تاریخچه ثبت اسناد و املاک کشور

✒✒✒✒✒ حقوق ثبت 

💠در دنیاى کنونى حقوق ثبت به شاخه هاى مختلف و متعددى تقسیم شده است که ثبت اسناد و ثبت املاک فقط بخشى از ان به شمار مى ایند.زیرا هریک از قسمت هاى مختلف تشکیلات سازمان ثبت کشور،مانند اجراى مفاد اسناد رسمى،کاداستر،مالکیت صنعتى، ثبت شرکت ها و موسسات غیر تجارى و دیگر بخش ها نیز در حال حاضر خود به شاخه ها ى مهم در حقوق ثبت تبدیل شده اند.

✅مفهوم ثبت املاک :

واژه ثبت در لغت به معناى قرار دادن، استوارى،پایدارى است و ثبت املاک به مفهوم نوشتن مشخصات املاک و اراضى بیان شده است.

به عبارت دیگر ثبت املاک را باید ( تثبیت قانونى مالکیت مالک نسبت به ملک و حقوق عینى متعلق به ان) تعریف نمود.

✅موضوع ثبت

 موضوع حقوق ثبت املاک در ایران عبارت از مال غیر منقول است. در این مورد نکاتى نیاز به یاد اورى است :

١.صرفا مال غیر منقول و البته حقوق عینى مربوط ان مورد مطالعه و بررسى قرار مى گیرد.

2. مال موضوع حقوق ثبت املاک لزوما بایستى عین معین باشد و ممکن است مفروز یا مشاع باشد.

3. مال باید قابل تملک باشد

4. حق دینى از شمول حقوق ثبت املاک بیرون است و مواد 102 قانون مدنى و 23 قانون ثبت نیز مفید همین معنى است.

5.انتقال اموال غیرمنقول لزوما باید با سند رسمى انجام شود.

✅مختصر تاریخچه :

به یقین نمى توان گفت که ثبت اسناد و املاک و تعهدات و قراردادها به طور مشخص از چه زمانى اغاز شده است.برخى از استادان با استفاده از نظریات مطرح شده ،به درستى نتیجه گیرى کرده اند که اعتبار ثبت اسناد واملاک ،از گذشته هاى بسیار کهن ،مورد توجه. بوده است و سندى را نیز شاهد مثال اورده اند:که در اکتشافات و حفارى هاى( تلو) بدست امده  و طبق نظر محققان باستان شناسى قدمت ان به حدود 4000 سال پیش از میلاد برمیگردد و حاکى از تقسیم اراضى شهر دونگى از مستملکات کلده واقع در بین النهرین است.

✅نظام هاى ثبتى :

در حقیقت، تلاش انسان در طول تاریخ جهت ممانعت از تزلزل و تضییع حقوق مالکیت خود و به دست اوردن حمایت لازم در معاملات، سبب ایجاد نماد( ثبت) گردیده  و نیازهاى جامعه لزوم گسترش و توسعه ان را ایجاب نموده و سبب ایجاد نظام هاى ثبت املاک در جهان شده است.نظام هایی که ایجاد امنیت و اطمینان خاطر براى افراد جامعه از انها انتظار مى رود.

✅دلایل وجودى نظام هاى ثبتى :

همواره این مسئله مطرح بوده است که تحمیل این امور شکلى به چه منظورى صورت گرفته است و قانون گذاران چه دلایلى را براى ایجاد رژیم هاى ثبتى داشته اند؟

 ضرورت حمایت از منافع متعاملین ایجاب مى کند که انان توانایی شناسایی وضعیت حقوقى موضوع معامله را داشته باشند و بتوانند نسبت به این امر که این اموال دقیقا متعلق به چه کسى هستند، اگاهى به دست اورند و حقوق عینى که به نفع دیگران است را شناسایی کنند.

 بنابراین مى توان فلسفه وجودى نظام هاى ثبت املاک را ضرورت ( امنیت و نظم حقوق املاک) دانست.

✅در حقوق ایران مقنن با وضع ماده 22 قانون ثبت که مقرر مى دارد: «همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد، مالک خواهد شناخت. در مورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وراث ثبت می‏شود که وارث و انحصار آنها محرز و در سهم الارث بین آنها توافق بوده و یا در صورت اختلاف حکم نهایی در آن باب صادر شده است»

و در همین راستاست که ثبت کلیه معاملات راجع به حقوق مربوط به اموال ثبت شده را در ماده 46 قانون ثبت الزامى نموده و عدم ثبت ان را به موجب ماده 48 ق.ث موجب عدم پذیرش ان در محاکم و ادارات قرار داده است. و در ماده 103ایین نامه قانون ثبت. ثبت همه اطلاعات مربوط به مشخصات مالک و بهاى ملک و... در دفتر املاک الزامى داشته است.

✅سه اصل مبنایی نظام هاى ثبتى :

به منظور اطلاع رسانى کامل به استفاده کنندگان نظام هاى ثبتى در خصوص وضعیت حقوقى مال غیر منقول ثبت شده و در نتیجه ارایه حمایتى مناسب از حقوق تحمیل شده به املاک سه اصل مبنایی به عنوان اصول راهنماى نظام هاى ثبتى مطرح گردیده اند. که در نهایت هدف از رعایت این اصول به عنوان ستون هاى نظام ثبتى ایجاد، اعتماد و اطمینان خاطر براى استفاده نظام ثبتى مى باشد.

⭕اولین اصل : اصل آینه

 اولین اصل مبنایی که توسط 

( تى. بى. اف.روف) حقوقدان انگلیسى به اصل اینه تعبیر شده است، این عقیده را در بر میگیرد که دفاتر ثبت باید همه حقوق و منافع مربوط به حق مالکیت زمین ثبت شده و حقوق اشخاص ثالث را در ان انعکاس دهند ، به گونه اى که یک خریدار بالقوه یا هر شخص دیگرى به صرف مراجعه به دفاتر ثبت قادر باشد کشف کند که چه کسى مالک ان زمین است و چه کسى داراى حق یا منفعتى غیراز حق مالکیت در زمین مى باشد.

✅بنابراین در بررسى دفاتر ثبتى باید هویت مالک،ماهیت حق مالکیت او،هر محدودیتى را که بر حق ما لکیت م

زبور وجود دارد و هر حقى که براى اشخاص دیگر نسبت به ان زمین وجود داشته و مغایر حق مالک است را منعکس نمایند به گونه اى که هر شخصى که منفعتى را در زمین مزبور به صورت بالقوه یا بالفعل دارا مى باشد بداند که مورد حمایت است.به عبارت دیگر اصل مزبور بیانگر ان است که نظام ثبتى مى باید همانند اینه اى باشد که به درستى و به طور کامل و فراتر از هر دلیل همه واقعیات موجود در خصوص حقوق مربوط به املاک ثبت شدت را منعکس نماید.

✅اصل قطعیت مسلم یا اصل اینه برای به گونه اى که هر شخصى که منفعتى را در زمین مزبور به صورت بالقوه یا بالفعل دارا مى باشد بداند که مورد حمایت است.به عبارت دیگر اصل مزبور بیانگر ان است که نظام ثبتى مى باید همانند اینه اى باشد که به درستى و به طور کامل و فراتر از هر دلیل همه واقعیات موجود در خصوص حقوق مربوط به املاک ثبت شدت را منعکس نماید. اصل قطعیت مسلم یا اصل اینه براى حمایت از دارنده با حسن نیتى است که به ثبت هاى صورت گرفته در دفاتر املاک قبل از انعقاد قرارداد براى تملک ان حق,اعتماد نموده است.

همین که ملکى مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسى را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسى را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده. و یا اینکه ملک مزبورو از مالک رسمى ارث به او رسیده  باشد مالک خواهد شناخت ...)

 اصل مزبور به دنبال ان بوده است  که سیستم ثبت را همانند اینه اى قرار دهد که همه واقعیات موجود در خصوص حقوق مربوط به املاک ثبت شده را منعکس نماید.

✅در حقوق ایران نیز همانند حقوق انگلستان اصل اینه به طور کامل رعایت نمى شود و استثنائاتى بر آن وارد شده است.از جمله ماده 23 قانون ثبت. ماده 26 ق.ث

و متاسفانه در حقوق ایران گاهى رویه قضایی بدون لحاظ مبانى نظام ثبتى و به ویژه اصل مزبور, به تفسیر مقررات ثبتى پرداخته و تا جایی پیش رفته که امنیت مالکیت را به علت عدم پایبندى به اصول ثبتى از میان برده است.و حقوق اشخاص ثالثى را که به تصویر منعکس شده توسط دفاتر ثبتى در خصوص وضعیت حقوقى ملکى اعتماد نموده و اقدام به معامله کرده اند را ضایع مى کنند.

از جمله راى که صادر شده است و به استناد بیع نامه عادى مقدم, سند رهنى موخر  رسمى به نفع بانک را ابطال نموده است.

ثبت_اول

حقوق ثبت

✅اصل پرده : این اصل مقرر مى دارد که ثبت تنها منبع اطلاعاتى براى کسانى است که به دنبال اگاهى از وضعیت حقوقى مال غیرمنقول مى باشد و انها را از جستجو در خصوص سوابق حقوقى حق مالکیت ( خارج از نظام ثبت) و حقوق ثبت نشده بى نیاز مى نماید. در واقع بر مبناى این اصل ،نظام هاى ثبتى مى باید همانند پرده اى از جنس اطمینان و اعتماد عمل نمایند. که از یک سو حقوق ثبت نشده مربوط به مال غیر منقول را که ممکن است بر اساس قواعد مدنى، عرفى و یا انصاف ایجاد گردیده، مى پوشانند و ذی نفع را از نگرانى در خصوص این حقوق با بى اعتبار دانستن یا غیر قابل استناد گردانیدن حقوق ثبت شده، مى رهانند.بدین وسیله اشخاص ثالثى که با مالکان ثبت شده معامله مى نمایند صدمه نخورده و در برابر حقوق ثبت نشده متعلق به دیگران محافظت مى شوند.از سوى دیگر, این پرده اطمینان اور ثبت مى باید حاىلى میان حقوق ثبت شده و عیوب مربوط به زنجیره معاملات مالک ثبت شده باشد.

✅به موجب اصل پرده : هدف نظام ثبتى ان است که اشخاصى را که با مالکان ثبت شده معامله مى کنند، در برابر دردسرها و هزینه هاى رفتن به فراسوى اطلاعات ثبت شده حمایت کند و انها را از بررسى سوابق حق مالکیت طرف معامله بى نیاز نماید.با نگاهى دقیق تر، مشخص مى گردد که این امر در صورتى امکان پذیر است که اصل اینه به درستى اجرا گردد.نتیجه نهایی اصل مزبور ان خواهد بود که حق مالکیت به وسیله هیچ چیزى که در دفاتر ثبتى منعکس نگردیده، نمى تواند تحت تاثیر قرار گیرد.

ممکن است گفته شود که این برخلاف عدل و انصاف است که صاحب حق نتواند حق خود را مطالبه کند و مجبور باشد که در برابر صاحب سند مالکیت که ثبت ملک به نام او صورت گرفته است، تمکین و سکوت نماید.اما این اشکال در برابر مصالح جامعه مندفع است.

✅ در حقوق ایران ، ثبت مالکیت به نام هرکس سلب مالکیت از غیر مى کند و دیگر از هیچ کس در خصوص ان ملک دعوایی پذیرفته نمى شود، به جز در مواردى که در ماده 24 قانون ثبت امده است که در ان موارد هم ادعا نسبت به عین مسموع نیست و فقط قیمت و اجور و خسارت قابل مطالبه است حتى اگر کسى من غیر حق اما با رعایت کلیه ضوابط و مقررات قانون ثبت ، ملکى را که متعلق به او نبوده است، به نام خود ثبت کند و سند مالکیت بگیرد یا مدت اعتراضات منقضى شود، دیگر کسى به عنوان مالک حقیقى و واقعى نمى تواند درخواست ابطال تقاضاى ثبت ملک او را بنماید و هیچ دعوایی در این خصوص مسموع نیست و مواد 22 و 24 قانون ثبت نیز بر این امر دلالت دارند.

هر چند ماده 24 قانون ثبت ناظر به عدم استماع دعوا نسبت

به ثبت اولیه املاک است لکن از مبناى ان و مفاد اصل پرده به عنوان یکى از اصول بنیادین نظام هاى ثبتى مى توان در ثبت معاملات بعدى املاک نیز استفاده نمود.

✴ سومین اصل : اصل تضمین یا بیمه: 

به طور خلاصه ، با توجه به ان که فرض شده است که ثبت ، تصویر مطلقا صحیحى را از حق مالکیت اعطا مى کند، لذا اگر به علتى از جمله ضعف سیستم انسانى، عیبى ظاهر شود، هرکس که به واسطه سیستم ثبت خساراتى را تحمل کرده است، باید در همان شرایط و موقعیتى قرار گیرد که اگر تصویر اراىه شده توسط ثبت صحیح بود در همان موقعیت قرار میگرفت.

لذا اصل بیمه بیان مى دارد که اگر بعد از ثبت، ادعایی ظاهر شود مدعى، جبران خسارت خود را از یک صندوق عمومى که بودجه ان از حق الزحمه هاى ثبتى تامین شده، مى تواند مطالبه کند و کسى که ملک به نام او ثبت شده است، ملک را نگه دارد.بعبارتى,اصل بیمه یا تضمین,این مفهوم را مى رساند که اگر حق مالکیتى ثبت گردد,به وسیله دولت مورد تضمین است.

✅وضعیت حقوق ایران راجع به این اصل :

 در حقوق ایران,هیچ مقرره اى مبنى بر ارائه تضمین فوق توسط دولت به متضررین نظام ثبتى نمیتوان یافت.

مقرراتى نیز که مسئولیت هایی را براى سردفتران رسمى مقرر نموده اند.( مواد 68 قانون ثبت اسناد و املاک و 22 قانون دفاتر اسناد رسمى) صرفا پوشش دهنده موارد تقصیر یا غفلت یا تخلف سردفتران به عنوان جزىى از بدنه نظام ثبتى کشور بوده که جبران خسارت را نیز در این موارد بر عهده خود سردفتر. و نه دولت قرار داده است.امرى که سبب مى شود زیان دیده با شخصى روبه رو شود که ممکن است توان جبران خسارت وى را نداشته باشد و فاصله طولانى با اصل تضمین توسط دولت به عنوان یکى از اصول زیربنایی نظام هاى ثبتى دارد