وزن قولنامه در ترازوی رسمیت

وزن قولنامه در ترازوی رسمیت

یکی از اسناد عادی پرکاربرد در نظام حقوقی ایران قولنامه است . در اکثریت جامعه حتی حقوقدانان  به آثار حقوقی قولنامه  آگاهند ابتدا معاملات  خود را در بنگاه های املاک انجام می دهند . این سند عادی پرکاربرد به یک واقعیت انکار ناپذیر در جامعه تبدیل شد . حال که یک واقعیت است و جامعه عوام این سند عادی را ابراز مالکیت تصور می کند . جایگاه حقوقی آنرا از حیث « رسمیت » بررسی و نتیجه می گیریم که برخلاف باور عمومی جامعه بنا به ادله پنجگانه زیر قولنامه در ترازوی « رسمیت» وزن و اعتباری ندارد . 

1-قولنامه به جهت عدم ایجاد حق عینی رسمیت ندارد .

2- قولنامه به جهت عدم قابلیت استناد رسمیت ندارد . 

3-  قولنامه به جهت عدم تنظیم به وسیله مامور صالح رسمیت ندارد . 

4- قولنامه به جهت عدم قدرت اجرایی رسمیت ندارد . 

5- قولنامه به جهت تردید پذیری رسمیت ندارد . 

1-قولنامه به جهت عدم ایجاد حق عینی رسمیت ندارد .

 قول نامه برای متعاملین حق عینی ایجاد نمی کند بلکه موجد حق ذمی است . [1] مردم به دو منظور به بنگاه های املاک مراجعه می کنند یکی پیدا کردن ملکی که قصد خرید آنرا دارند و دیگری مالک شدن بر آن ملک از طریق تنظیم قول نامه . با استدلال زیر مراجعین به بنگاه های املاک با تنظیم قول نامه به هدف دوم خودم نمی رسند . 

برابر بند 1 ماده 46 ق . ث کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلاً در  دفتر املاک ثبت شد . ثبت آنها اجباری است . هر گونه معامله راجع املاک مشمول همین عقود و معاملات است که حتماً باید ثبت شود . 

پس معاملات موسوم به معاملات قولنامه ای املاک چون عادی صورت می گیرند و در دفاتر رسمی به ثبت نمی رسند ، معاملات ناقل مالکیت برای افراد نبوده و هیچ  گونه حق عینی ناشی از املاک برای افراد ایجاد نمی کنند . قول نامه و عده بیع و معامله است چون وعده است برای طرفین قولنامه ایجاد تعهد می کند. عدم ایفاء تعهد از ناحیه یک طرف قولنامه موجب ایجاد  خسارت و حق ذمی برای طرف دیگر می شود. نتیجه ای که از این تحلیل استنباط می شود . اختصاراً  آنست که : برای دستیابی و اطلاع  از املاک مورد نیاز ، مراجعه به بنگاه های املاک ضروری است ولی جهت انتقال مالکیت ملک مورد خریداری ،  بایستی به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کرد تا به هر دو هدف خود رسید. در غیر این صورت باید منتظر تالی فاسد معاملات قولنامه ای باشیم . 

تالی فاسد معاملات به دو صورت بروز می کند : صورت اول آن است که هیچ اختلافی میان طرفین قولنامه ایجاد نشود . در این فرض چون قولنامه ناقل مالکیت نیست خریدار هرگز مالک قانونی شناخته نخواهد شد ، ثمن را پرداخته ولی مثمن به تملیک او در نیامده است ، زیر قولنامه از عقود ناقله موضوع ماده 47 ق . ث  نیست . صورت دوم آن است که میان طرفین قولنامه ایجاد اختلاف شود در این فرض صرفنظر از مالک نشدن از طریق قولنامه ، بار اثبات انجام معامله بر دوش طرفین می افتد و باید از طریق مراجعه به محاکم دادگستری و طرح دعاوی از  قبیل اثبات مالکیت ، الزام بر انتقال سند، تنفیذ معامله و پرداخت هزینه های وکالت ، کارشناسی و دادرسی و اتلاف وقت، مالکیت قانونی خود را اثبات کرد . 

سوالی که در فرض اخیر مطرح است اینکه متعاملینی که نسبت به مفاد قولنامه اختلاف دارند و به محکمه مراجعه کرده اند چنانچه در دادگاه اقرار به عقد بیع نمایند  جایگاه این اقرار چیست ؟ آیا این اقرار برای مالکیت طرفین قولنامه ، سند محسوب می شود؟ و نیاز به اجرای تشریفات مواد 47 و 48 قانون ثبت نیست ؟ پاسخ چنین بنظر می رسد با آنکه  اساساً ثبت معامله جزء شرایط اساسی صحت یک معامله نیست و عدم ثبت سند مبطل یک معامله محسوب نمی شود ، و لیکن با تکیه به مفاد ماده 365 . ق . آ . د . م که اشعار داشته « هر کسی اقرار به امری نماید که دلیل حقانیت طرف است خواستن دلیل دیگری برای ثبوت آن حق لازم نیست . »  بنظر می رسد در صورت اقرار به عقد بیع از ناحیه طرفین قولنامه در دادگاه ، عقد بیع احراز می شود و حق مشتری بر مبیع ثابت می گردد ومی تواند الزام بایع را به تنظیم سند رسمی و حضور در دفتر خانه اسناد رسمی بخواهد . در این فرض نیز اولاً عقد بیع به وسیله اقرار طرفین در دادگاه ، احراز شده نه به وسیله قولنامه . ثانیاً اقرار حتی در دادگاه ، فقط مُثبت عقد بیع است . طرفین قولنامه را از اجرای تشریفات قانونی مواد 47 و 48 قانون ثبت بی نیاز نمی کند و ثالثاً چون دولت تنها کسی را مالک می شناسد که مطابق ماده 22 ق . ث ملک در دفتر املاک بنام او ثبت شده است طرفین قولنامه ناچاراً برای اینکه مالک قانونی شناخته شوند حتماً باید معامله موضوع قولنامه را در دفترخانه اسناد رسمی به ثبت رسانند .[2]

 2- قول نامه به جهت عدم قابلیت اسناد ، رسمیت ندارد . 

یکی از ویژگی های سند رسمی « قابلیت استناد » است . ماده 1283 ق . م در تعریف سند به معنی خاص اشعار داشته « سند عبارت است از هر نوشته که در مقام دعوا یا دفاع « قابل استناد » باشد . به حکم این تعریف سند باید توان اثباتی داشته باشد . چنانچه سندی توان اثباتی یک واقعه حقوقی را نداشته باشد نمی توان آنرا سند نامید . 

« قولنامه » از جمله اسنادی است که توان اثباتی ندارد و قابلیت استناد هم ندارد . [3] به عنوان مثال کسی نمی تواند به استناد قولنامه عادی دعوی طرح کند و به خوانده دعوی بگوید به استناد قولنامه عادی فروش ملک او باید اجرت المثل ایام تصرف خود را به من بدهی . قولنامه نفسأ دلیل اثبات مالکیت بر عین و منافع آن نمی باشد این مفهوم از ماده 22 ق . ث استنباط می گردد . نتیجتاً چون قولنامه توان اثباتی ندارد و قابل استناد نیست پس سند هم محسوب نمی شود زیرا از جمله شرایط سند بنا به مفهوم ماده 1283 ق . م قابلیت استناد سند  است . 

3-قول نامه به جهت عدم تنظیم به وسیله مامور صالح رسمیت ندارد . 

سند رسمی سه ویژگی دارد تا رسمیت یابد . 

1-مامور رسمی دولت آنرا تنظیم کند  2- صالح بودن مامور تنظیم کننده سند 3- رعایت مقررات قانونی در تنظیم سند . مامور صالح ماموری است که با دارا بودن اهلیت قانونی و مهارت در فنی خاص، از ناحیه حکومت برای تنظیم سند تعیین می گردد . بنگاه دار که مبادرت به تنظیم قولنامه می نماید یک شخص عادی است .  مامور صالح دولت نیست چون از طرف حکومت منصوب نگشته است . بنگاه دار از حیث مهارت فنی در تنظیم سند نیز صالح به نظر نمی رسد او هیچ گونه مهارت حقوقی برای تنظیم یک سند حقوقی بنام مبایعنامه ندارد . تنظیم مبایعنامه مستلزم آشنایی با قوانین مدنی است . نتیجتاً چون قولنامه را یک مامور صالح رسمی تنظیم نمی کند لذا قولنامه ویژگی رسمیت خود را از دست می دهد و نمی تواند یک سند رسمی محسوب می شود . 

4- قولنامه به جهت عدم قدرت اجرایی رسمیت ندارد . 

اسناد رسمی به نفس رسمیت آنها قابلیت اجرایی دارند . قدرت اجرایی سند رسمی زاییده اصل صحت قراردادهاست . [4] اصل صحت قرار دادها اقتضاء می کند که سند رسمی قدرت اجرایی داشته باشد . قدرت اجرایی سند می تواند ناشی از اصالت اسناد رسمی هم باشد زیرا اصل بر آن است که اسناد رسمی اصالت دارند و تا زمانیکه این عدم اصالت به طرق گوناگون احراز نشود استصحاب می شود که سند رسمی  اصالت دارد . از اصل صحت قرار دادها و اصل اصالت داشتن اسناد رسمی نمی توان برای اسناد عادی از جمله قولنامه ها وام گرفت ، زیرا قدرت اجرایی برای اسناد عادی مانند قولنامه در قانون پیش بینی نشده است . این استنباط از ماده 93 ق . ث حاصل می شود که اِشعار داشته « مدلول کلیه اسناد رسمی بدون احتیاج به حکمی از محاکمه عدلیه لازم اجراست . » 

وقتی سند عادی قولنامه از طرف تنظیم کنندگان آن می تواند مورد تردید و انکار واقع شود چگونه می تواند قابلیت اجرایی یا قدرت اجرایی داشته باشد . قولنامه نه تنها قدرت اجرایی ندارد بلکه اعتبار نسبی خود را از سایر مراجع قانونی مانند محاکم قضایی می گیرد . به عنوان مثال یک قولنامه در موارد تردید تا زمانیکه حکم بر تنفیذ و اثبات آن از طرف دادگاه صادر نشود از حیث اعتبار در تزلزل اعتباری بسر می برد و قوام معنایی ندارد . 

پر واضح است که همه اسناد رسمی  نیز قابلیت اجرایی ندارند چون شرط قابلیت اجراء سندرسمی  در مواقعی است که مفاد سند رسمی دارای ابهامی نباشد . به بیان دیگر متن و مفاد سند باید صریح روشن ، منجز و قاطع باشد ، که در هنگام اجراء نیاز به تفسیر و توضیح نداشته باشد . گاهی اسناد رسمی شکلاً یک سند رسمی محسوب می شوند ولی بر اثر عدم مهارت تنظیم کننده مفاد سند،دارای تناقض معنایی و آشفتگی حقوقی است که به سادگی نمی توان آنرا اجراء کرد . به همین دلیل هیات عمومی دیوان عالی کشور در رای اصراری شماره 2915-25/10/37 خود آورده است که « صدور اجرائیه وقتی صحیح است که مدلول سند ثبت شده در دفتر اسناد رسمی صریح و بدون احتیاج به رسیدگی دیگری قابل اجرا باشد . »

5- قولنامه به جهت تردید پذیری رسمیت ندارد