 5/4/58و یا اظهارنظر از ناحیه کمیسیون تشخیص موضوع ماده 12 ق اراضی شهری مصوب 27/12/1360صادر شده یا خیر؟
در صورت صدور گواهی عمران رای کمیسیون به لحاظ اعتبار آنها طرح مجدد پرونده در کمیسیون مجاز نخواهد بود و در صورت عدم اجرای و صدور گواهی عمران با رای کمیسیون و در صورت نیاز مبادرت به تعیین وقت جلسه بازدید از محل نموده و پس از تطبیق مدارک و مستندات با محل و تثبیت موقعیت و معاینه وضع ظاهری محل و انجام تحقیقات لازم مبنی بر نوعیت زمین و این که زمین موصوف قبل از 5/4/1358احیا بوده است یا خیر اظهارنظر می نماید.
لایحه قانونی ثبت اراضی موات محدوده تهران مصوب تیرماه 1334=اجرا28/5/1331
به موجب ماده 1 این قانون از تاریخ 28/5/1331قبول تقاضای ثبت نسبت به اراضی بایر بلا مالک و موات اطراف شهر تهران واقع در حدود ذیل از احدی پذیرفته نخواهد شد.شرقا و جنوبا از خیابانهای شهباز ،شوش تا شعاع 6کیلومتر تا شمالا از ضلع خارجی خیابان شاه رضا سابق تا شعاع 18کیلومتر، غربا از ضلع خیابان 7متری نظامی تا شعاع 36کیلومتر به موجب ماده 2این قانون، قانونگذار دولت را مکلف کرده است نسبت به اراضی ماده یک در خواست ثبت نموده و آنها را جزء سرمایه بانک ساختمانی قرار دهد.
(سرمایه بانک ساختمانی توسط اراضی که موات بوده یا بایر بلا مالک بوده است تامین می شده است و بانک موصوف اراضی مورد نظر را پس از تملک در چهارچوب اساسنامه به مراجع دولتی و اشخاص واگذار می نمود.)
اشخاصیکه نسبت به نحوه اعلام موات و یا بایر بلامالک ادعائی داشتند می بایست :
- ۹۴/۰۷/۱۹
