حقوق املاک

 

بسمه تعالی

 

«حقوق املاک»

 

درقانون وآئین نامه ثبت اشخاص حقوقی چگونه می توانند تقاضای ثبت ملک نمایند؟

این اشخاص کدام ارگانها ونهادها هستند؟ ومستند تقاضای ثبت وصدور سند مالکیت برای هر کدام در کدام یک از قوانین قید گردیده؟توضیح دهید.

 

اشخاص حقوقی خود به دو دسته تقسیم می شوند:

الف:حقوق عمومی

ب: اشخاص حقوقی حقوق خصوصی شرکتها وموسسات غیر دولتی مانند شهرداری

 

الف:دولت بعنوان بزرگترین شخص حقوقی عمومی می تواند متقاضی ثبت باشد چون که شخصیت حقوقی سایر اشخاص به دولت وابسته است.

1-وزارت راه وشهرسازی ماده12و7قانون زمین شهری بند 258 و349 مجموعه بخشنامه های ثبتی درخصوص ثبت اراضی موات

2-سازمان جنگلها ومراتع کشور:بعنوان کسی که متولی اراضی ملی است بند347 و348 مجموعه بخشنامه ها ماده41 آئین نامه قانون ثبت  ماده2 قانون حفظ ماده31 قانون حفاظت وبهره برداری جنگلهاماده13 آئین نامه قانون ملی شدن مدارک ارائه باید بدهد.

3-اداره دارایی (وزارت امور اقتصادی ودارایی) درقانون ثبت تحت عنوان اداره مالیه بیان شده است.

 

ب: (م27ق .ث و 25 آئین نامه) در مورد وقف عام اداره اوقاف تقاضای ثبت میکند ودر مورد اوقافی که متولی خاصی ندارد اداره اوقاف محل تقاضای ثبت میکند(م34و35 آئین نامه) در وقف خاص وحسب خاص هریک از موقوف علیهم ومحبوس لهم نیز حق تقاضای ثبت را دارند.

 

«م32ق.ث»درمورد اموال دولت تقاضای ثبت بعهده مالیه محلی است ونسب به املاک وموسسات بلدی وخیریه برعهده رئیس موسسه ونسبت به املاک شرکتها بعهده مدیر شرکت.

درعملیات مقدماتی ثبت ملک ممکن است چه اشتباهاتی رخ دهد تعدای از آنها رابامراجع صالح رسیدگی توضیح دهید؟

اشتباه در مرحله پذیرش تقاضای ثبت صور گوناگون دارد مانند ثبت مکرر ؛ثبت ابطال زائد بر سهام شورای عالی ثبت؛ثبت زائد بر مستند تقاضا شورای عالی ثبت؛ ثبت موات وغیر موات باهم وثبت ملک خود با ملک غیر بایکدیگر؛اشتباه درشماره پلاک اصل یافرعی؛ اشتباه در آگهی های نوبتی یا تحدیدی.

برابر بند یک بند دو بند4 بند5 تبصره یک ودو ماده8ماده25 هرگونه رسیدگی برعهده هیات نظارت میباشد.

وبرابر بند387 مجموعه بخشنامه های ثبتی بعضی از اختیارات هیات نظارت مانند اشتباه در آگهی نوبتی وتحدیدی به روسای ثبتی تنفیذ گردیده است.

پس از پذیرش تقاضای ثبت ملک چه آثار ونتایجی در وضعیت حقوقی ملک بوجود می آید؟ که با وضعیت قبل از پذیرش ثبت تفاوت دارد؟ص107بعبارتی تصرف در آن،اماره مالکیت متصرف نیست

به موجب ماه22 ق.ث پس از ثبت ملک در دفتر املاک دولت شخصی راکه ملک به نام او دراین دفتر ثبت شده است مالک رسمی آن می شناسد باثبت ملک عنوان دارنده سندمالکیت از متصرف به مالک تغییر می کند. مالکیت او نباید مورد تردید اشخاص ثالث قرار گیرد این اولین ومهم ترین اثر ثبت ملک است.(مواد70و72ق.ث و م 1290 ق.م)بنابراین دعوی تصرف اشخاص ثالث برملک این مالک قابل اسماع نیست زیرا این ادعا می بایست درجریان عملیات مقدماتی ثبت اعتراض می کرد که دو متصرف دربرابر یکدیگر قرار می گرفتند.اثر دیگر ثبت ملک این که معاملات مربوط به عین ملک(مانند بیع) یا منافع آن(اجاره)باید با سند رسمی واقع شوند .دراین صورت؛ اعتبار این اسناد نیز مانند اعتبار سند مالکیت است (بند یک ودوم46ق.ث)منافع ملک درصورتی که برای بیش از سه سال باشد در دفتر املاک ثبت می شود.حقوق ارتفاقی که اشخاص قبلاً درملک ثبت شده داشته اند مانند حق العبور وحق المجری همچنان بعداز ثبت ملک باقی خواهند ماند(م23ق.ث)عدم ثبت موجب زوال این حقوق نمی شود زیرا این حقوق مشروط به ثبت نبوده است(م102ق.م)

مرور زمان نسبت به املاکی که در دفتر املاک ثبت شده است جاری نمی شود(م757ق.آ.د.م)

 

تفاوت اعتراض به اصل ملک وحدود در چیست؟به اعتراضات مذکور درچه مواردی اداره ثبت ودرچه مواردی در مرجع قضایی رسیدگی می شود؟(م16و20ق.ث)

Ø    اعتراض باطل: عبارت از اینکه کسی پلاک مورد تقاضارا کلاً بزیان متقاضی از آن خود بداند وتقاضای درخواست کننده ثبت رانسبت به تمامی آن پلاک تقاضای باطل وبیهود وخلاف واقع بداند.

Ø    اعتراض به حدود: معترض تمام پلاک مورد تقاضای ثبت متقاضی را ازآن خود نمی داند بلکه بخشی از قلمرو آن پلاک را جزو ملک خود که در جوار آن واقع شده می داند.

v   اولاً متقاضی فی الجمله مالکیت داشته باشد

v    ثانیاً تقاضای ثبت ملک وی شامل بخش از ملک مجاور یا مجاورین گردد.

Ø   اعتراض به حقوق ارتفاقی:حقی که صاحب ملک بمناسبت آن ملک در ملک دیگری اعم از مجاور وغیر مجاور دارد مانندحق العبود صاحبان حقوق ارتفاقی مذکور می توانند به تقاضای ثبت مزبور اعتراض کنند.

 

مرجع رسیدگی:

1-مراجع قضایی   2-مراجع اداری ثبت یعنی هیات نظارت وشورای عالی ثبت

ü    اعتراض در پذیرش ثبت واختلاف ثبت با متقاضی از طرف ثبت محل به هیات نظارت درصورت اعتراض به رای هیات نظارت در شورای عالی ثبت.

ü    اعتراض به اصل یا حدود پس از انتشار آگهی مربوطه واعتراض درمهلت مقرر آگهی نوبتی90 روز از نوبت اول تحدیدی30روز از تنظیم صورت مجلس تحدید حدود با محاکم قضایی است.

 

تفاوت وشباهت های ثبت عادی وثبت عمومی در چیست؟ضمانت اجرای عدم ثبت ملک در ثبت عمومی کدام است؟

ثبت عادی بموجب قانون21 فروردین(حمل)1302 شمسی برقرار شد بدلیل عدم کارایی درسالهای 1305؛1306 و1307 اصلاحاتی بعمل آمد ودرسال 1308 قانون جدیدی جایگزین آن گردید. هردو قانون مذکور به مردم این حق را می دادند که تا به میل خود برای ثبت ملک خویش اقدام کنند مردم ملزم ومجبور نبودند که تقاضای ثبت ملک خود را بکنند .تشریفات آگهی نوبتی وتحدیدی هرملک جداگانه انجام می شد از ویژگی های آن عدم تعیین شماره پلام مجاورین هنگام تحدید حدود وصدور سند بوده است.

ثبت عمومی: در26 اسفندسال1310 شروع به فعالیت کرد تحقیق برای توزیع اظهارنامه صورت عمومی انجام می پذیرد وتحدید حدود املاک عمومی بعداز انتشار آگهی نوبتی بعمل می آید.الزامی بودن ثبت املاک؛تعیین جریمه برای متخلفین وعدم ثبت انتقالات وانجام عملیات عمومی از نکات بارز این قانون است.(م12ق.ث)

پس از پذیرش تقاضای ثبت ملک وقبل از ثبت آن در دفتر املاک انتقالات مربوط به ملک تابع چه قوانینی است ؟آیا تغییر مالک در وضعیت حقوقی عملیات ثبتی وقفه بوجود می آورد؟ باذکر مثال توضیح دهید؟

متقاضی ثبت مورد تقاضای خود را بوسیله یکی از وجوه ناقله بدیگری منتقل کند«م41ق.ث»می گوید تقاضا کننده ملک مورد تقاضا را کلاً یا بعضاً بدیگری منتقل کند انتقال دهنده مکلف است تا 10 روز از تاریخ انتقال سخصاً یابه توسط وکیل ثابت الوکاله در اداره ثبت حاضر ومعامله خود را کتباً اطلاع دهد.مقصود انتقال باسندعادی است برابر«م88ق.ث»اگر انتقال با سندرسمی باشد اراه همان سند کافی است ادامه بقیه عملیات ثبتی را در دوفرض:

فرض اول: انتقال بموجب سند عادی بود وانتقال دهنده به ثبت اطلاع ندهد اگر مدت اعتراض باقی است منتق الیه مطابق مقررات عرضحال میدهد اگر مدت اعتراض منقضی شده باشد می تواند بوسیله اظهارنامه به انتقال دهنده اخطار کند اگر ظرف 10 روز تصدیق کرد ملک به نام انتقال گیرنده ثبت گردیده والا ملک بنام انتقال دهنده ثبت می شود .

فرض دوم: اگر انتقال دهنده بموجب سندعادی بوده وبرابر ماده41 اقدام نماید یا بموجب سندرسمی باشد اگر اعلانات نوبتی منتشر نشده بنام انتقال گیرنده اعلان میشود اگر اعلانات در جریان باشد بقیه اعلانات بنام انتقال گیرنده باقید انتقال اصلاح می شود.واگر رجوع به ثبت پس از انتشار تمام اعلانات باشد ملک بنام انتقال گیرنده به ثبت خواهد رسید.

نقش تصرف در پذیرش تقاضای ثبت ملک با انواع تصرف وتعارض وتزاحم واختلاف درآن باباتوجه به قانون مدنی وثبت بنویسید؟

(م35ق.ث)تصرف بعنوان مالکیت دلیل مالکیت است مگر اینکه خلاف آن ثابت شود.اما نگفته است که چه تصرفی؛تصرف بعنوان مالکیت است«م747ق آد م» این نقیصه رابر طرف کرده است :کسی که متصرف است تصرف او بعنوان مالکیت شناخته می شود.تصرف بهر صورت که باشد بر دوقسم است: معنوی وتصرف حسی یا مادی

تصرف حسی:

تصرفی که با یکی از حواس پنج گانه قابل درک باشد.

تصرف معنوی:

درعمل ممکن است کسی بموجب اسباب قانونی معین؛ مالک ملکی باشد اما آثار تصرف مادی وی برآن ملک مشهود ومعلوم نباشد.برای اینکه شخص در ملک بطور معنوی تصرف داشته باشد باید:

الف:آثار تصرف حسی برآن ملک نداشته باشد.

ب: اساب ومدارک حقوق اقتضاءمالکیت او را در آن ملک داشته باشد.

تصرف:

مالی دراختیار کسی باشد واو بتواند نسبت به آن مال تصمیم بگیرد خواه ایت تصمیم در حدود قانون باشد خواه نباشد.

رابطه ماده35ق.م و  م22ق.ث:از تاریخ ثبت ملک در دفتر دیگر تصرف اثر ندارد وهمان ثبت دفتر املاک مشخص مالکیت شخصی است و«م35 ق م»پس از ثبت ملک در دفتر املاک مستند بشمار

نمی آید «م35»درمورد اموال غیر منقول تا پیش از ثبت دردفتراملاک حجیت دارد وپس از ثبت ملک دیگر حجت نیست.

تصرف ساده:تصرفی است که عارضه پا پیرایه ویا به عبارت دیگر خصوصیتی در کنار تصرف مشاهده نگردد.

تصرف غیر ساده:تصرفی است که عارضه در کناره تصرف منصرف؛مفاهیمی مانند ارث بردن یا مسائل دیگردیده شود.

تعارض در تصرف:

1-تعارض به حسب مستندات تصرف

2-تعارض به حسب اوصاف ملک

تعارضی برحسب مستندات تصرف:

ممکن است مادی یا معنوی باشد می توان سه قسم در تصرف را تصورکرد.

اول:تعارض دوتصرف حسی:بایدطرفین اختلاف هردوتصرف حسی داشته باشند ویکی تصرف خود را قانونی بداند ودیگری راغیر قانونی.

دوم:تعارض دوتصرف معنوی:یعنی در یک ملک دویاچند نفر هریکنظربه مستنداتی از قبیل بنچاق یا شهادت شهود یا حکم دادگاه خود رامالک معرفی کنند.

سوم:تعارض تصرف حسی ومعنوی:همیشه باید جانب تصرف حسب را رجحان نهاد اما چنین نیست اگر مستند تصرف معنوی اوراق عادی وبنچاق باشد ممکن است بتوان جانب تصرف مادی را رجحان داد امام اگر مستند تصرف معنوی حکم دادگاه باشد دیگر نمی توان آن را مادیده گرفت.

تعارض دراوصاف ملک:

اوصاف ملک عبارت است از اینکه یک زمین یا خانه یا صفت وقف را دارد یا صفت خالصه ویا صفت ملک ساده را منظور از ملک ساده این است که صفت وقف یا خالصه را ندارد.

1-تعارض دوملک ساده

2-تعارض وقف وملک

3-تعارض وقف وخالصه

4-تعارض وقف وخالصه وملک

تزاحم درتصرف:

هرگاه بین دو مدلول آنها برخورد وتصادم رخ دهد این وضع را تزاحم می نامند. هرگاه بین دو دلیل تضاد وبرخورد بهر صورت رخ دهد تعارض می گویند. دروضعی که حالت بلا تکلیفی حکم فرما است نمی توان بطور قاطع گفت که بین مستندات تصرف متقاضی نخست ومتقاضی ثانی تعارض وجود دارد. نوعی تزاحم وجود داردص64

 

اختلاف در تصرف:یک طرف متقاضی ثبت وطرف دیگر اداره ثبت است.

 

تقسیم بندی نظام­های ثبتی املاک در دنیا برچه اساسی انجام میگیرد؟در این موردانواع نظامهای ثبت ملک کدام است وهر کدام چه ویژگی­هایی دارد؟نظام ثبت املاک در ایران به کدام نوع تعلق دارد؟در قانون و آیین نامه ثبت چه شواهدی میتوان برای آن آورد مهمترین دستاورد ونتایج هرکدام از نظامهای مذکور ایران کدام است؟

نظامهای ثبتی ایستا،نظام پویا

مفهوم نظام ایستای ثبت متمرکز بر توصیف مجموعه­ای از اطلاعات در خصوص هرقطعه زمین میباشد به این سؤال پاسخ میدهد که چه کسی،کدام قطعه زمین را باچه مقدار حق داراست؟

مالک معرف یک فرد یا گروهی است که دارای حقی است چه کسی پاسخ میدهد.

قطعه زمین یک قسمت مشخصی از زمین است که بعنوان مال در نظر گرفته میشود و به سوال کدام قطعه زمین و سؤال چه مقدار برای تعیین اندازه و سایز زمین و ارزشیابی آن پاسخ میدهد

عدم موفقیت نظام ایستا تمرکزبراطلاعات اولیه­ای است که ثبت میگردند درواقع اطلاعات به روز نمیشوند.قابلیت اعتمادی را که مورد انتظار جامعه از یک نظام ثبتی است نمیتوند فراهم کند بعد از گذر مدت زمانی اطلاعات موجود ناقص  ودر نهایت منسوخ میگردند در ایستا جمع­آوری اطلاعات به شخص متکی است. روش جمع­آوری در ایستا بصورت پراکنده است. در نظام ایستا باید قوانین بازنگری و اصلاح شود.

نظام ثبتی پویا:علاوه بر جمع­آوری حقایق اولیه در خصوص وضعیت زمین به هنگام ثبت آن به انتقالات و تغییرات بعدی نیز توجه میگردد:

1.      حقایق اولیه که در خصوص وضعیت زمین وجود دارد.

2.      انتقال زمین

3.      تغییرات زمین به هر سه دسته اطلاعات توجه میشود

تأکید بیشتر بر ثبت اولیه­ی زمین باید باشد یا بر بروز رسانی اطلاعات ثبت شده مبتنی بر تاریخ و توسعه کشوری هست که نظام پویا در آن اجرا میگردد. روش جمع­آوری در رابطه با ملک منظم وسیستماتیک است.تکیه بر ملک میشود نه شخص،شیوه ثبتی که قانون ثبت1310برای ثبت املاک بکار میبردو به ثبت عمومی معروف است همین شیوه یا روش منظم و سیستماتیک است.

نظام عینی:یا ثبت مالکیت یا تورنس یکی از معروفترین نظامهای ثبت زمین است در سال1868 در استرالیای جنوبی نخستین بار اجرا شده در نظام عینی ثبت مال غیرمنقول موضوع و عنصر اصلی است وجود پرونده ثبتی برای هر ملک وثبت آخرین وقایع در آن پرونده و دفتر و قوه اثباتی  دفتر املاک و جلوگیری از شیوع هرج و مرج در تملک غیر منقول از ویژگیهای نظام عینی ثبت است.

در ایران همواره مبنا و ملاک ثبت،حق مالکیت نسبت به زمین بوده است نه مالک و دارنده­ی آن که این همان نظام عینی ثبت است که ملک غیر منقول را موضوع و عنصر اصلی ثبت قرار میدهد.

دوروش عمده بکارگرفته شده که به ثبت عادی و عمومی معروف هستند.نظام ثبتی در حقوق ایران بصورت پویا درآمده واطلاعات موجود درآن یا به روز رسانی از خطرمنسوخ شدن نجات یافته است تا به نظام عینی ونظام ثبتی ایران از ایستایی به سمت پویایی حرکت کرده است.

وجوه اشتراک و افتراق بین حقوق ارتفاقی و حقوق انتفاعی در قانون مدنی و قانون ثبت و تأثیر آن در پذیرش حقوق عینی افراد در موقع ثبت ملک کدام است؟

ü    انتفاع ماده29ق.م «ممکن است اشخاص نسبت به اموال علاقه­های ذیل را داشته باشند:

1.      مالکیت

2.      حق انتفاع

3.      حق ارتفاق به ملک غیر»

ماده30ق.م«هر مالکی نسبت به ملک خود حق هرگونه تصرف و انتفاع داردمگر در مواردی که قانون استثناء کرده باشد »

ماده 40 ق.م:حق انتفاع حقی است که بموجب آن شخص میتواند از مالی که عین آن ملک شخص دیگری است یا مالک خاصی ندارد استفاده کند.حقی است که بوسیله عقد برقرار میگردد. بوسیله انعقاد عقد به دیگری واگذار میگردد و مورد حق انتفاع باید مالی باشد.

اقسام حق انتفاع:

1.      حق عمری و رقبی و سکنی

2.      وقف

3.      حق انتفاع از مباحات

 

حق ارتفاق:ماده 93ق.م«ارتفاق حقی است برای شخص در ملک دیگر»

1.      حق ارتفاق بطور دائم منعقد میگرد،لیکن حق انتفاع غالبا موقت میباشد مگر در وقف و حبس دائم

2.      حق ارتفاق برای کمال استفاده و انتفاع از ملک صاحب حق است،ولی انتفاع مستقیماً برای بهره مندی منتفع از مورد حق میباشد

3.      حق ارتفاق فقط بر مال غیر منقول ولی موضوع حق انتفاع میتواند مال منقول یا غیر منقول هم باشد

4.      حق ارتفاق حقی است تبعی و تابع ملکی است ملکی است که به نفع آن برقرار شده وحق انتفاع حقی است مستقل

حق ارتفاق مختص ملک غیر منقول اعم از زمین و یا خانه برای کمال استفاده از آن بطور دائم برای مالک ملک دیگر در نظر گرفته میشود وجود چنین حقی منوط به موجودیت اصل ملک است حق انتفاع موقتاً برای شخص یا اشخاص منتفع در ملک غیر منقول یا مال منقول یک مالک در نظر گرفته میشود

وجه اشتراک :

وجه اشتراک هردو این است که بوسیله عقد و توافق و تراضی مابین مالک ومنتفع و مالک ملک غیر منقول و صاحب حق ارتفاق برای استفاده از ملک مالک برقرار میگردد.ماده30ق.م و ماده94ق.م و99ق.م صاحبان حقوق عینی حق تقاضای ثبت،نسبت به حق خود را ندارند فقط مالک عین است که میتواند تقاضای ثبت ملک خود رابکند

ماده116ق.ث «در املاکی که برهن یا به یکی از عناوین مذکور در ماده33 انتقال داده شده راهن یا انتقال دهنده مکلف است حق طرف را در ضمن اظهارنامه خود قید نماید در صورتیکه راهن یا انتقال دهنده به این تکلیف عمل ننمود مرتهن یا انتقال گیرنده میتواند تا یکسال از انقضاء مدت حق استرداد یا رهن بوسیله اظهارنامه رسمی خود را مطالبه کند»

Ø    صاحب ثمن اعیانی(زوجه)بموجب ماده 948 ق.م دارای حق عینی بر اعیان و اشجار مورد ارث است

تشخیص وشرح حقوق عینی دیگران و تعیین صاحبان آن حقوق در ملک مورد تقاضای ثبت در قانون و آیین نامه قانون ثبت چگونه است و آیین نامه قانون ثبت چگونه است انواع آنرا توضیح و مستند قانونی آن در حقوق مدنی و حقوق ثبت مقایسه کنید:

حقوق دیگران که باید در اظهارنامه متقاضی نوشته  شده:

1.      حق مستاجر در مورد اجاره و حق منتفع یا مباح له د رعمری و رقبی و سکنی وحبس(به معنی اخص کلمه)ماده 26ق.ث و ماده 103آیین نامه ق.ث

2.      رهن و معاملات با حق استرداد ماده116ق.ث که دهنده اظهارنامه را مکلف م موظف کرده است که حق صاحب وثیقه را در اضهارنامه بنویسد

 

مبنای تقسیم ثبت ملک به اجباری و اختیاری در قانون ثبت چیست؟این تقسیم­بندی با توجه به قوانین و مقررات ثبت و تصویب قوانین خاص تا چه حدودی میتواند صحیح میباشد؟

ثبت عادی بموجب قانون21 حمل1302شمسی برقرار گردید که موادی از این قانون در سالهای 1305و1306و1307 کم­کم اصلاح شد و در بهمن 1308 نسخ گردید وقانون تازه­ای به تصویب رسید هردو بمردم این حق را میدادند که تا بمیل خود برای ثبت ملک خویش اقدام کنند نتیجه اجتناب ناپذیر این طرز ثبت این بود که تشریفات آگهی نوبتی وتحدیدی هر ملک جداگانه انجام شود که در اجباری  چنین وضعی وجود ندارد بلکه املاک هر بخش با یکدیگر در در آگهی برای ثبت اعلان میشود در اسفند1310 به قانون ثبت اجباری و یا ثبت عمومی معروف است دو مادع شاخص در ارتباط با اجباری بودن عملیات مواد 46و47 ق.ث  است موضوعی که لازم به ذکر است اینکه تصویب مواد147 و148 وبعضی مقررات دیگر واخیراً قانون ساماندهی  وقانون اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی تا حدودی استواری خصوصیات قانون فوق­الذکر را خدشه دار کرده است

ü    ثبت عادی(اختیاری)با تقاضای متقاضی به جریان می­افتد وانجام میشود ثبت عمومی بموجب ماده9ق.ث وظیفه دولت و رأساً باید نسبت به انجام آن مبادرت نماید

ü    ثبت عادی گاه اجباری گاه اختیاری بود اما ثبت کنونی عمومی و اجباری است

ü    ثبت عادی بموجب تقاضانامه بعمل می­آید لیکن ثبت عمومی بوسیله اضهارنامه بعمل می­آید