سند مالکیت معارض

رشته : فوق لیسانس حقوق ثبت اسناد و املاک

درخصوص ثبت اسناد و املاک باید گفت که موضوع و پدیده ای بسیار قدیمی و کهن است و دارای سابقه های بس طولانی میباشد و اساس ثبت و تثبیت املاک را میتوان به زمان رواج خط و کتابت در جوامع بشری دانست در ایران در تاریخ 21/02/1290 هجری شمسی اولین قانون ثبت به صورت مدون در 129 ماده به تصویب مجلس شورای ملی رسید این قانون مقرر میداشت که اداره ثبت اسناد مرکب از دایره ثبت اسناد در حوزه های محاکم ابتدایی وزارت عدلیه تاسیس شود.

با توجه به اینکه در این قانون به ثبت املاک توجهی نشده و ثبت اسناد نیز اجباری نگردیده بودند و اسناد ثبت شده نیز لازم الاجراء نبودند لذا با استقبال روبرو نشد لذا در تاریخ 26 اسفند 1310 هجری شمسی قانون ثبت اسناد و املاک در 142 ماده به تصویب رسید که با تصویب این قانون، قوانین قبلی نسخ گردید.

ثبت در اصطلاح دانش حقوق عبارت است از نوشتن قراردادها و معاملات در دفاتر اسناد رسمی و به استناد تعریف مذکور بنابراین ثبت را به دو شاخه یا قسمت می توان تقسیم نمود:

ثبت اسنادثبت املاک

ملک از نظر حقوق ثبت عبارتست از مال غیر منقول، ماده یک قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 21 فروردین ماه سال 1302 (ه.ش) چنین مقرر میدارد:

دوایر ثبت اسناد و املاک برای دو منظور تشکیل میشود:

1-ثبت املاک – تا اینکه مالکیت مالکین و حقوق ذوالحقوق رسما تعیین و محفوظ گردد.

2-ثبت اسناد – برای اینکه رسما دارای اعتبار شود.

 و این ماده بیانگر اهداف و فلسفه ایجاد و تشکیل ادارات ثبت اسناد و املاک است.

و از دیگر اهداف ثبت املاک از نظر حقوقی، استقرار و استحکام مالکیت اموال غیر منقول و ایجاد امنیت مالی-قضائی برای صاحب ملک است.

ماده 22 قانون ثبت مصوب 26/12/1310 (ه.ش) چنین مقرر داشته دولت فقط کسی را که مالک به اسم وی در دفتر املاک به ثبت رسیده است مالک خواهد شناخت و از این به بعد دیگر کسی نمیتواند به سادگی نسبت به حقوق صاحب ملک تعدی و تجاوز نماید از مشروحه مذکور میتوان چنین نتیجه گرفت که در قوانین و مقررات ثبتی کشور ما بیشتر جنبه حقوق ثبت املاک مورد توجه بوده است و جنبه مالی آن در مرحله دوم اهمیت قرار داشته است، هدف از ثبت اسناد همانطور که قبلا اشاره شده رسمیت و اعتبار دادن به سند و نتیجتا استفاده از امتیازاتی است که تا کنون برای اسناد ثبت شده قائل گردیده است.

لایحه قانون مراجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض در تاریخ 5/10/1333 به تصویب رسید و سپس در تاریخ 18/10/1351 (ه .ش ) مجددا اصلاح و آئین نامه اجرایی رسیدگی به اسناد مالکیت معارض و هیات نظارت و شورای عالی ثبت و مواد متفرقه در تاریخ 16 اردیبهشت ماه 1352 بازنگری و به تصویب رسید.

برای رسیدگی به کلیه اختلافات و اشتباهات مربوطه به امور ثبت اسناد و املاک در مقرر دادگاه استان، هیاتی به نام هیات نظارت مرکب از رئیس ثبت استان یا قائم مقام وی و دو نفر قضات دادگاه استان به انتخاب و زیر دادگستری تشکیل میشود و ماده 25 اصلاحی قانون ثبت مشتمل بر 8 بند و تبصره های آن (اصلاحی 18/10/1351/ ه.ش) حدود صلاحیت و وظایف نظارت را مشخص نموده است.

انواع سند تعریف آن:

سند نوشته ای است که در مقام دعوی قابل اسنتاد باشد و سند به طور کلی بر دو نوع تقسیم میشود:

1-سند رسمی

2-سند عادی

تعریف سند رسمی :

اسنادی که در ادارات ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی یا نزد مامورین رسمی دولت در حدود صلاحیت آنها و مطابق قانون و مقررات تهییه شده است سند رسمی است.(ماده 1287 قانون مدنی)

 

سند عادی

کلیه نوشته ها، اسناد و مدارکی که در مراجع رسمی تهیه نشده باشد.

تعریف تعارض در لغت:

تعارض عبارتست از تلاقی دو فکر در جهت عکس یکدیگر به طوری که جمع بین آن ها مقرر میدارد:

(هرگاه طبق تشخیص هیات نظارت نسبت به ملکی کلا یا بعضا اسناد مالیکت معارض صادر شده باشد، خواه تعارض نسبت به اصل ملک و خواه نسبت به حدود یا حقوق ارتفاقی آن باشد، سند مالکیتی که ثبت آن موخر باشد سیند مالکیت معارض نامیده میشود، بنابراین اگر تاریخ ثبت در سند مالیکت متفاوت باشد آنکه تاریخش موخر است سند مالکیت معارض است و اگر تاریخ ثبت هردو سند یک روز باشد سند مالکیتی که شماره ثبت آن بیشتر است یعنی موخر الثبت است و سند معارض خواهد بود و راجع اینگونه اسناد تکالیفی بر عهده ادارات ثبت، دفاتر اسناد رسمی، و هم دارنده سند مالکیت معارض میباشد)

اخطار تعارض:

در بند 2 ماده 3 قانون اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض مصوب 18/10/1351 (ه.ش) چنین اعلام داشته است، درصورتیکه هیئت نظارت و شورایعالی ثبت در تجدید رسیدگی ( مرجع تجدید نظر بند 1 و 5 و 7 ماده 25 اصلاحی قانون ثبت مربوط به آراء هیئت نظارت) وقوع تعارض را محرز بداند ثبت محل مراتب را کتبا به دارنده ثبت مالکیت معارض (ثبت موخر) ابلاغ می نماید که دارنده سند مالکیت معارض، با اخطاریکه طبق مقررات به او ابلاغ شده است در مدت 2 ماه از تاریخ ابلاغ به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه نکند و گواهی طرح دعوی را به اداره ثبت محل تسلیم و رسید اخذ ننماید و دارنده سند مالکیت مقدم گواهی عدم طرح دعوی را از مراجع صالحه در مدت مزبور اخذ و به اداره ثبت تسلیم دارد اداره ثبت بطلان سند مالکیت را نسبت به مورد تعارض در ستون ملاحظات ثبت ملک، نوشته و مراتب را به دارنده سند مزبور و دفاتر اسناد رسمی اعلام خواهد کرد.

تکالیف اداره ثبت در ارتباط با سند مالکیت معارض:

1-به محض اطلاع از صدور سند مالکیت معارض مشخصات اسناد مالکیت مقدم صدور موخر صدور را طی بخشنامه ای به کلیه دفاتر اسناد رسمی حوزه خود ابلاغ نمایند.

2-گزارش مسبوطی از موضوع تعارض که هیچ گونه ابهامی در آن نباشد به هیات نظارت ارسال گردد.

3-درصورتیکه وقوع تعارض محرز گردید ( توسط هیات نظارت و یا شورایعالی ثبت ) اداره ثبت مکلف است موضوع را اخطار به دارنده سند مالکیت معارض نمایند که مهلت قانونی دو ماه را رعایت نمایند.

4-طبق ماده 4 لایحه قانون اسناد مالکیت معارض مادامی که تکلیف نهایی معلوم نشده است اداره ثبت باید از صدور سند مالکیت جدید خودداری نمایند.

5-نسبت به ملکی برای آن سند مالکیت معارض صادر شده است تا زمانی که رفع تعارض شده و اقدام به افراز نخواهد شد.

وظایف و تکالیف دفترخانه اسناد رسمی در ارتباط با سند مالکیت معارض:

دفاتر اسناد رسمی در سراسر کشور پس از اینکه صدور سند مالکیت معارض مطلع گردیدند، حق ندارند نسبت به ثبت چنین سند معاملاتی مربوطه به آن اقدام نمایند در صورت تخطی از موضوع فوق برای مرتکب انفصال ابد از شغل سردفتری در نظر گرفته شده است در ماه 6 لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض چنین مقرر میدارد: درمورد سند مقدم الصدور، دفاتر اسناد رسمی میتوانند معاملات مربوط به آن را ثبت نمایند و لیکن موظف هستند در متن سند قید شود که نسبت به مورد معامل ، سند مالکیت معارض صادر شده است.

حکم نهایی راجع به سند مالکیت معارض:

منظور از حکم نهایی عبارت از حکمی است که به واسطه طی مراحل قانونی نظیر اعتراض و پژوهش و فرجام با انقضاء مدت قانونی آنها، دعوایی موضوع حکم از دعاوی مختومه محسوب شود و قانونا مرحله دیگری برای رسیدگی مجدد باقی نمانده باشد.

البته در نظام قضایی فعلی، مرحله پژوهش جای خود را به مرحله تجدید نظر داده است.

مجازات اداری صادرکنندگان اسناد مالکیت معارض:

قانون گذار در لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد ماکیت معارض مجازات شدیدی برای مستخدمین خاطی در نظر گرفته  و برابر ماده 7 لایحه مذکور مقرر میدارد( کارمندان اداره ثبت که عمل مخالف مقررات آنها موجب صدور سند مالکیت معارض یا معاملات متعدد نسبت به آن شود، در دادگاه اداری مورد تعقیب و به انفصال موقت که کمتر از دو سال نخواهد بود و یا نه انفصال ابد به تناسب موضوع محکوم میشوند و تخلف آنها مشمول مرور زمان تخلفات اداری نخواهد شد) و میتوان صدور سند مالکیت معارض را مشمول بندهای اول و هفتم ماده 100 قانون ثبت دانست.

نتیجه گیری:

در تعارض دو سند مالکیت ممکن است دو ملک وجود داشته باشد یا یک ملک مورد تعارض قرار گیرد.لکن وجود دو مالک محرز است شایان ذکر است که در تعارض اسناد مالکیت لزوما بایستی دو سند مالکیت مفروزی یعنی به اصلاح دو سند مالکیت ششدانگی در خصوص یک پلاک ثبتی بنام دو نفر در دفتر املاک اداره ثبت و صادر شود نکته دیگر ممکن است تعارض اسناد مالکیت راجع به عین ملک باشد یا احتمال دارد تعارض مربوط به حقوق ارتفاقی صورت گرفته شود در این مفهوم تعارض شکلی از تناقض است نکته مهمی که قابل ذکر است چنانچه دارندگان اسناد مالکیت مقدم و موخر الصدور قبل از اخطار مرقوم در بند 2 ماده 3 قانون اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض مصوب 1351 با مراجعه به داوری و تعیین داور یا با مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی و تنظیم سند صلح با یکدیگر سازش نموده و دعوای مابین خود را خاتمه دهند.تعقیب موضوع از طریق مرقوم در قانون مذکور متوقف میشود و اداره ثبت محل حسب مورد به تکلیف خود عمل مینمایند و موضوع تعارض عملا منتفی میشود.

طرح سوال: برای جلوگیری از تعارض اسناد مالکیت چه راه حلی را پیشنهاد می کنید؟

اولا هر تعارض مستلزم تداخل محدوده درسند مالکیت است ولی الزاما هر تداخلی موجب تحقق تعارض اسناد مالکیت نیست.

از بررسی موارد مذکور این مهم به نظر می رسد که برای مقابله با وقوع پدیده صدور سند مالکیت معارض تعمیم متد نقشه برداری به شکل خاص خود یعنی سیتم کاداستر یک ضرورت میباشد که با تطبیق نقشه های رایانه ای مذکور با تجارب کارشناسان خبره ثبتی میتوان از اطاله وقت مردم و واحدهای ثبتی و مراجع ذیصلاح قضائی جلوگیری به عمل آورده ضمنا باید به این باور نیز رسید که وقت بازنگری جدید بر قوانین رایج ثبتی و حقوقی در امور تعارض و امور مشابه آن رسیده است.از وجود خبرگان ثبتی که دارای سوابق بس طولانی در امور ثبتی هستند کمک گرفته همزمان با قوت گرفتن طرح نقشه برداری به طریق سیستم کاداسترسود جسته و قوانین ثبت و قوانین حقوقی در ارتباط با حقوق ثبت را مورد بازنگری قرار داده و اصلاحاتی جهت رفاه حال جامعه (مراجعان) و خادمین (کارکنان اجرایی واحدهای ثبتی و پشتیبانی) را فراهم آورد.