ثبت شرکت و تاسیس و تغییرات ثبت برند علامت تجاری پلمپ دفاتر در کوتاهترین زمان ممکن پذیرفته میشود

سلام   ثبت شرکت و کلیه امور پذیرفته میشود با قیمت نازل 

مهدی میرشکار  کارشناس ارشد حقوق ثبت  کارمند اداره ثبت اسناد 

09379935171 

[e-mail]

ثبت شرکت   و تاسیس و تغییرات  ثبت برند   علامت تجاری   پلمپ دفاتر در کوتاهترین زمان ممکن  پذیرفته میشود 

ثبت شرکت | ثبت برند | کارت بازرگانی | ثبت شرکت 

اسناد تجاری

مقدمه

هرچند اسناد تجار ی همچون برات، سفته و چک در قالب قطعات کاغذ ی هنوز منسوخ

نشده است، استفاده از اسناد غ یر کاغذ ی و الکترو نیکی بر ای مبادلات تجار ی بین الملل ی روز به

روز رواج بیش تری پیدا م ی کند. پیشرفت های ف نی و توسعه فن آوری به حد ی رسیده است که

امروزه م ی توان اسناد را با درجه ز یادی از اطم ینان و دقت به صورت الکترو نیکی ایج اد، منتقل،

ظهرنویسی و نگهدار ی کرد . با وجود این پیشرفت های شگرف، مشکل م ی توان تصور نمود که

سندی نتواند به صورت الکترو نیکی ته یه و منتقل شود . با وجود ای ن، مانع اصل ی در گسترش

اسناد الکترو نیکی فقدان بستر حقو قی لازم و یا نقص مقررات موجود بر ای ایجاد، ظهرنو ی سی،

انتقال، رهن و سایر معاملات اسناد غیرکاغذی می باشد.

قوانین و مقررات ناظر بر اسناد تجار ی در بس یاری از کشورها از جمله کشور ایران بر مبنا ی

اسناد کاغذ ی تنظ یم شده است . این قوا نین و مقررات به سخ تی م ی توانند مسا یل مربوط به اسناد

الکترونیکی را پوشش دهند و بنابر این، گسترش اسناد الکترو نیک ی مستلزم اصلاح و تکم ی ل

قوانین موجود م ی باشد. در برخ ی از کشورها این اصلاحات انجام شده و م ی تواند بر ای سا یر

کشورها به عنوان الگو مدنظر قرارگیرد.

در نوشته های حقوقی، سند تجاری عموما به نوشت های اطلاق م ی شود که منعک س کننده

17 ). بر اساس ای ن تعر ی ف، - طلبی بوده و قا بلیت نقل و انتقال دارد (عرفانی ، 1385 ، صص 3

مکتوب بودن و قابل یت نقل و انتقال از مشخصات اصلی یک سند تجار ی محسوب م ی شود .

مکتوب بودن متضمن این نکته است که عبارات و کلمات رو ی یک ورقه کاغذ ی ثبت و ضبط

شده است و امضا ی ذ یل آن، انتساب آن ورقه را به صادرکننده نشان م ی دهد. نقل و انتقال سند

نیز از طر یق قبض و اقباض آن ورقه (در اسناد در وجه حامل ) یا از طر یق ظهرنو یسی که مجدد

با ثبت کلمات و امضای ظهرسند محقق می شود.

از این توض یحات مشخص م ی شود که ظاهرا وجود یک ورقه کاغذ ی که رو ی آن عبارات و

کلماتی نوش ته شده و ذ یل آن امضا شده جزء ارکان اساس ی ی ک سند تجار ی است . از سوی

دیگر، در مبادلات تجار ی و به خصوص در تجارت بین الملل افراد زیادی درگی ر اسناد تجار ی

می شوند که از جمله م ی توان به فروشنده، خر یدار، بانک ها، مؤسسه های بیمه، متصد یان حمل و

7 􀂌 بررسی تطبیقی انتقال الکترونیکی اسناد تجاری(برات، سفته و چک)

نقل و مقامات دول تی مثل گمرک اشاره کرد . این افراد سال ها با اورا قی سروکار دارند که دلالت

بر وجود تعهد، حمل، بیمه، قراردادهای بانکی و سایر توافقات داشته است.

سند تجار ی در معنا ی عام شامل برات، سفته، چک، بارنامه، قبض انبار، اعتبار اسناد ی،

ضمانت نامه های بانک ی و اوراق بهادار است، و لی در معنا ی اخص خود تنها شامل برات، سفته و

چک است . پرسش اساس ی که در این تحق یق بدان پرداخته م ی شود، این است که آیا سند تجار ی

در معنا ی خاص اساسا م ی تواند به جا ی ورقه کاغذ ی در د نیای مجاز ی و در قالب الکترو نیک ی

(داده پیام) ایجاد، منتقل، ظهرنو یسی و نگهدار ی شود؟ بر این اساس، هر چند اغلب مطالب ای ن

تحقیق در مورد سند تجار ی در معنا ی عام آن نیز صادق است، امّا این تحقیق بر سند تجار ی در

معنای خاص آن متمرکز شده است.

ارسال الکترونیکی اوراق تجاری و اشکال سند تجاری الکترونیک

پیش از این که وارد بحث اصل ی شو یم، ضرورت دارد که ب ین ارسال الکترو نیک ی اوراق

تجاری و سند تجار ی د یجیتالی تما یز قا ی ل شو یم. ارسال الکترو نیک ی اوراق تجار ی زما نی

صورت می گیرد که یک سند تجار ی به معنا ی سن تی خود در قالب اوراق مکتوب به وجود

می آید و سپس تصو یر د یجیتالی آن از طر یق وسایل الکترونیکی ارسال می شود. به عبارت دیگر،

در ارسال الکترو نیکی از سند کاغذ ی (غیر الکترو نیکی) جایگزین الکترو نیک ی ته ی ه و از طر ی ق

وسایلی چون فاکس، پست الکترونیک و غیره این جایگزین الکترونیکی ارسال می شود.

در این روش با استفاده از یک دستگاه کام پیوتر، اسکنر و چاپگر لی زری امکان انتقال و

دریافت اسناد به صورت الکترو نیکی فراهم می آید. سند مورد نظر از طریق اسکنر تصو یربرداری

شده و به صورت داده به کامپیوتر منتقل م ی شود و از طر یق وسا یل ارتباط ی، داده های مزبور به

کامپیوتر مقصد ارسال م ی شود. سند ارسالی ممکن است ب ه صورت خودکار بر رو ی چاپگر

دریافت کننده چاپ شود و در صور تی که کاغذ یا جوهر تمام شده باشد ، سند بر رو ی کام پیوتر

.( دریافت کننده ذخیره می شود تا اشکالات مربوطه حل شود (محسنی، 1375 ، ص 50

عمل ارسال سند تجار ی در چارچوب وسا یل الکترو نیک ی، در قالب مبادله الکترو نیک ی

داده ها صورت م ی گیرد. مبادله الکترو نیک داد ه ها یکی از فن آوری های اساس ی بر ای کسب و کار

الکترونیک است که سبب انتقال استاندارد اسناد معاملا تی همچون صورتحسا ب ها، آگه ی ها،

حواله ها، سفارش ها و رس یدها ما بین دو سازمان از طر یق ر ایانه م ی گردد. مبادله الکترو نیک داده ها

موجب کاهش هز ینه های معاملات ، حذف چاپ و با یگا نی کاغذ م ی گردد ، ز ی را مکاتبات را

فصل نامه اندیشه های حقوق خصوصی 􀂌 8

می توان به صورت خودکار از ی ک س ی ستم اطلاعا تی به س ی ستمی د یگر و از طر ی ق شبکه

ارتباطات از راه دور انجام داد.

در بس یاری از کشورها، ارسال الکترو نیکی اسناد تجار ی مورد توجه قرار گرفته و مقررات ی

در مورد آن تصو یب شده است . به عنوان مثال، قانون اصلاحِ قانون بروات کشور مالز ی مصوب

سال 2007 به امکان ارایه چک از طر یق تصو یر الکترو نیکی اصل آن بر ای پرداخت اشاره دارد . 1

قانون بروات سنگاپور (اصلاح شده در سال 2002 ) نیز به این امر اشاره داشته است . هم چنین

در این زمینه می توان به قانون اسنا د قابل انتقال هندوستان اشاره داشت که در آن چک

الکترونیکی جایگزین به معنای چکی دانسته شده است که دربردارنده ی تصویر منعکس شده ی

دقیق اطلاعات چک کاغذی است و ایجاد و امضای آن نوشته تحت سیستم مطمئنی یا حداقل

سیستم استاندارد امنیتی با استفاده از امضای دیجیتال محقق شده است. 2

سند تجار ی ممکن است، در اصل به صورت الکترونیک ی و در مح یط مجاز ی (دیجیتا لی)

ایجاد و سپس در همان مح یط ظهرنو یسی، مورد معامله و منتقل گردد . به عبارت د یگر، در ای ن

شکل، اصل سند تجاری در قالب داده پیام شکل می گیرد، بدون این که کاغذ در میان باشد.

مزایا و معایب استفاده از اسناد تجاری الکترونیکی و انتقال الکترونیکی آنها

سند تجاری به شکل الکترونیک به سهولت قابل تکثیر و تجدید می باشد و بنابراین همواره

می توان از آنها چند نسخه پشتیبان تهیه و در محل های مختلف نگهداری کرد . بایگانی سند

الکترونیک ساده است . جدای از همه این ها، فایده ی بسیار مهم اسناد تجاری الکترونیکی و به

ویژه صدور، ارایه 3 و انتقال آنها از طریق واسطه های الکترونیکی، جلوگیری از صدور اسناد

بلامحل می باشد؛ مثلا می توان ترتیبی اتخاذ کرد که نتوان چک بدون موجودی یا با کسری

موجودی صادر نمود و یا امکان صدور چک وعد ه دار در سیستم پذیرفته نشود (سربازی ،

.( 1386 ، ص 12

1. Bills of Exchange (Amendment)Act 2007 of Malaysia

2. The Negotiable Instruments Act and the Negotiable Instruments (Amendments

and Miscellaneous Provisions) Act, 2002

3. در آمریکا نخستین ارایههای چک الکترونیک در سال 1994 با ارایه 650 میلیون چک صورت گرفت.

9 􀂌 بررسی تطبیقی انتقال الکترونیکی اسناد تجاری(برات، سفته و چک)

هم چنین استفاده از اسناد الکترو نیکی، پرداخت ها را از خطر جعل و ک پی در امان نگه داشته

2007 ، ص 92 ). بنابراین امروزه شتاب ، و از پرداخت های سنتی کارآمدتر م ی باشد (جیانهونگ 1

خوبی در جهت متمایل ساختن سیستمهای دستی کاغذی به سوی استفاده از فن آوری مبتنی بر

وب سایت و اسناد الکترونیکی برای رسیدن به سطوح بالایی از کفایت و اطمینان دیده می شود

2007 ، ص 20 ). در حقیقت، اتکا بر عنصر فیزیکی در اسنادی همچون ، (رودریگو دو رابل 2

برات و سفته و چک به خاطر هزینه های بالا ی انتقال سند کاغذی مردود شناخته شده است

4.( 1997 ، ص 989 ، (من 3

استفاده از سند تجار ی الکترو نیک و انتقال الکترو نیکی آن دار ای معا یبی نیز م ی باشد . امکان

تغییر اسناد الکترو نیکی به و یژه در روند واگذاری آن بسیار بیش تر از یک سند کاغذ ی است و

انکار آن به راح تی ممکن اس ت و نیز احتمال گم شدن آن در فضا ی وسیع مجاز ی به راحت ی

قابل تصور است . از سو ی د یگر، نبود مقررات کا فی در رابطه با سند الکترو نیک ی و ارکان آن

همچون امضا ی الکترو نیکی و وجود مقررات دست و پاگ یر سن تی بر مشکلات افزوده است .

مشکل د یگر، تغ ییر س یستمهای خواننده یک سند م ی باشد، چه بسا س یستمی که توسط آن سند

تجاری به صورت الکترو نیک خلق شده است، در مکان دیگر(پس از انتقال سند) موجود نباشد

و یا اصلا آن س یستم منسوخ شده باشد و بنابر این نتوان سند الکترو نیکی را به درس تی در یافت

نمود.

سند تجاری الکترونیک از نگاه حقوق ایران

با توجه به مقررات کنونی ایران، سند تجاری نوشته است، لذا همانطور که نوشته می تواند بر

روی کاغذ، چوب، پوستین و امثال آن واقع گردد، این امکان نیز وجود دارد که نوشته روی

صفحه مانیتور نقش بندد . جدا از این امکان طبیعی، از لحاظ مقررات نیز قانون تجارت

الکترونیک در ماده 6 خو د بیان نموده است که هرگاه وجود یک نوشته از نظر قانون لازم باشد،

اسناد و ادله اثبات دعو ی » در حکم نوشته است . ماده 12 این قانون مقرر می دارد که « داده پیام »

1. Jianhong

2. Rodriguez de robles

3. Mann

4. چنانکه هزینه فهرست کردن چک ها و انتقال آنها به صورت دستی در نظام بانکداری آمریکا از بانک سپرد هپذیر

به بانک پرداخت کننده چیزی حدود دو و نیم سنت برای هر چک برآورد شده است.

فصل نامه اندیشه های حقوق خصوصی 􀂌 10

ممکن است به صورت داده پیام بوده و در هیچ محکمه یا اداره دولتی نمی توان براساس قواعد

این ماده نه تنها «. را صرفا به دلیل شکل و قالب آن رد کرد « داده پیام » ادله موجود، ارزش ا ثباتی

به صورت آشکار از امکان تحقق نوشته به شکل داده پیام سخن به میان آورده است، بلکه از واژه

اسناد که به شکل داده پیام هستند نیز استفاده نموده است . پس صرف الکترونیکی بودن یک سند

به معنای نفی نوشته بودن آن نیست و از این لحاظ مشکلی وجود ندارد . بنابراین هر کجا که

قانونگذار از نوشته صحبت نموده باشد، داده پیام نیز آن شرط را برآورده خواهد کرد، مثل این

که قانونگذار در ماده 310 قانون تجارت، چک را به عنوان نوشته تعریف نموده است. 1

اما در برخ ی موارد قانونگذار سخن از ورقه و یا برگه به م یان آورده است که انطباق آن بر

سند تجار ی در قالب داده پیام محل ترد ید است؟ به عنوان نمونه، در ماده 223 قانون تجارت،

برات به شکل ورقه تجسم شده است، در حا لی که واژه ی ”ورقه“ معنایی بیش از یک تکه کاغذ

صحبت کرده است . « اوراق تجار تی » نخواهد داشت . هم چنین ماده 244 هم ین قانون از عبارت

پیامد پیروی از این قانون، عدم امکان صدور و انتقال اسناد الکترو نیکی است . شایان ذکر است

که وجود چ نین تعا بیری با توجه به زمان تصو یب این قوا نین چ ی ز تعجب آور ی نی ست، ز ی را

هنگام تصو یب این قانون به ه یچ وجه بح ثی از اسناد الکترو نیک، آن هم به شکل امروز ی آن

مطرح نبوده است و نو یسندگان این قانون به کل ی برداش تی از برات غ یرکاغذی نداشته اند و تنها

برات را در قالب ورقه م ی دیده اند. البته با توجه به آنچه پیش تر بیان نمود یم، به نظر م ی رسد،

بتوان از این ظاهر گذشت و باور داشت که ح تی با وجود این تصر یحات، برات به شکل داده

پیام قابل تحقق است . دلیل همان است که در ماده 12 قانون تجارت الکترو نیک بیان شده است،

زیرا اطلاق اسناد به شکل داده پیام همه گونه اسناد را در برم ی گیرد که از آن جمله م ی توان به

برات اشاره داشت . بنابراین عدم پذ یرش امکان تحقق این گونه اسناد به شکل داده پیام م ی تواند،

این ن تیجه را دربرداشته باشد که انتقال الکترو نیکی آنها نیز ح تی به شکل سند جا یگزین وجود

نخواهد داشت.

1. ماده 310 قانون تجارت : ”چک نوشته ای است که به موجب آن صادرکننده وجوهی را که نزد محال علیه دارد،

کلا یا بعضا مسترد یا به دیگری واگذار م ینماید.“

11 􀂌 بررسی تطبیقی انتقال الکترونیکی اسناد تجاری(برات، سفته و چک)

در ماده 412 لا یحه اصلاح قانون تجارت که در سال 1384 ته یه شده، از امکان تحقق سند

تجاری به شکل الکترو نیک از جمله برات سخن به م یان آورده و در انتها ی آن به امکان مبادله ی

الکترونیکی نیز به اختصار اشاره کرده است . در ماده 413 ای ن لا یحه در مورد اَشکال سند

سند تجار ی الکترو نیکی به دو روش سند جا یگزین ی ا سند » الکترونیک مقرر نموده است که

در ماده بعد ی هم ین لا یحه، سند جا یگزین به سند خارج .« اصیل الکترو نیکی به وجود م ی آید

نویس شده ای اطلاق شده که شکل الکترو نیکی اصل سند تجار ی (کاغذی) یا تصو یر آن است،

به نحو ی که اطلاعات آن قابل پردازش و انتقال باشد . 1 در ماده 414 شرایطی برای سند

جایگزین مقرر می دارد و در ماده 415 بیان می دارد که در صورتی که سندی متضمن یکی از

شرایط مقرر در ماده 414 نباشد، آن سند به عنوان سند جایگزین الکترونیکی تلقی نم ی شود .

نویسندگان این لایحه اضافه نموده اند که سند جایگزین الکترونیکی از هر حیث در حکم اصل

آن سند است و در صورت وجود مغایرت بین سند جایگزین و اصل س ند تجاری، اصل سند

ملاک عمل خواهد بود . ماده 418 نیز بیان می دارد که در تنظیم شکل الکترونیکی اسناد تجاری،

باید شرایط مقرر در مورد صورت آن اسناد در قوانین ذیربط رعایت شوند که از جمله می توان

به شرایط صدور سند تجاری به معنای خاص چون برات که به موجب لایحه مزبو ر مقرر شده

و شرایط قانون تجارت الکترونیک اشاره کرد. این لایحه ه م چنین بیان م ی دارد که مرجع

ایجادکننده سند جایگزین ، مس ؤول و متعهد جبران خسارت ناشی از عملیات وی در زمینه اسناد

تجاری الکترونیکی در مقابل اشخاص ذینفع می باشند که در واقع، یک مقرره حمایتی است.

سند تجاری الکترونیک از نگاه تطبیقی

پیش از به رسمیت شناختن اسناد الکترونیکی قابل انتقال همچون چک الکترونیکی، در

برخی از کشورها همچون آمریکا ، بانکداران در مقابل شیوع این سند به جای اسناد سنتی

کاغذمحور مقاومت می کردند، زیرا گمان می کردند که پذیرش این نوع اس ناد به منزله ی فرار از

مقررات حاکم بر اسناد می باشد و اظهار می داشتند که آنچه در اسناد با اهمیت و بالاخص در

1. ماده 414 : سند جایگزین، خارج نویسی شده الکترونیکی اصل سند تجاری (کاغذی) یا تصویر آن به نحوی

است که اطلاعات آن قابل پردازش و انتقال با شد، سند جایگزین باید شرایط زیر را دارا باشد . 1- تصویر یا

مندرجات رو و پشت اصل سند . 2- برخورداری از ساختار مناسب مبتنی بر امنیت روز برای اتوماسیون . 3- ثبت

ترکیب امنیتی به کار رفته در سند. 4- رعایت ضوابط فنی و ایمنی فن آوری به کار رفته.

فصل نامه اندیشه های حقوق خصوصی 􀂌 12

اسناد تجاری وجود دارد، عنصر قبض و تصرف 1است که به طور معمول بر ای اثبات دارندگ ی

آن ها ضرور ی است . هم چنین وضع یت درس تی امضا ی الکترو نیک ی نی ز محل ترد ی د است و

.( بنابراین اعتبار اسناد الکترونیکی مبهم می باشد (جیانهونگ، 2007 ، ص 91

به موجب ماده 14 از قانون بروات استرا لیا مصوب 2،1909 برات و سفته می بایست به

صورت نوشته باشند و خود این قانون قید نوشته را شامل چاپ 3 نیز دانسته است . حال این

پرسش مطرح می شود که آیا این مقررات سفته و برات الکترونیکی را نیز در بر می گیرد یا نه .

در پاسخ گفته شده است که طبق ماده 25 قانون تفسیر قوانین مصوب 1901 استرالیا ، 4 واژهی

”مکتوب“ 5شامل هر نوع ارایه و بازتولید عبارات، ارقام، طراح ی ها یا شناسه هایی بوده که به

شکل قابل رویت می باشند. بر م بنای این تعریف، محتویات اسناد الکترونیکی در قالب صفحه ی

مانیتور رایانه و یا از طریق چاپگر قابل ارایه و بازتولید در شکل قابل رویت می باشد . بنابراین

،2000 ، اسناد الکترونیکی شرط مکتوب بودن مقرر در قانون بروات را دارا می باشند (گونزالو 6

ص 6). البته قانون 1901 بیان نموده است که تعاریف موجود در آن قانون بر هم ه قوانین حاکم

خواهد بود، مگر خلاف آن ظاهر شود . به همین دلیل، برخی تعریف مقرر شده از واژه مکتوب

مذکور در قانون بروات را مصداقی از مقرره ی استثنا شده از قانون تفسیر قوانین این کشور

.( 2003 ، ص 45 ، دانسته و لذا تفسیر موسع این و اژه را درست نم ی دانند (کارگروه مقامات 7

هم چنین گفته شده است که قالب کاغذ ی که توسط قانون بر ای برات و سفته ضرور ی دانسته

شده است و مفاه یمی چون تسل یم و قبض جزو قیود ذات ی ای ن اسناد جهت صدور و انتقال

نمی باشند که بتوان ادعا کرد که سند بدون آن ها ایجاد نم ی گردد، ز یرا تجسم برات و سفته به

شکل کاغذ ی به این دلیل بوده است که تا هم ین اواخر تحقق قراردادها ی الکترو نیک ی و اسناد

الکترونیکی از لحاظ ف نآوری غیر ممکن بوده است.

البته با وجود همه این تفاس یر، به اعتقاد گروه کار ی تشک یل شده جهت بررس ی و گزارش در

خصوص قا نون بروات استرا لیا، از آن جا که برات و سفته دار ای شر ایط خاص ی هستند که آن ها

1. Possession

2. Bills of Exchange Act 1909 of Australia

3. Print

4.Acts Interpretation Act 1901 of Australia

5. In writing

6. Gonzalo

7. Working Group Officials

13 􀂌 بررسی تطبیقی انتقال الکترونیکی اسناد تجاری(برات، سفته و چک)

را از یک قرارداد ساده متما یز م ی سازد، ح تی نم ی توان بر ای حل مشکلات موجود بر سر راه

استفاده از اینگونه اسناد به شکل الکترو نی ک و انتقال آن ها به قانون ارتباطات الکترو نیک ی

کشورهای مشتر ک المنافع مصوب 11999 استناد کرد، زیرا به جهت وجود خصایص کلیدی این

اسناد آنچنان که بیان شد، نیاز به وضع مقررات ویژه در این زمینه است (کارگروه مقامات،

2003 ، ص 72 ). برخی با این برداشت موافق نیستند و بر این باورند که قانون اخیر به دنبال این

است که تمام مبادلات الکترونیکی در حوزه خود را در برگیرد و بنابراین در تفسیر آن

می بایست با دید باز برخورد کرد و به طور موسع به امر تفسیر پرداخت به گونه ای که شامل هر

.( 1999 ، ص 5 ، گونه مبادله الکترونیکی شود (گامرتزفلدر 2

در حقوق انگلستان در خصوص برات مقرر شده است که به طور کلی لازم نیست که

قرارداد به صورت کتبی باشد، ولی در برخی از موارد همچون برات صادره مطابق ماده 3 قانون

بروات مصوب 1883 این کشور، برات به دستور غیرمشروط کتبی امضا شده توسط شخصی

اطلاق شده است که آن را صادر می نماید. در بند 2 این ماده بیان شده است، سندی که با

شرایط این ماده تطبیق نداشته باشد، برات محسوب نمی گردد . ماده 1 قانون تفسیر قوانین

مصوب 1978 واژه ”مکتوب “ را دربردارنده ی چاپ، تایپ، چاپ سنگی، تصویر و دیگر

روش های ابراز و یا بازتولید به شکل قابل رویت تعریف نموده است . این عبارات دلالت بر این

دارد که این تعریف آنق در جامع می باشد که تصویر نقش برجسته بر روی صفحه مانیتور

.(123- 2005 ، صص 122 ، کامپیوتر را نیز در برمی گیرد (تود 3

در ایالات متحده آمر یکا قانون متحدالشکل معاملات الکترو نیکی 4 مصوب 1999 به منظور

وضع مقررات و قواعد یکنواخت برای سراسر کشور، مورد تهیه و تصویب قرار گ رفته است .

هدف نخستین این قانون استقرار تشابه حقوقی میان نوشته و امضای الکترونیکی با نوشته و

امضای دستی بر روی کاغذ و حذف موانع موجود بر سر راه تجارت الکترونیک بوده است

(کارگروه مقامات، 2003 ، ص 81 ). شایان ذکر است که غیر قابل اجتناب بودن استفاده از

سیستمهای الکترونیکی و بدون کاغذ در جریان انتقال و ویرایش اسناد باعث شده بود که سال ها

1. Electronic Transaction Act 1996

2. Gamertsfelder

3. Todd

4. Uniform Electronic Transaction Act (UETA)1999

فصل نامه اندیشه های حقوق خصوصی 􀂌 14

پیش در سال 1980 اصلاح کنندگان ماده 4 قانون متحدالشکل تجاری 1 آن کشور، چند ین روش

را بر ای تط بیق این قانون با س یستم های الکترو نیکی که در دهه های آت ی جا یگزین س ی ستم ها ی

.( موجود می شدند، مقرر کرده است (من، 1997 ، ص 987

قانون نمونه تجارت الکترو نیکی آنس یترال 2 نیز به دنبال ی افتن راهکارها یی در جهت تأ یی د

امکان تحقق موجبا تی است که بتوان همانند نوشته کاغذ ی، امضا و نوشته در قالب الکترو نیک را

معتبر تلق ی کرد . به دلیل این که بازرگان ها به دنبال شناخت م ی زان حقوق و مسؤو لیت خود

هستند، این مقررات بر آن هستند که موضوعا تی همچون اسناد الکترو نیکی را تحت پوشش قرار

دهند و با وضع مقررات مناسب راه را بر ای استفاده از داده پی ام به جا ی اسناد قابل انتقال

کاغذمحور، هموار سازد (کارگروه مقامات، 2003 ، ص 45 ). بر این اساس، ماده 6 این قانون بی ان

می دارد که هر جا که مقرر شده، اطلاعات م ی بایست به شکل نوشته باشد، ای ن مقررات شامل

داده پیام نیز م ی گردد، به شرط ی که این اطلاعات بر ای ارجاعات بعد ی قابل دسترس ی و استفاده

باشد. در بند 2 هم ین ماده تأک ید شده که داده پیام می تواند به عنوان امر ”مکتوب “ تلق ی شود،

زیرا مکتوب بودن شرط ایجاد یک تعهد است و مکتوب نبودن باعث فقدان برخ ی از ضمانت

اجراها می شود. بنابراین، ماده 6 به طور روشن مقرر کرده که آثار و ارزش حقو قی ی ک سند

مکتوب ع ینا شامل اسناد الکترونیکی نیز خواهد شد. بنابراین پذیرش ای ن قانون نمو نه در ی ک

کشور ترد یدهایی را که در مورد پذ یرش اسناد الکترو نیک ی مطرح م ی شود، پا ی ان م ی دهد

.( (گامرتزفلدر، 1999 ، ص 5

باید اذعان داشت، هر چند قانون نمونه آنس یترال در مورد تجارت الکترونی ک، مبنا ی تنظ یم

قوانین تجارت الکترو نیک در کشورها یی همچون استرا لیا، سنگاپور، کا نادا و برخ ی از ای الات

آمریکا است، به یقین نم ی توان گفت که این مقررات شامل مقررات خاص اسناد (برات و سفته )

نیز م ی گردند. همچنان که بخش 4 از قانون معاملات الکترونیکی سنگاپور 3 مصوب 1998 مقرر

می دارد که بخش های 2 و 5 از این قانون که در مورد نوشته و امضای الکترو نیکی است، در هر

مورد که قانون، وجود نوشته و یا امضایی را لازم دانسته است، همچون اسناد قابل انتقال اعمال

1. Uniform Commercial Code(UCC)

2. The United Nation Commission on International Trade Law Model Law on

Electronic Commerce 1998

3. Uniform Transaction Act of Singapore 1998

15 􀂌 بررسی تطبیقی انتقال الکترونیکی اسناد تجاری(برات، سفته و چک)

نمی گردد. هم چنین قانون تجارت الکترونیک متحدالشکل کاناد ا 1 مصوب 1999 به طور کل ی، بر

اسناد قابل انتقال حاکم نخواهد بود، چرا که اعتقاد بر این است که به جا ی مقررات کل ی در

.( خصوص اسناد، نیاز به مقررات مشروح خاص است (کارگروه مقامات، 2003 ، ص 86

امضای الکترونیکی سند تجاری

هر سند تجاری به امضا نیاز دارد تا نشان دهد که سند به صادرکننده منتسب می باشد . این

که امضا به صورت زدن اثر انگشت، نوشتن عبارت، ترسیم خطوط و یا از طریق الکترونیکی

باشد تا حدی که به طور مطمئن انتساب سند به صادرکننده را نشان دهد، تفاوتی نمی کند . در

روش الکترونیکی، وقتی امضایی به شکل خطوط (گرافیکی ) صورت م ی گیرد (با قلم

الکترونیکی یا اسکن امضا و مهر )، امضا ابتدا به صورت کدهای قابل دریافت رایانه تبدیل شده

و وارد رایانه می شود و سپس به طریق الکترونیکی به رایانه مقصد منتقل می گردد و در آنجا

مجددا به همان صورت اولیه (گرافیکی) در صفحه نمایش یا کاغذ چاپ آشکار می گردد . بدین

ترتیب آنچه منتقل م ی شود، نسخه ای از امضا اولیه است که ابتدا به نحو مزبور تحول یافته سپس

به صورت اولیه باز م ی گردد (سربازی، 1386 ). بنابر این، اعتبار امضا به شکل آن نیست، بلکه در

پیامی است که منتقل م ی نماید. پس اگر امضا یی در جا یی از یک سند درج گردد ، به طور ی که

این امضا شناساننده ی امضاکننده یا نما یندهی فرض ی د یگر ی بر ای امضا کردن باشد، در ای ن

.( صورت کفایت می کند (گامرتزفلدر، 1999 ، ص 5

در قانون تجارت الکترو نیک ایران، امضا ی الکترو نیک ی را در ماده ی ک خود بد ین شرح

تعریف نموده است : ”عبارت است از هر نوع علامت منضم شده یا به نحو منطق ی متصل شده به

مورد استفا ده قرار می گیرد.“ مشخص است که « داده پیام » که بر ای شناسا یی امضاکننده « داده پیام »

برای شناسا یی » قانونگذار با آوردن عبارت هر نوع علامت و با توجه به انتها ی ماده که م ی گوید

این امر را پذ یرفته که در امضا، این عملکرد است که معتبر است، نه شکل « امضاکننده داده پیام

و قالب آن . هم چنین این قانون صحبت از امضا ی الکترو نیکی مطمئن 2 نموده است و شر ایط آن

را در ماده 10 بیان نموده که در مبحث امنیت امضای الکترونیکی بدان خواهیم پرداخت.

1. The Canadian Uniform Electronic Commercial Act 1999

2. Secure/Enhanced/Advanced Electronic Signature

فصل نامه اندیشه های حقوق خصوصی 􀂌 16

در حقوق استرا لیا، امضا به نوشته و یا الصاق نمودن نام شخص ی و ی ا علامت ی بر ای نشان

دادن نام او، به وس یله ی خود او یا نما یندهاش به قصد اعتباربخش یدن به یک سند، تعر ی ف شده

است. در پرونده مورتن 1دادرس این پرونده بیان داشت که هر علامتی که نشان دهنده عمل

شخص باشد، برآورده کننده ی معنای امضا خواهد بود . هم چنین دادرس پرونده کیفری مور 2

بیان نمود که امضا تنها یک علامت است و در جا یی که قانون موضوعه صرفا مقرر م ی دارد که

یک سند م ی بایست امضا شده باشد، این شرط قانو نی با اثبات این که علام تی بر رو ی سند به

.( وسیله او و یا نماینده اش محقق شده، تأمین خواهد شد (گامرتزفلدر، 1999 ، ص 5

در انگلستان در بس یاری از پرونده ها در تعر یف امضا، وجود کارکرد یکسان، کا فی دانسته

شده است . به عنوان نمونه در پرونده گلدمن 3 دادگاه با اکثر یت آرا بی ان داشت که مهر ی که

توسط شخص ی به کارگرفته شده است، بر ای برآورده نمودنِ شرط امضا کا فی خواهد بود . در

این پرونده به عملکرد امضا توجه شده است تا به قال بی که امضا در چارچوب آن ارایه م ی گردد

.( (تود، 2005 ، ص 123

ماده 5 قانون اسناد الکترو نیکی جمهور ی آذربا یجان 4 بی ان م ی دارد که نوشته الکترو نیک ی

می بایست دو و یژگی جد ا نشدنی را به همراه داشته باشد : یک، و یژگی عموم ی که عبارت است

از اطلاعاتی که بیانگر محتو ای آن سند هستند و د یگری ویژگی خصوصی که آن سند می بای ست

دربردارنده یک و یا چند امضای الکترونیکی باشد.

امنیت در امضای الکترونیک

همچنان که مندرجات سند تجاری در جریان انتقال می بایست بدون تغییر باقی بماند،

امضای مندرج در آن نیز می بایست از خطر تغییر در امان بماند تا به درستی بتواند به منزله

دلیلی برای اثبات انتساب مفاد سند تجاری به امضاکننده محسوب شود . بدین منظور، بررسی

امنیت در امضای الکترونیک و فن آ وریهای موجود برای تأمین آن در جریان انتقال الکترونیکی

یک سند مهم به نظر می رسد. برای کنترل درستی یک امضا، فن آوری ها و روش های اطمینان

بخشی ایجاد و توسعه پیدا کرده است . یکی از این روش ها تکنیک رمزگذاری ی ک سویه است .

1. Moreton v Copeland (1885) 16 C.B. 517

2. R v. Moore (1884) 10 VLR 322

3. Goodman v J Eban Ltd [1954] 1 QB 550

4. Electronic Document Law of Azerbaijan

17 􀂌 بررسی تطبیقی انتقال الکترونیکی اسناد تجاری(برات، سفته و چک)

فن آوری دیگر پن اوپ 1 است که در آن از فن آوری زیست سنجی قلم 2 استفاده م ی شود و آن

جزئی از نر م افزار ر ایانه ای را تشک یل م ی دهد که موجب افز ایش کاربرد برنامه های د یگر م ی شود .

دارای دو ویژگی مهم ذخیره امضا و بررسی امضا است. « پن اوپ »

قانون تجارت الکترو نیک ایران در ماده 10 خود از امضا ی الکترو نیک مطمئن سخن گفته و

شرایطی را بر ای تحقق آن بیان نموده است . 3 در ماده 15 قانون نیز به امضا ی الکترو نیکی ی ا داده

پیام مطمئن و سوابق الکترو نیکی مطمئن همان اعتباری را بخش یده که اسناد رسم ی د ارا می باشند.

همان طوری که در ماده 1292 قانون مد نی بیان شده است ”در مقابل اسناد رسم ی یا اسناد ی که

اعتبار اسناد رسم ی را دار ند، انکار و ترد ید مسموع نیست و طرف م ی تواند ادعا ی جعل ی ت به

اسناد مزبور کند “. هم چنین اثبات بی اعتباری موارد ذکر شده به عهده مدع ی است که در مرجع

صالحه باید به اثبات رسد . بی ترد ید استفاده از امضا ی د یجیتال یکی از بهتر ین راه ها ی افز ایش

ضریب ام نیت در خصوص اعتبار امضا بر رو ی اسناد است . با به کارگ یری س ی ستم امضا ی

دیجیتال م ی توان عملکرد و روند تع ی ین درس تی و اعتبار امضا ی بر رو ی سند را به روش ی

ارزان تر و مطمئ نتر از امضاهای دستی برآورده نمود.

از نگاه تط بیقی، قانون امضا ی د یجیتال ایالت یوتا، اینگونه مقرر داشته است که ابتدا یک مقام

دولتی به عنوان مرجع گواه ی کننده، هو یت شخص (الف ) را احراز م ی کند ، سپس او را به

کلیدهای خصوص ی و عمومی مرتبط م ی نماید و در ضمن از شخص مزبور م ی خواهد تا نام

جدیدی را که خاص اوست و و ی را از سا یر اشخاص متما یز م ی کند، انتخاب نما ی د. ای ن نام،

است ودر جهان منحصر به فرد است . کلید خصوص ی اختصاص داده شده به « کد ر ایانه ای » یک

مشارالیه است و برای آن که فراموش نشود و حفاظت گردد ، با ید در ابزار ی « امضا رقم ی » عنوان

ذخیره شود و البته عرض ه کنندگان این کارت نیز مس ؤولیت حفظ « کارت هوشمند » رایانه ای مانند

اسرار اشخاص را خواهند داشت . علاوه بر این، گواه ی اعطا شده با ی د هر سال یکبارتجدی د

شود. در صور تی امضا ی مزبور معتبر است که ارسال کننده پی ام چن ین قصد ی را داش ته باشد

1. Pen op

2. Pen biometric

3. الف: نسبت به امضاکننده منحصر به فرد باشد.

را معلوم نماید. « داده پیام » ب: هویت امضا کننده

ج: به وسیله امضاکننده و یا تحت اراده انحصاری وی صادر شده باشد.

قابل تشخیص و کشف باشد. « داده پیام » متصل شود که هر تغییری در آن « داده پیام » د: به نحوی به یک

فصل نامه اندیشه های حقوق خصوصی 􀂌 18

(تود، 2005 ، ص 137 ). شایان ذکر است که این قانون از تکنیک رمزگذاری یک سویه بهره برده

است.

در قانون نمونه آنس یترال تنها بر عملکرد یکسان امضا تکیه شده است و از انعطاف پذ یری

صحبت م ی نماید و بیان می دارد که امضا بسته به ماهیت سند می تواند عملکرد متفاو تی داشته

باشد. ماده 7 این مقررات از اصول فنی برای امضا صحبت به میان آورده است و بیان می دارد در

جایی که قانون امضا ی یک شخص را لازم م ی داند، این شرط با داده پیام تأم ین م ی گردد، البته

در صور تی که اولا روش به کارگرفته شده بر ای شناسا یی شخص ی که آن را امضا نموده کا فی

باشد و نشان دهنده ی تأ یید آن شخص در رابطه با محتو یات آن سند که امضا بر رو ی آن واقع

شده، باشد . ثانیا، روش قابل اتکا یی به کار برده شده باشد، به گون های که آن روش نشان دهد که

داده پیام مخابره شده است . البته قید اخ یر آنقدر کل ی و مبهم است که برخلاف آنچه ای ن

، مقررات به آن نام نهاده، به سخ تی م ی توان آن را به عنوان اصل پذ یرفت (گامرتزفلدر، 1999

ص 5). نکته قابل ذکر د یگر این است که در ارتباط با لزوم قصد امضا، قوا نین گوناگون مقررات

متفاوتی وضع نموده اند، مثلا دستورالعمل اروپا یی 1 به لزوم داشتن قصد امضا اشاره ندارد، در

.( حالی که قانون یوتا به این امر اشاره داشته است (السان، 1385 ، ص 171

در رویه بانکی آمریکا، امضای دیجیتال در شکل متعارف و معمول، احرازکننده این امر است

که امضاکننده بر روی سند با کلید مخفی (خصوصی) خود امضایی را وارد کرده است . گیرندگان آن

پیام که امضای دیجیتال بدان الصاق گردیده می تواند اعتبار امضا را با کلید دومی، یعنی کلید

عمومی بررسی نمایند . با استفاده از کلید عمومی سیستم جهت بررسی صحت و اعتبار امضا

فرآیندی را بر روی متن پیام اعمال خواهد نمود . چنانچه کسی آن پیام را تغییر نداده باشد و

امضاکننده آن داده پیام ر ا با کلید خصوصی معتبر خود امضا نموده باشد که همخوان با کلید عمومی

است و سیستم رمزگشا از آن استفاده م ی نماید، در نتیجه، این سیستم با استفاده از کلید عمومی،

داده پیام رمزگذاری شده را رمزگشایی خواهد کرد و یک سند قابل خواندن ایجاد می کند. اما اگر آن

پیام دچار تغییر شده باشد و یا اگر بدون استفاده از کلید خصوصی معتبری سند مورد رمزگذاری

قرار گرفته باشد، سیستم رمزگشا با استفاده از کلید عمومی توانایی رمزگشایی آن را نخواهد داشت

.(998- و بدین شکل جعل و یا تغییر در سند هویدا خواهد شد (من، 1997 ، صص 997

1- EC Directive 1999/13/EC

19 􀂌 بررسی تطبیقی انتقال الکترونیکی اسناد تجاری(برات، سفته و چک)

بر اساس آنچه بیان ش د، م ی توان ن تیجه گرفت که امضا ی د یجیتال در مقا یسه با امضا ی دس تی

(فیزیکی) دارای محاسن گوناگو نی است . نخست این که در امضا ی د یجیتال و ی ا در س ی ستم

بررسی درس تی امضا همچنان که در آمر یکا در نظام بانک ی این کشور در قالب امضا ی د یجیتال

صورت م ی گیرد، فرآیند بررسی صحت واعتبار امضا به طور کاملاً علم ی صورت گرفته به

طوری که احتمال وقوع اشتباه را بس یار اندک کرده است . دوم ای ن که به د لی ل مکا نیزه شدن

فرآیند بررس ی درس تی امضا به روشی که از امضای دیجیتال بهره برده می شود، نی از به دخالت

افراد و صرف وقت، بس یار کم شده است . سوم این که استفاده از امضا ی د یجیتال از احتمال

جعل امضا به طور فز اینده ای خواهد کاست، ز یرا فقدان امکان سرقت کل ید خصوص ی، این امر را

که جاعل امضا یی را به طور موفق یت آمیزی بتواند جعل نما ید به طور ی که ظهور صحت داشته

باشد غ یر ممکن خواهد ساخت . سرانجام به عنوان مهم ترین و یژگی، استفاده از امضا ی د یجیتال

امکان تغ ییر در سند را بس یار مشکل خواهد کرد، زیرا اگر سند ی پس از اینکه امضا یی بدان

الصاق شده تغ ییر یابد، از این رو فرض این است، طر فی که آن سند را تغ یی ر داده است، کل ی د

خصوصی را دارا نبوده است و فن آوری کل ید عموم ی نیز نخواهد توانست آن پیام را رمزگشا یی

نماید. بر این اساس، هر تلاش ی بر ای بررس ی درس تی امضا بر رو ی سند تغ ییر داده شده، تغ ییر در

سند را آشکار خواهد نمود.

انتقال و ارایه الکترونیکی سند تجاری

از آنجا که مقررات کا فی در خصوص سند تجار ی الکترو نی ک موجود نی ست، انتقال

الکترونیکی سند تجاری با چالش هایی روبرو است . در اسناد کاغذ ی نقل و انتقال از طر ی ق

ظهرنویسی و یا قبض و اقباض انجام م ی گیرد، در حا لی که نقل و انتقال الکترو نیکی اسناد هنوز

وضعیت روش نی ندارد و بد ین جهت برخ ی از دادرسان نقل و انتقالات الکترو نی ک را فاقد

شرایط قانو نی لازم م ی دانند (گامرتزفلدر، 1999 ، ص 5). برای روش ن شدن موضوع در اینجا لازم

است، برخی از جنب ههای نقل و انتقال الکترونیکی اسناد مورد بررسی قرارگیرد.

1. قبض سند الکترونیکی

انتقال اسناد کاغذی در شیوه سنتی خود با ظهرنویسی و یا قبض و اقباض صورت می گیرد .

بدین جهت برای انتقال یک سند، انتقا لدهنده باید ابتدا قبض و تصرف خود را مسجل نماید و

بر این اساس، اسنادی قابل نقل و انتقال می باشند که قابلیت قبض را داشته باشند . در حقیقت

فصل نامه اندیشه های حقوق خصوصی 􀂌 20

اگر سندی قابل قبض و اقباض نباشد، دارنده ی آن نمی تواند به عنوان متصرف با حسن

نیت 1نسبت به آن ادعای مالکیت نم اید و از مزایای آن بهره مند شود . بر این اساس ، متصرف

فارغ از ایرادات مرتبط به سند م ی تواند مالکیت خود را اعمال و از آن استفاده نماید. هم چنین از

طریق تسلیم فیزیکی و یا ظهرنویسی و تسلیم فیزیکی سند را به دیگران منتقل نمود . این دیدگاه

مبتنی بر وجود اسناد کاغذ ی است و بنابراین نقل و انتقال اسنادی همچون برات و سفته

، نمی تواند از قبض و تصرف فیزیکی سند کاغذی آن جدا باشد (کارگروه مقامات، 2003

ص 48 ). در مورد اسناد الکترونیکی نیز قبض صدق می کند، ولی نه الزاما به همان معنایی که در

اسناد کاغذی وجود دارد . در اسناد الکترو نیکی قبض به معنای کنترل انحصاری دارنده بر یک

سند الکترونیکی است . امکان کنترل ، عملکردی مشابه با مفهوم قبض در اسناد کاغذی ایفا

می کند و بنابراین کسی که یک سند الکترونیکی را در اختیار دارد و می تواند به صورت

انحصاری بر آن کنترل اعمال نماید، متصرف آن سند محسوب می شود.

2. اصل سند الکترونیکی

برای بدست آوردن و یا انتقال حقوق مربوط به یک سند، حصول و ی ا واگذار ی مالک ی ت

اصل سند ضرور ی است . بی ترد ید اصل سند بی مانند است که این و یژگی هم در سند کاغذ ی

و هم الکترو نیکی قابل تحقق است . با این حال، از آنجا که ک پی سند الکترو نیک ی م ی تواند به

قدری ش بیه به اصل سند باشد، به طور ی که نتوان ه یچ تفاوت قابل ذکر ی را م ی ان اصل سند و

رونوشت آن بیان کرد، وجود خص یصه بی مانند بودن اصل سند با چالش مواجه شده است .

وجود چ نین شرط ی بد ین جهت لازم بوده که دارنده نتواند مجددا از آن استفاده کند و ی ا آن ر ا

به د یگری منتقل نما ید. این امر در اسناد الکترو نیکی نیز با اطم ینان قابل انجام است و امکان

استفاده مجدد دارنده قبلی مقدور نیست.

3. وصول سند تجاری الکترونیکی

انتقال سند تجاری به شکل داده پیام این نگرانی را به همراه خواهد داشت که آیا سند انتقال

یافته در زمان متعارف و یا مشخص شده به مقصد می رسد یا نه . هرچند فاصله زمانی میان

ارسال پیام از طریق واسطه های الکترونیکی تا لحظه دریافت آن به چند ثانیه نیز نخواهد رسید،

با این حال، این احتمال وجود دارد که داده پیام به هر دلیلی، خواه خطای سیستم ارسال کننده و

1. Holder in due course

21 􀂌 بررسی تطبیقی انتقال الکترونیکی اسناد تجاری(برات، سفته و چک)

یا دریافت کننده و یا کندی سرعت شبکه یا مشکلات پیشکار 1، مدت ها در راه بماند و ی ا با

تأخیر قابل توجهی به دست مخاطب برسد و یا اساسا به مخاطب نرسد . با این توض یح پیداست

که اطم ینان از تحقق ارسال داده پیام، هم بر ای فرستنده و هم گیرنده حایز اهمیت است، چه ای ن

که در موضوع مورد بحث ما، یعنی انتقال الکترو نیکی اسناد تجار ی، زمان نقش کل ی دی باز ی

خواهد نمود . آغاز برخ ی از مهلت ها از هنگام صدور یک سند تجار ی است و همان طور که

پس از صدور یک سند تجار ی تسل یم آن به دارنده شرط است، هم ین منوال در سند تجار ی که

از طر یق واسطه های د یجیتال انتقال م ی یابد نیز حاکم بوده و انصاف نخواهد بود که داده پی امی

که در بردارنده یک سند تجار ی است و ماه ها از زمان ارسال در راه مانده ، صدور ی ک سند به

شکل الکترونیکی محسوب شود.

با توجه به اهم یت موضوع، ماده 26 قانون تجارت الکترو نیک ایران به طور آشکار د ی دگاه

زما نی « داده پی ام » وصول داده پیام را مورد پذ یرش خود قرار داده و بیان نموده است که ”ارسال

تحقق م ی یابد که به یک س یستم اطلاعا تی خارج از کنترل اص ل ساز یا قایم مقام و ی وارد شود “.

در ماده 27 قانون مزبور زمان های گوناگون در یافت داده پیام تشر یح شده است . 2 بر مبنای این

مقررات از لحظه ای که داده پیامی که دربردارنده سند تجاری است به سیستم مخاطب وارد و

واصل می گردد، می توان گفت که سند تجاری فرستاده شده است . به دیگر سخن، اگر سند

تجاری از طریق واسطه های الکترونیک ایجاد، یعنی صادر و سپس به دارنده منتقل گردد، از

هنگام ورود به سیستم مخا طب است که عمل ارسال آن داده پیام، یعنی صدور سند محقق

گردیده است . بنابراین مواعد از همین هنگام آغاز خواهند شد . همین وضع در مورد ظهرنویسی

یک سند تجاری به شکل الکترونیک نیز حکم فرما خواهد بود . به این صورت که پس از امضای

یک سند تجاری در چارچوب انتقال الکترونیک ی، شروع مهلت ها از زمان رسیدن داده پیامِ

دربردارنده سند تجاری پشت نویسی شده به دست کسی که برای او ظهرنویسی شده است،

1. Server

مطابق شرایط زیر خواهد بود : الف- اگر سیستم اطلاعاتی مخاطب برای « داده پیام » 2. ماده 27 ، زمان دریافت

به سیستم اطلاعاتی معین شده « داده پیام » - معین شده باشد ، دریافت، زمانی محقق می شود که: 1 « داده پیام » دریافت

به سیستم اطلاعاتی مخاط ب غیر از سیستمی که منحصرا برای این کار معین « داده پیام » وارد شود؛ یا 2- چنانچه

بازیافت شود . ب- اگر مخاطب، یک سیستم اطلاعاتی برای دریافت معین نکرده باشد، « داده پیام » شده وارد شود

وارد سیستم اطلاعاتی مخاطب شود. « داده پیام » دریافت زمانی محقق می شود که

فصل نامه اندیشه های حقوق خصوصی 􀂌 22

خواهد بود . چنانچه به هر دلیل سند به طرف دیگر نرسد، ارسال سند ناکام مانده و بنابراین عمل

مورد نظر عقیم می ماند.

4. انکار، رجوع و تغییر در داده پیام حاوی سند تجاری الکترونیک منتقل شده

یکی دیگر از مشکلات در سر راه استفاده از سند تجاری به شکل الکترونیکی و انتقال آن،

مسأله انکار فرستنده داده پیام است . البته این مسأله به گونه ای به امضای الکترونیکی نیز مربوط

خواهد شد . فرض مورد کنکاش جایی است که فر ستنده داده پیام، کلیت آن سند را منکر است .

البته این احتمال در مورد اسناد کاغذی نیز قابل تحقق است . راه حل این مشکل این گونه

می تواند باشد که مثلا در اسناد الکترونیک می توان پیش بینی کرد که یک نسخه از آن در دفتر

ثبت اسناد که دارای تجهیزات لازم باشد ، به ودیع ه نهاده شده و ثبت گردد و یا در مراحل

شکل گیری قرارداد، پیا م ها و اسناد مبادله شده از طریق شخص ثالث یا با رونوشت به شخص

ثالثی که لزوما دولتی نیست و می تواند شخص مورد پذیرش طرفین یا شرکت های مقبول برای

طرفین باشد ، انجام گردد. این کار به سهولت و از طریق ارتبا ط های رایانه ای قابل تحقق است و

هزینه و وقت زیادی نیز نمی طلبد، همچنان که قانون تجارت الکترونیک در مورد دفتر خدمات

صدور گواهی الکترونیکی و در خصوص امضا به چنین راهکاری اشاره داشته است و در ماده

15 صحبت از داده پیام مطمئن م ینماید که نمی توان نسبت به آن ادعای انکار نمود. 1

در مورد امکان بازپس گیری و رجوع از سند تجار ی الکترو نیکی می بایست بی ان داشت که

هر چند در ش یوه سن تی انتقال اسناد این امکان وجود دارد که صادرکننده یک سند تجار ی پس از

صدور سند ی که آن را از طر یقی مثل پست بر ای دارنده ارسال نموده است، با مراجعه ب ه پست

آن را بازپس گیرد، در جهان الکترو نیک، عل ی الاصول سرعت موجود در انتقال داده ها اجازه چ نین

کاری را نخواهد داد، چه این که ثا نیه هایی پس از فرستادن داده پیام، مخاطب م ی تواند آن را بر

روی صفحه ما نیتور ر ایانه ی خود مشاهده نما ی د. بر ای ن اساس، از لحاظ عمل ی ام کان

بازپس گیری داده پیام حاو ی سند تجار ی غ یر ممکن است، مگر اینکه س یستم خاص ی بر ای ای ن

کار طراحی شده باشد.

مطمئن، سوابق الکترونیکی مطمئن و امضای الکترونیکی مطمئن انکار و تردید « داده پیام » 1. ماده 15 ، نسبت به

مزبور به جهتی « داده پیام » مزبور وارد و یا ثابت نمود که « داده پیام » مسموع نیست و تنها می توان ادعا ی جعلیت به

از جهات قانونی از اعتبار افتاده است.

23 􀂌 بررسی تطبیقی انتقال الکترونیکی اسناد تجاری(برات، سفته و چک)

اما در خصوص تغ ییر و دگرگونی در یک سند تجاری الکترونیکی باید بیان داشت که امکان

تغییر نیز مختص سند الکترو نیکی نیست، بلکه در اسناد کاغذ ی نیز این امکان وجو د دارد . البته

این امر ممکن است در اسناد الکترو نیکی با سهولت ب یش تر ی نسبت به نوع کاغذ ی خود

صورت گ یرد و ح تی نیازی به قلم گیر نیز نباشد . همین سهولت تغ ییر در سند الکترو نیک ی است

که راه را بر ای انکار آن توسط فرستنده هموار م ی سازد. جدای از ای ن ها اسناد ی که از طر ی ق

واسطه های الکترو نیک مخابره م ی شوند، م ی توانند در هر جا یی که آن ها، از آن جا عبور م ی کنند ،

کپی و مورد دگرگو نی قرارگ یرند. تردیدی نیست که این بحث نیز به م یزان ام نیت یک س یستم بر

می گردد و همانطور که گفته شد، کشف راه حل در این زم ینه بر عهد ه حقوق و اجر ای آن بر

عهده متخصص ان الکترو نیک و برنامه نو یس هاست و در نها یت، نیز با ید کارشناسان مربوط نظر

دهند که روش و سامانه ای که مورد استفاده قرار گرفته ”حداقل“ معادل اسناد کاغذ ی دارای قوام

بوده و غیر قابل تغ ییر است . در صورت احراز این نکته می توان از لحاظ حقو قی اعتبار آن را

تأیید کرد ( سربازی، هما ن). البته فارغ از مباحث مربوط به ام نیت، همانطور که در شکل سن تی

در صور تی که سند تجار ی پس از صدور و در جر یان گردش مورد تغ ییر قرار گ ی رد، مسؤولا نی

که از این تغ ییر آگاه ی نداشته اند، تنها نسبت به مندرجات پیش از تغ ییر مسؤول خواهند بود، در

موضوع مورد بحث نیز همین ترتیب قابل اعمال خواهد بود.

از لحاظ مقررات خاص، بند ه ماده 2 قانون تجارت الکترو نیک سخن از تمام ی ت داده پی ام

تعر یف نموده است . در بند ط هم ین « داده پیام » آورده و آن را به "موجودیت کامل و بدون تغ ییر

1 رویه ای است که بر ای تطبیق « رویه ایمن » ماده صحبت از رو یه ایمن نموده و بیان د اشته که

منشأ و مقصد آن با تعیین تاریخ و بر ای یافتن هرگونه خطا یا تغییر در « داده پیام » صحت ثبت

از یک زمان خاص می باشد. یک رویه ایمن ممکن « داده پیام » مبادله، محتوا و یا ذخیره ساز ی

است، با استفاده از الگوریت م ها یا کدها، کلمات یا ارقام شناسا یی، رمزنگار ی، روش های تصدیق

یا پاسخ برگشت و یا طرق ایم نی مشابه انجام شود . هم چنین ماده 5 این قانون تنها تغییری را که

با توافق طرفین در خصوص داده پیام انجام گرفته باشد ، معتبر دانسته است و در بند د ماده 10

خود در خصوص امضای الکترونیکی مطم ئن و تحت مبحث داده پیام مطمئن با عباراتی مبهم

بیان داشته است که امضای الکترونیکی می بایست دارای شرایطی باشد و یکی از آن شرایط این

1. Secure Method

فصل نامه اندیشه های حقوق خصوصی 􀂌 24

متصل شود که هر تغ یی ری در آن « داده پی ام » است که آن امضا می بایست به نحو ی به ی ک

قابل تشخ یص و کشف باشد که روشن نیست، منظور قانونگذار از تشخیص و کشف « داده پیام »

هر نوع تغییری بر اساس نحوه الصاق امضای الکترونیکی آن هم در خصوص مفاد سند چگونه

صورت می گیرد. البته شاید منظور قانونگذار این باشد که لازمه ی تغییر در مفاد یک داده پیام از

جمله داده پیام حاوی یک سند تجاری الکترونیک، تغییر و دس تکاری در امضای الکترونیکی

باشد تا از این طریق به تغییر سند نیز بتوان پی برد.

5. ظهرنویسی الکترونیک سند تجاری

ظهرنویسی سند تجاری 1 نیز می تواند به شکل الکترونیکی انجام شود . به عبارت دیگر، در

جریان انتقال یک سند به صورت الکترونیک از یک فرد به فرد دیگر امکان پ شت نویسی آن

وجود دارد . البته این امکان نیز وجود دارد که ظهرنویسی یک سند تجاری الکترونیکی به

صورت غیرالکترونیکی انجام شود، همانطوری که قانون تجارت الکترونیک در ماده 9 بیان

داشته است، سند کاغذی می تواند روند الکترونیکی را پایان دهد . 2 البته ای ن سندِ قاطعِ رون د

الکترونیکی م ی بایست به طور آشکار ی، پا یان مبادله ی الکترو نیک ی را اعلام نما ی د تا هرگونه

توهّم وجود دو سند متما یز از هم و در ن تیجه حقوق و تعهدات جداگانه ز ایل شود . نکته قابل

اشاره د یگر این است که ظهرنو یسی در یک سند تجار ی به شکل الکترو نیک ی به راحت ی قابل

تحقق است، خواه امضا در ظهرنو یسی را منحصر بر رو ی پشت سند بدانیم یا که بر روی هر دو

روی سند.

مواد 3 و 4 قانون تجارت متحدالشکل آمر یکا مرتبط به ظهرنو یسی است . با ای ن حال، ای ن

مقررات در جر یان انتقال مالک یت سند در س یستم های مدرن کنو نی نقش چندا نی ندارند . چنان

که در رو یه بانکدار ی این کشور مبلغ چک ها را ح تی بدون توجه به این که موجبات مقرر بر ای

ظهرنویسی موجود است یا نه پرداخت م ی نمایند ، ز یرا بررس ی این مقررات به ش یوه سن تی مدت

زیادی طول خواهد کش ید. البته با ید این نکته را مدنظر داشت که نبود امضا ی صادرکننده و ی ا

انتقال دهنده نسبت به نبود مقررات ظهرنو یسی قابل توجه تر است، ز ی را سند ی که امضا ی

1. Electronic Endorsement

خاتمه یافته و استفاده از اسناد کاغذ ی « داده پیام » 2. ماده 9، هرگاه شرایطی به وجود آید که از مقطعی معین ارسال

را « داده پیام » جایگزین آن شود ، سند کاغذ ی که تحت این شرایط صادر م ی شود باید به طور صریح ختم تبادل

اثری بر حقوق و تعهدات قبلی طرفین نخواهد داشت. « داده پیام » اعلام کند. جایگزینی اسناد کاغذی به جای

25 􀂌 بررسی تطبیقی انتقال الکترونیکی اسناد تجاری(برات، سفته و چک)

معتبری از سو ی صادرکننده و یا انتقال دهنده نداشته باشد ، از اساس نامعتبر خواهد بود . با توجه

به حضورخ یل گسترده ای از اسناد در گردش به خصوص ارایه چک، امکان بررس ی صحت

امضاهایی که به طور فیزیکی در سند وارد شده نیازمند صرف وقت و استفاده از متخصصان

بسیار است . به هم ین د لیل امروز ه در س یستم بانکدار ی این کشور از فن آوری امضا ی د یجیتال 1

بهره برده می شود، زیرا بررسی صحت و اعتبار امضا با استفاده از آن بسیار آسا ن تر و سریع تر

.(985- صورت م یگیرد (من، 1997 ، صص 984

6. امنیت در انتقال الکترونیکی سند تجاری

در دنیای الکترونیک و حتی با اعمال تدابیر و تکنیک های امنیتی، این نگرانی وجود دارد که

آیا می شود به این فضای بی در و پیکر اعتماد کرد . انتقال الکترونیکی سند تجاری نیز از این

نگرانی مستثنی نیست و همین امر باعث شده که در ماده 13 قانون تجارت الکترونیک 2مقرر

نماید که ارزش اثباتی داده پیام بر اساس رو ش های ایمنی به کارگرفته شده تعیین می شود . جدا

از مباحث حقوقی، موضوع اصلی فن آوری به کار رفته در سامانه و امنیت شبکه است .

خوشبختانه، سطح فن آوری در سامانه های رایانه ای به حدی رسیده که امروزه می توان به میزان

لازم از امنیت آن اطمینان حاصل نمود . اگرچه نمی توان در محیط مجازی از صد در صد اطمینان

صحبت کرد، ولی میزان خطر در اسناد الکترونیکی بیش تر از میزان خطر در اسناد کاغذی و

معمول نیست . برای تأمین امنیت شبکه روش های زیادی طراحی شد ه که هر چند اعمال آنها

هزینه بردار است، ولی برای تبادل اطلاعات در یک محیط امن ضروری است (جیانهونگ،

1. در ابتدا شا ید تصور شود که امضا ی د یجیتالی همان امضا ی الکترو نیک ی است، ول ی با ی د دانست امضا ی

دیجیتالی نوع ی امضا ی الکترو نیکی است و امضا ی الکترو نیکی دار ای معنا ی عام تری است و شامل امضا ی دس تی

اسکن شده یا اسم شخص که در قسمت انتهای نامه الکترو نیکی قید م ی گردد، نیز م ی شود، امضا ی د یجیتالی شامل

یک رشته داده های (کدهای) ریاضی همراه شخص مع ین است که ارسا ل کننده مدارک الکترو نیکی محسوب شده

است. امضای د یجیتالی به کمک برنامه تغ ییرات ر یاضی به شکل رمز ی است و محتوای پیام و هویت امضاکننده را

تصدیق م ی کند. امضای د یجیتالی با رمزگذار ی منتقل و به گ یرنده اجازه م ی دهد تا سر منشا و اصالت آن را

تشخیص دهد . این و یژگی، مانع انکار صاحب امضا شده و از جعل مصون م ی ماند. با توجه به رمزنگار ی ایمن،

امکان استخراج این امضا و منظم کردن آن به سند دیگر تقریبا منتفی است

ها با توجه به عوامل مطمئن از جمله تناسب روش های ایمنی به « داده پیام » 2. ماده 13 ، به طور کل ی، ارزش اثبا تی

تعیین می شود. « داده پیام » کار گرفته شده با موضوع و منظور مبادله

فصل نامه اندیشه های حقوق خصوصی 􀂌 26

2007 ، ص 91 ). برای همین است که اتحادیه وکلای ایالات متحده آمریکا 1ابراز داشته اند که نه

فقط م ی بایست به بررس ی و وضع قواعد مناسب در رابطه با شکل اسناد همچون برات و سفته

پرداخته شود، بلکه هم چنین م ی بای ست به وضع مقررات مناسب در رابطه با و یژگ یها ی

عملکردی س یستمهای اطلاعا تی که از طر یق آن ها داده ها ذخ ی ره و ی ا انتقال داده م ی شوند،

پرداخته شود . تنها از این طر یق یک مح یط امن بر ای انتقال و تبادل اسناد فراهم خواهد شد و

کاربران م ی توانند اطم ینان حاصل نما یند که آنچه آن ها ارسال یا دریافت می کنند، به نحو قابل

.( اطمینانی معتبر می باشند(کارگروه مقامات، 2003 ، ص 50

یکی از روش هایی که بر ای حصول ام نی ت در شبکه و رفع نگران ی ها در ای ن خصوص

طراحی شده است، روش رمزگذار ی 2 داده پیام است . در این روش با رمزگذاری بر روی داده

پیام تنها آن را برای مخاطب آن داده پیام قابل خواندن می نماییم. البته باید توجه داشت که این

تکنیک نیازمند آگاهی و توانایی دو طرف برای رمزگذاری و گشودن رمز 3 است . یکی از

تکنیک ها، روش رمزگذاری دوسویه 4 با به کارگیری کلیدهای رم ز است که البته مشکل اصلی و

اساسی در خصوص این روش، نحوه توافق طرفین نسبت به این کلیدها می باشد، زیرا دو طرف

در این سیستم می بایست از پیش نسبت به کلیدهای مورد استفاده برای رمزگذاری توافق کنند .

به این دلیل در اواخر دهه 1970 سیستم جدیدی به عنوان روش رمزگذاری نامتقارن 5 مطرح شد

که این روش بر مبنای کلیدهای عمومی 6 و خصوصی 7 عمل می نماید. شرح این روش به این

شکل است که کلیدهای عمومی می توانند در همه نقاط جهان پخش گردند و کلید خصوصی

تنها توسط شخص خاص قابل استفاده است و این کلید قابل واگذاری به دیگری نخواهد بود .

عملکرد این سیستم بدین گونه است که پیامی با کلید خصوصی رمزگذاری شده و تنها با کلید

عمومی بازگشایی می گردد. به عنوان مثال، اگر شخص (الف) بخواهد پیامی را به (ب) بفرستد،

او می بایست آن را با به کاربستن کلید عمومی (ب) رمزگذاری نماید که همه کس از کلید

عمومی (ب) آگاه هس تند. روشن است که به کارگیری این روش به طور مؤثر می تواند داده پیام

1. American Bar Association (ABA)

2. Encryption

3. Decryption

4. Symmetric Encryption

5. Asymmetric Encryption

6. Public Key

7. Private Key

27 􀂌 بررسی تطبیقی انتقال الکترونیکی اسناد تجاری(برات، سفته و چک)

حاوی سند تجاری را از دید و دسترس هر کس به جز مخاطب پنهان سازد (تود، 2005 ، ص

123 ). استفاده از این روش آثار قابل توجهی دارد، چه این که با به کارگیری این روش م ی توان

با اطمینان پذیرفت که مثلا پیام از طرف (الف) به دست (ب) رسیده است، زیرا آن داده پیام با

کلید عمومی که خود او انتخاب نموده بازگشایی می گردد، هم چنین این تکنیک نه فقط برای

شناسایی فرستنده قابل استفاده است، بلکه با به کارگیری این ترفند می توان احراز نمود که آیا

پیام تغییر یافته است یا خیر.

7. ارایه الکترونیکی سند تجاری

امکان پذ یرش برات، سفته و چک در قالب فن آوری الکترو نیک این بستر را فراهم خواهد

آورد که دارنده آنها نه تنها می تواند حقوق متعلق به سند را به د یگر ی واگذار نما ی د، بلکه

هم چنین می تواند بر ای اخذ مبلغ، آن را به صورت الکترو نیک ی به متعهد پرداخت و ی ا به

کارگزار مربوط ه ارایه دهد . ارایه الکترو نیک ی 1 سند به خصوص در مورد چک در س ی ستم

بانکداری نو ین نقش بس یار برجسته ای پیدا کرده است . به عنوان نمونه، تحت س ی ستم بانکدار ی

فدرال ایالات متحده آمر یکا و به موجب مقررات قانون تجارت متحدالشکل این کش ور، هنگام ی

که چک ی به بانک افتتاح کننده حساب ارایه م ی شود، این بانک به جا ی ای ن که ای ن سند را به

بانک پرداخت کننده انتقال دهد، اطلاعا تی از چک خواه به شکل تصو یر و یا اطلاعات د یجیتال

به بانک پرداخت کننده ارسال م ی دارد. بانک پرداخت کننده پس از در یافت این پی ام الکترونیک ی،

اختیار تأ یید و یا رد آن چک را خواهد داشت . البته اگر تصم یم به رد آن چک نما ید، بانک با ی د

افتتاح کننده حساب را از طر یق پیام الکترو نیکی با خبر سازد . اما اگر چک را تأ یید نما ید، بر طبق

بخش 301 از ماده 4 قانون تجارت متحدالشکل آمر یکا د یگر وظیفهای بر ای انتقال الکترو نیک ی

.( خبر تأیید نخواهد داشت (من ، 1997 ، ص 989

1. Electronic Presentation

فصل نامه اندیشه های حقوق خصوصی 􀂌 28

نتیجه

از آنچه گفته شد، ن تیجه گرفته م ی شود که جهت انتقال الکترو نی ک سندتجار ی، در ابتدا

می بایست تحقق سند تجار ی (برات، سفته و چک ) به صورت سند الکترو نی ک مورد پذ یرش

قرار گ یرد. نگاهی به قوا نین نو ین ایران همچون قانون تجارت الکترو نی ک و قوا نین در حال

تصویب و حقوق د یگر کشورها به خو بی پذ یرش ای ن نوع سند را تأ یی د م ی نمای د. سند

الکترونیکی که م ی خواهد منتقل گردد ، می بایست با امضا ی الکترو نیک معتبر ی همراه باشد . ای ن

امضا با ید از روش های ام نیتی مناس بی برخوردار گ ردد تا این که در جر ی ان انتقال دچار تغ یی ر

نگردد. مفهوم قبض سند الکترو نیک جهت بهره مندی از ام تیازات متصرف با حسن نیت با تحقق

مفهوم توانا یی کنترل سند از سو ی انتقال گیرنده در مح یط الکترو نیک محقق م ی گردد . از زمان

وصول سند تجار ی الکترو نیک به س یستم مخاطَب، انتقال سند الکترو نی ک محقق م ی گردد . با

وجود سرعت انتقال اطلاعات در مح یط الکترونیک از احتمال تغییر و بازپس گیری سند تجار ی

الکترونیک منتقل شده،کاسته شده است . افزون بر این، با استفاده از روش های ام نیتی این احتمال

را م ی تواند به نحو قابل توجه ی کاهش داد . بر ای جلوگ یری از انکار انتقال سند تجار ی

الکترونیک م ی توان از حضور شخص ثالث بر ای انتقال سند و یا به ودیعه گذاشتن نسخه ای از

آن سند نزد شخص ثال ثی استفاده کرد . ظهرنویسی سند تجار ی الکترو نیک به شکل الکترو نیک به

آسانی امکان پذیر است.

29 􀂌 بررسی تطبیقی انتقال الکترونیکی اسناد تجاری(برات، سفته و چک)

خذ Ĥ منابع و م

1. اسکینی، ر بیعا ( 1381 )، " حقوق تجارت، اسناد تجاری، برات، سفته، چک، اسناد در

وجه حامل، قبض انبار"، سمت.

2. السان، مصطف ی ( 1385 )، " دستورالعمل تجارت الکترونیکی و تشکیل قرارداد در چشم

اندازی تطبیق ی"، فصلنامه پژوهش ی در زم ینه علوم انسا نی، مجله تخصص ی دانشکده

علوم انسانی رضوی، سال ششم، شماره 20 ، تابستان.

3. سربازی، ناصر ( 1385 )، "حقوق تجارت الکترونیک"، قابل دسترسی در

http://www.vekalat.org

4. عرفانی، محمود ( 1385 )، " حقوق تجارت، کلیات، برات، سفته، چک، اسناد

الکترونیکی، قبض انبار عمومی و نمون ههای کاربردی"، ج سوم، پاییز.

5. مقدسی، عل یرضا ( 1385 )، " مبادله ال کترونیک داد هه ا: مفاهیم و ضرو ته ا"، قابل

http://www.imi.ir دسترسی در

6. محسنی، حم ید ( 1375 )، " دسترسی به اسناد و مدارک؛ ابزارها و الگوهای مناس ب"،

. مرکز اطلاع رسا نی و خدمات علم ی جهادسازندگ ی، اطلاع رسا نی ش 2 دوره 12

زمستان.

7. Gamertsfelder, Leif (1998), "Electronic Bills Of Exchange: Will The Current

Law Recognize Them?" University of NSW Law Journal, vol. 50.

8. Gamertsfelder, Leif (1999), "The Commonwealth Electronic Transactions Bill

1999: Ailments and Antidotes", Legislation Note, The Journal of Information,

Law and Technology.

9. Gonzalo, Villalta Puig, (Sept,2000), "Electronic Bills of Exchange and

Promissory Notes in Australia", Computers Law and Legislation, vol. 7(3).

10. Jianhong, Fan and Yang Tao (2007) , "Negotiable Instruments, in Particular

Bills of Exchange in Macau", China, Journal of International Commercial Law

and Technology, vol. 2(2).

11. Mann, Ronald J. (1997), "Searching for Negotiability in Payment and Credit

Systems", UCLA Law Review.

12. Rodriguez de robles, Carlos (2007), "Tradition and Innovation in Trade

Services", Dialogue vol. 4.

13. Todd, Paul (2005), "E-Commerce Law", First ed., Cavendish Publishing,

London.

14. Working Group of Officials (July 2003), "National Competition Policy Review

of the Bills of Exchange Act 1909", Commonwealth of Australia.

آیین نامه اجرایی قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن

آیین نامه اجرایی قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن

شماره: 24198/ت41527ک

                                                                          مورخ: 7/2/88

فصل اول – تعاریف 

ماده 1- اصطلاحات مندرج در این آیین نامه در معانی مشروح زیر به کار می روند:

فاقدین مسکن : افراد سرپرست خانواری که خود و افراد تحت تکفل آنان از تاریخ 1/1/1384 (تاریخ اجرای قانون برنامه چهارم توسعه) فاقد زمین مسکونی یا واحد مسکونی بوده و از تاریخ 22/11/1357 از هیچ یک از امکانات دولتی یا امکانات نهادهای عمومی غیر دولتی مربوط به تامین مسکن شامل زمین، واحد مسکونی و یا تسهیلات یارانه ای خرید و یا ساخت واحد مسکونی استفاده نکرده باشند.

متقاضیان واجد شرایط : متقاضیانی هستند که حائز شرایط زیر باشند:

الف- فاقدین مسکن طبق تعریف مندرج در بند (1) این ماده .

ب – متاهل و یا سرپرست خانوار.

ج- دارای حداقل پنج سال سابقه سکونت در شهر مورد تقاضا.

تبصره 1- افراد زیر می توانند بدون شرط تاهل و بدون شرط خانوار بودن در زمره متقاضیان واجد شرایط قرار گیرند:

زنان خود سرپرست مشروط به داشتن حداقل سی و پنج ( 35 ) سال سن.

نخبگان علمی با معرفی بنیاد ملی نخبگان کشور.

معلولین جسمی، حرکتی با دارا بودن حداقل بیست (20) سال سن و با معرفی سازمان بهزیستی کشور.

تبصره 2- سابقه سکونت برای مهاجرین از کلان شهرها به سایر شهرهای کشور به یک سال کاهش می یابد، برای کارمندان دولت که به استناد حکم دستگاه ذیربط منتقل می شوند  (1 به استثناء استان تهران ) این سابقه ملاک عمل نخواهد بود.

3-گروه های کم درآمد: خانوارهایی که درآمد ماهیانه آنان حسب مورد کمتر از دو برابر حداقل حقوق موضوع قانون کار و یا قوانین مربوط به استخدام کشوری باشد.

مسکن گروه های کم درآمد: مسکنی که در قالب برنامه های تولید و عرضه مسکن  اجاره‌ای، به شرط تملیک و واگذاری حق بهره‌برداری از زمین، احداث می‌گردد. همچنین واحدهای مسکونی احداث شده توسط خیرین مسکن ساز و واحدهای مسکونی که توسط نهادهای حمایتی به قیمت تمام شده واگذار می گردند.

طرح آماده سازی: طرح آماده سازی عبارت است از تهیه نقشه های اولیه که حسب مورد شامل جانمایی مجموعه، روابط میان بلوک ها و واحدها، نمای ساختمان ها و مصالح مورد استفاده و بکارگیری فرهنگ معماری غنی ایران- اسلامی با رعایت عدم اشراف به فضاهای داخلی واحدها می باشد.

آماده سازی زمین : فعالیت هایی که به منظور بهره برداری از اراضی خام برای آماده سازی جهت احداث و بهره برداری ضروری می باشد که شامل تسطیح زمین، اجرای جوی، جدول، زیرسازی و آسفالت معابر، شبکه های تاسیسات زیربنایی و احداث مساجد است.

تامین خدمات زیربنایی و روبنایی: خدمات زیربنایی شامل انتقال شبکه های آب، برق، گاز، تلفن و نظایر آن از مبدا تا محل زمین مورد نظر و خدمات روبنایی شامل احداث اماکن عمومی از قبیل فضاهای آموزشی، بهداشتی، فرهنگی و فضای سبز است.

تعاونی های تامین مسکن: تعاونی هایی که در اجرای ماده (27) قانون بخش تعاونی اقتصاد جمهوری اسلامی ایران- مصوب 1370 تاسیس شده باشند و موضوع فعالیت آنان منحصر به تامین مسکن اعضا باشد.

اسکان موقت: فرآیند جابه جایی و استقرار ساکنین در دوره احیا و نوسازی بافت‌های فرسوده شهری به صورت اجاره‌ای و اسکان موقت.

10-نظام اجاره‌ای حرفه‌ای: نظامی که بر اساس آن اشخاص حقوقی یا حقیقی به سرمایه گذاری، تولید و عرضه واحدهای مسکونی اجاره ای به صورت انبوه مبادرت می نمایند.

11-شرکت های واسپاری: شرکتی که تحت نظارت بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران فعالیت می نماید و با تامین منابع مالی برای احداث و یا حمایت از احداث و تولید واحدهای مسکونی حق استفاده از آن را در قبال دریافت مبلغ مشخصی به دیگران منتقل می کند.

12- تاییدیه فنی : مدرک رسمی نشان دهنده قابلیت تولید یک سیستم از لحاظ فنی، اجرایی و شرایط کشور که پس از راه اندازی خط تولید با گواهینامه فنی دریافت کند.

13- کارشناس رسمی : کارشناس رسمی دادگستری و کارشناس رسمی موضوع ماده ( 27 ) قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان- مصوب 1384- می باشد.

14- سکونتگاه غیر رسمی : بافت هایی که به طور عمده مهاجرین روستایی و محرومان شهری را در خود جای داده اند و بدون مجوز و خارج از برنامه ریزی رسمی و قانونی توسعه شهری ( طرحهای جامع و تفصیلی ) در درون یا خارج از محدوده قانونی شهرها بوجود آمده‌اند.

15- کار گروه مسکن : کار گروه موضوع تصویب نامه شماره 29238/ت40001هـ مورخ 19/3/1387.

16- قانون : قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن – مصوب 1387.

 

فصل دوم – برنامه های واگذاری زمین به منظور تولید و عرضه مسکن شهری

الف- برنامه ساخت و عرضه مسکن اجاره ای

ماده 2- وزارت مسکن و شهرسازی موظف است با هدف افزایش سرمایه گذاری در تولید و عرضه واحدهای اجاره ای جدید، نیاز استان های مختلف کشور را برآورد و برنامه اجرایی تحقق هدف مذکور را از طریق حمایت از استقرار نظام اجاره ای حرفه ای توسط بخش غیر دولتی با رویکرد گروه های کم درآمد پیگیری نماید.

تبصره 1- کلیه اشخاص حقیقی و حقوقی موضوع ماده ( 3 ) این آیین نامه که اقدام به ساخت و عرضه مسکن اجاره ای می نمایند مجازند به منظور استقرار نظام اجاره ای حرفه ای راسا و یا از طریق نهادهای اجاره داری بخش غیر دولتی، نسبت به بهره برداری اجاره ای واحدهای احداث شده اقدام می نمایند.

تبصره 2 : اشخاص یاد شده موظفند در دوره تعهد اجاره داری، قراردادهای اجاره سالانه خود را که در چارچوب اصول اعلامی توسط وزارت مسکن و شهرسازی تهیه می گردد، در بانک اطلاعات املاک و ساختمان کشور به ثبت برسانند. در غیر اینصورت، تسهیلات و سایر حمایت های مقرر در این برنامه بر مبنای قیمت روز ( زمان پرداخت ) محاسبه و از آنان دریافت خواهد شد.

ماده 3 : تسهیلات مسکن اجاره ای شامل کلیه اشخاص حقیقی و حقوقی به شرح زیر تعیین می گردد:

الف – سازمان ها و نهادهای عمومی غیر دولتی متولی گروه های کم درآمد، سازمان بهزیستی، شهرداری ها، بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و خیرین و واقفین مسکن ساز با معرفی بنیاد یاد شده.

ب – صندوقهای تامین اجتماعی، تعاون بازنشستگی کشوری و لشکری و سایر صندوقهای مالی و اعتباری.

ج- موسسات مالی، اعتباری و شرکت های دارای مجوز از مراجع صالح.

د- سرمایه گذاران حقیقی و حقوقی بخش خصوصی و تعاونی.

ماده 4 : اشخاص موضوع بند ( الف ) ماده ( 3 ) این آیین نامه از حمایتهای زیر بهره مند  می‌گردند:

واگذاری زمین به قیمت تمام شده مشروط به این که اشخاص یاد شده واحدهای احداثی را به مدت حداقل ( 10 ) سال در اختیار خانوارهای کم درآمد یا تحت پوشش خود به صورت اجاره قرار دهند.

واگذاری زمین به قیمت تمام شده و تامین تا بیست درصد ( 20% ) هزینه احداث واحدها در قالب کمکهای اعتباری با اولویت در شهرهای با جمعیت دویست و پنجاه هزار ( 000ر250 ) نفر به بالا مشروط به این که اشخاص یاد شده واحدهای احداثی را به مدت حداقل (15) سال به خانوارهای کم درآمد به صورت اجاری واگذار نمایند.

تبصره – چنانچه زمین متعلق به اشخاص موضوع این ماده باشد، حداقل مدت اجاره داری موضوع بند (2) از (15) سال به (10) سال کاهش می یابد.

ماده 5- حمایتهای مربوط به اشخاص موضوع بند  «ب» ، «ج» و «د» ماده (3) این آیین نامه شامل واگذاری زمین به قیمت کارشناسی روز بر اساس اعلام کارشناس رسمی می باشد مشروط به اینکه اشخاص یاد شده واحدهای احداثی را به مدت حداقل ( 5 ) سال به صورت اجاره واگذار نمایند. در طور مدت احداث (حداکثر 2 سال) و دوره واگذاری به صورت اجاره (حداقل  5 سال) مبلغی بابت بهای زمین دریافت نمی‌گردد. بعد از اتمام دوره یاد شده و در صورت خروج از حالت اجاره و یا فروش واحدها، بهای زمین به قیمت کارشناسی زمان واگذاری دریافت خواهد شد.

تبصره 1- در صورتی که قبل از اتمام مدت بهره برداری اجاره ای موضوع مواد ( 4 ) و ( 5 ) این آیین نامه، فروش انجام شود، قیمت زمین به نرخ روز ( زمان پرداخت ) به همراه کلیه یارانه های پرداختی تبدیل به حال شده و از اشخاص موضوع این ماده دریافت خواهد شد.

تبصره 2- شهرداری ها موظفند برای متقاضیان موضوع ماده (3) این آیین نامه پروانه ساختمانی صادر کنند و در پروانه ساخت و گواهی عدم خلاف و پایان کار عبارت «ساختمان استیجاری به مدت ....... سال » را درج نمایند. ادارات ثبت اسناد و املاک نیز در هنگام صدور صورت مجلس تفکیکی و اسناد مالکیت برای این گونه ساختمان ها باید عبارت یاد شده را در صورت مجلس تفکیکی و سند مالکیت قید نمایند.

 

ب- برنامه ساخت و عرضه مسکن اجاره به شرط تملیک

ماده 6-  واگذاری زمین جهت اجاره به شرط تملیک صرفا" از طریق اشخاص حقیقی و حقوقی موضوع بند (الف) ماده (3) این آیین نامه به خانوارهای تحت پوشش آنها که درزمره متقاضیان واجد شرایط طبق تعریف مندرج در ماده (1) این آیین نامه می باشند اعطا می گردد. در این برنامه واگذاری زمین به قیمت کارشناسی روز با اعمال حداکثر سی درصد (30% ) تخفیف و حداکثر (5) سال تقسیط از زمان بهره برداری به اشخاص حقیقی و حقوقی موضوع بند «الف» ماده (3) صورت می گیرد. چنانچه ظرف شش ماه پس از واگذاری زمین نسبت به آغاز عملیات احداث مسکن اقدامی صورت نگیرد، وزارت مسکن و شهرسازی نسبت به استرداد آن و واگذاری به متقاضیان دیگر اقدام خواهد نمود.

ج- برنامه واگذاری حق بهره برداری از زمین ( به صورت اجاره ارزان قیمت 99 ساله )

ماده 7- این برنامه ویژه متقاضیان واجد شرایط بوده و از طریق واگذاری زمین های دارای کاربری مسکونی به متقاضیانی که در قالب اشخاص حقیقی و حقوقی، تعاونی های مسکن و یا مشارکت های مدنی به صورت سه خانوار به بالا سازماندهی شده باشند، اجرایی می گردد.

تبصره 1- مبلغ اجاره بهای سالانه اراضی مشمول برنامه یاد شده، حداکثر معادل بیست درصد (20% ) قیمت منطقه ای زمین مسکونی متناسب با قدرالسهم هر متقاضی در همان سال یا ( 1 ) درصد ارزش کارشناسی روز زمین در ابتدای هر سال ( هر کدام کمتر باشد ) خواهد بود.

تبصره 2- دستگاه هایی که دارای اطلاعات لازم جهت پالایش و تطبیق شرایط متقاضیان می باشند موظفند همکاری لازم را با وزارت تعاون معمول نمایند.

تبصره 3- وزارتخانه های مسکن و شهرسازی و تعاون حسب مورد مسئولیت نظارت بر تشکیل تعاونی ها و نظارت عالی بر امر ساخت و ساز بر روی زمینهای موضوع این ماده بر عهده دارند.

ماده 8- آماده سازی زمین های موضوع این برنامه و هزینه مربوط به آن برعهده متقاضیان و تامین خدمات زیر بنایی و روبنایی بر عهده دستگاههای اجرایی ذی ربط می باشد. در طرح های تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت- مصوب 1380- به دستگاه های مربوط واگذار می شود تا نسبت به احداث فضاهای روبنایی، با اولویت در برنامه های خود اقدام نمایند.

تبصره 1- هزینه های مربوط به ساخت مساجد در برنامه یاد شده، مشابه سایر خدمات روبنایی از طریق اعتبارات دولتی تامین خواهد شد. تامین هزینه های یاد شده در شهرهای جدید بر اساس قانون مورد عمل شهرهای جدید انجام می گیرد.

تبصره 2- بر اساس ماده ( 100 ) قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت، وزارت مسکن و شهرسازی ( سازمان ملی زمین و مسکن ) مجاز است نسبت به واگذاری اراضی دولتی دارای کاربری عمومی ( آموزشی، ورزشی، بهداشتی و فرهنگی ) به سازمان دولتی ذی ربط به قیمت تمام شده و به بخش غیر دولتی به قیمت کارشناسی به روز به صورت قسطی و یا اجاره به شرط تملیک ( حداکثر 20 ساله ) اقدام نماید.

تبصره 3- وزارت مسکن و شهرسازی مجاز است اراضی تجاری واقع در طرح های آماده سازی موضوع برنامه یاد شده را به ارزش کارشناسی روز و به روش مزایده به فروش رسانده و وجود دریافتی را در راستای اهداف برنامه مسکن گروه های کم درآمد هزینه نماید.

ماده 9- حداقل زمینهای دولتی اعطایی برای اجرای برنامه موضوع بند ( ج ) این آیین نامه نباید از 95 درصد کل زمینهای موضوع برنامه های سالانه تامین زمین توسط وزارت مسکن و شهرسازی کمتر باشد.

د- برنامه تولید انبوه مسکن توسط بخش غیر دولتی ( نهادهای عمومی، خصوصی و   تعاونی )  با استفاده از فناوری های نوین و جذب سرمایه های داخلی و یا خارجی :

ماده 10- برنامه یاد شده در سه محور زیر قابل اجرا است:

برنامه جذب و هدایت نقدینگی به سمت تولید انبوه و عرضه مسکن از طریق صندوقهای مسکن و ساختمان، شرکتهای تامین سرمایه مسکن.

برنامه حمایت از سرمایه گذاری های داخلی و خارجی در طرحهای انبوه سازی مسکن.

برنامه حمایت از تولید صنعتی مسکن و استفاده از فناوری های نو در احداث و عرضه مسکن.

   واگذاری اراضی جهت اجرای برنامه های موضوع این ماده مشروط به رعایت ضوابط و مقررات ابلاغی وزارت مسکن و شهرسازی و بر اساس قیمت کارشناسی روز بدون اعمال تخفیف به صورت فروش اقساطی با بازپرداخت حداکثر پنج سال ( از زمان واگذاری ویا در قالب مشارکت صورت خواهد گرفت.

تبصره – متقاضیان اجرای برنامه های موضوع این ماده باید دارای پروانه صلاحیت از وزارت مسکن و شهرسازی باشند. سرمایه گذاران خارجی موضوع این ماده نسبت به تطبیق شرایط و اخذ پروانه صلاحیت از وزارت مسکن و شهرسازی اقدام خواهند نمود.

 

فصل سوم – ضوابط معماری وشهرسازی

ماده 11- وزارت مسکن و شهرسازی موظف است با همکاری سازمان میراث فرهنگی، صنایع دستی و گردشگری نسبت به شناسایی بافت ها، آثار و گونه های واجد ارزش شهرسازی و معماری ایرانی- اسلامی که قابلیت اثر گذاری بر ساخت و سازهای معاصر شهری و روستایی را دارند، اقدام نموده و با استفاده از روشهای مختلفی همچون چاپ کتاب، لوح فشرده، تولید فیلم، حمایت از پایان نامه های دانشجویی، برگزاری همایش ها و مسابقات عکاسی و درج در رسانه ها، نسبت به مستند سازی و اطلاع رسانی اقدام نماید.

ماده 12- وزارت مسکن و شهرسازی موظف است ظرف چهار ماه پس از ابلاغ این آیین نامه شرح خدمات طرحهای جامع و تفصیلی، طراحی فضاهای شهری، طرحهای هادی روستایی و همچنین متن دستور نقشه هایی را که در شهرها توسط شهرداری ها، در روستاها توسط بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و در شهرهای جدید توسط شرکت عمران شهرهای جدید به متقاضیان احداث بنا داده می شود به منظور رعایت اصول شهرسازی و معماری ایرانی- اسلامی، بازنگری، اصلاح و تکمیل نموده و پس از تصویب توسط کارگروه مسکن ابلاغ نماید.

ماده 13- به منظور ارتقاء کیفی و صیانت از جریان طراحی معماری و اجرای ابنیه متناسب با فرهنگ ایرانی- اسلامی بر کلیه طرح های معماری و شهرسازی به خصوص در ساختمان های دولتی و نهادهای عمومی مهم، شاخص و تاثیر گذار در سیمای شهرها و روستاها، کمیسیون معماری و شهرسازی ایرانی- اسلامی متشکل از وزیر مسکن و شهرسازی ( به عنوان رییس ) و روسای سازمان های میراث فرهنگی، صنایع دستی و گردشگری، وزارت کشور، بنیاد مسکن انقلاب اسلامی، سازمان نظام مهندسی ساختمان، و حداکثر سه نفر از روسای دانشکده های معماری وشهرسازی ( با انتخاب وزیر علوم، تحقیقات و فناوری ) و دو نفر از شهرداران ( با انتخاب وزیر کشور ) و سه نفر از متخصصین رشته های معماری و شهرسازی معتقد به معماری ایرانی- اسلامی ( با انتخاب رییس کمیسیون ) در وزارت مسکن و شهرسازی تشکیل  می شود.

تبصره – آیین نامه تشکیل، شرح وظایف و اعضای کارگروه های استانی و شهری و آیین نامه داخلی آن توسط کمیسیون سطح ملی تعیین و از طریق وزیر مسکن و شهرسازی ظرف شش ماه تهیه و به کلیه مراجع ذی ربط ابلاغ می شود.

ماده 14- وزارت مسکن و شهرسازی با همکاری سازمان میراث فرهنگی، صنایع دستی و گردشگری موظف است ظرف سه ماه پس از ابلاغ این آیین نامه، نظامنامه نحوه ساخت و ساز و نظارت در بافت های فرهنگی و تاریخی مصوب را با رویکرد صیانت مشترک از میراث فرهنگی و حقوق ساکنین اینگونه بافت ها تنظیم و برای تصویب به کارگروه مسکن کشور نماید.

ماده 15- کلیه دستگاه های اجرایی و شرکت های دولتی که به نوعی از بودجه عمومی دولت استفاده می کنند موظفند الکوهای معماری ایرانی – اسلامی را در طراحی و ساخت پروژه های اداری، آموزشی، درمانی و مسکونی لحاظ نمایند. طرح های معماری موضوع این ماده باید قبل از آغاز عملیات اجرایی به تایید کمیسیون موضوع ماده ( 12 ) برسد.

ماده 16- وزارت مسکن و شهرسازی موظف است با همکاری وزارت کشور و شهرداری ها نسبت به مطالعه، طراحی و ساخت پروژه های طراحی شهری ( فضاهای شهری، میادین و محورها ) با رویکرد الگو سازی در جهت احیاء و ترویج ارزشهای فرهنگ معماری و شهرسازی ایرانی- اسلامی اقدام نماید.

ماده 17- وزارت علوم، تحقیقات و فناوری موظف است با همکاری وزارت مسکن و شهرسازی و سازمان میراث فرهنگی، صنایع دستی و گردشگری نسبت به اصلاح سرفصل های دوره های آموزشی شهرسازی و معماری ( برنامه ریزی شهری، طراحی محیط، طراحی شهری، معماری منظر، مرمت و سایر رشته های مرتبط ) متناسب با ویژگی های شهرسازی و معماری ایرانی- اسلامی اقدام نموده و تا پایان برنامه چهارم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی کشور، رشته‌های آموزشی جدید شامل معماری ایرانی- اسلامی، شهرسازی ایرانی- اسلامی و مرمت بافت های فرهنگی و تاریخی را ایجاد نماید.

ماده 18- وزارت مسکن و شهرسازی موظف است برای کلیه شهرهایی که افق طرح هادی یا جامع آنها به پایان رسیده است و یا اصولا فاقد طرح می باشند بر اساس اسناد توسعه و عمران بالادست نسبت به طرح جامع با رویکردهای اولویت توسعه درونی استفاده از اراضی دولتی وخصوصی داخل محدوده ، احیاء بافت های فرسوده وساماندهی سکونتگاه های غیررسمی، توسعه روستاهای مستعد واقع در حریم شهرها، عدم تخریب اراضی مستعد کشاورزی ودرصورت ضرورت، مکان‌یابی اراضی مناسب جهت احداث شهرک ویا شهرهای جدید درخارج از حریم شهرها وتوسعه متصل یا منفصل محدوده شهرها وافزایش تراکم ساختمانی پهنه های داخل محدوده اقدام نماید.

 

فصل چهارم – تامین زمین وآماده سازی آن

ماده 19- کلیه وزارتخانه ها، موسسات ودستگاه های دولتی وهمچنین شرکت هایی که صد درصد(100%) سرمایه وسهام آنها متعلق به دولت می باشد، مکلفند نسبت به واگذاری وتحویل رایگان اراضی در اختیار خود که در چارچوب مکان یابی موضوع ماده (6) قانون قرارمی گیرند (به استثناء مناطق چهارگانه تحت مدیریت سازمان حفاظت محیط زیست )، ظرف دوماه ازدرخواست وزارت مسکن وشهرسازی اقدام نمایند .ادارات ثبت اسناد واملاک وصدور سند مالکیت به نام دولت با نمایندگی وزارت مسکن وشهرسازی اقدام نمایند .

تبصره 1- چنانچه دستگاه مربوط ظرف دوماه از درخواست وزارت مسکن وشهرسازی نسبت به واگذاری وتحویل زمین وتسلیم اسناد ومدارک آن اقدام ننماید، ادارات ثبت اسناد واملاک موظفند به درخواست وزارت مسکن وشهرسازی ، ظرف یک ماه به ترتیب یادشده اقدام وسند مالکیت جدید را به نام دولت به نمایندگی وزارت مسکن وشهرسازی صادر نمایند.

تبصره 2- زمین های متعلق به وزارت جهاد کشاورزی واقع در محدوده وحریم شهرها که بر اساس ماده (12) قانون تشکیل وزارت جهاد کشاورزی – مصوب 1379- وقوانین بودجه سنواتی با تصویب هیئت وزیران امکان فروش آنها میسر می‌گردد، لازم است قبل از ارجاع موضوع به هیئت وزیران ، به تائید وزارت مسکن وشهرسازی مبنی برعدم شمول برنامه واگذاری حق  بهره برداری از زمین جهت احداث وتولید مسکن برسد.

ماده 20- در مود اراضی مالکیت بخش غیر دولتی واقع در داخل محدوده شهرها ویاخارج از حریم شهرها،(درچارچوب مکان یابی موضوع ماده (6) قانون) ، وزارت مسکن وشهرسازی طی دو نوبت به فاصله ده روز مراتب رادررسانه های جمعی یا روزنامه های کثیر الانتشار آگهی   می نماید.مالکان اراضی دارای کاربری مسکونی تا دوماه از تاریخ آخرین آگهی می توانند تقاضای خودرا مبنی بر اجرای برنامه های مسکن موضوع قانون به انضمام تصویر اسناد مالکیت ومدارک متضمن توانایی مالی خودوبرنامه زمان بندی اجرای طرح به وزارت مسکن وشهرسازی تسلیم نمایند .

تبصره 1- کلیه هزینه های طراحی واجرای آماده سازی وساخت واحدهای مسکونی موضوع این ماده به عهده مالکان متقاضی می باشد که بخشی از آن برابر مقررات این آئین نامه با اعطای تسهیلات بانکی تامین می گردد.

تبصره 2- درصورت تمایل مالکین بخش غیر دولتی مبنی بر واگذاری بخشی از زمین خود در قبال ارزش افزوده ناشی از اجرای قانون ویا معاوضه یا تهاتر یا فروش اراضی واملاک، وزارت مسکن وشهرسازی وسازمان های وابسته وتابعه آن مجازند نسبت به معاوضه یا تهاتر با سایر اراضی ملکی خودیا خرید آنها، براساس قیمت کارشناسی روز (که به وسیله هیئت سه نفره کارشناسان رسمی تعیین خواهدشد)، طبق دستورالعملی که توسط وزارتخانه یادشده تهیه وابلاغ می گردداقدام نمایند.

تبصره 3- وزارت مسکن وشهرسازی وسازمان های تابعه وشرکت های وابسته مجازند نسبت به تملک اراضی واملاک مورد نیاز اجرای برنامه های تامین مسکن قانون واین آئین نامه که به مثابه برنامه عمومی محسوب می شوند ، بر اساس لایحه قانونی نحوه خرید وتملک اراضی واملاک مورد نیاز برنامه های عمومی ، عمرانی ونظامی دولت – مصوب 1358 – شورای انقلاب اقدام نمایند.

ماده 21- در مواردی که اراضی غیر دولتی فاقد آماده سازی باشد، دستگاه واگذارکننده راساً قبل از واگذاری نسبت به آماده سازی اراضی مربوطه اقدام ویا زمین رادرقالب تفاهم نامه دراختیار متقاضیان موضوع ماده (2) قانون قرار می دهد تا از طریق اشخاص (حقیقی یاحقوقی )ذی صلاح مورد تایید وزارت مسکن وشهرسازی نسبت به طراحی وانجام آماده سازی طبق برنامه  زمان بندی که به آنها ابلاغ می گردد وتحت نظارت عالیه وزارت مسکن وشهرسازی اقدام نمایند.

تبصره 1- هزینه های آماده سازی زمین بر عهده متقاضیان می باشد .

تبصره 2- دستگاههای اجرایی ذی ربط با شبکه های تاسیسات زیر بنایی از قبیل آب ، برق ، گازو تلفن وخدمات روبنایی موظفند حسب درخواست وطبق برنامه ریزی زمان بندی اعلامی وزارت مسکن وشهرسازی ، نسبت به تامین اعتبار وتهیه طرح واجرای شبکه های تاسیسات زیربنایی وساخت تاسیسات روبنایی تحت نظارت وراهبردهای شورای مسکن استان اقدام نماید.

تبصره 3- کلیه طراحی های آماده سازی ومعماری موضوع این ماده باید در چارچوب ضوابط ومقررات طرح های جامع وتفصیلی شهر مربوط ورعایت اصول شهرسازی ومعماری ایرانی –اسلامی صورت گرفته وبه تصویب کارگروههای تخصصی بررسی طرح های سازمان های مسکن وشهرسازی استان ها برسد.

 

فصل پنجم- مالیات بر اراضی بایر

ماده 22- کلیه اشخاص حقیقی یا حقوقی (اعم از عمومی غیر دولتی وخصوصی ) مکلفند برای تمام اراضی بایر دارای کاربری مسکونی مصوب متعلق به خودواقع در مراکز استان ها وشهرهای با جمعیت بالاتر از یکصد هزار نفر، اظهارنامه مالیاتی طبق نمونه ای که از طرف سازمان امور مالیاتی تا آخر اردیبهشت ماه هر سال به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک تسلیم نمایند .

تبصره – درآن دسته از شهرهای کمتر از یکصد هزار نفر جمعیت که حسب ضرورت برقراری مالیات ایجاب نماید، اسامی آنها توسط وزارت مسکن وشهرسازی اعلام می گردد.

ماده 23- اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک ، اراضی بایر مشمول مالیات مودی را طبق فهرست موضوع تبصره (3) ماده (15) قانون تعیین وبه مودی ابلاغ ومالیات متعلقه را مطالبه خواهد نمود.در مواردی که مودی از تسلیم اظهارنامه مالیاتی خودداری نماید، اداره امور مالیاتی محل طبق اطلاعات موضوع تبصره (3) ماده (15) قانون نسبت به تعیین ارزش ومطالبه مالیات مقرر طبق این آئین نامه عمل خواهد نمود.

ماده 24- چنانچه قطعه زمینی در اثناء سال منتقل شود، هریک از اشخاص انتقال دهنده در آن سال به نسبت مدت مالکیت ، مشمول مالیات متعلقه خواهند بود.

ماده 25- شهرداری های شهرهای مشمول موظفند فهرست اراضی بایر  دارای کاربری مسکونی واقع در محدوده شهرداری خودرا شناسایی ومشخصات آن رااز طریق فرم یا روش های تعیین شده از سوی سازمان امور مالیاتی کشور به سازمان یادشده اعلام نمایند.

 

فصل ششم – فناوری های نوین

ماده 26- وزارت مسکن وشهرسازی درراستای تشویق فناوری های نوین در عرصه تولید انبوه مسکن توسط بخش غیر دولتی کشور اقدامات زیر را به عمل می آورد:

الف- تسهیل وتسریع دربررسی واظهار نظر در خصوص فناوری های جدید ساخت صنعتی ظرف دوماه اززمان معرفی فناوری توسط مرکز تحقیقات ساختمان ومسکن.

ب-حمایت از واحدهای تولیدی،سرمایه گذاران ،مدیران ونخبگان فنی ومتعهد به توسعه ساخت صنعتی وتشکل های صنفی مربوط.

ماده 27- وزارت مسکن وشهرسازی (درمواردی که زمین با کاربری صنعتی درداخل محدوده وحریم شهرها دراختیار دارد) وسازمان صنایع کوچک وشهرک های صنعتی ایران مجازند نسبت به واگذاری زمین برای احداث واحدهای تولید کنند ه مصالح ، قطعات وتجهیزات ساخت صنعتی وفناوریهای نوین به صورت بیست در صد (20%) نقد وهشتاد درصد(80%) با تقسیط پنج ساله اقدام نمایند.واگذاری زمین توسط وزارت مسکن وشهرسازی با قیمت کارشناسی روز وتوسط سازمان صنایع کوچک وشهرک های صنعتی ایران با قیمت تمام شده صورت می گیرد.

تبصره 1- وزارت جهاد وکشاورزی مجاز است درراستای احداث واحدهای تولید کننده مصالح، قطعات وتجهیزات ساخت صنعتی وفناوری های نوین بر اساس ضوابط ومقررات نسبت به واگذاری زمین اقدام نماید.

تبصره 2- کارخانجات غیر فعال دولتی ، به صورت مزایده مشروط، جهت ایجاد کارخانه های خانه سازی واگذار می‌شود.

ماده 28- بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران موظف است از طریق بانک های عامل، ضمن کوتاه نمودن فرایند صدور مجوز وضمانت نامه بانکی جهت استفاده ازتسهیلات ارزی –ریالی، نسبت به تخصیص تا میزان هشتاد درصد(80%)سرمایه گذاری مورد نیاز تا سقف تسهیلات فردی که همه ساله توسط دولت تعیین می شود وبا تایید و معرفی شورای مسکن استان ها ومطابق ضوابط مربوط اقدام نماید.

ماده 29- ماشین آلات ومواد اولیه مورد نیاز برای تولید فناوری های نوین صنعت ساختمان برای تولید مسکن که مشمول تعرفه صفردرصدموضوع تصویب نامه شماره 122173/ت 580 ک مورخ 1/8/1386 می گردند ، توسط وزارتخانه های مسکن وشهرسازی وصنایع ومعادن معرفی می شوند.

ماده 30- وزارتخانه های علوم ، تحقیقات وفناوری،کارواموراجتماعی ومسکن وشهرسازی حسب مورد، موظفند زمینه لازم رابرای آموزش وتحقیقات کاربردی ساخت صنعتی وفناوریهای روز صنعت ساختمان فراهم نمایند.

تبصره – وزارت کارواموراجتماعی با همکاری  شهرداری ها، مهندسان وتشکل های حرفه ای وصنفی شاغل در بخش مسکن، آموزش وتربیت کارگران ماهر مورد تیاز اجرای این قانون رادر حرف مربوط در قالب آیین نامه اجرایی ماده (4) قانون نظام مهندسی وکنترل ساختمان – مصوب 1374- وبا بهره گیری از اعتبارات موضوع این قانون اجرا می نمایند.

ماده 31- سازمان صدا وسیمای جمهوری اسلامی ایران با همکاری های وزارت مسکن وشهرسازی  راهکارهای لازم برای ارتقاء آگاهی مردم وجامعه مهندسی کشور درارتباط با مزایای تولید صنعتی ساختمان، ازجمله ساخت سریع،اقتصادی،مقاوم با فناوری های نوین،سازگاربامحیط زیست وفرهنگ معماری ایرانی-اسلامی ،صرفه جویی انرژی وسایر موارد را به مورد اجراگذارد.

 

فصل هفتم- اعطای تسهیلات بانکی

ماده 32- برنامه های مورد حمایت جهت اعطای تسهیلات بانکی برای تولید وساخت مسکن مشتمل بر آماده سازی زمین وکلیه برنامه های ساخت مسکن شهری وروستایی موضوع قانون واین آیین نامه می باشد.بانکها موظفند پرداخت تسهیلات به برنامه های موضوع بند(ج) فصل دوم این آیین نامه رادراولویت قراردهند.

ماده 33- سقف تسهیلات فردی تولید وساخت مسکن شهری، ودیعه اسکان موقت ، مسکن روستایی وآماده سازی زمین همه ساله تا پایان فروردین ماه توسط بانک مرکزی وبا همکاری وزارت مسکن وشهرسازی تعیین وپس از دریافت مجوز از مراجع ذی ربط اعلام می گردد.

ماده 34- وزارت مسکن وشهرسازی بر حسب نیاز،جدول توزیع تسهیلات برنامه ها ی مختلف موضوع ماده (31) این آیین نامه بین استان های کشورراحداکثر تا15 اردیبهشت ماه هرسال تهیه وجهت ابلاغ به بانک های عامل، به بانک مرکزی اعلام می نماید وبانک مرکزی نیز مکلف است حداکثر تاپایان اردیبهشت ماه هرسال نسبت به ابلاغ سهمیه های مربوط به بانکهای عامل اقدام نماید.درصورت عدم جذ ب تسهیلات ،حسب اعلام وزارت مسکن وشهرسازی سهمیه مربوط به سایر استان هااختصاص خواهد یافت.

تبصره 1- بنیاد مسکن انقلاب اسلامی موظف است به منظوراجرایی شدن احداث سالانه دویست هزار(000ر200)واحدمسکونی درمناطق روستایی کشور،توزیع استانی تسهیلات بانکی رابه همراه پیشنهاد سهمیه بانک های عامل ضمن تعیین سقف تسهیلات درهراستان تا نیمه اردیبهشت هرسال تهیه واز طریق وزارت مسکن وشهرسازی با بانک مرکزی اعلام نماید .بانک مرکزی موظف است ظرف سه هفته از اعلام توزیع استانی اقدام نماید.

ماده 35- مرجع معرفی متقاضیان مسکن شهری(درشهرهای بالای بیست وپنج هزارنفر)،سازمان مسکن وشهرسازی استان ومتقاضیان مسکن روستایی وشهری (درشهرهای با جمعیت بیست وپنج هزار نفر وکمتر)،بنیادمسکن انقلاب اسلامی می باشد.معرفی برای پرداخت تسهیلات ساخت وپذیرش مدارک از سوی بانک، بعداز اخذپروانه صورت می گیرد.          

تبصره-درصورتی که متقاضیان احداث مسکن، تعاونی های مسکن باشند تعاونی مربوط   می بایست از طرف اداره کل تعاون به سازمان مسکن وشهرساز استان معرفی گردد.

ماده 36- پرداخت تسهیلات دوره ساخت متناسب با پیشرفت فیزیکی پروژه درمراحل زیر انجام می شود:

قسط اول معادل چهل درصد(40%) تسهیلات بعد از اتمام پی (فونداسیون)ساختمان

قسط دوم معادل چهل درصد(40%) تسهیلات بعد از تکمیل سقف آخر

قسط سوم معادل بیست درصد(20%) تسهیلات بعد از پایان سفت کاری

تبصره1- تسهیلات به صورت مشارکت مدنی پرداخت می شود ومدت آن برای احداث واحد های مسکونی هجده(18) ماده است که درصورت توافق ارکان اعتباری بانک، برای یک سال دیگر قابل تمدید می باشد.

تبصره 2- پس از اتمام دوره مشارکت مدنی، بانک سهم الشرکه خود درهرواحد رابه خریداران واجد شرایط درقالب فروش اقساطی برای مدت باقیمانده (از مجموع دوران فروش اقساطی ومشارکت مدنی ) ومبتنی بر توان بازپرداخت آنان به صورت پلکانی یا یکنواخت، تقسیط     می نماید. درهرصورت مجموعه دوران مشارکت مدنی وفروش اقساطی ،پانزده (15) سال تمام ومجموع مبلغ فروش اقساطی هرواحد به خریداران واجد شرایط حداکثر معادل سقف مبلغ فروش اقساطی هر واحد مصوب شورای پول واعتبار می باشد.

ماده 37- پرداخت تسهیلات آماده سازی پس از تجهیز کارگاه وشروع عملیات آماده سازی متناسب با پیشرفت کاردردو مرحله انجام می شود.تسهیلات یادشده اززمان بهره برداری از واحدها وهمراه با تسهیلات دوره ساخت،فروش اقساطی می گردد.

ماده 38- وزارت مسکن وشهرسازی موظف است کمک سود متعلقه بابت طرح های مشمول یارانه رادرزمان تسویه قرارداد مشارکت مدنی به تفکیک سهم سازنده(دردوره فروش اقساطی) تعیین وبه حساب بانک های عامل واریز نماید. بانک موظف است میزان یارانه فروش اقساطی رااز بدهی متقاضی به صورت یکجا کسر ومابقی بدهی وی را با نرخ نافذ در زمان اخذ تسهیلات تقسیط نماید.

ماده39- بانک های عامل موظفند ظرف پانزده (15) روز با تشکیل پرونده وپس از تکمیل مدارک نسبت به پرداخت تسهیلات اقدام نمایند.

ماده 40- به منظور انجام هماهنگی  لازم ونظارت بر روند پرداخت تسهیلات، کارگروه مشترکی با مسئولیت بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران وبا حضور نمایندگان وزارتخانه های مسکن وشهرسازی وامور اقتصادی ودارایی تشکیل می‌گردد.بانک های عامل موظفند گزارش پرداخت تسهیلات را به صورت ماهیانه به بانک مرکزی ارایه نمایند تا توسط بانک مرکزی به کارگروه مذکور ارسال گردد.

تبصره – درموردی که تسهیلات بانکی مربوط به تعاونی ها ی مسکن باشد ، وزارت تعاون نیز عضو کارگروه یاد شده خواهد بود.

ماده 41- تفاهم نامه یا قراردادهای واگذاری زمین با حدود اربعه مشخص از طرف وزارت مسکن وشهرسازی   برای پرداخت تسهیلات بانکی حکم سند رسمی تلقی وبانک های عامل می توانند به استناد قراردادهای یادشده ودر صورت عدم ایفای تعهدات از طرف بهره برداران مطالبات خودرادرصورت لزوم ازطریق تملک ملک (اعم از اعیان وحقوق عرصه ملک) تبدیل به حال و وصول نمایند.

 

فصل هشتم – بهسازی ونوسازی بافت های فرسوده شهری وسکونتگاههای غیررسمی

ماده 42- به منظور تسریع در اجرا ی طرح های بهسازی ،نوسازی وتوانمندسازی بافت های فرسوده شهری وسکونتگاه های غیررسمی وبه منظور تحقق مدیریت هماهنگ ، اقدامات زیر صورت می پذیرد .

دفاتر خدمات نوسازی محدوده ها ومحلات یادشده توسط بخش غیر دولتی تحت نظارت شهرداری ها تشکیل می‌گردد. ساز و کار تشکیل، شرح خدمات و ضوابط مربوط ظرف دوماه از ابلاغ این آیین نامه توسط وزارتخانه‌های مسکن و شهرسازی کشور تهیه و اعلام می‌گردد. در طول دوران نوسازی کلیه دستگاه های اجرایی می توانند اختیارات خودرا به دفاتر یادشده تفویض نمایند.

حق الامتیاز آب ، برق، گاز، تلفن ونظایر آن در محدوده های مربوط پس از نوسازی وبدون دریافت حق نگهداری محفوظ بوده ودستگاه های ذی ربط موظفند دراسرع وقت نسبت به برقراردی وتامین خدمات مورد نیاز ومازاد بر وضع از نوسازی اقدام نمایند .

ادارات ثبت اسناد واملاک با اولویت وخارج از نوبت نسبت به انجام امور ثبتی مربوط به تجمیع ، تفکیک وافراز و صدور اسناد و نظایر آن اقدام می نمایند.

هزینه های بخش غیردولتی در جهت تامین خدمات وفضاهای عمومی ، فرهنگی و مذهبی در مناطق یادشده به عنوان هزینه های قابل قبول مالیاتی مودیان خواهدبود.

ماده 43- وزارت مسکن وشهرسازی با هدف تامین زمین وبهره برداری از ظرفیت های جدید حاصل از بهسازی بافت های فرسوده شهری وسکونتگاه های غیررسمی وتولید وعرضه مسکن توسط بخش غیر دولتی به میزان سهم برنامه های پیش بینی شده در بافت های یادشده به شرح زیر حمایت می نماید:

کلیه اراضی واقع در محدوده بافت های فرسوده شهری وسکونتگاه های غیر رسمی متعلق به وزارتخانه ها،موسسات دولتی وشرکت های دولتی که صددرصد(100%) سهام آنها متعلق به دولت می باشد، برای حمایت از این امر اختصاص می‌یابد.

برای اجرای پروژه های الگوی نوسازی دراحداث مسکن از محل اراضی بند(1) ماده (42)این آیین نامه و اراضی دراختیار ،واگذاری زمین به شکل فروش به قیمت کارشناسی روزبر اساس اعلام کارشناس رسمی با تقسیط حداکثر پنج سال یا به شکل اجاره بلند مدت ویابه شکل اجاره به شرط تملیک به مجریان طرح ها ومتقاضیان واجد شرایط مطابق دستورالعملی که توسط وزارت مسکن وشهرسازی ابلاغ خواهد شد ، صورت می پذیرد .

فصل نهم- عمران ومسکن روستایی

ماده44- کلیه دستگاه های مشمول ماده(4) قانون موظفندبلافاصله پس از وصول درخواست کتبی بنیاد مسکن انقلاب اسلامی درراستای امکان سنجی کالبدی وتشخیص اراضی مستعد وانجام هرگونه تفکیک اراضی ، نسبت به واگذاری قطعی اراضی وانتقال رسمی سند مالکیت ویا اعطای نمایندگی برای اراضی فاقد سند مالکیت در محدوده روستاها به نهاد یادشده اقدام نمایند . عدم انتقال سند مالکیت مانع اقدامات اجرایی توسط بنیاد یادشده نخواهد بود.

ماده 45- معاونت برنامه ریزی ونظارت راهبردی رییس جمهور موظف است مابه التفاوت سود پنج واحد درصد سهم متقاضی راتاسقف سود مصوب تسهیلات بخش مسکن هرسال برای مدت مشارکت مدنی وفروش اقساطی محاسبه ودرابتدای همان سال دربودجه بنیاد مسکن انقلاب اسلامی جهت تودیع نزد بانک های عامل منظورنموده و همه ساله تضمین نامه مورد قبول بانک مرکزی را ارایه نماید.

تبصره 1- دوونیم درصد(5/2%) تسهیلات مصوب مسکن روستایی به عنوان مدیریت وخدمات فنی همه ساله از محل اعتبارات تملک دارایی ها تامین وبه بنیاد مسکن انقلاب اسلامی پرداخت می گردد.

تبصره 2- بنیاد یادشده مجاز است برای اعطای یارانه مربوط به حق بیمه ، حق نظارت ،رعایت اصول صرفه جویی در مصرف انرژی و سایر موارد از محل اعتبارات یارانه اقدام نماید .

تبصره 3- نظارت فنی بر ساخت وساز مسکن روستایی زیر نظر بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و در چارچوب قانون نظام مهندسی وکنترل ساختمان – مصوب 1374-(نظام فنی روستایی) انجام می شود.

 

فصل دهم – سایر موارد

ماده 46- کلیه سازندگان واحدهای مسکونی ویژه گروه های کم درآمد وواحدهای مسکونی احداث شده در محدوده مصوب بافت های فرسوده شهری مشمول اعطای تخفیف وتقسیط به شرح زیر می گردند.

شهرداری ها ودهیاریهای کشور موظفند حداقل پنجاه در صد(50%) هزینه های عوارض صدور پروانه و تراکم ساختمانی مجاز منظور در طرح های جامع وتفصیلی مصوب رابرای واحدهای موضوع این ماده تخفیف داده ونسبت به تقسیط بدون کارمزد سه ساله باقیمانده عوارض تا صد درصد (100%) اقدام نمایند.

معادل صددرصد(100%) تخفیف های اعمال شده هزینه های عوارض صدورپروانه وتراکم ساختمانی مجاز ناشی از قانون وسایر قوانین با اعلام وزارت مسکن وشهرسازی توسط معاونت برنامه ریزی ونظارت راهبردی رییس جمهور موظف است برای آن دسته از تخفیف هایی که به دلیل اتمام اعتبارات مندرج در قوانین بودجه سنواتی در هرسال امکان پرداخت وجودندارد،اعتبارات لازم را مستقیما" به عنوان مطالبات شهرداری ها ودهیاری ها در لایحه بودجه سال بعد در نظر گیرد.

گردشکار وفرایند اجرایی مفاد این ماده بر اساس دستورالعملی خواهدبود که ظرف یک ماه پس از ابلاغ این آیین نامه توسط وزارت مسکن وشهرسازی با همکاری وزارت کشورتهیه وابلاغ خواهدشد.

تبصره1- تراکم پایه مالی دربافت های فرسوده کلیه شهرهایی که بافت فرسوده مصوب دارند به میزان یکصد و بیست (120%) درصد و تراکم پایه مالی برای احداث بنا در عرصه هایی از بافت های فرسوده شهرها که حد نصاب تفکیک درآنها رعایت شده باشد،به میزان یکصد وهشتاد درصد(180%) تعیین می شود.

تبصره 2- تراکم پایه دربرنامه های فصل 2این آیین نامه در کل کشور، 180درصد تعیین  می شود .

ماده 47- حق بیمه کارکنان ثابت طبق ماده (28) قانون تامین اجتماعی وصول خواهدشد وحق بیمه کارگران فصلی مطابق قانون بیمه اجباری کارگران در مدت اشتغال به کاردردوره اجرای عملیات احداث ساختمان وصول می گردد.

ماده 48- در جهت ارتقاء کیفیت ساخت وسازهای شهری وروستایی ،وزارت مسکن وشهرسازی نسبت به موارد زیر اقدام نماید:

اعمال تشویق های لازم برای بیمه نمودن ساختمان های مسکونی جدید الاحداث کشور تا سقف سی درصد(30%) هزینه های مربوط.

کمک به خدمات مهندسی گروه های کم درآمد

اعمال نظارت عالیه بر ساخت وسازها با استفاده ازخدمات بخش غیر دولتی

آموزش وترویج مقررات ملی ساختمان

تبصره- معادل دوونیم درصد(5/2%) اعتبارات تخصیصی موضوع این آیین نامه ، به منظور بهبود عملکرد، ارتقاء بهره‌وری و ارزیابی عملکرد سازمان ها و شوراهای تامین مسکن استان ها برای اجرای مطلوب برنامه های تامین مسکن اختصاص می یابد.

ماده 49- کلیه دستگاه‌های اجرایی موضوع این آیین نامه موظفند عملکرد هریک از مواد را در پایان هر دوره سه ماهه به دبیرخانه کارگروه مسکن ارایه نمایند.

 این تصویب نامه درتاریخ 5/2/1388 به تایید مقام محترم ریاست جمهوری رسیده است.

پرویزداودی

معاون اول رئیس جمهور

 

‌قانون زمین شهری

قانون زمین شهری

‌قانون زمین شهری
‌ماده 1 - به منظور تنظیم و تنسیق امور مربوط به زمین و ازدیاد عرضه و تعدیل و
تثبیت قیمت آن به عنوان یکی از عوامل عمده تولید و تأمین رفاه‌عمومی و اجتماعی و
ایجاد موجبات حفظ و بهره‌برداری هر چه صحیح‌تر و وسیع‌تر از اراضی و همچنین فراهم
نمودن زمینه لازم جهت اجرای اصل31 و نیل به اهداف مندرج در اصول 43 و 45 و 47
قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران برای تأمین مسکن و تأسیسات عمومی مواد این قانون
به‌تصویب می‌رسد و از تاریخ تصویب در سراسر کشور لازم‌الاجرا است.
‌ماده 2 - اراضی شهری زمینهایی است که در محدوده قانونی و حریم استحفاظی شهرها و
شهرکها قرار گرفته است.
‌ماده 3 - اراضی موات شهری زمینهایی است که سابقه عمران و احیاء نداشته باشد.
‌زمینهای مواتی که علیرغم مقررات قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری بدون مجوز
قانونی از تاریخ 1358.4.5 به بعد احیاء شده باشد همچنان در‌اختیار دولت می‌باشد.
‌ماده 4 - اراضی بایر شهری زمینهایی است که سابقه عمران و احیاء داشته و به تدریج
به حالت موات برگشته اعم از آنکه صاحب مشخصی داشته و‌یا نداشته باشد.
‌ماده 5 - اراضی دایر زمینهایی است که آن را احیاء و آباد نموده‌اند و در حال حاضر
دایر و مورد بهره‌برداری مالک است زمینهای دایر مشمول این‌قانون صرفاً اراضی
کشاورزی یا آیش اعم از محصور یا غیر محصور می‌باشد.
‌ماده 6 - کلیه زمینهای موات شهری اعم از آنکه در اختیار اشخاص یا بنیادها و
نهادهای انقلابی دولتی و یا غیر دولتی باشد در اختیار دولت‌جمهوری اسلامی است و
اسناد و مدارک مالکیت گذشته ارزش قانونی ندارد. ادارات ثبت اسناد و املاک مکلفند
به درخواست وزارت مسکن و‌شهرسازی اسناد آنها را به نام دولت صادر نمایند مگر آنکه
از تاریخ 1357.11.22 توسط دولت واگذار شده باشد.
‌تبصره - اسناد مالکیت زمینهای مواتی که در وثیقه می‌باشند و به موجب قانون لغو
مالکیت اراضی موات شهری و قانون اراضی شهری مصوب1360 و این قانون به اختیار دولت
درآمده و یا در می‌آیند آزاد تلقی می‌شوند و غیر از مطالبات اشخاص ناشی از فروش آن
گونه اراضی که منتفی‌می‌گردد مطالبات دیگر وسیله طلبکار از سایر اموال بدهکار وصول
خواهد شد.
‌ماده 7 - کسانی که طبق مدارک مالکیت، از زمینهای موات شهری در اختیار داشته‌اند
مشروط بر آنکه از مزایای مواد 6 یا 8 قانون اراضی شهری‌مصوب 1360 استفاده نکرده و
مسکن مناسبی نداشته باشند، طبق ضوابط مسکن و شهرسازی در سراسر کشور قطعه و یا
قطعاتی جمعاً معادل 1000 (‌هزار) متر مربع در اختیارشان گذاشته می‌شود تا در مهلت
مناسبی که در آیین‌نامه تعیین خواهد شد عمران و احیاء کنند در صورت عدم عمران و
احیاء‌بدون عذر موجه اجازه مذکور ساقط و زمین به دولت بازمی‌گردد.
‌تبصره - در مورد کسانی که به تاریخ قبل از قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری مصوب
1358.4.5 با اسناد عادی دارای زمین بوده و در‌مهلت‌های تعیین شده قبلی از طرف
مراجع مربوطه تشکیل پرونده داده‌اند و یا در شهرهایی که تاکنون مهلت‌های مذکور
برای تشکیل پرونده اعلام نشده‌است در صورتی که تاریخ تنظیم سند عادی و صحت معامله
از طرف مراجع قضایی ذیصلاح تأیید گردد برابر ضوابطی که در آیین‌نامه اجرایی این
قانون‌تعیین می‌شود اجازه عمران داده خواهد شد.
‌ماده 8 - کلیه اراضی بایر شهری که صاحب مشخصی نداشته باشد در اختیار ولی فقیه
می‌باشد.
‌ماده 9 - وزارت مسکن و شهرسازی موظف است زمینهای مورد نیاز برای امر مسکن و خدمات
عمومی را ضمن استفاده از کلیه اراضی موات و‌دولتی در شهرهایی که به پیوست این
قانون به دلیل عدم تکاپوی اراضی مذکور در این شهرها ضرورت آن حتمی است به ترتیب از
زمینهای بایر و دایر‌شهری تأمین نماید.
‌مالکان اراضی بایر و دایر شهری اعم از اشخاص حقیقی یا حقوقی و بنیادها و نهادها و
ارگانهای دولتی و غیر دولتی موظفند زمینهای مورد نیاز دولت یا‌شهرداریها را که
موضوع این قانون است به منظورهای ذیل و با تقویم دولت به آنها (‌دولت و شهرداریها)
بفروشند:
‌الف - تفکیک و فروش توسط وزارت امور مسکن و شهرسازی به افراد واجدالشرایط دریافت
زمین جهت مسکن و یا اجرای طرحهای‌ساختمان‌سازی مسکونی.
ب - ایجاد تأسیسات عمومی و عمرانی و اداری و اجرای طرحهای مصوب شهری و عوض طرحهای
شهری حسب مورد به وسیله وزارتخانه‌ها و‌شهرداریها و مؤسسات و شرکتهای دولتی و
نهادها و مؤسساتی که شمول قانون بر آنها مستلزم ذکر نام است.
ج - حفاظت از میراث فرهنگی کشور.
‌تبصره 1 - در صورت مراجعه مالک یا مالکین زمینهای بایر و دایر و اعلام یا اعلان
عدم نیاز دولت و شهرداریها به زمین مالک می‌تواند پس از‌عمران و آماده‌سازی زمین
نسبت به تفکیک و واگذاری زمین خود طبق ضوابط و مجوز وزارت مسکن و شهرسازی اقدام
نماید.
‌تبصره 2 - مالکان اراضی بایر و دایر شهری اعم از مشاع و یا شش‌دانگ که زمین آنها
مورد نیاز دولت و شهرداریها به شرح این ماده است مشروط بر‌این که از مزایای مواد 6
یا 8 قانون اراضی شهری مصوب 1360 استفاده نکرده باشند حق دارند طبق ضوابط وزارت
مسکن و شهرسازی قطعه یا قطعاتی‌از زمین مذکور به انتخاب خود و در صورت عدم امکان
از سایر اراضی دولتی معادل 1000 ( هزار) متر مربع عمران و تفکیک نمایند یا به
دولت‌بفروشند، زائد بر آن (‌نه عین و نه منفعت) قابل واگذاری نیست مگر به دولت و
با تقویم دولت و یا این که با اجازه و زیر نظر وزارت مسکن و شهرسازی‌عمران نموده
واگذار نماید.
‌تبصره 3 - صغار یتیم تا سن بلوغ شرعی و بازماندگان درجه اول شهدا، و مفقودالاثرها
و همسران آنها تا زمانی که فرزندان آنها را تحت تکفل داشته‌باشند از شمول این ماده
مستثنی هستند عمران و تفکیک و واگذاری زمینهای موضوع این تبصره مشمول مقررات این
قانون بوده و چنانچه زمین‌مشمول این تبصره مورد نیاز برای طرح دولتی خاصی باشد که
احداث آن در محل دیگری میسر نباشد معادل ارزش زمین مورد نظر از محل اراضی‌دولتی به
صورت عوض واگذار می‌گردد.
‌تبصره 4 - واگذاری سهام مشاعی مالکین اراضی شهری به یکدیگر در یک یا چند قطعه
زمین به نحوی که سهم هر یک از مالکین پس از انتقال زائد‌بر حد نصاب مقرر در این
ماده نگردد با رعایت شرایط مندرج در این قانون بلامانع است.
‌تبصره 5 - شرکتهای تعاونی مسکن که قبل از تصویب قانون اراضی شهری مصوب 1360 مالک
زمینهایی باشند با رعایت حداقل نصاب تفکیک‌محل وقوع زمین برای هر یک از اعضاء
واجدالشرایط که از مزایای قانون اراضی شهری مصوب 1360 و این قانون استفاده نکرده
باشند در قالب ضوابط‌وزارت مسکن و شهرسازی جق بهره‌برداری از زمین خود را دارا
می‌باشند و زمینهای مازاد بر نیاز آنها و نیز زمینی که طبق ضوابط مذکور در مهلت
مقرر‌بدون عذر موجه عمران نگردد تابع مقررات این قانون و در اختیار دولت قرار
می‌گیرد.
‌تبصره 6 - در صورت استنکاف یا عدم مراجعه و یا عدم دسترسی به مالک یا نا مشخص
بودن نشانی مالک پس از اعلان وزارت مسکن و‌شهرسازی و در صورت وجود تعارض ثبتی و در
وثیقه بودن ملک یا هر گونه اشکالات حقوقی یا ثبتی دیگر که مانع از انجام معامله
دولت گردد دولت‌یا شهرداریها با سپردن بهای زمین مورد تملک به صندوق ثبت محل زمین
را تملک و حسب مورد وزارت مسکن و شهرسازی یا شهرداری به قائم مقامی‌مالک سند
انتقال را امضاء می‌نمایند و در موقع مراجعه مالک پس از ارائه مفاصا حسابهای لازم
و رفع هر گونه اشکال بهای آن قابل پرداخت می‌باشد و‌یا در صورت امکان زمین معوض
واگذار می‌گردد.
‌تبصره 7 - دولت و شهرداریها می‌توانند برای اجرای طرحهای دولتی و تأسیسات عمومی
زیر بنایی خود زمین مورد نیاز را در شهرها و شهرکهای‌سراسر کشور با رعایت کلیه
ضوابط و تبصره‌های این ماده تملک نمایند.
‌تبصره 8 - زمینهای دایری که دولت یا شهرداریها در کلیه شهرها و شهرکها نیاز به
تملک آنها دارند پس از تصویب طرح و اعلام مراتب به ادارات‌ثبت قابل انتقال به غیر
نبوده مگر به دولت یا شهرداریها.
‌تبصره 9 - تقویم دولت بر اساس قیمت منطقه‌ای (‌ارزش معاملاتی) زمین بوده و بهای
اعیانیها در اراضی و سایر حقوق قانونی طبق نظر کارشناس‌رسمی دادگستری بر اساس بهای
عادله روز تعیین می‌گردد.
‌تبصره 10 - در صورت درخواست و توافق مالک دولت موظف است به جای اراضی تملک شده از
اراضی که در خارج از محدوده قانونی شهرها و‌شهرکها در اختیار دارد معادل ارزشی
زمین تملک شده برای امر کشاورزی به مالکین این قبیل اراضی واگذار نماید.
‌تبصره 11 - این ماده و تبصره‌های آن با استفاده از اجازه مورخ 1360.7.19 حضرت
امام خمینی مدظله‌العالی که در آن مجلس شورای اسلامی را‌صاحب صلاحیت برای تشخیص
موارد ضرورت دانسته‌اند صرفاً در شهرهای مندرج در پیوست این قانون و تبصره‌های 7 و
8 آن در کلیه شهرها و‌شهرکهای سراسر کشور برای مدت 5 سال از تاریخ تصویب قابل
اجراء است و پس از مهلت مذکور در شهرهای یاد شده نیز مانند سایر شهرهای کشور‌سایر
مواد قانون قابل اجراء خواهد بود.
‌ماده 10 - از تاریخ تصویب قانون اراضی شهری مصوب 1360 کلیه زمین‌های متعلق به
وزارتخانه‌ها و نیروهای مسلح و مؤسسات دولتی و بانکها‌و سازمانهای وابسته به دولت
و مؤسساتی که شمول حکم مستلزم ذکر نام است و کلیه بنیادها و نهادهای انقلابی در
اختیار وزارت مسکن و شهرسازی‌قرار می‌گیرد.
‌تبصره 1 - اراضی غیر موات بنیادهای غیر دولتی از شمول این ماده مستثنی بوده ولی
هر گونه واگذاری طبق ضوابط وزارت مسکن و شهرسازی با‌رعایت نظر ولی فقیه خواهد بود.
‌تبصره 2 - شهرداریها و شرکتها و سازمانهای وابسته به شهرداریها از شمول این ماده
مستثنی هستند ولی حق واگذاری آن گونه اراضی را بدون‌اجازه وزارت مسکن و شهرسازی
ندارند مگر به عنوان رفع نیازمندیهای عمومی شهر و عوض املاک واقع در طرحهای مصوب
شهری.
‌تبصره 3 - اراضی وقفی به وقفیت خود باقی است ولی اگر زمینی به عنوان وقف ثبت شده
و در مراجع ذیصلاح ثابت شود که تمام یا قسمتی از آن‌موات بوده سند وقف زمین موات
ابطال و در اختیار دولت قرار می‌گیرد لکن هر گونه واگذاری اراضی از طرف اوقاف یا
آستان قدس رضوی و یا سایر‌متولیان بایستی بر طبق ضوابط شهرسازی و رعایت نظر واقف
صورت گیرد.
‌تبصره 4 - وزارت مسکن و شهرسازی مکلف است اراضی حاصل از موضوع این ماده را به
ادارات و سازمانهای مذکور در حد نیاز اداری و‌تأسیساتی مجاناً واگذار نماید.
‌ماده 11 - وزارت مسکن و شهرسازی موظف است بر اساس سیاست عمومی کشور طبق آیین‌نامه
اجرایی نسبت به آماده‌سازی یا عمران و واگذاری‌زمینهای خود مطابق طرحهای مصوب
قانونی اقدام کند.
‌تبصره 1 - تطبیق نقشه‌های تفکیکی و شهرسازی اراضی دولتی با طرحهای جامع و تفضیلی
و هادی و تصویب آن"‌موضوع ماده 101 قانون‌شهرداریها" به عهده وزارت مسکن و شهرسازی
است.
‌تبصره 2 - دولت از پرداخت هر گونه مالیات و حق تمبر و هزینه‌های ثبتی و معاملاتی
بابت آماده‌سازی و تفکیک و فروش اراضی معاف است.
‌تبصره 3 - بهای واگذاری زمین به اشخاص نباید از قیمت‌های منطقه‌ای زمان واگذاری
(‌ارزشهای معاملاتی) تجاوز نماید. ولی چنانچه برای دولت‌بیش از قیمت منطقه‌ای تمام
شده باشد به بهای تمام شده واگذار می‌گردد. نحوه وصول هزینه‌های ناشی از
آماده‌سازی و عمران و تفکیک و یا سایر‌خدمات بر اساس بهره‌وری قطعات از خدمات و
تأسیسات شهری محاسبه و به صورتی اخذ می‌گردد که از مجموع هزینه‌ها تجاوز ننماید.
‌تبصره 4 - به وزارت مسکن و شهرسازی اجازه داده می‌شود اماکن عمومی و خدماتی مورد
نیاز مجموعه‌های مسکونی را احداث و واگذار نماید.
‌تبصره 5 - وزارت مسکن و شهرسازی در جهت اجرای مفاد این ماده و ایجاد شهرها و
شهرکها با رعایت ضوابط و مقررات مربوطه می‌تواند نسبت‌به تشکیل شرکتهای عمرانی و
ساختمانی رأساً و یا با مشارکت بخش غیر دولتی اقدام نماید. اساسنامه این قبیل
شرکتها به پیشنهاد وزارت مذکور به‌تصویب هیأت دولت خواهد رسید.
‌ماده 12 - تشخیص عمران و احیاء و تأسیسات متناسب و تعیین نوع زمین دایر و تمیز
بایر از موات به عهده وزارت مسکن و شهرسازی است این‌تشخیص قابل اعتراض در دادگاه
صالحه می‌باشد.
‌تبصره 1 - دادگاه نسبت به اعتراض خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی
رسیدگی کرده و حکم لازم خواهد داد، اعتراض به‌تشخیص وزارت مسکن و شهرسازی در
دادگاه مانع از اجرای مواد این قانون نمی‌گردد.
‌تبصره 2 - ملاک تشخیص مرجع مقرر در ماده 12 در موقع معاینه محل در مورد نوع
زمینهایی که از تاریخ 1357.11.22 وسیله دولت یا ارگانها و‌نهادها و کمیته‌ها و
دفاتر خانه‌سازی احداث اعیانی یا واگذار شده بدون در نظر گرفتن اعیانیهای مذکور
خواهد بود.
‌ماده 13 - هر گونه دخل و تصرف و تجاوز به اراضی شهری متعلق یا منتقل شده به دولت
و شهرداریها و یا احداث هر گونه بنا بدون پروانه مجاز و‌یا هر گونه نقل و انتقال
به موجب اسناد عادی یا رسمی و تفکیک و افراز اراضی مزبور و یا هر گونه عملی بر
خلاف این قانون جرم شناخته می‌شود و با‌متجاوزین بر اساس تبصره 2 ماده 148 اصلاحی
قانون "‌اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 و اصلاحات بعدی
آن"‌مصوب 1365.4.31 مجلس شورای اسلامی رفتار می‌شود.
‌ماده 14 - تبدیل و تغییر کاربری، افزار و تقسیم و تفکیک باغات و اراضی کشاورزی و
یا آیش (‌اراضی موضوع ماده 2 این قانون) با رعایت ضوابط‌و مقررات وزارت مسکن و
شهرسازی و مواد این قانون بلااشکال است.
‌تبصره - نقل و انتقال آن گونه اراضی برای امر کشاورزی با قید مفاد موضوع این ماده
در سند بلامانع است.
‌ماده 15 - هر گونه تفکیک و تقسیم اراضی بایر جهت عمران و احداث بنا با رعایت
ضوابط و مقررات وزارت مسکن و شهرسازی و مواد این قانون‌بلااشکال است.
‌ماده 16 - هر یک از کارمندانی که در اجرای این قانون به تشخیص دادگاه صالح رعایت
دقیق مقررات آن را ننموده و تخطی کرده باشند علاوه بر‌جبران خسارت وارده به دولت
یا اشخاص و اعاده وضع، بر حسب مورد به انفصال موقت یا دائم از خدمات دولتی محکوم
می‌گردند.
‌ماده 17 - وزارت مسکن و شهرسازی مأمور اجرای این قانون می‌باشد و موظف است حداکثر
ظرف مدت 3 ماه آیین‌نامه اجرایی مواد این قانون و‌نیز اساسنامه سازمان زمین شهری
را تهیه و به تصویب هیأت دولت برساند.
‌شهرهای مشمول ضرورت:
1 - تهران 17 - گرگان
2 - اصفهان 18 - نجف‌آباد
3 - تبریز 19 - آمل
4 - شیراز 20 - رجایی‌شهر
5 - اهواز 21 - بابل
6 - باختران 22 - خوی
7 - رشت 23 - قائم‌شهر
8 - اردبیل 24 - بوشهر
9 - کرج 25 - بهبهان
10 - اراک 26 - قرچک
11 - قزوین 27 - مهاباد
12 - اسلام شهر 28 - میاندوآب
13 - خرم‌آباد 29 - ورامین
14 - بروجرد 30 - مهرشهر
15 - دزفول 31 - الیگودرز
16 - ساری 32 - ملایر
‌قانون فوق مشتمل بر هفده ماده و پنج تبصره در جلسه روز یکشنبه بیست و دوم شهریور
ماه یک هزار و سیصد و شصت و شش مجلس شورای‌اسلامی تصویب و در تاریخ 1366.7.1 به
تأیید شورای نگهبان رسیده است.
‌رییس مجلس شورای اسلامی - اکبر هاشمی

دستورالعمل تفکیک آپارتمان ها

 

دستورالعمل تفکیک آپارتمان ها

مصوب 20-5-1382

 

به منظور ایجاد وحدت رویه در تفکیک آپارتمان ها در کلیه واحدهای ثبتی دستورالعمل تفکیک آپارتمان ها در 30 بند جهت ابلاغ به واحدهای ثبتی تابعه آن استان به پیوست ارسال می گردد .

آن چه باید توجه داشت این است که این ضوابط هنگامی کار ساز و ثمربخش خواهد بود که ‌آقایان مدیران کل استان ها برنحوه اجرای آن نظارت مستمر ودقیق اعمال نمایند .

امید است با رعایت کامل نکات ذیل و اجرای کامل دستورالعمل صادره مشکلات و موانع موجود درامر تفکیک آپارتمان ها مرتفع گردد:

1- پذیرش درخواست تفکیک از طریق دفاتر اسناد رسمی همراه با گواهی مصدق شده پایان کار به وسیله مالک یا قائم مقام وی تسلیم رئیس واحد ثبتی یا مسئول مربوطه می شود.افراد غیر صالح حق تسلیم درخواست را ندارند .

2- متصدی دفتر اوقات که با مسئولیت رئیس واحد ثبتی از بین کارمندان شاغل و مجرب و مورد اعتماد تعیین می گردد مکلف است با رعایت دقیق نوبت ومراعات کامل حق تقدم پس از تعیین وقت بازدید وثبت آن در دفتر فیش مربوطه را صادر و به متقاضی تسلیم نماید .

3- ضوابط تفکیک آپارتمان ها به ویژه رئوس آن و همچنین مدارک لازم برای امر تفکیک آپارتمان به نحوی که برای مراجعین قابل درک باشد اجماعاً از طریق تابلو اعلانات واحد ثبتی به‌ آگاهی مراجعین برسد و رعایت نوبت براساس زمان مراجعه مردم جزء اصول مسلم قرار گیرد .

4- متصدی دفتر اوقات یک روز قبل از موعد تعیین شده پرونده ها را از بایگانی اخذ به ضمیمه درخواست های واصله نزد مسئول اداره ارسال می دارد تا با توجه به نوبت و متناسب با حجم کار نسبت به تعیین نماینده و نقشه بردار اقدام و پرونده ها را ارجاع دهد و نام و نام خانوادگی و سمت متصدیان اقدام را در دفتر اوقات منعکس نماید.

5- متصدی تعیین وقت هنگام بررسی تقاضا با توجه به تعداد واحدهای مسکونی و اداری و تجاری قید شده در پایان کار حتی المقدور تعداد پرونده متناسب برای یک روزکاری درنظر بگیرد که انجام نقشه برداری آن ها میسر باشد و با توجه به مشکل ایاب و ذهاب و امر ترافیک به ویژه در کلان شهرها موجب مراجعه مجدد مراجعین ، نمایندگان و نقشه برداران به محل نگردد .

6- نماینده و نقشه بردار پس از بازدید از محل وقوع ساختمان و تطبیق محدوده پلاک ثبتی و گواهی پایان کار صادره با وضع موجود محل چنان چه مانعی برای انجام تقاضا نباشد نسبت به نقشه برداری ساختمان در همان روز اقدام نماید . در صورتی که به دلیل کثرت واحدهای آپارتمانی نیاز به زمان بیشتری باشد مراتب را ضمن تهیه گزارش با ذکر مقدار کاری که انجام شده و مدت زمانی که برای انجام بقیه کار لازم است به مسئول واحد ثبتی اعلام نماید مسئول اداره چنان چه گزارش را کافی دانست و تایید کند اجازه ادامه کار را برای یک یا روزهای بعد صادر خواهد نمود .

7- نماینده یا نقشه بردار ثبت حق ندارد به هیچ علتی موجب بایگانی شدن پرونده قبل از ختم عملیات تفکیکی گردد مگر این که گزارش کار را تهیه وتسلیم نموده مسئول اداره دستور کتبی دائر بر بایگانی نمودن پرونده را صادر نماید و بایگانی شدن پرونده به دلائل غیر موجه مسئولیت شدید خواهد بود .

8- همکاران نقشه بردار باید در موقع برداشت و تعیین طول ابعاد مفروزات ساختمان نهایت دقت را در اندازه گیری ها نموده به ویژه از لحاظ محاسبه مساحت از هرگونه بی دقتی و مسامحه دراین مورد که موجب تضییع حق مالک یا مالکین آپارتمان ها ویا خریداران بعدی خواهد شد ،‌پرهیز نمایند . مسئولین واحدهای ثبتی در این مورد مسئولیت مستقیم داشته ودرصورت مشاهده این گونه تخلفات باید بدون هیچ گونه اغماض ضمن معرفی متخلف یا متخلفین مراتب را گزارش نماید درغیر این صورت شخصاً مسئول خواهند بود .

 

دستورالعمل تفکیک آپارتمان ها

نظر به این که درادارات ثبت برای تفکیک آپارتمان ها رویه واحدی معمول نمی باشد و عدم روش یکسان سبب گردیده که کارکنان و مجریان شیوه مختلفی را اعمال نمایند . ادامه این امر بعضاً موجب ابهام درتشخیص حقوق اشخاص می گردد، بدین لحاظ این دستورالعمل تهیه و تدوین گردید تا تفکیک آپارتمان ها هماهنگ و با رویه واحد به عمل آید . لذا مقتضی است منبعد ادارات ثبت اسناد و املاک با رعایت مقررات بویژه قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرائی آن به شرح زیر اقدام نمایند.

1- در مقدمه صورت مجلس تفکیکی باید شماره پلاک اعم از فرعی و اصلی ، بخش ،‌ نوع ملک ،‌آدرس کامل محل وقوع ملک ،‌ شماره ثبت و صفحه دفتر املاک ، شماره چاپی سند مالکیت ، نام و نام خانوادگی مندرج در سند مالکیت ضمن تطبیق با دفتر املاک و در صورت انتقال رسمی ، ‌مشخصات آخرین خریدار وشماره سند انتقال قید شود.

در صورت عدم ثبت خلاصه معامله بدواً نسبت به ثبت آن اقدام شود .

2- تفکیک آپارتمان ها براساس گواهی پایان کار آپارتمان ها انجام می گردد. در صورتی که گواهی مذکور با وضع حال منطبق باشد قید مدت اعتبار در گواهی و انقضای مدت آن مانع عملیات تفکیکی نخواهد بود .

3- حدود ملک مطابق دفتر املاک و سند مالکیت ذکر و گواهی شود موارد تفکیک داخل در محدوده آن بوده و با گواهی پایان کار مطابقت دارد .

4- قسمت های اشتراکی با ذکر نوع و مساحت‌ آن ها و به دنبال آن قسمت های اختصاصی با ذکر تعداد آن ها به ترتیب اول آپارتمان ها دوم انباری ها سوم پارکینگ ها با حدود و مشخصات و مساحت و حقوق ارتفاقی تعریف گردد و تعداد کل آپارتمان های مجموعه آپارتمانی و تعداد آپارتمان های هرطبقه قید شود.

مشاعات نیاز به تعریف حدود ندارد ،‌ ولی مساحت و موقعیت مکانی آن ها باید در نقشه منعکس و در صورت مجلس تفکیکی ذکر شود . حدود و موقعیت مکانی ، جهات و مساحت مفروزات تعریف گردد .

5- حیاط ، حیاط خلوت ، درز انقطاع ، محل عبور کانال کولر و لوله بخاری داخل فضای آپارتمان جزء مشاعات محسوب است و مساحت آن ها جزء مساحت آپارتمان اختصاصی محاسبه نمی شود ودر بخش مشاعات ذکر می گردد .

6- دیوار فاصل بناء مفروز با مشاعات جزء بنای مفروز محسوب می شود .

در ساختمان هایی که دیوار فاصل آن ها طبق سوابق ثبتی مشترک است وبعداً در اثر تخریب و نوسازی هرساختمان تبدیل به یک مجموعه از آپارتمان ها گردیده و برای هر مجموعه دیوار جداگانه احداث شده در صورت عدم دسترسی به مالک مجاور جهت اصلاح حد فاصل با احــراز عــدم تجاوز به یکدیگر و تضـییع حق می توان فاصله مزبور را طبق وضع موجود با توضیح به این که سوابق یا سند مالکیت دیوار مشترک بوده تعریف نمود .

8- هرگاه در گواهی پایان کار قید شود که مورد تفکیک دارای عقب نشینی است ،‌ هر چند زمان آن تعیین نشده باشد باید مقدار اصلاحی آتی مطابق گواهی پایان کار در نقشه ترسیمی منعکس و در صورت مجلس تفکیکی وسند انتقال و سند مالکیت قید گردد .

9- در مواردی که طول اضلاع و مساحت ملک مورد تفکیک به علت ایجاد پخ و عقب نشینی است ،‌ هر چند زمان آن تعیین نشده باشد باید مقدار اصلاحی آتی مطابق گواهی پایان کار در نقشه ترسیمی منعکس و در صورت مجلس تفکیکی و سند انتقال و سند مالکیت قید گردد.

9- در مواردی که طول اضلاع و مساحت ملک مورد تفکیک به علت ایجاد پخ و عقب نشینی و رعایت اصلاحی کمتر از طول اضلاع ومساحت مندرج در سند مالکیت باشد ،‌ بدواً موضوع درصورت مجلس تفکیکی توضیح داده شود ، سپس صورت مجلس تفکیکی طبق وضع موجود با رعایت مقررات تنظیم گردد .

10- هرچند امکان دسترسی تمام مالکین آپارتمان ها به بام وحیاط که جزء مشترکات می باشد ضروری است ، ‌لکن با توجه به این که ادارات ثبت اسناد و املاک طبق گواهی پایان کار صادره از شهرداری ها مبادرت به انجام تفکیک می نماید عدم دسترسی بعضی از آپارتمان ها به بام وحیاط مانع از تفکیک نمی باشد ولی باید موضوع اشتراک و عدم دسترسی درصورت مجلس تفکیکی توضیح داده شود و درموقع انتقال آپارتمان ها به خریداران تفهیم در اسناد انتقال واسناد مالکیت ذکر گردد .

11- راه پله ای که منحصراً مورد استفاده یک آپارتمان است چنان چه عملاً جزء محدوده آپارتمان باشد و محصور ودرب آن در راه پله مشاعی باز شود به نحوی که بتوان حدود آن را جزء محدوده آپارتمان محسوب و تعریف نمود و در پروانه ساختمان و گواهی پایان کار مساحت آن جزء آپارتمان قید شده باشد، جزء آپارتمان است . در غیر این صورت جزء‌ مشاعات محسوب می گردد .

12- واحدی که در زیر پله احداث شده درصورتی می توان به عنوان واحد مستقل درصورت مجلس تفکــیکی ذکر نموده که در گواهی پایان کار به عنوان یک واحد منظور شده باشد ، در غیر این صورت پس از استعلام و تایید شهرداری می توان اقدام نمود .

13- در آپارتمان های دوبلکس مساحت راه پله فی مابین قسمت تحتانی و فوقانی جزء تحتانی محاسبه گردد و نیاز با احتساب مساحت آن در طبقه فوقانی ندارد و حدود و مشخصات قسمت های تحتانی و فوقانی باید جداگانه و جمعاً به عنوان یک واحد در صورت مجلس تفکیکی تعریف شود.

14- تعداد انباری های ساختمان و جمع مساحت آن ها باید مطابق گواهی پایان کار باشد. اختلاف مساحت انباری ها با یکدیگر مانع از تفکیک نیست ، مگر این که در گواهی پایان کار مساحت هر انباری جداگانه قید شده باشد که در این صورت باید مفاد گواهی پایان کار رعایت شود.

بدیهی است انبار عمومی ساختمان موضوع ماده 4 آیین نامه اجرائی قانون تملک آپارتمان ها از شمول این بند خارج و جزء مشترکات محسوب می شود.

15- تعداد پارکینگ ها و محل استقرار آن ها که به صورت مفروزی داخل ساختمان یا حیاط مشاعی می باشد باید با رعایت گواهی پایان کار در روی نقشه مشخص و مساحت و حدود آن ها در صورت مجلس تفکیکی درج گردد و پارکینگ هائی که در یک امتداد و به دنبال هم واقع اند حق عبور از یکدیگر ذکر گردد و در صورتی که پارکینگ مفروز در حیاط مشاعی واقع است مساحت حیاط با کسر مساحت پارکینگ مفروزی محاسبه و در مشاعات ذکر شود و چنان چه تعداد پارکینگ ها برابر تعداد واحدهای تفکیک شده نباشد تعداد واحدهای بدون پارکینگ را در صورت مجلس تفکیکی قید تا هنگام تنظیم سند انتقال مراتب به خریدار تفهیم و در سند انتقال قید گردد.

16- در صورت مجلس تفکیکی تصریح شود انبار ی و پارکینگ باید توام با آپارتمان مورد انتقال واقع شود و انتقال انباری و پارکینگ به تنهائی به افرادی غیر از مالکین مجموعه آپارتمان ها و نیز انتقال مشاعی پارکینگ به مالکین دو واحد یا بیشتر مجوزی ندارد و همچنین انتقال دو واحد پارکینگ یا بیشتر به مالک یا مالکین یک آپارتمان ( به طوری که مالک یا مالکین یک واحد آپارتمان دارای پارکینگ متعدد و واحد دیگر فاقد پارکینگ شود ) صحیح نیست.

17- حدود بالکن مسقف که جزء واحد اختصاصی است داخل در محدود آپارتمان تعریف و مساحت آن ذکر گردد.

18- بالکن غیر مسقف ( تراس یا ایوان ) که در فضای حیاط و یا شارع پیشرفتگی دارد اعم از این که در گواهی پایان کار هم منظور شده یا نشده باشد و راه دسترسی به آن برای سایر طبقات وجود ندارد و عرفاً هم جزء بنا است متعلق به آپارتمانی است که به آن متصل و دارای دسترسی است لکن نیاز به ذکر حدود در صورت مجلس تفکیکی ندارد و باید بعد از تعریف آپارتمان جمله به انضمام تراس یا بالکن غیر مسقف به مساحت .… . متر مربع قید گردد.

19- تراس هائی که راه عبور جداگانه دارد و سقف بام طبقه زیرین است و تاسیسات روی آن نصب است طبق گواهی پایان کار با مساحت در قسمت مشاعات ذکر شود.

20- قسمت هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده و یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده از قسمت های مشترک محسوب می شود مگر آن که تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادات محل مورد تردید نباشد بنا براین می توان حق استفاده از کف تراسی که سقف بام طبقه زیرین و متصل به طبقه فوقانی و راه دسترسی آن از طبقه مزبور است و فاقد نصب تاسیسات از قبیل کولر یا لوله بخاری و غیره می باشد و سایر مالکین آپارتمان ها هم به آن دسترسی ندارند به طبقه متصل که راه دسترسی به آن دارد اختصاص داد ، لکن این حق باید در قسمت مشاعات صورت مجلس تفکیکی و سند انتقال و سند مالکیت طبقه مزبور با قید این که مالک طبقه متصل به تراس حق احداث بنا و تغییر وضعیت را ندارد مرقوم گردد.

21- واحدهای تجاری که دارای بالکن داخلی در فضای خود می باشند، باید مساحت و موقعیت مکانی بالکن مذکور در صورت مجلس تفکیکی و ثبت دفتر املاک و سند مالکیت قید گردد.

قسمت های متصل به آپارتمان هایی که اختصاص به آن آپارتمان دارد که با اختلاف سطح در محدوده آپارتمان دیگر قرار گرفته حسب مورد جزء محدوده آپارتمان محسوب می گردد.

22- نیم طبقه ای که خارج از حدود آپارتمان واقع و طبق گواهی پایان کار از متعلقات آپارتمان است باید حدود و مساحت آن جداگانه در ذیل قسمت حدود آپارتمان مزبور در صورت مجلس تفکیکی و ثبت املاک و سند مالکیت تعریف گردد.

23- قسمتی از فضای واحدی که دارای اختلاف ارتفاع با بقیه آن می باشد با قید مساحت و ارتفاع جزء مساحت آپارتمان محاسبه و حدود آن ضمن حدود آپارتمان تعریف گردد.

24- در صورتی که در یک محدوده پروانه ساختمان نسبت به بلوک متعددی صادر شود و مالک یا مالکین یا ارائه پایان کار در خواست تفکیک بلوک احداث شده را بنماید ، نظر به این که علاوه بر مشاعات موجود در بلوک احداث شده که اختصاص به بلوک مزبور دارد ، مشترکات دیگری از قبیل فضای ورزشی و غیره در عرصه کل وجود دارد ، باید در موقع تفکیک بلوک مزبور قدرالسهم هر یک از واحدهای تفکیکی را علاوه بر مشترکاتی که اختصاص به بلوک مزبور دارد ، از مشترکاتی هم که در عرصه کل وجود دارد و همچنین موضوع تفکیک بلوک های بعدی و مفروزات و مشترکات آن ها به شرح فوق الذکر در صورت مجلس تفکیکی و سند انتقال قید گردد.

25- تغییر وضع و اصلاح ثبت دفتر املاک حسب مورد فقط مستند به سند رسمی و یا آراء هیات نظارت انجام می شود.

26- تغییر وضع در سطح خارجی انبار و یا پارکینگ و تغییر کاربری آن ها و تبدیل به واحد جدید نیاز به ارائه گواهی پایان کار جدید منطبق با وضع موجود محل و موافقت رسمی کلیه مالکین دارد.

27- تبدیل یک واحد آپارتمان یا مغازه به دو یا چند واحد آپارتمان یا مغازه نیاز به ارائه گواهی پایان کار جدید منطبق با وضع موجود محل و موافقت رسمی کلیه مالکین آپارتمان ها دارد.

28- هرگاه تغییر وضعیت دراثر اضافه شدن یا یک چند طبقه در پشت بام یا در قسمت دیگر از مشاعات باشد با توجه به این که باید طبقه اضافه شده تفکیک و از طرف مالکین انتقال رسمی شود با درخواست مالکین ساختمان و ارائه گواهی پایان کار جدید ،‌ صورت مجلس تفکیکی تغییرات تنظیم و پس از دریافت هزینه تفکیک نسبت به واحد اضافه شده صورت مجلس مزبور جهت تنظیم سند انتقال با حضور و تایید کلیه مالکین ساختمان به دفتر اسناد رسمی ارسال گردد .

29- درصورتی که قسمتی از محدوده مشاعات به یکی از مفروزات اضافه شود با ارائه گواهی پایان کار جدید درخواست مالکین صورت مجلس اصلاح حدود تنطیم و یا پرداخت هزینه تفکیک صورت مجلس مالکین صورت مجلس اصلاح حدود تنظیم و یا پرداخت هزینه تفکیک صورت مجلس مزبور جهت انتقال رسمی یا صلح حقوق از طرف کلیه مالکین نسبت به قسمت اضافه شده به قطعه مفروزی به دفتر اسناد رسمی ارسال گردد و چنان چه قطعه مفروزی که قسمت اضافی به آن الحاق گردیده منجر به صدور سند مالکیت شده باشد ،‌ موضوع در هیات نظارت اعلام تا پس از صدور رای اقدام مقتضی معمول گردد .

30- چنان چه یک مجموعه آپارتمانی تخریب و از نو با تغییراتی بازسازی شود پس از ارائه پایان کار و درخواست مالک و یا مالکین باید صورت مجلس تفکیکی تنظیم و در مقدمه آن موضوع تفکیک و تعداد آپارتمان های قبلی و شماره ثبت و صفحه دفتر املاکی که آپارتمان های مزبور در آن ثبت شده چاپی اسناد مالکیت مربوطه تعریف گردد. سپس طبق بند یک این دستور العمل صورت مجلس تفکیکی تنظیم و پس از وصول هزینه تفکیکی صورت مجلس مزبور جهت تنظیم تقسیم نامه رسمی بین مالکین و یا تنظیم سند انتقال به دفتر اسناد رسمی ارسال شود . در صورتی که تقسیم نامه رسمی بین مالکین تنظیم شود سردفتر باید تقسیم نامه را به ضمیمه اسناد مالکیت مربوطه به اداره ثبت ارسال تا پس از اخبار لازم و ثبت مفاد تقسیم نامه در صفحات دفتراملاک اسناد مالکیت مربوطه ابطال و براساس تقسیم نامه مزبور با رعایت مقررات سند مالکیت صادر گردد و هرگاه مجموعه بازسازی شده متعلق به یک مالک باشد یا مالکین بخواهند بدون تنظیم تقسیم نامه رسمی آپارتمان های احداثی را انتقال دهند سردفتر باید پس از توضیح لازم به شرح فوق درستون نقل و انتقالات سند مالکیت آپارتمان های قبلی طبق مفاد صورت مجلس تفکیکی و با رعایت مقررات مبادرت به تنظیم سند انتقال نماید وخلاصه معامله را برای ثبت در دفتر املاک به اداره ثبت ارسال تا متصدی مربوطه با توجه به سوابق با اخبار لازم در صفحات دفتر املاک نسبت به ثبت خلاصه معامله طبق مقررات اقدام نماید .

محمد رضا علیزاده

رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور معاون قوه قضائیه

جایگاه سازمان ثبت اسناد و املاک در تثبیت مالکیت

، ازقبیل قانون آئین دادرسی مدنی و کیفری ، قانون ، مدنی ، قانون تجارت و قانون کار ، که هر یک برای خود هدفی دارند. یکی از اهداف قانون ثبت اسناد و املاک با توجه به مواد قانونی تعریف شده در آن عبارتست از تثبیت مالکیت اشخاص و احقاق حقوق آنان در مراجع اداری و قضائی و صیانت از تعدی و تجاوز متجاوزین به حق و حقوق اشخاص . مثلاً در ماده 22 قانون ثبت می خوانیم : همینکه ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده است یا ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد ، مالک خواهد شناخت . پس با توجه به ماده فوق الذکر ،اولاً پس از اینکه ملکی ، طی تشریفات قانونی در دفتر املاک ثبت گردید تنها همان کسی که ملک بنامش ثبت شده ، مالک رسمی همان ملک شناخته می شود . و یا اگر ملک ثبت شده در دفتر املاک به شخصی انتقال رسمی داده شود و پس از انتقال در دفتر املاک ثبت گردد و همچنین از مالک رسمی ارثاً به شخص یا اشخاصی انتقال یابد و در دفتر املاک بنام آنها ثبت گردد (انتقال قهری) دولت فقط کسی را که ملک به اسم او در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد مالک شناخته و به این مالکیت رسمیت می دهد و هیچگونه دعوی و ادعائی از دیگران را نمی شنود . البته لازم به یادآوری است که در سنوات اخیر و با اصلاح مواد 147و148 الحاقی به قانون ثبت و تدوین آئین نامه اجرائی آن که متعاقباً نیز چندین بار ، مهلت اجرای آن تمدید گردیده ، ماده 22 قانون ثبت مقداری متزلزل شده است . بدین نحو که در بند ششم ماده یک اصلاحی قانون مزبور ، صریحاً عنوان گردیده که پس از صدور سند در اجرای مواد اصلاحی ، هر ذینفعی می تواند از مراجع قضائی صالحه احقاق حق نماید . پس با این ترتیب ، دیگر فرد یا افرادی به ندرت می توانند یک ملک را به اشخاص متعددی به قصد فریب و کلاهبرداری و ارضای امیال دنیاپرستانه خود مورد معامله قرار داده و با اینکار عده ای از مردم بی خبر را به خاک سیاه بنشانند. زیرا وقتیکه املاک با نام مالکین در دفتر املاک به ثبت رسیدند همان مالکین هنگام نقل و انتقال مکلف و موظف هستند تا هر گونه معاملات بعدی نسبت به املاک ثبت شده را اعم از رهنی ، شرطی و یا انتقال قطعی از طریق دفاتر اسناد رسمی بعمل آورند و دفاتر نیز براساس ضوابط جاری ، موظف به استعلام سابقه ثبت ملک از ادارات ثبت می باشند و به این ترتیب با تثبیت مالکیت مردم و اشخاص ، از هر گونه سودجوئی و قوع هرج و مرج توسط افراد خاطی جلوگیری بعمل می آید و جلو معاملات معارض گرفته می شود. ناگفته نماند قانونگذار جهت محکم کاری و به منظور اهمیت فوق العاده حاکمیت قوانین ثبتی و تثبیت قاطعانه مالکیت اشخاص ، طی دیگر مواد قانونی ، از جمله ماده 24 قانون ثبت ، مواد 26 ، 46 ، 47 ، 48 همین قانون ، ضمن رد پذیرش هر گونه ادعای تضییع حق از کسی ، چه به عنوان عین و یا قیمت و هر عنوان دیگر ، پس از ثبت ملک در دفتر املاک ، صریحاً به لزوم ثبت معاملات در دفاتر اسناد رسمی در انتقال تمام یا قسمتی از املاک ثبت شده و یا واگذاری حقوق نسبت به عین املاک و نیز در مورد عمری ، رقبی ، سکنی و انتقال منافع به مدت بیش از سه سال تاکید و ثبت کلیه عقود و معالات راجع به عین و یا منافع اموال غیرمنقول را هم که در دفتر املاک ثبت نشده اند در دفاتر اسناد رسمی محل وقوع ملک ، اجباری دانسته است . و در صورت عدم ثبت معاملات و عقود مذکور در مواد 46 و 47 قانون ثبت ، طی ماده 48 همین قانون به صراحت اعلام داشته : هر گاه سندی که مطابق مواد فوق (مواد 46 و 47 قانون ثبت) باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده ، در هیچیک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد بود .

علاوه بر مواد قانونی فوق الذکر ، قانونگذار در مواد 71و73 قانون ثبت مجازات سنگینی را برای قضات و مامورین دولتی که از اعتبار دادن به اسناد ثبت شده استنکاف نمایند و بدون جهت قانونی این استنکاف بعمل آمده باشد ، قائل شده و اعلام داشته ، علاوه بر مجازات اداری ، نامبردگان محکوم به جبران خسارت وارده نیز خواهند شد و به این ترتیت ملاحظه می شود که تصویب قانون ثبت اسناد و املاک که یکی از قدیمی ترین قوانین مصوب در کشور ما می باشد و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور که از بدو تاسیس آن ، عهده دار اجرای آن گردیده ،وظایف سنگینی را بر دوش دارد و بلحاظ ابعاد گسترده این وظایف در تعامل با سازمانهای مختلف و وزارتخانه های متعدد از قبیل وزارت کشاورزی ، کشور ، دادگستری و سازمان اوقاف ، آموزش و پرورش ، منابع طبیعی و سایر نهادهای تاسیس یافته بعد از انقلاب همانند بنیادهای مسکن انقلاب اسلامی و جانبازان و امور ایثارگران و غیره ، متاسفانه جایگاه این سازمان ، آنگونه که شایسته آن است برای هموطنان عزیز تبیین و روشن نشده بود . خوشبختانه اخیراً با تلاشهای شبانه روزی ریاست معظم سازمان و همفکران ایشان در ستاد مرکزی و استانها ، فعالیتهای چشمگیری شروع گردیده و قدمهای موثری هم ، بری معرفی جایگاه واقعی سازمان ، ارتقاء و توسعه کیفی سیستمهای مدیریتی و منابع انسانی برداشته شده که موجبات خرسندی ، امیدواری ، دلگرمی ، ایجاد علاقه و مشارکت در توسعه کمی و کیفی نیروهای شاغل را فراهم نموده است که انشاء الله در صورت ادامه برنامه های اعلامی آینده روشنی را نوید می دهد . همانطوریکه فوقاً اشاره گردید اجرای صحیح قانون ثبت ، علاوه بر تثبیت مالکیت اشخاص ، موجب خواهد شد تا از تعداد مراجعین محاکم دادگستری کاسته شده و امنیت ملی در کشور تقویت و حفظ گردیده و از تزلزل روابط اجتماعی و اقتصادی جامعه جلوگیری بعمل آید . انجام این امر خطیر به سبب منحصر به فرد بودن آن ، ممکن نخواهد بود مگر اینکه افرادی متبحر و کارآمد و با تجربه در سازمان بکار گرفته شوند و علاوه بر تجربه کاری آموزش لازم جهت استفاده از فن آوری های جدید را هم کسب نمایند.

ثبت رسمی و اجرای کاداستر پرونده‌های قضایی را کاهش می‌دهد

ثبت رسمی و اجرای کاداستر پرونده‌های قضایی را کاهش می‌دهد

 

 

کلاهبرداری با فروش غیرقانونی اراضی یا فروش یک زمین به چند نفر از جمله جرایمی بود که تا چند سال پیش بسیار رایج بود و پرونده‌های زیادی را در دادگستری به خود اختصاص می‌داد اما با تصویب قوانین جدید در حوزه ثبت اسناد و املاک نه تنها دعاوی این بخش کاهش یافت که حالا مدیر کل ثبت اسناد و املاک کهگیلویه و بویر احمد معتقد است: با تصویب قانون کاداستر دیگر دست‌اندازی به اراضی ملی نیز میسر نیست.

   90درصد دعاوی مالکیتی است
شاید در گذشته پیِ کلاهبرداری به تن تعداد زیادی از کسانی که  قصد خرید و فروش املاک خود را داشتند خورده باشد، افرادی که با اسناد عادی یا قولنامه مالکیت را به دیگران منتقل می کردند و همین موضوع منجر به تشکیل پرونده‌های قضایی شده باشد بر این اساس نیاز به تغییر قانون حس می شد که با تغییر قانون این مشکلات مرتفع شد. مدیرکل ثبت اسناد استان کهگیلویه و بویراحمد در گفت‌وگو با «حمایت» با تاکید بر اهمیت ثبت اسناد در نظام اسلامی، گفت: استفاده مطلوب از ثبت اسناد رسمی به طور چشمگیری موجب افزایش و صیانت از سرمایه های اجتماعی در جامعه می شود.
سعید محوری اظهار کرد: سازمان ثبت اسناد و املاک نقش بسیار مهم و تأثیرگذاری در ابعاد اقتصادی، امنیتی، سیاسی و اجتماعی جامعه دارد. مدیرکل ثبت اسناد استان کهگیلویه و بویراحمد با بیان اینکه اگر در عرصه‌های مختلف زندگی فردی و اجتماعی به نقش و مأموریت این سازمان توجه شود مشخص می‌شود که تأثیرگذاری آن در ایجاد نظم حقوقی جامعه به مراتب از دیگر دستگاه‌های جامعه بیشتر است. وی افزود: تا پیش از تصویب قانون ثبت اسناد و املاک بیش از ۹۰ درصد دعاوی مردم در مراجع قضایی به اختلافات مربوط به مالکیت و دعاوی بر سر اختلافات ملکی مربوط بوده است.
محوری خاطرنشان کرد: تا پیش از تصویب قانون ثبت اسناد و املاک در کشور منازعات بین افراد به دلیل اینکه مالکیت افراد تثبیت نشده بود و مردم و اشخاص با اسناد عادی و قولنامه مالکیت خود را به دیگران منتقل می‌کردند سبب ایجاد پرونده‌های زیادی در دستگاه قضایی شده بود.

    هدف قانون جدید، تثبیت مالکیت دولت در قلمرو کشور
وی با اشاره به اهداف ثبت قانون ثبت اسناد و املاک بیان کرد: نخستین هدف این قانون حمایت و تثبیت مالکیت دولت در قلمرو زمینی کشور بود زیرا به دلیل اینکه دولت بر نقل و انتقال املاک نظارت نداشت افراد می‌توانستند با قولنامه و سند عادی املاک را منتقل کنند.
محوری با بیان اینکه در گذشته به دلیل نبود قانون مشخص برای ثبت اسناد و املاک انتقال املاک غیرمنقول به افراد خارجی و بیگانه انجام می‌شد، عنوان کرد: وقتی این قانون تصویب شد نظارت عام دولت بر همه اراضی ملی و زمین‌های کشور تحقق یافت و کشور از آثار این قانون بهره‌مند شد و حفاظت و صیانت از اراضی ملی، طبیعی و کشاورزی کشور با این قانون محقق و اجرایی شد.

    تصویب قانون ثبت مساوی با پیشگیری از دست‌اندازی به اراضی ملی
مدیرکل ثبت اسناد استان کهگیلویه وبویراحمد، تأکید کرد: با تصویب قانون ثبت اسناد و املاک در کشور دیگر کسی نمی‌تواند به اراضی ملی دست‌اندازی کند و خارج از حدود مالکیت خود به عرصه ملی و منابع طبیعی به ثبت رسیده تجاوز کند و اشخاص نمی‌توانند به راحتی با اسناد عادی و قولنامه زمین‌های ملی را به تصرف خود در آورند.
محوری اظهار کرد: ثبت اسناد و املاک امنیت افراد را در جامعه تأمین می کند و کس دیگری غیر از مالک نمی تواند ادعای داشته باشد.
وی با بیان اینکه سند رسمی موجب ایجاد امنیت اجتماعی در جامعه شده و امنیت اجتماعی نیز امنیت اقتصادی را به دنبال دارد، بیان کرد: اگر افراد سند رسمی را در معاملات خود به کار گیرند به حق و حقوق آنها تعدی نمی شود و اگر به حقوق شهروندان تعدی نشود جامعه نیز دچار فساد نخواهد شد.
مدیرکل ثبت اسناد استان کهگیلویه وبویراحمد در ادامه گفت: بهره‌گیری از اسناد رسمی در جامعه موجب بهداشت قضایی، قضازدایی و کاهش دعاوی محاکم قضایی و نظام بخشی تعاملات اجتماعی و صیانت از حقوق مردم خواهد شد.
چنانچه اگر دولت بخواهد بر روابط اقتصادی افراد در جامعه نظارت داشته باشد باید تمام مناسبات حقوقی در دفاتر ثبت رسمی اسناد ثبت شود. وی با بیان اینکه مهم‌ترین نقش و تأثیر دیگر قانون ثبت اسناد پیشگیری از معاملات معارضی است که در گذشته صورت می‌گرفت، اظهار کرد: اگر کسی خواست ملکی را به کسی منتقل کند با مراجعه به اداره ثبت از وضعیت آن ملک مطلع می‌شود و از فروش یک ملک به چند نفر جلوگیری می‌شود.

    ضرورت وجود سند رسمی
در واقع از نظر قانون، اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی یا نزد ماموران رسمی دولت در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند، سند رسمی است و سایر اسناد، عادی محسوب می شود که دارا بودن سند رسمی ، ضمن جلوگیری از خسارات فردی و اجتماعی، از وقوع اختلافات مرتبط با آن و تشکیل پرونده‌های قضایی می‌کاهد.
این در حالی است که در صورت داشتن سند عادی باید اصالت این سند را اثبات کرد اما در صورت داشتن سند رسمی چنین تلاشی نیاز نیست. ضمن اینکه، انکار نسبت به مندرجات سند رسمی راجع به اخذ وجه یا مال یا تعهد به تأدیه وجه یا تسلیم مال، مسموع نیست، این نکته نیز قابل ذکر است که امکان وقوع معاملات معارض در معاملات با سند رسمی به مراتب کمتر است.

 

حفظ کاربری اراضی زارعی و باغ‎ها

قانون اصلاحی قانون  حفظ کاربری اراضی زارعی و باغ‎ها مصوب 31/3/1374 و اصلاحیه 1/8/1385.

ماده 1: به منظور حفظ کاربری اراضی زارعی و باغ‎ها و تداوم و بهره‎وری آنها از تاریخ تصویب این قانون تغییر کاربری اراضی زارعی و باغ‎ها در خارج از محدوده قانونی شهرهه و شهرکت‎ها جز در موارد ضروری ممنوع می‎باشد.

تبصره 1 (اصلاحی): تشخیص موارد ضروری تغییر کاربری اراضی زارعی و باغها در هر استان به عهده کمیسیونی موقت در رئیس سازمان جهاد کشاورزی مدیر امور اراضی رئیس سازمان مسکن و شهرسازی مدیر کل حفاظت محیط زیست آن استان و یک نفر نماینده استاندار می‎باشد که به ریاست سازمان جهاد کشاورزی تشکیل می‎گردد.

نماینده دستگاه اجرایی زیربط می‎تواند بدون حق رای در جلسات کمیسیون شرکت نماید.

سازمان جهاد کشاورزی موظف است حداکثر ظرف مدت دو ماه از تاریخ دریافت تقاضا یا استعلام مطابق نظر کمیسیون نسبت به صدور پاسخ اقدام نماید.

دبیرخانه کمیسیون فوق در سازمانهای جهاد کشاورزی استانها زیر نظر رئیس سازمان مذکور تشکیل می‎گردد. ؟؟ وظیفه دریافت تقاضا تشکیل و تکمیل پرونده بررسی کارشناسی اولیه مطرح نمودن درخواستها به نوبت در کمیسیون و نگهداری سوابق و مصوبات می‎باشد.

تبصره 2 (اصلاحی): مرجع تشخیص اراضی زارعی و باغها وزارت جهاد کشاورزی است و مراجع قضایی و اداری نظر سازمان جهاد کشاورزی ذیربط را در این زمینه استعلام می‎نمایند و مراجع اداری موظف به رعیات نظر سازمان مورد اشاره خواهند بود.

نظر سازمان جهاد کشاورزی برای مراجع قضائی به منزله نظر کارشناسی رسمی دادگستری تلقی می‎شود.

تبصره 3 (اصلاحی): ادارات ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی و سایر هیاتها و مراجع مربوط مکلفند در موارد تفکیک افراز و تقسیم اراضی زارعی و باغها و تغییر کاربری آنها در خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرکها از سازمانهای جهاد کشاورزی وزارت جهاد کشاورزی استعلام نموده و نظر وزارت مذکور را اعمال نمایند.

تبصره 4 (الحاقی): احداث گلخانه‎ها دامداریها مرغداریها پرورش ماهی و سایر تولیدات کشاورزی. کارگاههای صنایع تکمیلی و غذایی در روستاها بهینه کردن تولیدات بخش کشاورزی بوده و تغییر کاربری محسوب نمی‎شود. موارد مذکور از شمول این ماده مستثنی بوده و با رعایت ضوابط زیست محیطی با موافقت سازمان‎های جهاد کشاورزی استانها بلامانع می‎باشد.

تبصره 5 (الحاقی): اراضی داخل محدوده قانونی روستاهای دارای طرح‎ هادی مصوب مشمول ضوابط طرح‎ هادی بوده و از کلیه ضوابط مقرر در این قانون مستثنی می‎باشند.

تبصره 6 (الحاقی): به منظور تعیین روش کلی و ایجاد وحدت رویه اجرایی و نظارت و ارزیابی عملکرد کمیسیونهای موضوع تبصره (1) این ماده دبیرخانه مرکزی در وزارت جهاد کشاورزی (سازمان امور اراضی) تشکیل می‎گردد.

تبصره 7 (الحاقی): تجدید نظر در مورد تصمیمات کمیسیونهای موضوع تبصره (1) این ماده در مواردی که مجوز تغییر کاربری صادر شده با تشخیص و پیشنهاد وزارت جهاد کشاورزی به عهده کمیسیونی به ریاست وزیر جهاد کشاورزی یا نماینده تام الاختیار وی و با عضویت معاونان ذیربط وزارتخانه‎های مسکن و شهرسازی کشور و سازمان حفاظت محیط زیست می‎باشد.

نماینده دستگاه اجرای ذی ربط می‎تواند حسب مورد و بدون حق رای در جلسات مذکور شرکت نماید.

ماده 2 (اصلاحی): در مواردی که به اراضی زارعی و باغ‎ها طبق مقررات این قانون مجوز تغییر کاربری داده می‎شود هشتاد درصد (80%) قیمت روز اراضی و باغ‎های مذکور با احتساب ارزش زمین پس از تغییر کاربری بابت عوارض از مالکین وصول و به خزانه‎داری کل کشور واریز می‎گردد.

تبصره 1 (اصلاحی): تغییر کاربری اراضی زارعی و باغهای برای سکونت شخصی صاحبان زمین تا 500 متر مربع فقط برای یکبار و احداث دامداریها، مرغداریها، پرورش ابزیان، تولیدات گلخانه‎ای و همچنین واحدهای صنایع تبدیلی و تکمیلی بخش کشاورزی و صنایع دستی مشمول پرداخت عوارض موضوع این ماده نخواهند بود.

تبصره 2 (اصلاحی): اراضی زارعی و باغهای مورد نیاز طرح‎های تملک دارایی‎های سرمایه‎ای مصوب مجلس شورای اسلامی (ملی- استانی) و طرح‎های خدمات عمومی مورد نیاز مردم را پرداخت عوارض موضوع ؟؟ مستثنی بوده و تابع قوانین و مقررات مربوط می‎باشد.

تبصره 3 (الحاقی): تقویم و ارزیابی اراضی زارعی و باغهای موضوع این قانون توسط کمیسیون سه نفره‎ای متشکل از نمایندگان سازمان جهاد کشاورزی، استانداری، امور اقتصادی و دارایی استان در هر یک از شهرستانها انجام می‎پذیرد.

ماده 3 (اصلاحی): کلیه مالکان یا متصرفان اراضی زارعی و باغهای موضوع این قانون که بصورت غیرمجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون موضوع تبصره (1) ماده (1)  این قانون اقدام به تغییر کاربری نمایند علاوه بر قلع و قمع ؟ پرداخت جزای نقدی از یک تا سه برابر بهای اراضی زراعی و باغها به قیمت روز زمین با کاربری جدید که مورد نظر متخلف بوده است و در صورت تکرار جرم به حداکثر جزای نقدی و حبس از یک ماه تا شش ماه محکوم خواهند شد.

تبصره 1: سازمان‎ها و موسسات و شرکت‎های دولتی و شهرداری‎ها و نهادهای عمومی و شرکت‎ها و مؤسسات دولتی که شمول قانون نسبت به آنها مستلزم ذکر نام است نیز مشمول مقررات این قانون می‎باشد.

تبصره 2 (اصلاحی): هر یک از کارکنان دولت و شهرداریها و نهادها که در اجرای این قانون به تشخیص دادگاه صالحه تخطی نموده باشند ضمن ابطالی مجوز صادره به جزای نقدی از یک تا سه برابر بهای اراضی زارعی و باغها به قیمت روز زمین با کاربری جدید که مورد نظر متخلف بوده است و در صورت تکرار علاوه بر جریمه مذکور به انفعال دائم از خدمات دولتی و شهرداریها محکوم خواهند شد. سردفتران متخلف نیز به شش ماه تا دو سال تعلیق از خدمت و در صورت تکرار به شش ماه حبس و محرومیت از سر دفتری محکوم می‎شوند.

ماده 4 (اصلاحی): دولت مکلف است همه ساله اعتباری معادل هشتاد درصد (80%) از درآمدهای موضوع این قانون را در بودجه سالیانه وزارت جهاد کشاورزی منظور نماید تا وزارت مزبور طبق ضوابط قانونی مربوطه به مصرف امور زیربنایی کشاورزی شامل تسطیح اراضی، احداث کانال آبیاری، زهکشی، سدها و بندهای خاکی تامین آب و احیاء اراضی موات و بایر و هزینه‎های دادرسی و اجرای قانون برساند و بیست درصد (20%) باقیمانده از درآمد موضوع این قانون به منظور مطالعه و آماده سازی زمینهای غیرقابل کشت و زرع برای توسعه شهرها و ایجاد شهرکها در اختیار وزارت مسکن و شهرسازی قرار می‎گیرد.

ماده 5: از تاریخ تصویب این قانون نماینده وزارت کشاورزی در کمیسیون ماده 5 قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران عضویت خواهد داشت.

ماده 6: مقدار سیصد هکتار اراضی غیرقابل کشت از یکهزار و یکصد هکتار اراضی مربوط به ورزشگاه بزرگ اصفهان جهت احداث ورزشگاه مذکور اختصاص یافته و با بقیه اراضی مطابق با این قانون عمل خواهد شد.و

ماده 7 (الحاقی): کمیسیون موضوع تبصره‎ی (1) ماده (1) موظف است در تشخیص ضرورت‎ها موارد ذیل را رعایت نماید:

1-اخذ مجوز لازم از دستگاه اجرایی ذی ربط متناسب با کاربری جدید توسط متقاضی.

2-ضوابط طرح‎های کالبدی، منطقه‎ای و ناحیه‎ای مصوب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران.

3-مطالبه مصوبه ستاد فرماندهی نیروهای مسلح در رسیدگی به درخواست نیروهای مسلح.

4-ضوابط حفظ محیط زیست و تداوم تولید و سرمایه گذاری با توجه به روح کلی قانون مبنی بر حفظ کاربری اراضی زارعی و باغ‎ها.

5-استانداردها، اصول و ضوابط فنی مربوط مطابق مجوزهای صادره از سوی دستگاه ذی ربط.

ماده 8 (الحاقی): صدور هرگونه مجوز یا پروانه ساخت و تامین و واگذاری خدمات و تاسیسات زیربنایی مانند آب، برق، گاز و تلفن از سوی دستگاههای ذی ربط در اراضی زارعی و باغ‎ها موضوع ماده (1) این قانون توسط وزارتخانه‎های جهاد کشاورزی، مسکن و شهرسازی، استانداریها و شهرداریها و سایر مراجع ذی ربط صرفاً پس از تأیید کمیسیون تبصره (1) ماده (1) این قانون مبنی بر ضرورت تغییر کاربری مجاز خواهد بود متخلف از این ماده برابر مقررات ماده (3) این قانون مجازات خواهد شد.

ماده 9 (الحاقی): به منظور حمایت از تداوم کاربری اراضی زارعی و باغها واقع در داخل محدوده قانونی شهرها و شهرکها که در طرحهای جامع و تفصیلی دارای کاربری کشاورزی می‎باشند، دولت و شهرداری‎ها موظفند تسهیلات و خدمات شهری را مطابق تعرفه فضای سبز شهرداریها در اختیار مالکان آنها قرار دهند.

 

ماده 10 (الحاقی): هر گونه تغییر کاربری در قالب ایجاد بنا، برداشتن یا افزایش شن و ماسه و سایر اقداماتی که بنا به تشخیص وزارت جهاد کشاورزی تغییر کاربری محسوب می‎گردد، چنانچه به طور غیرمجاز و بدون اخذ مجموز از کمیسیون موضوع تبصره (1) ماده (1) این قانون صورت پذیرد، جرم بوده و مأموران جهاد کشاورزی محل مکلفند نسبت به توقف عملیات اقدام و مراتب را به اداره متبوع جهت انعکاس به مراجع قضایی اعلام نمایند.

تبصره 1: چنانچه مرتکب پس از اعلام جهاد کشاورزی به اقدامات خود ادامه دهد نیروی انتظامی موظف است با به درخواست جهاد کشاورزی از ادامه عملیات مرتکب جلوگیری نماید.

تبصره 2: مأموران جهاد کشاورزی موظفند با حضور نماینده دادسرا و در نقاطی که دادسرا نباشد با حضور نماینده دادگاه محل ضمن تنظیم صورتجلسه رأساً نسبت به قلع و قمع بنا و مستحدثات اقدام و وضعیت زمین را به حالت اولیه اعاده نمایند.

ماده 11 (الحاقی): کلیه اشخاص حقیقی و حقوقی که در اجرای قانون حفظ کاربری از کمیسیون موضوع تبصره (1) ماده (1) قانون حفظ کاربری اراضی زارعی و باغها مصوب 1374 مجوز تغییر کاربری اراضی زارعی و باغها را دریافت نموده‎اند موظفند حداکثر ظرف مدت نه ماه پس از لازم الاجرا شدن این قانون نسبت به اجرای طرح موضوع مجوز مربوطه اقدام نمایند. در صورت عدم اقدام در مهلت تعیین شده موضوع مشمول مقررات این قانون خواهد شد.

ماده 12 (الحاقی): ایجاد هر گونه متسحدثات پس از حریم قانونی موضوع ماده (17) قانون اصلاح ایمنی راهها و راه‎آهن مصوب 1379 در مورد اراضی زارعی و باغی فقط با رعایت تبصره (1) ماده (1) این قانون مجاز می‎باشد.

ماده 13 (اصلاحی): وزارت جهاد کشاورزی مسؤول اجرای این قانون و آئین نامه‎های اجرایی آن می‎باشد.

ماده 14 (الحاقی): وزارت جهاد کشاورزی موظف است آئین نامه‎های اجرایی این قانون را با همکاری وزارتخانه‎های مسکن و شهرسازی، کشور و سازمان حفاظت محیط زیست ظرف مدت سه ماه تهیه و برای تصویب به هیأت وزیران ارائه نماید.

ماده 15 (اصلاحی): کلیه قوانین و مقررات مغایر با این قانون از جمله ماده (77) قانون وصول برخی از درآمدهای دولت و مصرف آن در موارد معین مصوب 28/12/1373 لغو می‎گردد.

قانون فوق (اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زارعی و باغها) مشتمل بر هشت ماده در جلسه علنی روز دوشنبه مورخ اول آبانماه یکهزار و سیصد و هشتاد و پنج مجلس شوری اسلامی تصویب و در تاریخ 10/8/1385 به تأیید شوری نگهبان رسیده است.

 

قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها مصوب 31/3/1374
ماده 1 – به منظور حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها و تداوم بهره وری آن ها از تاریخ تصویب این قانون تغییرکاربری اراضی زراعی و باغ ها در خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرک ها جز در موارد ضروری ممنوع می باشد.
تبصره 1 – در موارد ضروری تغییرکاربری اراضی زراعی و باغ ها به عهده کمیسیونی مرکب از نمایندگان وزارت خانه های کشاورزی، مسکن و شهرسازی، جهادسازندگی و سازمان حفاظت محیط زیست و استانداری که در هر استان زیر نظر وزارت کشاورزی تشکیل می شود محول می گردد و تصمیمات کمیسیون مزبور که واجد آرای اکثریت اعضاء باشد معتبر خواهد بود و این کمیسیون موظف است ظرف مدت دو ماه از تاریخ دریافت تقاضا یا استعلام نسبت به صدور پاسخ اقدام نماید.
تبصره 2 – مرجع تشخیص اراضی زراعی وباغ ها در خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرک ها وزارت کشاورزی است و تغییرکاربری اراضی موضوع این قانون در روستاها طبق ضوابطی که وزارت کشاورزی تعیین خواهد کرد مجاز می باشد.

تبصره 3 – ادارات ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی مکلفند در موارد تفکیک اراضی زراعی و باغ ها و تغییرکاربری آن ها در خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرک ها از وزارت کشاورزی استعلام و نظر وزارت مذکور را اعمال نمایند.
ماده 2 – در مواردی که به اراضی زراعی و باغ ها طبق مقررات این قانون مجوز تغییرکاربری داده می شود هشتاد درصد (80%) قیمت روز اراضی و باغ های مذکور با احتساب ارزش زمین پس از تغییرکاربری بابت عوارض از مالکین وصول و به خزانه داری کل کشور واریز می گردد. نحوه تقویم ارزش اراضی موضوع این قانون توسط وزارت امور اقتصادی و دارائی تعیین و به تصویب هیات وزیران خواهدرسید.
تبصره 1 – تغییرکاربری زمین زراعی و باغ برای سکونت شخصی مالکین کم بضاعت در مساحت کوچک طبق ضوابط و تعاریفی که وزارت کشاورزی مشخص می نماید و هم چنین سایر نیازهای بخش کشاورزی و دامی مشمول پرداخت عوارض موضوع این ماده نخواهدبود.
تبصره 2 – وزارت مسکن و شهرسازی مکلف است جهات توسعه شهرها و شهرک ها ( متصل یا منفصل ) را حتی المقدور در خارج از اراضی زراعی و باغ ها طراحی و از اراضی غیرزراعی و غیرقابل کشاورزی استفاده نماید و تغییر کاربری اراضی زراعی وباغ های موجود داخل محدوده قانونی شهرها را به حداقل ممکن برساند.
ماده 3 – مالکین یا متصرفین اراضی زراعی و باغ های موضوع این قانون که غیرمجاز اراضی زراعی و باغ ها را تغییرکاربری دهند علاوه بر الزام به پرداخت عوارض موضوع ماده 2 به پرداخت جزای نقدی تا سه برابر بهای اراضی و باغ ها به قیمت روز زمین با کاربری جدید محکوم خواهند شد وزارت کشاورزی موظف است پرونده های متخلفین از این قانون را به مرجع قضائی ارسال تا مراجع مذکور دستور توفیف عملیات مربوط به موارد مذکور در این قانون را صادر و در خارج از نوبت رسیدگی و براساس ضوابط مربوطه حکم قطعی صادر نمایند.
تبصره 1 – سازمان ها و موسسات و شرکت های دولتی و شهرداری ها و نهادهای عمومی و شرکت ها و موسسات دولتی که شمول قانون نسبت به آن ها مستلزم ذکر نام است نیز مشمول مقررات این قانون باشد.
تبصره 2 – هریک از کارکنان دولت و شهرداری ها و نهادها که در اجرای این قانون به تشخیص دادگاه صالحه تخطی نموده باشند به جزای تا سه برابر بهای اراضی و باغ ها به قیمت روز زمین با کاربری جدید و درصورت تکرار علاوه بر جریمه مذکور به انفصال دائم از خدمات دولتی و شهرداری ها محکوم خواهند شد. سردفتران متخلف نیز به شش ماه تا دو سال تعلیق از خدمت محکوم خواهند شد.
ماده 4 – دولت مکلف است همه ساله اعتباری معادل هشتاد درصد (80%) از درآمدهای موضوع این قانون را در بودجه سالیانه وزارت کشاورزی منظور نماید تا وزارت مزبور طبق ضوابط قانونی مربوطه به مصرف امور زیربنائی کشاورزی شامل تسطیح اراضی، احداث کانال ، آبیاری ، زهکشی ، سدها و بندهای خاکی تامین آب و احیاء اراضی موات و بایر برساند و بیست درصد (20%) باقی مانده از درآمد موضوع این قانون به منظور مطالعه و آماده سازی زمین های غیرقابل کشت و زرع برای توسعه شهرها و ایجاد شهرک ها در اختیار وزارت مسکن و شهرسازی قرار می گیرد.
ماده 5 – از تاریخ تصویب این قانون نماینده وزارت کشاورزی در کمیسیون ماده 5 قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران عضویت خواهد داشت.
ماده 6 – مقدار سیصد هکتار اراضی غیرقال کشت از یک هزار و یکصد هکتار اراضی مربوط به ورزشگاه بزرگ اصفهان جهت احداث ورزشگاه مذکور اختصاص یافته و با بقیه اراضی مطابق با این قانون عمل خواهدشد.

ماده 7 – وزارت کشاورزی مسئول اجرای این قانون می باشد و وزارت مذکور مکلف است آئین نامه اجرائی این قانون را ظرف مدت سه ماه تهیه و به تصویب هیات وزیران برساند.
ماده 8 – کلیه قوانین و مقررات مغایر با این قانون لغو می گردد.
قانون فوق مشتمل بر هشت ماده و هفت تبصره در جلسه علنی روز چهارشنبه مورخ سی و یکم خردادماه یک هزار و سیصدو هفتاد و چهار مجلس شورای اسلامی تصویب و در تاریخ 7/4/1374 به تایید شورای نگهبان رسیده است.
                                                                                                         

 

وزارت جهاد کشاورزی- سازمان مدیریت و برنامه‎ریزی کشور

هیئت وزیران در جلسه مورخ 2/3/1386 بنا به پیشنهاد شماره 340/020 مورخ 9/1/1386 وزارت جهاد کشاورزی و به استناد ماده (14) قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زارعی و باغها- مصوب 1385- آیین نامه اجرایی قانون یاد شده را به شرح زیر تصویب نمود:

آیین نامه اجرایی قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها مصوب 1386

ماده 1- در آیین نامه اصطلاحات زیر در معانی مربوط به کار می‎رود:

الف- قانون: قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها- مصوب 1374- و اصلاحیه آن- مصوب 1385- که از این پس در این آیین نامه به اختصار قانون نامیده می‎شود.

ب- محدوده شهر، حریم شهر، محدوده شهرک و محدوده روستا: محدوده‎ای که براساس "قانون تعاریف محدوده و حریم شهر، روستا و شهرک و نحوه تعیین آنها- مصوب 1384-" به تصوب مراجع قانونی ذی ربط رسیده یا خواهد رسید.

پ- طرح‎ هادی روستا: طرحی که ضمن ساماندهی و اصلاح بافت موجود میزان و مکان گسترش آتی و نحوه نیازمندیهای عمومی روستایی را حسب مورد در قالب مصوبات طرح‎های ساماندهی فضا و سکونتگاههای روستایی یا طرحهای جامع ناحیه‎ای تعیین می‎نماید.

ت- اراضی زراعی و باغها: اراضی تحت کشت، آیش و باغات شامل آبی، دیم اعم از دایر و بایر که سابقه بهره‎برداری داشته باشد و اراضی تحت فعالیتهای موضوع تبصره (4) الحاقی که در حکم اراضی زراعی و باغها محسوب می‎شود.

ث- کمیسیون: کمیسیون تبصره (1)  ماده (1) قانون می‎باشد.

ج- کمیسیون تقویم: کمیسیون تبصره (3) الحاقی ماده (2) قانون می‎باشد.

چ- تفکیک: در مقرات ثبتی عبارت است از تقسیم مالی غیرمنقول به قطعات کوچکتر.

ح- افراز: در اصطلاح قضایی و ثبتی عبارت است از جدا کردن سهم مشاع شریک یا شرکاء و یا تقسیم مال غیرمنقول مشاع بین شرکاء به نسبت سهم آنان.

خ- تقسیم: اعم است از تفکیک و افراز و غیر آن.

د- تغییر کاربری: هر گونه اقدام که ماتع از بهره‎برداری و استمرار کشاورزی اراضی زراعی و باغها در قالب ایجاد بنا، برداشتن یا افزایش شن و ماسه و سایر اقداماتی که بنا به تشخیص وزارت جهاد کشاورزی تغییر کاربری محسوب شود.

ذ- مالک یا صاحب زمین: شخص یا اشخاص حقیقی یا حقوقی که بر اراضی زراعی یا باغی با ارایه سند مالکیت یا گواهی اداره ثبت مشعر بر مالکیت بوده و یا موافق احکام قطعیت یافته صادره از محاکم قضایی مالکیت آنان محقق شده باشد و چنانچه اراضی مذکور در مناطق مشمول اعلان ثبت عمومی و اجباری نباشد و از قدیم الایام از سوی اشخاص به عنوان مالک مورد بهره‎برداری واقع و شورای اسلامی محل تصرف مالکانه (قاعده ید) متقاضی را تأیید نماید و مستثنی بودن اراضی مورد نظر از انواع اراضی ملی و دولتی به تأیید مراجع ذیصلاح رسیده باشد، مالک تلقی می‎شود.

ر- طرحهای تملک و دارایی‎های سرمایه‎ای مصوب مجلس شورای اسلامی (ملی- استانی): طرحهایی که دارای موافقتنامه مبادله شده بین دستگاه اجرایی و سازمان مدیریت و برنامه‎ریزی کشور و یا استان (بنا به مورد) باشد.

ز- طرحهای خدمات عمومی موضوع ماده 2 قانون: طرحهای گردشگری و طرحهای غیرانتفاعی که مورد نیاز مردم باشد و قابلیت تملک خصوص نداشته و عموم مردم بتوانند از آن بهره‎مند شوند.

س- مجوز موضوع ماده (7) قانون: موافقتی اصولی یا جواز تأسیسی که توسط دستگاههای اجرایی ذی ربط در چارچوب قوانین و مقررات مربوط صادر می‎شود.

ش- مجوز یا پروانه ساخت موضوع ماده (8) قانون: موافقتی که توسط دستگاههای ذی ربط در احداث بنا و تأمین و واگذاری خدمات و تأسیسات زیربنایی مانند آب، برق، گاز و تلفن صادر می‎شود.

ص- اراضی داخل محدوده روستاهای دارای طرح‎ هادی مصوب: محدوده شامل بافت موجود روستا و گسترش آتی آن در دوره‎ی طرح هادی روستا می‎باشد.

ماده 2- دبیرخانه کمیسیون در سازمان جهاد کشاورزی استان مستقر بوده و مدیر امور اراضی، دبیر کمیسیون می‎باشد.

تبصره- نماینده دستگاه اجرایی ذی ربط جهت شرکت در جلسه کمیسیون بدون داشتن حق رأی از سوی دبیر دعوت خواهد شد.

ماده 3- درخواست اشخاص حقیقی و حقوقی برای تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها همراه مدارک ثابت کننده و قانونی مالکیت، جواز تأسیس یا موافقت اصولی طرح مورد نظر، نقشه عرضه مورد اجرای طرح، نظریه اداره کل حفاظت محیط زیست استان و حسب مورد پاسخ استعلام دستگاههای ذی ربط در چارچوب ماده (7) قانون، تحویل دبیرخانه می‎گردد.

تبصره 1- درخواست دستگاههای مجری طرحهای تملک دارایی‎های سرمایه‎ای) طرحهای ملی – استانی) و طرحهای خدمات عمومی مورد نیاز مردم و گردشگری با ارائه مصوبه مرجع قانونی ذیربط و دو نسخه کروکی محل و نقشه عرصه در مقیاس  مورد اجرای طرح بصورت خارج از نوبت در کمیسیون مطرح خواهد شد.

تبصره 2- نحوه و چگونگی دریافت تقاضاء تشکیل و تکمیل پرونده اعم از استعلام‎های مورد نیاز، بررسی کارشناسی اولیه، مطرح نمودن درخواستها در کمیسیون، نگهداری سوابق و مصوبات و ابلاغ تصمیمات کمیسیون و کمیسیون تقویم به متقاضی براساس دستورالعملی خواهد بود که ظرف مدت دو ماه از سوی وزارت جهاد کشاورزی (سازمان امور اراضی) تهیه و ابلاغ می‎گردد.

تبصره 3- دبیرخانه کمیسیون موظف است در صورت عدم تکمیل مدارک مورد لزوم از سوی متقاضی ظرف یک ماه از تاریخ ثبت درخواست، پرونده را از دستور کار کمیسیون خارج نماید. بدیهی است در صورت ارایه مدارک و مستندات، پرونده حسب نوبت در دستور کار کمیسیون قرار می‎گیرد.

تبصره 4- جلسات کمیسون با حضور رییس و حداقل سه عضو دیگر رسمیت دارد و تصمیمات آن با حداقل سه رأی موافق معتبر و لازم الاجرا خواهد بود. کمیسیون موظف است ظرف دوماه از تاریخ ثبت درخواست یا استعلام در دبیرخانه نسبت به بررسی موضوع اقدام و نتیجه را از طریق دبیرخانه به متقاضی ابلاغ نماید.

تبصره 5- دبیرخانه کمیسیون از رؤسای سازمانهای میراث فرهنگی، صنایع دستی و گردشگری و صنایع و معادن استان برای شرکت در جلسات دعوت به عمل خواهد آورد.

ماده 4- در صورت موافقت کمیسیون با تغییر کاربری اراضی زراعی یا باغ مورد تقاضا، دبیر کمیسیون مراتب را به همراه کروکی یا نقشه، مشخصات کامل ملک به منظور تعیین قیمت روز اراضی زراعی و یا باغ با کاربری جدید به کمیسیون تقویم اعلام و پس از اخذ نظریه کمیسیون یاد شده و اعلام به متقاضی و ارایه گواهی لازم توسط وی مبنی بر واریز عوارض موضوع ماده (2) قانون به حساب خزانه داری کل کشور، مجوز تغییر کاربری را صادر و به مرجع استعلام کننده و متقاضی اعلام می‎نماید. مجوز صادره از زمان ابلاغ به متقاضی به مدت دو سال دارای اعتبار می‎باشد.

تبصره- در مواردی که بعد از پایان اعتبار مجوز کمیسیون، مجدداً برای همان اراضی درخواست تمدید مجوز قبلی یا تقاضای تغییر کاربری برای طرح جدید ارایه گدد و کمیسیون موافقت نماید در صورت شمول عوارض موضوع ماده (2) قانون، با احتساب عوارض پرداختی قبلی مابه‎التفاوت تعیین و به متقاضی جهت واریز ابلاغ می‎گردد.

ماده 5- در مواردی که به تشخیص وزارت جهاد کشاورزی یا سازمان جهاد کشاورزی استانها در صدور مجوز تغییر کاربری توسط کمیسیون رعایت مقررات این قانون نگردیده باشد، موضوع جهت رسیدگی و اتخاذ تصمیم لازم به کمیسیون تبصره (7) الحاقی ماده یک قانون احاله می‎گردد و کمیسیون موظف است حداکثر پس از دو ماه از تاریخ ارجاع نسبت به موضوع اخذ تصمیم و ابلاغ نماید.

تبصره – وزارتخانه‎های کشور، مسکن و شهرسازی و سازمان حفاظت محیط زیست موظفند معاونین ذی ربط را جهت عضویت در کمیسیون مذکور، به وزارت جهاد کشاورزی معرفی نمایند.

ماده 6- وزارت جهاد کشاورزی موظف است ضوابط تشخیص اراضی و زراعی و باغها در خارج از محدوده شهرها، شهرکها و طرح هادی روستاها را ظرف دو ماه از تاریخ ابلاغ این آیین نامه تهیه و پس از تصویب کمیسیون امور زیربنایی، صنعت و محیط زیست جهت اجرا به سازمانهای جهاد کشاورزی ابلاغ نماید.

ماده 7- استانداری، امور اقتصادی و دارایی و جهاد کشاورزی استانها موظفند ظرف یک ماه پس از ابلاغ این آیین نامه، نمایندگان خود را برای عضویت در کمیسیون تقویم شهرستانها به دبیرخانه کمیسیون معرفی نمایند. کمیسیون تقویم در مدیریت جهاد کشاورزی شهرستان تشکیل و جلسات آن با حضور کلیه اعضاء رسمیت یافته و رأی اکثریت اعضاء معتبر و لازم الاجرا است.

ماده 8- به  منظور ایجاد وجدت رویه اجرایی در نحوه تقویم و ارزیابی اراضی موضوع قانون و نظارت بر آن ظرف دو ماه پس از تصویب این آیین نامه، دستورالعمل مشترکی از سوی وزارتخانه‎های کشور، امور اقتصادی و دارایی، مسکن و شهرسازی و جهاد کشاورزی تهیه و توسط وزارت جهاد کشاورزی به استانها ابلاغ خواهد شد.

تبصره- تصمیم کمیسیون تقویم از زمان اعلام به متقاضی به مدت شش ماه اعتبار خواهد داشت و در صورت انقضای مدت مذکور و عدم واریز عوارض، قیمت ملک مجدداً توسط کمیسیون تقویم تعیین و اعلام خواهد شد.

ماده 9- ادارات ثبت اسناد و املاک، دفاتر اسناد رسمی و سایر هیئت‎ها و مراجع مربوط موظفند در هنگام تفکیک، افراز و تقسیم اراضی زراعی و باغهای واقع در خارج از محدوده  شهرها و شهرکها و طرح هادی روستایی، نظر سازمان جهاد کشاورزی (مدیریت جهاد کشاورزی) را استعلام و تفکیک، افراز و تقسیم اینگونه اراضی پس از تأیید مدیریت جهاد کشاورزی قابل اجرا خواهد بود.

تبصره – ضوابط و حد نصابهای تفکیک، افراز و تقسیم اراضی ظرف دو ماه پس از صدور این آیین نامه توسط وزارت جهاد کشاورزی به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تهیه و پس از تصویب کمیسیون امور زیربنایی، صنعت و محیط زیست و سازمانهای جهاد کشاورزی اعلام خواهد شد.

ماده 10- مصادیق و ضوابط موضوع تبصره (4) ماده (1) ماده (2) قانون ظرف سه ماه پس از ابلاغ این آیین نامه، طی دستورالعملی حسب مورد با همکاری وزارتخانه‎های مسکن و شهرسازی، صنایع و معدن و سازمانهای میراث فرهنگی، صنایع دستی و گردشگری و حفاظت محیط زیست تهیه و توسط وزارت جهاد کشاورزی ابلاف خواهد شد.

ماده 11- وزارت جهاد کشاورزی موظف است در اجرای ماده (10) قانون ظرف یک ماه مصادیق اقداماتی که تغییر کاربری غیرمجاز بوده و جرم محسوب می‎شود را تهیه و ابلاغ نماید.

ماده 12- به منظور اجرای قانون و جلوگیری از هرگونه عملیات تغییر کاربری غیرمجاز متخلف در اراضی زارعی و باغها، مأموران جهاد کشاورزی مکلفند ضمن بازدید از اراضی زراعی و باغها در صورت مشاهده هرگونه جرم ضمن توقف عملیات با رعایت ماده (10) قانون، نسبت به تنظیم صورتجلسه اقدام نمایند.

تبصره 1- مأموران جهاد کشاورزی مکلفند توقف عملیات اجرایی را به مالک یا قائم مقام قانونی وی به صورت مکتوب اخطار و اعلام نمایند. چنانچه مرتکب پس از اعلام مأموران جهاد کشاورزی به اقدامات خود ادامه دهد نیروی انتظامی جمهوری اسلامی ایران موظف است بنابه درخواست مأموران جهاد کشاورزی از ادامه عملیات متخلف جلوگیری نماید.

تبصره 2- مدیریت جهاد کشاورزی مکلف است با توجه به صورتجلسه تنظیمی در اسرع وقت نسبت به معرفی مجرم یا مجرمین به مراجع قضایی اقدام نماید. مراجع قضایی برابر مقررات مربوط به تخلف رسیدگی و حکم مقتضی را صادر می‎نمایند.

ماده 13- مأموران وزارت جهاد کشاورزی مکلفند در چارچوب تبصره‎های (1) و (2) ماده (10) قانون با حضور نیروی انتظامی و نماینده دادسرا یا دادگاه محل، ضمن تنظیم صورتمجلس، رأساً نسبت به قلع و قمع بنا و مستحدثات، اقدام و وضعیت زمین را به حالت اولیه اعاده نمایند.

ماده 14- فعالیتهای موضوع تبصره (4) الحاقی به ماده یک قانون بهینه کردن تولیدات بخش کشاورزی بوده و در حکم اراضی زراعی و باغها می‎باشد. در صورتی که مجریان فعالیتهای این تبصره قصد تغییر کاربری این فعالیتها را داشته باشند باید مجوز کمیسیون را اخذ نمایند و چنانچه بدون اخذ مجوز از کمیسیون تغییر کاربری غیرمجاز دهد اقدام آنان جرم محسوب و مطابق سایر مفاد این قانون با آنها برخورد می‎شود.

ماده 15- وزارت کشور، وزارت مسکن و شهرسازی، سازمان حفاظت محیط زیست، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، نیروی انتظامی جمهوری اسلامی ایران و سایر مراجع ذی ربط، موظفند در اجرای قانون همکاریهای لازم را با وزارت جهاد کشاورزی بعمل آورند.

ماده 16- نحوه و چگونگی پرداخت حق الجلسه و حق الزحمه اعضای کمیسیون‎ها و مجریان این قانون بنا بر دستورالعملی است که از سوی وزیر جهاد کشاورزی تعیین و ابلاغ می‎گردد.

ماده 17- سازمان مدیریت و برنامه‎ریزی کشور موظف است به منظور اجرای ماده (4) اصلاحی قانون، ردیفهای اعتباری مستقلی برای وزارتخانه‎های جهاد کشاورزی و مسکن و شهرسازی اختصاص دهد و همه ساله درآمدهای موضوع این ماده را به ترتیب هشتاد درصد (80%) و بیست درصد (20%) در بودجه سنواتی دستگاههای یاد شده منظور نماید.

ماده 18- آیین نامه اجرایی قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها و ضوابط تقویم اراضی موضوع تصویب نامه‎های شماره 13105/ت 15398 هـ مورخ 1/11/74 و شماره 20/128637/ت/16584 هـ مورخ 28/12/75 و اصلاحیه‎های بعدی آن لغو و این آیین نامه جایگزین آنها می‎گردد.

رونوشت به دفتر مقام معظم رهبری، دفتر رئیس جمهور، دفتر ریاست قوه قضاییه، دفتر معاون اول رئیس جمهور، دفتر معاون اجرایی رییس جمهور، دفتر معاون حقوقی و امور مجلس رئیس جمهور، دفتر رئیس مجمع تشخیص مصلحت نظام، دیوان محاسبات کشور، دیوان عدالت اداری، اداره کل قوانین مجلس شورای اسلامی، سازمان بازرسی کل کشور، اداره کل حقوقی، اداره کل قوانین و مقررات کشور، وزارت دادگستری، وزارت امور اقتصادی و دارایی، وزارت کشور، وزارت مسکن و شهرسازی، وزارت صنایع و معادن، سازمان حفاظت محیط زیست، دبیرخانه شورای اطلاع رسانی دولت و دفتر هیئت دولت ابلاغ می‎شود.

 

آئین نامه اجرائی قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها مصوب 24/10/74

ماده 1 – در اجرای قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها – مصوب 1374 – که از این پس در آئین نامه به اختصار قانون نامیده می شود – عبارت های زیر دارای تعریف های مربوط هستند :
الف – محدوده قانونی شهر : محدوده ای است که براساس تبصره (1) ماده (4) قانون تعاریف و ضوابط تقسیمات کشوری – مصوب 1362 – به تصویب مراجع ذی ربط رسیده باشد.
ب – محدوده قانونی شهرک : محدوده ای است که به تصویب مراجع قانونی ذی ربط رسیده باشد.
ج – محدوده قانونی روستا : در طرح های هادی یا به سازی روستا، محدوده ای است که به تصویب مراجع قانونی ذی ربط رسیده باشد و در روستاهای فاقد طرح هادی یا به سازی، محدوده مسکونی موجود روستاست.
ماده 2 – وزارت خانه های مسکن و شهرسازی و جهادسازندگی ، سازمان حفاظت و استانداری های سراسر کشور، موظفند بنابه درخواست وزارت کشاورزی، نماینده خود را در هر استان جهت تشکیل موضوع تبصره (1) ماده (1) قانون – که از این پس در این آئین نامه به اختصار کمیسیون نامیده می شود – به وزارت یادشده معرفی کنند. وزیر کشاورزی حکم عضویت نمایندگان یادشده در کمیسیون را صادر می کند.
تبصره – کمیسیون و دبیرخانه آن در سازمان کشاورزی استان مستقر می شود و سازمان یادشده در هر استان مسوول دبیرخانه را تعیین می کند.
ماده 3 – درخواست متقاضی یا جانشین قانونی وی مبنی بر تغییرکاربری اراضی یا باغ های تحت تملک به جز درخواست های موضوع تبصره (2) ماده (1) قانون به انضمام تصاویر اسناد و مدارک لازم در دبیرخانه کمیسیون ثبت و به ترتیب تاریخ ثبت ، برای رسیدگی در دستور کار کمیسیون قرار می گیرد.
کمیسیون درخواست های یادشده را درصورت لزوم ، پس از اخذ نظرات دستگاه های اجرائی مربوط و شهرداری ها ، مورد بررسی قرار می دهد و حداکثر ظرف دو ماه از تاریخ ثبت در دبیرخانه ، با رای اکثریت اعضاء در مورد آن ها تصمیم گیری می کند و مراتب را بلافاصله به متقاضی اعلام می نماید.
تبصره 1 – شورای عالی شهرسازی و معماری ایران، کمیسیون موضوع ماده (5) قانون تاسیس عالی شهرسازی ومعماری ایران ، مراجع قانونی تصویب طرح های جامع یا هادی و سایر مراجع قانونی مربوط ، حسب مورد کاربری جدید زمین یا باغ موضوع ماده (2) قانون را تعیین می کنند.
تبصره 2 – کمیسیون درصورت موافقت با تغییرکاربری زمین زراعی یا باغ موضوع درخواست یا قسمتی از آن ، مراتب را همراه با نقشه ( کروکی ) و مشخصات کامل ملک، به منظور تعیین قیمت روز زمین یا باغ برای کاربری جدید، به اداره کل امور اقتصادی و دارای استان مربوط اعلام می کند و پس از اخذ گواهی لازم مبتنی بر واریز هشتاد درصد (80%) ارزش روز زمین و باغ موضوع ماده (2) قانون به حساب خزانه داری کل کشور، مجوز تغییرکاربری را صادر و به متقاضی یا جانشین قانونی وی اعلام می نماید.
تبصره 3 – وزارت کشاورزی موظف است ضوابط تشخیص اراضی زراعی و باغ ها در خارج از محدوده قانونی شهرها را ظرف یک ماه از تاریخ ابلاغ این آئین نامه تعیین و جهت اجرا به سازمان های کشاورزی استان ها ابلاغ کند.
تبصره 4 – وزارت اموراقتصادی و دارایی موظف است حداکثر ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ این آئین نامه، ضوابط مربوط به چگونگی تقویم ارزش اراضی مشمول تغییرکاربری موضوع قانون را تهیه و برای تصویب هیات وزیران پیشنهاد کند.
ماده 4 – ادارات ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی موظفند اراضی زراعی و باغ های خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرک ها را براساس نقشه ای که به تایید سازمان کشاورزی استان رسیده است ، تفکیک کنند. ضوابط و تفکیک اراضی زراعی و باغ ها در خارج از محدوده قانونی شهرها توسط وزیر کشاورزی تهیه و ابلاغ می شود.
ماده 5 – وزارت کشاورزی موظف است ضوابط و تعاریف مربوط به تغییرکاربری زمین زراعی و باغ برای سکونت شخصی مالکان کم بضاعت در مساحت های کوچک ، هم چنین نیازهای بخش کشاورزی و دامی را که مشمول پرداخت عوارض موضوع ماده (2) قانون نمی باشند، ظرف یک ماه از تاریخ ابلاغ این آئین نامه تهیه و برای اجرا به کمیسیون موضوع تبصره (1) ماده (1) قانون ابلاغ کند.
تبصره – ضوابط و تعاریف موضوع این ماده در بخش امور دامی و سایر وظایف وزارت جهادسازندگی با هماهنگی وزارت یادشده تهیه می شود.
ماده 6 – وزارت مسکن و شهرسازی در اجرای تبصره (2) قانون مکلف است جهات توسعه شهرها و شهرک ها ( متصل یا منفصل ) را حتی المقدور در خارج از اراضی زراعی و باغ ها طراحی و از اراضی غیرزراعی و غیرقابل کشاورزی استفاده کند و نظر وزارت کشاورزی را در مورد غیرزراعی و غیرقابل کشاورزی بودن اراضی اخذ کند.
تبصره – وزارت مسکن و شهرسازی موظف است دستورالعمل مربوط به چگونگی به حداقل رساندن تغییرکاربری اراضی زراعی و باغ های داخل محدوده قانونی شهرها را ظرف دو ماه از تاریخ ابلاغ این آئین نامه تهیه و به دستگاه های مربوط ابلاغ کند.
ماده 7 – وزارت کشاورزی و سازمان های کشاورزی استان ها پس از احراز تخلف موضوع ماده (3) قانون و تبصره های آن ، حسب مورد ضمن معرفی متخلفان به مراجع قضائی ، توقف عملیات و اقدامات را از مراجع یادشده درخواست می کند. مراجع قضائی ابتدا خارج از نوبت دستور موقف توقف عملیات و اقدامات مغایر قانون را صادر و سپس برابر مقررات مربوط به تخلف رسیدگی و حکم مقتضی را صادر می کند. درصورت محکومیت متخلف به پرداخت جریمه نقدی ، ( مرجع قانونی مربوط موظف است برابر حکم دادگاه پس از وصول جریمه ، مجوز بنا و تاسیسات را صادر کند ) .

 

 

  

این ماده به استناد رای وحدت رویه دیوان عدالت اداری به شماره دادنامه 158 ،159 مورخ 12/4/84 و مستنداً به قسمت دوم ماده 25 قانون دیوان عدالت اداری ابطال گردید.

ماده 8 – سازمان برنامه وبودجه مکلف است هر سال اعتبارات عمرانی موضوع قانون را تحت ردیف های جداگانه برای وزارت کشاورزی و وزارت مسکن و شهرسازی به ترتیب هشتاد درصد (80%) و بیست درصد (20%) در لایحه بودجه سالانه منظور کند. معادل صددرصد (100%) وجوه واریزی موضوع قانونی به درآمد عمومی کشور هر سال به نسبت های یادشده از محل اعتبارات مربوط در اختیار وزارت خانه های کشاورزی و مسکن و شهرسازی قرار می گیرد تا جهت اجرای طرح های مصوب موضوع ماده (4) قانون به مصرف برسد.
ماده 9 – وزارت کشاورزی موظف است ظرف یک ماه از تاریخ ابلاغ این آئین نامه، سیصد هکتار اراضی غیرقال کشت موضوع ماده (6) قانون را جهت احداث ورزشگاه بزرگ اصفهان تعیین و به دستگاه اجرائی مربوط اعلام کند.
ماده 10 – به منظور جلوگیری از تداخل وظایف در اجرای قانون زمین شهری – مصوب 1366 – در حریم استحفاظی ، دستورالعمل لازم به طور مشترک توسط وزرای کشاورزی ومسکن وشهرسازی تهیه و ابلاغ می شود.
ماده 11 – زمین های مورد نیاز طرح های عمرانی مصوب مجلس شورای اسلامی ، از شمول این آئین نامه مستثناست.

این ماده به استناد رای وحدت رویه دیوان عدالت اداری به شماره دادنامه 7 مورخ 16/1/83 و
     مستنداً به قسمت دوم ماده 25 دیوان عدالت اداری ابطال گردید.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

وزارت جهاد کشاورزی

قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی، اقتصادی که در جلسه علنی روز سه شنبه مورخ بیست و پنجم فروردین ماه یکهزار و سیصد و هشتاد و سه مجلس شورای اسلامی تصویب و با توجه به ایراد شورای نگهبان در جلسه مورخ 21/11/1385 مجمع تشخیص مصلحت نظام با اصلاحاتی در مواد (1)، (2) و (3) به تصویب نهایی رسیده و طی نامه شماره 192084 مورخ 13/12/1385 از سوی مجلس شورای اسلامی واصل گردیده است، به پیوست جهت اجرا ابلاف می‎گردد. / ک

رونوشت به انضمام تصویر قانون به:

دفتر مقام معظم رهبری- دفتر رئیس جمهور- دفتر ریاست قوه قضائیه- دفتر معاون اول رئیس جمهور- مجمع تشخیص مصلحت نظام- وزارت امور اقتصادی و دارایی- سازمان مدیریت و برنامه‎ریزی کشور- دیوان محاسبات کشور- معاونت امور مجلس- اداره کل قوانین مجلس شورای اسلامی- دفتر هیأت دولت- اداره کل پیگیری طرح‎ها و لوایح – اداره کل حقوقی- اداره کل تدوین و تنقیح قوانین و مقررات کشور- وزارت دادگستری- روزنامه رسمی جمهوری اسلامی ایران (جهت درج در روزنامه) ابلاغ می‎شود./ 16/12

 

 

در اجراء اصل یکصد و بیست و سوم (123) قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی، اقتصادی مصوب جلسه علنی مورخ 25/1/1383 مجلس که با عنوان طرح به مجلس شورای اسلامی تقدیم و مطابق اصل یکصد و دوازدهم (112) قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران به مجمع محترم تشخیص مصلحت نظام ارسال گردیده بود، با اصلاحاتی در راستای مصلحت نظام توسط آن مجمع به پیوست ارسال می‎گردد.

 

 

قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی، اقتصادی

ماده1- وزارت جهاد کشاورزی موظف است به منظور ارتقاء بهره‎وری عوامل تولید، تخصیص بهینه‎منابع و جلوگیری از تفکیک و افراز و خرد شدن اراضی کشاورزی (اعم از باغ‎ها، نهالستان‎ها، اراضی زیر کشت، آبی، دیم و آیش آنها) حداکثر ظرف مدت شش ماه از تصویب این قانون، حد نصاب فنی، اقتصادی اراضی کشاورزی را برساس شرایط اقلیمی، الگوی کشت، ضوابط مکانیزاسیون و کمیت و کیفیت منابع آب و خاک تعیین و جهت تصویب به هیأت وزیران ارائه نماید.

هیأت وزیران نیز موظف است حداکثر ظرف مدت سه ماه حد نصاب فنی، اقتصادی پیشنهادی را بررسی و تصویب نماید.

تبصره – در صورت تغییر شرایط و ضوابط مذکور جهت تعیین حدنصاب، دولت می‎تواند با پیشنهاد وزارت جهاد کشاورزی و رعایت مفاد این قانون، نصاب‎های تعیین شده را تغییر دهد.

ماده 2- تفکیک و افراز اراضی مذکور به قطعات کمتر از نصاب تعیین شده ممنوع است. ارائه هرگونه خدمات ثبتی از قبیل صدور سند مالکیت تفکیکی یا افرازی مجاز نخواهد بود. برای اینگونه اراضی در صورت تقاضا، سند مشاعی صادر و نقل و انتقال اسناد به طور مشاعی بلامانع است.

ماده 3- دولت و سایر دستگاههای ذی ربط موظفند به منظور تشویق مالکین اراضی کشاورزی (که میزان مالکیت آنان کم‎تر از حد نصاب‎ فنی، اقتصادی می‎باشد) به تجمیع و یکپارچه سازی آن اراضی به مساحت‎های در حد نصاب‎های تعیین شده و بالاتر، نسبت به اعطاء امتیازات و تسهیلات ویژه از قبیل : مالی، اعتباری، حقوقی، بازرگانی، فنی و ساخت زیربناهای تولیدی و پرداخت یارانه‎های حمایتی مورد نیاز اقدام نماید.

ماده 4- سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مکلف است برای اراضی بهره‎برداران کشاورزی (مالک یا مالکین اراضی کمتر از حد نصاب فنی، اقتصادی) که در اثر عمل تجمیع قطعات مجاور به صورت واحد درآمده، به درخواست مالک یا مالکین، با ترسیم نقشه تجمیعی و با تنظیم صورتجلسه تجمیع حدود که به تأیید مالک یا مالکین رسیده است، با رعایت مقررات ثبت از نظر حفظ حقوق اشخاص، بدون اخذ هرگونه وجهی (مالیات، عوارض و حقوق دولتی) سند مالکیت صادر نماید.

تقلیل درآمد متصوره در این ماده با کاهش هزینه‎های دولت در امر تولید از قبیل کاهش مصرف آب، انرژی، نیروی انسانی، ماشین آلات و نهاده‎های کشاورزی و نیز استفاده بهینه از آنها و افزایش تولید ناشی از یکپارچه سازی اراضی که مآلاً به کاهش هزینه‎های عمومی می‎انجامد، جبران می‎گردد.

ماده 5- سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مکلف است نقشه یکپارچه شده اراضی خرد مالکین را که به صورت پراکنده مورد بهره‎برداری قرار می‎گیرد پس از معاوضه و یا خرید و فروش توسط مالکین، ترسیم و صورتمجلس حاوی حدود و ثغور و مساحت و سهام مالکین قطعه مزبور را با تأیید آنها و نماینده وزارت جهاد کشاورزی تنظیم کند و بدون پرداخت مالیات و هزینه‎های ثبتی و حقوق دولتی توسط مالکین، طبق صورتمجلس تنظیمی و با رعایت مقررات ثبتی از جهت حفظ حقوق اشخاص سند مالکیت صادر نماید.

تقلیل درآمد متصوره در این ماده با کاهش هزینه‎های دولت در امر تولید از قبیل کاهش مصرف آب، انرژی، نیروی انسانی، ماشین آلات و نهاده‎های کشاورزی و نیز استفاده بهینه از آنها و افزایش تولید ناشی از یکپارجه سازی اراضی که مآلاً به کاهش هزینه‎های عمومی می‎انجامد، جبران می‎گردد.

ماده 6- وزارت جهاد کشاورزی موظف است ظرف مدت شش ماه از تاریخ تصویب این قانون با همکاری سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و سازمان مدیریت و برنامه‎ریزی کشور، آئین نامه اجرائی این قانون را تهیه و پس از تصویب هیأت وزیران به مورد اجراء گذارد.

قانون فوق مشتمل بر شش ماده و یک تبصره در جلسه علنی روز سه شنبه مورخ بیست و پنجم فروردین ماه یکهزار و سیصد و هشتاد و سه مجلس شورای اسلامی تصویب و در تاریخ 21/11/8385 با اصلاحاتی در مواد (1)، (2) و (3) از سوی مجمع تشخیص مصلحت نظام موافق با مصلحت نظام تشخیص داده شد.

 

بند ب تبصره 18 قانون بودجه سال 1386 کل کشور در خصوص صدور اسناد مالکیت اراضی کشاورزی :

سازمان ثبت اسناد و املاک کشور موظف است بر اساس آئین نامه ای که به پیشنهاد مشترک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ، وزارتخانه های جهاد کشاورزی و مسکن و شهرسازی تهیه و پس از تائید سازمان مدیریت و برنامه ریزی کشور به تصویب هیات وزیران خواهد رسید . با دریافت سی درصد هزینه صدور اسناد از مالکین و تامین هفتاد درصد از محل اعتبارات هزینه ای از محل ردیف 108500 قسمت چهارم این قانون نسبت به صدور اسناد مالکیت اراضی کشاورزی موضوع  بند ح ماده 18 قانون برنامه چهارم توسعه اقتصادی ، اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران اقدام نماید. نقل و انتقالات بعد از صدور سند مالکیت مشمول مفاد این بند نمی باشد.

 

بند ح از ماده 18 قانون برنامه چهارم توسعه اقتصادی ، اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران  :

صدور سند مالکیت اراضی کشاورزی واقع در خارج از محدوده قانونی شهرها  و شهرکها و روستاها به نام مالکین قانونی آنها از طریق سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تا پایان برنامه چهارم

 

"آیین نامه اجرایی صدور اسناد مالکیت اراضی کشاورزی"

 

ماده 1- اراضی کشاورزی موضوع این آیین نامه، شامل اراضی واقع در خارج از محدوده قانونی شهرها، شهرک‎ها و روستاهای موضوع مواد (1)، (2)، (3) و (4) قانون تعاریف محدوده و حرین شهر، روستا و شهرک و نحوه تعیین آنها- مصوب 1384- مورد عمل ماده (133) قانون برنامه چهارم توسعه اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی- مصوب 1383- می‎باشد که مستثنا از اراضی ملی و دولتی بوده و مورد بهره‎برداری کشاورزی قرار گرفته و یا به حالت آیش بوده است.

تبصره – تشخیص اراضی مشمول ماده (1) به عهده مدیریت جهاد کشاورزی شهرستان است.

ماده 2- مدیریت جهاد کشاورزی شهرستان‎ها مزایای استفاده از این آیین نامه و نحوه تسلیم تقاضا را رأساً یا از طریق شورای سالامی شهرها و روستاها با انتشار آگهی الصاقی در محل به اطلاع عموم می‎رساند.

ماده 3- سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با هماهنگی وزارت جهاد کشاورزی، نسبت به تهیه فرم تقاضای  مخصوص این آیین نامه اقدام می‎نماید و فرم‎های مذکور را در اختیار وزارت یاد شده قرار می‎دهد.

ماده 4- مدیریت جهاد کشاورزی شهرستان ضمن بررسی تقاضاهای و اصل شده، گواهی لازم مبنی بر صدور سند مالکیت اراضی موضوع این آیین نامه و بلامانع بودن از لحاظ مقررات اراضی موات و منابع ملی و اصلاحات اراضی و عدم تداخل با مناطق چهارگانه تحت مدیریت سازمان حفاظت محیط زیست و سایر مقررات مرتبط صادر و به اداره‎های ثبت اسناد و املاک محل ارسال می‎کند.

ماده 5- اداره‎های ثبت اسناد و املاک محل پس از دریافت گواهی موضوع ماده (4) این آیین نامه به ترتیب زیر عمل می‎کنند:

الف- نسبت به اعزام نماینده و نقشه‎بردار برای بررسی وضع محل و ترسیم و تطبیق نقشه با سوابق ثبتی و تبعیت از حدود مجاورین مبادرت نموده،  پس از تنظیم صورت مجلس با قید حدود و مشخصات و متراژ و مساحت و حقوق ارتفاقی ملک و ارزیابی آن، گزارش مربوط را جهت بررسی و تأیید و عدم مغایرت با قوانین و مقررات به مدیریت جهاد کشاورزی شهرستان ارسال می‎کنند.

ب- در صورت بروز اختلاف در مساحت و حدود و سایر موارد، نمایندگان ثبت اسناد و املاک و جهاد کشاورزی و دادگستری محل، منطقه مربوط را معاینه وبررسی و رفع نقص و اختلاف می‎نمایند.

ج- چنانچه اراضی مذکور فاقد سابقه ثبت بانشد پس از احراز تصرف مالکانه متقاضی، اظهارنامه به نام وی تنظیم گردیده و عملیات ثبتی تا صدور سند مالکیت ادامه می‎یابد.

د- چنانچه مورد تقاضا در جریان ثبت باشد، پس از معاینه محل و تطبق سوابق ثبتی با مالکیت متقاضی در صورت ختم عملیات ثبتی، نیبت به صدور سند مالکیت طبق مفاد این آیین نامه اقدام می‎شود.

ماده 6- قیمت تمام شده صدور اسناد مندرج در این آیین نامه شامل حق‎الزحمه نماینده و نقشه‎بردار و کارکنان تنظیم اظهارنامه و صدور سند مالکیت و سایر هزینه‎های اداری و پشتیبانی و همچنین حقوق دولتی می‎باشد که با پیشنهاد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و تأیید سازمان مدیریت و برنامه‎ریزی کشور تعیین می‎شود. چنانچه ظرف یکماه از تاریخ اعلام سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، تاییدیه سازمان مدیریت و برنامه‎ریزی کشور ارائه نشد، نظر سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در این زمینه ملاک عمل قرار خواهد گرفت.

ماده 7- اداره‎های ثبت اسناد و املاک محل در هنگام تنظیم اظهارنامه یا ثبت در دفتر املاک، سی درصد (30%) قیمت تمام شده صدور سند مالکیت- به شرح ماده (6) – را از مالک دریافت نموده و پس از واریز حق ثبت املاک به حساب درآمد عمومی ردیف (140101) قانون بودجه سال 1386 کل کشور، مابقی را به حساب مخصوصی که به همین منظور افتتاح می‎شود، واریز می‎کنند و در پایان هر ماه با امضای مدیر کل ثبت اسناد و املاک استان و ذیحساب به عاملان مؤثر، بابت هزینه‎های متعلقه موضوع ماده (6) پرداخت می‎شود.

ماده 8- وزارت جهاد کشاورزی موظف است هر شش ماه یکبار، گزارش پیشرفت کار را به هیئت دولت ارائه نماید.

 

این تصویب نامه در تاریخ 9/5/1386 به تأیید مقام محترم ریاست جمهوری رسیده است.

 

رونوشت به دفتر مقام معظم رهبری، دفتر رئیس جمهور، دفتر ریاست قوه قضاییه، دفتر معاون اول رئیس جمهور، دفتر معاون اجرایی رئیس جمهور، دفتر معاون حقوقی و امور مجلس رئیس جمهور، دفتر رئیس مجمع تشخیص مصلحت نظام، دیوان محاسبات کشور، دیوان عدالت اداری، اداره کل قوانین مجلس شورای اسلامی، سازمان بازرسی کل کشور، اداره کل حقوقی، اداره کل قوانین و مقررات کشور، کلیه وزارتخانه‎ها، سازمان‎ها و مؤسسات دولتی، نهادهای انقلاب اسلامی، استانداری‎های سراسر کشور، روزنامه رسمی جمهوری اسلامی ایران، دبیرخانه شورای اطلاع رسانی دولت و دفتر هیئت دولت ابلاغ می‎شود.

 

آئین نامه اجرایی قانون صدور اسناد مالکیت اراضی مشمول اصلاحات ارضی در روستاها و شهرهای مشمول مصوب 3/2/74
ماده 1 – سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مکلف است اجرای قانون صدور اسناد مالکیت اراضی مشمول اصلاحات ارضی در روستاها و شهرهای مشمول را به نحو مقتضی جهت اطلاع عموم آگهی نماید.
ماده 2 – ثبت محل مکلف است با وصول درخواست کتبی و اسناد رسمی مالکیت متقاضی به شرح زیر نسبت به صدور سند مالکیت اقدام نماید :
الف ) چنانچه ملک سابقه ثبت در دفتر املاک داشته باشد و سند رسمی به صورت مشاع تنظیم شده باشد پس از اخبار، در دفتر املاک جاری ثبت و سند مالکیت صادر خواهدشد.
ب ) اگر ملک جزء املاک مجهول المالک بوده و پرونده ثبتی نداشته یا در صورت داشتن پرونده ثبتی ، تحدید حدود نشده باشد مطابق ماده (144) قانون ثبت اقدام می گردد و درصورت وصول اعتراض مطابق ماده (145) همان قانون عمل خواهدشد.
پ ) اگر ملک تحدید حدود گردیده باشد عملیات ثبتی به نام صاحب سند رسمی ادامه یافته و سند مالکیت صادر خواهدشد.
تبصره – در مواردی که دارندگان سند رسمی مشاعغی به صدور اسناد مالکیت مفروز توافق داشته باشند و مراتب را در ضمن صورت جلسه ای همراه با نقشه افرازی ارائه نمایند، واحد ثبتی سند مالکیت مفروز صادر خواهد کرد.
ماده 3 – هزینه های ثبتی صدور اسناد مالکیت موضوع این آئین نامه مطابق مقررات عمومی ثبت از متقاضیان دریافت و به حساب خزانه واریز می شود و دو نسخه فیش پرداختی به ثبت محل تسلیم می گردد.

 

دستورالعمل تعیین مصادیق تغییر کاربری غیرمجاز موضوع ماده 10 قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زارعی و باغها مصوب 1/8/1385 مجلس شورای اسلامی

(موضوع ماده 11 تصویب نامه شماره 59879/ت 37110 هـ مورخ 19/4/1386 هیئت وزیران)

 

1- اقدامات ذیل در صورتی که در اراضی زارعی و باغهای موضوع قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زارعی و باغها و بدون رعایت ضوابط و مقررات مربوطه و اخذ مجوز از کمیسیون تبصره یک ماده یک و یا موافقت سازمان جهاد کشاورزی در قالب طرح‎های تبصره 4 الحاقی قانون مذکور حسب مورد صورت گیرد و مانع از تداوم تولید و بهره‎برداری و استمرار کشاورزی شود به عنوان مصادیق تغییر کاربری غیرمجاز تلقی می‎گردد:

Ø     برداشت یا افزایش شن و ماسه

Ø     ایجاد بنا و تأسیسات

Ø     خاکبرداری و خاکریزی

Ø     گود برداری

Ø     احداث کوره‎های آجر و گچ‎پزی

Ø     پی کنی

Ø     دیوار کشی اراضی

Ø     دپوی زباله، نخاله و مصالح ساختمانی، شن و ماسه و ضایعات فلزی.

Ø     ایجاد سکونتگاههای موقت

Ø     استقرار کانکس و آلاچیق

Ø     احداث جاده و راه

Ø     دفن زباله‎های واحدهای صنعتی

Ø     رها کردن پساب‎های واحدهای صنعتی، فاضلاب‎های شهری، ضایعات کارخانجات

Ø     لوله گذاری

Ø     عبور شبکه‎های برق

Ø     انتقال و تغییر حقابه اراضی زارعی و باغات به سایر اراضی و فعالیت‎های غیر کشاورزی

Ø     سوازندن، قطع و ریشه کنی و خشک کردن باغات به هر طریق

Ø     مخلوط ریزی و شن ریزی

Ø     احداث راه‎آهن و فرودگاه

Ø     احداث پارک و فضای سبز.

Ø     پیست‎های ورزشی

Ø     استخرهای ذخیره آب غیر کشاورزی

Ø     احداث پارکینگ مسقف و غیرمسقف

Ø محوطه سازی (شامل سنگفرش و آسفالت کاری، جدول گذاری، سنگ ریزی و موارد مشابه)

Ø     صنایع تبدیلی و تکمیلی و غذایی و طرح‎های موضوع تبصره 4 فوق‎الذکر.

Ø     صنایع دستی

Ø     طرح‎های خدمات عمومی

Ø طرح‎های تملک دارایی‎های سرمایه‎ای مصوب مجلس شورای اسلامی (ملی – استانی).

تبصره:

تشخیص سایر مصادیق تغییر کاربری غیرمجاز به عهده سازمان امور اراضی کشور بوده و سازمان جهاد کشاورزی استان موظف است در صورت ابهام نظریه سازمان مذکور را استعلام و براساس آن عمل نماید.

2- تغییر هر یک از فعالیت‎ها و طرح‎های موضوع تبصره 4 الحاقی به ماده یک قانون به خارج از مصادیق و ضوابط تبصره مذکور بدون اخذ مجوز از کمیسیون تبصره 1 ماده 1 قانون تغییر کاربری غیرمجاز تلقی می‎گردد.

تبصره:

تغییر فعالیت‎ها و طرح‎های موضوع تبصره 4 الحاقی به ماده یک قانون به سایر طرح‎های مندرج در تبصره مذکور مستلزم اخذ گواهی لازم از اداره کل محیط زیست استان و موافقت رئیس سازمان جهاد کشاورزی می‎باشد.

 

 

 

 

 

در اجرای تبصره (2) ماده (3) آیین نامه اجرایی قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زارعی و باغها موضوع تصویب نامه شماره 59879/ت37110 هـ مورخ 19/4/1386 هیأت محترم وزیران به پیوست "دستورالعمل نحوه و چگونگی دریافت تقاضا، تشکیل و تکمیل پرونده، بررسی کارشناسی طرح درخواست در کمیسیون تبصره 1 ماده 1، نگهداری سوابق و مصوبات و ابلاف تصمیمات کمیسیون تقویم" برای اجراء ابلاغ می‎گردد.

 

رونوشت:

-        جناب آقای صفایی معاون محترم توسعه منابع انسانی برای اطلاع و همکاری لازم

-   جناب آقای شریفی معاون محترم وزیر و رئیس سازمان جنگلها، مراتع و آبخیزداری کشور برای اطلاع

-        جناب آقای اورنگی رئیس محترم سازمان امور اراضی برای اطلاع و پیگیری لازم

-   روزنامه رسمی کشور به انضمام تصویر دستورالعمل فوق‎الذکر برای انتشار در روزنامه رسمی کشور

 

دستورالعمل نحوه چگونگی دریافت تقاضا، تشکیل و تکمیل پرونده بررسی کارشناسی طرح درخواست در کمیسیون تبصره (1) ماده (1) نگهداری سوابق و مصوبات و ابلاغ تصمیمات کمیسیون و کمیسیون تقویم

 

(موضوع تبصره 2 ماده 3 مصوبه شماره 59879/ت 37110 هـ مورخ 19/4/1386 هیأت محترم وزیران)

الف) چگونگی دریافت تقاضای تغییر کاربری اشخاص حقیقی و حقوقی و نحوه رسیدگی به آن:

1-اشخاص حقیقی و حقوقی درخواست تغییر کاربری خود را به همراه مدارک ذیل براساس فرم‎های ابلاغی پیوست به دبیرخانه کمیسیون تبصره 1 ماده 1 مستقر در سازمان جهاد کشاورزی استان یا مدیریت جهاد کشاورزی شهرستان محل وقوع ملک، تقدیم می‎نمایند.

1-1    سند مالکیت یا گواهی اداره ثبت مشعر بر مالکیت و یا موافق احکام قطعیت یافته صادره از محاکم قضایی مالکیت آنان محقق شده باشد و چنانچه اراضی مذکور در مناطق مشمول اعلان ثبت عمومی و اجباری نباشد و از قدیم الایام از سوی اشخاص به عنوان مالک مورد بهره‎برداری واقع و شورای اسلامی محل تصرف مالکانه (قاعده ید) متقاضی را تأیید نماید و مستثنی بودن اراضی مورد نظر از انواع اراضی ملی و دولتی به تأیید مراجع ذیصلاح رسیده و تصرفات بلامنازع و بلامعارض باشد، مالک تلقی می‎شود.

تبصره 1: در خصوص اراضی وقفی، اخذ نظریه متولی موقوفه الزامی می‎باشد.

تبصره2:

اراضی منابع ملی و دولتی که بدون مجوز تصرف و تبدیل به زراعت و باغ شده تا قبل از تعیین تکلیف توسط مراجع قانونی ذیربط، قابل طرح در کمیسیون تبصره 1 ماده 1 نمی‎باشد.

 

1-2- موافقت اصولی یا جواز تاسیسی که توسط دستگاههای اجرایی ذی ربط در چارچوب قوانین و مقررات مربوط صادر می‎شود.

1-3- نقشه عرصه محل اجرای طرح با مشخص بودن عوارض طبیعی و نقاط ثابت جهت تطبیق محل وقوع ملک در طبیعت.

2- مدیریت جهاد کشاورزی شهرستان درخواست تغییر کاربری را جهت انجام بررسی‎های اولیه اعم از مطابقت مدارک منضم به درخواست و نقشه ارائه شده و تشخیص زارعی و یا باغ بودن اراضی برابر مقررات موضوع ماده 6 آیین نامه اجرایی به کارشناس یا کارشناسان منتخب رئیس سازمان جهاد کشاورزی ارجاع می‎نماید و پس از وصول نظریه مذکور مبنی بر زارعی و باغ بودن، نسبت به اخذ پاسخ استعلامات مقرر در ماده 3 آیین نامه اجرایی اقدام و پرونده متشکله را به دبیرخانه کمیسیون ارسال تا در نوبت رسیدگی قرار گیرد.

تبصره: چنانچه نظریه کارشناس یا کارشناسان منتخب بر غیر زراعی و باغی بودن اراضی مورد نظر باشد درخواست متقاضی منضم به نظریه مذکور بدون اخذ استعلامات به دبیرخانه کمیسیون ارسال تا به شرح ذیل اقدام گردد:

الف) چنانچه نظریه غیر زارعی و باغی بودن مورد تأیید رئیس سازمان جهاد کشاورزی استان باشد مراتب عدم شمول قانون حفظ کاربری و اصلاحیه آن از طریق دبیرخانه کمیسیون به مرجع استعلام کننده یا متقاضی اعلام می‎گردد.

ب) چنانچه نظریه غیر زارعی و باغی بودن، مورد تأیید رئیس سازمان جهاد کشاورزی استان نباشد، به مدیریت جهاد کشاورزی شهرستان اعلام تا استعلامات موضوع ماده 3 آئین نامه اجرایی را انجام دهد.

3- پرونده‎های واصله از مدیریت جهاد کشاورزی پس از تکمیل در دبیرخانه کمیسیون و دفاتر مخصوص ثبت و زمان ثبت پرونده در دبیرخانه کمیسیون به عنوان زمان مصرحه در تبصره 3 ماده 3 آیین نامه اجرایی قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زارعی و باغها تلقی می‎گردد و در صورت نقص و دعدم تکمیل مدارک مورد لزوم دبیر کمیسیون طی اخطاریه‎ای به متقاضی اعلام می‎نماید ظرف مدت یک ماه از تاریخ ثبت درخواست نسبت به رفع نقص اقدام نماید.

4- در صورتی که متقاضی مدارک و مستندات موضوع بند 1 را به دبیرخانه کمیسیون تسلیم نماید دبیر کمیسیون می‎بایست در اجرای بند 2 مراتب را به همراه مدارک و مستندات مربوطه به مدیریت جهاد کشاورزی شهرستان ارسال تا پس از تکمیل پرونده و با رعایت نوبت و ظرف مدت 2 ماده، موضوع در کمیسیون تبصره 1 ماده 1 مطرح و اتخاذ تصمیم گردد.

 

تبصره: اعضای کمیسیون موظفند علاوه بر محتویات پرونده تکمیلی، ضوابط پنجگانه مصرحه در ماده 7 الحاقی قانون را در تشخیص ضرورت رعایت نمایند.

5- دبیر کمیسیون که توسط رئیس سازمان جهاد کشاورزی انتخاب می‎شود،  موظف است به منظور تشکیل به موقع جلسات کمیسیون تبصره 1 ماده 1 نسبت به ارسال دعوت نامه کتبی برای اعضاء اقدام و تصمیمات کمیسیون را در سوابق دبیرخانه ثبت و ضبط نمایند.

تبصره 1:

در صورت درخواست دستگاه اجرایی ذیربط و یا براساس نوع طرح و تشخیص دبیر کمیسیون ضمن هماهنگی با رئیس سازمان جهاد کشاورزی از نماینده دستگاه اجرایی ذیربط برای حضور در جلسه کمیسیون (بدون حق رأی) دعوت به عمل می‎آید.

تبصره 2:

ابلاغ تصمیمات کمیسیون و صدور مجوز ضرورت تغییر کاربری توسط دبیر کمیسیون صورت می‎پذیرد.

6- ضوابط مربوط به تقویم و ارزیابی در قالب دستورالعمل جداگانه‎ای ابلاغ می‎شود.

 

ب) چگونگی رسیدگی به استعلامات دستگاههای مصرحه در ماده 8 قانون:

دبیرخانه کمیسیون یا مدیریت جهاد کشاورزی شهرستان در صورت وصول استعلام در خصوص صدور مجوز یا پروانه ساخت و تأمین و واگذاری خدمات و تأسیسات زیربنایی به شرح زیر عمل می‎نماید:

1-در صورت وجود سابقه مبنی بر موافقت و یا مخالفت با تغییر کاربری توسط کمیسیون تبصره 1 ماده 1 دبیر کمیسیون یا مدیر جهاد کشاورزی شهرستان با مراجعه به سوابق، نسبت به پاسخگویی به مرجع استعلام کننده اقدام می‎نماید.

2-در صورت درخواست احداث بنا یا تأسیسات جدید، دبیرخانه کمیسیون یا مدیریت جهاد کشاورزی شهرستان مطابق ضوابط مقرر در بند الف این دستورالعمل اقدام می‎نماید.

3-کلیه ساخت و سازهای صورت گرفته قبل از قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها (مصوب 31/3/1374) از شمول مقررات این دستورالعمل خارج می‎باشد.

ج) چگونگی رسیدگی به درخواستهای موضوع تبصره 1 ماده 3 آیین نامه اجرایی قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زارعی و باغها (تبصره 2 اصلاحی ماده 2 قانون):

درخواست دستگاههای مجری طرح‎های تملک دارایی‎های سرمایه‎ای (طرح‎های ملی- استانی) و طرح‎های خدمات عمومی مورد نیاز مردم و گردشگری با ارائه مصوبه مرجع قانونی ذیربط و دو نسخه کروکی محل و نقشه عرصه در مقیاس  مورد اجرای طرح بصورت خارج از نوبت در کمیسیون مطرح خواهد شد.

د) تمرکز اطلاعات مربوطه به تغییر کاربری در سازمانهای جهاد کشاورزی استان:

1- رئیس سازمان جهاد کشاورزی مکلف است نسبت به تهیه مکانی مناسب جهت استقرار دبیرخانه کمیسیون تبصره 1 ماده 1 با امکانات و تجهیزات لازم برای نگهداری سوابق، مصوبات، پرونده‎های متشکله و غیره در مدیریت امور اراضی اقدام نماید.

2- سازمان امور اراضی برنامه نرم‎افزاری لازم جهت ثبت و ضبط سوابق تشخیص نوع زمین، تصمیمات کمیسیون تبصره 1 ماده 1، کمیسیون تقویم و تغییر کاربری‎های غیرمجاز و ... تهیه و به سازمانهای جهاد کشاورزی استانها ارسال می‎نماید.

3- سازمانهای جهاد کشاورزی استانها موظفند گزارش عملکرد 3 ماهه را در قالب نرم‎افزار مربوطه به سازمان امور اراضی ارسال نمایند.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

دستور العمل تعیین مصادیق و ضوابط موضوع تبصره 4 الحاقی با ماده 1 و تبصره 1 اصلاحی ماده 2 قانون حفظ کاربری اراضی زارعی و باغها

(موضوع ماده 10 تصویب نامه شماره 59879/ت 37110 هـ مورخ 19/4/1386 هیئت وزیران)

در اجرای ماده 10 آیین نامه اجرایی قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زارعی و باغها موضوع تصویب نامه شماره 59879/ت 37110 هـ مورخ 19/4/1386 هیئت وزیران و به منظور تعیین مصادیق و ضوابط فعالیتهای موضوع تبصره 4 الحاقی به ماده 1 و تبصره 1 اصلاحی ماده 2 قانون حفظ کاربری اراضی زارعی و باغها دستورالعمل مشروحه ذیل که به تایید وزارتخانه‎های مسکن و شهرسازی، صنایع و معادن و سازمانهای میراث فرهنگی، صنایع دستی و گردشگری و حفاظت محیط زیست رسیده است، جهت اجرا ابلاغ می‎گردد:

 

الف) تعاریف:

1-   کارگاه یا واحد صنایع تکمیلی، غذایی و تبدیلی:

کارگاه صنایع تکمیلی و غذایی و واحدهای صنایع تبدیلی و تکمیلی بخش کشاورزی، بنگاه‎های تولیدی هستند که به موجب جواز تاسیس یا موافقت اصولی صادره از سوی دستگاههای اجرایی ذیربط به فعالیت می‎پردازند و مصادیق آن براساس کدهای آیسیک (ویرایش سوم) به شرح پیوست می‎باشد.

2-   ضوابط زیست محیطی:

عبارتست از ضوابط و مقررات استقرار صنایع و در داخل مناطق چهارگانه با رعایت ضوابط خاص و حساسیتهای مناطق مذکور با تشخیص سازمان حفاظت محیط زیست و پس از کسب استعلام ملاک عمل خواهد بود.

3-   سایر تولیدات کشاورزی:

شامل فعالیتهایی از قبیل پرورش قارچ، آبزیان، اسب، کرم ابریشم، زنبورداری، تولید نهال و بذر و ... می‎باشد که حسب اظهار نظر معاونت‎های ذیربط وزارت جهاد کشاورزی تعیین و پس از تصویب کمیسیون تبصره 2 جزء 3 این دستورالعمل اعلام می‎گردد.

تبصره 1:

با توجه به اینکه فعالیتهای مندرج در تبصره 4 الحاقی به ماده 1 بهینه کردن تولیدات بخش کشاورزی بوده و تغییر کاربری محسوب نمی‎شوند. لذا انجام اقدامات تکمیلی که حسب مورد لازمه و مکمل زیر ساختها و تاسیسات مورد نیاز تولیدات کشاورزی می‎باشند از قبیل:

1-   احداث راههای بین مزارع.

2-   تأسیسات تأمین و انتقال آب کشاورزی و کانالهای زهشکی.

3-   ایستگاههای پمپاژ و استخرهای ذخیره آب کشاورزی.

4-   موتورخانه و آشیانه ماشین آلات کشاورزی (هانگار).

5-   اتاق کارگری و نگهبانی

6-   دیوار کشی باغات.

7-   محل جمع‎آوری و نگهداری محصولات کشاورزی.

با رعایت ضوابطی که توسط سازمان امور اراضی برای هر یک از اقدامات مذکور تعیین و اعلام می‎گردد مشمول این تبصره می‎گردد.

 

 

 

تبصره 2:

سایر مصادیقی که در این دستورالعمل به آنها اشاره نگردیده است حسب مورد، توسط کمیسیونی مرکب از نمایندگان وزارتخانه‎های مسکن و شهرسازی، صنایع و معادن و جهاد کشاورزی و سازمانهای حفاظت محیط زیست و میراث فرهنگی، صنایع دستی و گردشگری تشخیص و احصاء خواهد گردید و مراتب توسط سازمان امور اراضی ابلاغ خواهد شد. رأی کمیسیون مزبور با اکثریت آرا ملاک عمل بوده و جلسات در محل دبیرخانه مرکزی مستقر در سازمان امور اراضی تشکیل خواهد شد.

 

ب- قلمرو اجرای فعالیتهای مذکور در تبصره 4 الحاقی به ماده 1 قانون حفظ کاربری اراضی و زراعی و باغها:

اراضی زراعی و باغی که خارج از محدوده شهرها، شهرک‎ها و محدوده روستاهای دارای طرح هادی مصوب واقع است، می‎باشد.

 

ج) ضوابط و مراحل رسیدگی فعالیت‎های موضوع تبصره 4 ماده 1:

1- در صورت وصول استعلام از مراجع ذیربط یا درخواست متقاضی و ارائه مدارک و مستندات اعم از طرح،  نقشه محدوه اراضی مورد تقاضا، مدیریت جهاد کشاورزی شهرستان پس از تطبیق موقعیت زمین و مطابقت آن با مفاد تبصره فوق و احراز شمول این دستورالعمل، مکلف است به منظور رعایت ضوابط زیست محیطی ضمن استعلام لازم از اداره حفاظت محیط زیست و اخذ نظریه اداره مذکور مراتب را با رعایت ضوابط تشخیص اراضی زارعی و باغها، همراه پرونده متشکله به سازمان جهاد کشاورزی استان (مدیریت امور اراضی استان) ارسال نماید.

تبصره: سازمان جهاد کشاورزی موظف است قبل از صدور موافقت نامه در مواردی که متقاضی فاقد سند مالکیت رسمی باشد پس از استعلام و اخذ نظریه سازمان مسکن و شهرسازی استانها در مورد اراضی واقع در حریم شهرها و در مورد اراضی خارج از حریم شهرها از اداره کل منابع طبیعی نسبت به اخذ تعهدنامه رسمی از ایشان مبنی بر پذیرش مسئولیت هرگونه دعوی احتمالی و به عهده گرفتن خسارات و غرامت وارده راجع‎به مالکیت ملک محل اجرای طرح اقدام نماید.

2- مدیریت امور اراضی پس از وصول و بررسی پرونده و سایر مقررات و دستورالعمل‎های مربوطه، حسب مورد موافقت یا عدم موافقت رئیس سازمان جهاد کشاورزی را با اجرای طرح مورد نظر حداکثر ظرف یک ماه به مرجع استعلام کننده یا متقاضی اعلام می‎نماید. رعایت نکات ذیل قبل از صدور موافقت از سوی سازمان جهاد کشاورزی لازم الاجراست.

2-1 توسعه و ایجاد واحدها و کارگاههای صنایع تکمیلی، تبدیلی و غذایی را در نواحی و شهرک‎های صنعتی هدایت و در موارد ضرورت از اراضی زراعی و باغی غیرقابل کشاورزی و کم بازده استفاده شود.

2-2 حتی المقدور از صدور موافقت در اراضی زراعی درجه 1 و 2 و همچنین باغها و اراضی واقع در محدوده قطب‎های کشاورزی، اراضی تحت شبکه‎های آبیاری زیر دست سدها و تجهیز و نوسازی شده خودداری نمایند.

2-3 به مزیت نسبی تولیدات شکاورزی و الگوی کشت منطقه توجه شود.

2-4 رعایت قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی، اقتصادی (مصوب 21/11/1385 مجمع تشخیص مصلحت نظام) در انتخاب محل اجرای طرح الزامی است.

2-5 حتی المقدور در انتخاب محل اجرای طرح، حفظ یکپارچگی اراضی، مدنظر قرار گرفته به نحوی که ایجاد راههای دسترسی، موجب تخریب بی‎رویه اراضی نشود.

2-6 در نظر گرفتن حداقل مساحت مورد نیاز برای اجرای طرح، توسط مراجع صادر کننده موافقت اصولی مورد تاکید می‎باشد.

3- در ذیل موافقت نامه‎های صادره قید گردد:

3-1 این موافقت نامه صرفاً در اجرای طرح‎های تبصره 4 الحاقی به ماده یک قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها صادر شده و هیچگونه حق مالکیتی برای دارنده موافقت نامه ایجاد نخواهد نمود. بدیهی است در صورتی که بعداً راجع‎به ملک محل اجرای طرح، ادعا و اختلافی از باب مالکیت بوجود آید مسئولیت آن منحصراً متوجه دارنده موافقت نامه خواهد بود.

3-2 این موافقت نامه مجوز احداث بنا نمی‎باشد و اخذ مجوز لازم از مراجع ذیربط الزامی می‎باشد.

 

د) ضوابط طرح‎های موضوع تبصره 1 اصلاحی ماده 2 قانون:

فعالیتهای موضوع این تبصره در خارج از محدوده شهرها، شهرک‎ها و روستاها (به حز مواردی که در تبصره 4 الحاقی به ماده یک قانون قید گردیده)، مشمول طرح در کمیسیون تبصره (1) ماده (1) است لیکن از پرداخت عوارض معاف می‎باشند.

هـ) ضوابط تغییر کاربری برای سکونت شخصی صاحبان زمین:

1- تغییر کاربری اراضی زارعی و باغها برای سکونت شخصی صاحبان زمین موضوع تبصره 1 اصلاحی ماده 2 قانون با مجوز کمیسیون تبصره 1 ماده 1 و با توجه به ضوابط ذیل مجاز خواهد بود:

1-1 در محدوده روستاهای فاقد طرح هادی مصوب، مرجع صدور پروانه احداث بنا مکلف است پس از اخذ استعلام از بنیاد مسکن انقلاب اسلامی در مورد ضوابط فنی ساخت و ساز مسکونی، قبل از صدور مجوز تأییدیه کمیسیون تبصره 1 ماده 1 را اخذ نماید.

1-2 در اراضی زراعی و باغهای خارج از محدوده روستاها، شهرها و شهرک‎ها مرجع صدور مجوز احداث بنا مکلف است قبل از صدور مجوز، تأییدیه کمیسیون تبصره 1 ماده 1 را در مورد ضرورت تغییر کاربری اخذ نماید.

تبصره:

اراضی داخل محدوده روستاهای دارای طرح هادی مصوب (شامل بافت موجود روستا و گسترش آتی آن) مشمول ضوابط طرح‎ هادی بوده و از ضوابط این دستورالعمل مستثنی می‎باشند.

2- دبیرخانه‎های کمیسیون تبصره یک ماده یک استانها موظفند فهرست افرادی که از معافیت موضوع این دستورالعمل استفاده نموده‎اند، بنحوی ثبت و ضبط نمایند تا احتمال صدور مجوز مکرر منتفی گردد.

و) ضوابط صدور مجوز برای سایر فعالیتهای موضوع تبصره (1) اصلاحی ماده (2) قانون:

1- مصادیق فعالیتهای تبصره 1 اصلاحی ماده 2 قانون عبارتند از صنایع تبدیلی موضوع تبصره مذکور بعلاوه فهرست صنایع دستی اعلام شده از سوی سازمان میراث فرهنگی، صنایع دستی و گردشگری که به پیوست این دستورالعمل ابلاغ می‎گردد.

2- ضوابط صدور مجوز برای فعالیتهای تبصره (1) اصلاحی ماده (2) قانون مطابق دستورالعمل نحوه و چگونگی دریافت تقاضا، تشکیل و تکمیل پرونده، بررسی کارشناسی، طرح درخواست در کمیسیون تبصره (1) ماده (1)، نگهداری سوابق و مصوبات و ابلاغ تصمیمات کمیسیون و کمیسیون تقویم، خواهد بود.

نظارت بر حسن اجرای این دستورالعمل به عهده رؤسای سازمان جهاد کشاورزی استان‎ها خواهد بود.

 

قوانین و مقررات - حفظ کاربری

تاریخچه ثبت معاملات در ایران

تا قبل از سال 1302 شمسی ثبت معاملات درنزد اولیای مذهبی و حجج اسلام و مراجع تقلید که دفتری بنام « دفتر شرعیات » داشتند انجام میشد آنان هر نوع سند و نوشتهای که بنام قباله یا بنچاق نسبت به موارد قرارداد و معاملات برای اشخاص تنظیم میشد ثبت کرده و در ذیل نوشتهها یا حواشی آن, شخص صاحب دفتر اقرار و اعتراف و معامله ثبت شده را تصدیق و به مهر و امضای خود مهر مینمودند. ضمانت اجرائی این نوشته ها بر پایه آیات قرآنی و احادیث و روایات استوار بوده است. «آیات و احادیثی چون» :
اوفو بالعقود : مطابق مضمون عقد باید عمل شود .
الناس مسلطون علی اموالهم : مردم هرگونه سلطنت (سلطه و اختیاری )را بر اموال خود دارند(حدیث نبوی).
قاعده لاضرر: قاعده وحدیث نبوی(ص) : لاضرر ولاضرار فی الاسلام : اسلام زیانی به کسی وارد نمیآورد و کسی به دیگری نباید ضرری بزند.
ما قصد لم یقع و ما وقع لم یقصد: هرگاه چیزی معین به عنوان جنس خاصی فروخته شد. چنانچه در واقع آن جنس نباشد بیع باطل است وچون ضمانت اجرائی بوسیله دستورات مذهبی که مانند قواعد حقوقی بوسیله قوه مادی در دست روحانیون بود, بوسیله قواعد اخلاقی در محیط مذه بی متخلفین را سرزنش وشماتت و مومنین هم از بیم مجازات اخروی از آن دستورات تبعیت میکردند.

نخستین بار در زمان ناصر الدین شاه قاجار فرمانی صادر شدکه ادارههای تحت ریاست میرزا حسین خان سپهسالار تشکیل شود که مرجع ثبت اسناد بوده و موافق دول متمدنه تمبر زده و در دفاتر مخصوص ثبت و ضبط گردد. در عدلیه نیز برای اعتبار اسناد و جلوگیری از تقلب و تزویر اوراق و نوشتهها را مهر رسمی میزدند و بدینوسیله دارای اعتبار اسناد رسمی میشد ولی چون این کار اجباری نبود به ندرت به آن اقدام میشد این روش تا برقراری مشروطه و تا دوره دوم قانونگذاری برقرار بود. پس از استقرار مشروطیت در دوره دوم قانونگذاری در سال 1290 هجری شمسی قانونی تحت عنوان قانون ثبت اسناد در 139 ماده تصویب و مقرر داشت که اداره ثبت اسناد مرکب از دائره ثبت اسناد و دفتر راکد کل در حوزه های محاکم ابتدائی وزارت عدلیه تأسیس شود و امور زیر را انجام دهد:
ثبت اسنادی که نزد آنها میآورند.
دادن صورت از ثبت دفاتر و همچنین سواد اسنادیکه ثبت میشود.
دادن تصدیقاتی از قبیل تصدیق مطابقت رونوشت با اصل, تصدیق اصالت امضاء, تصدیق تاریخ ثبت سند, تصدیق اظهارنامه تصدیق هویت و تصدیق حیات اشخاص.
پذیرفتن و حفظ اصول اسنادیکه نزد آن اداره به امانت میگذارند.
در این قانون ثبت اسناد اجباری نگردیده و اسناد ثبت شده هم لازم الاجرا نشده و به همین دلیل و عدم استقبال از ثبت اسناد مجلس چهارم آنرا نسخ و قانون دیگری بنام قانون ثبت اسناد و املاک در 126 ماده در سال 1302 بجای آن به تصویب رساندند در این قانون قید شده بود که اداره کل ثبت اسناد واملاک برای دو منظور تشکیل میشود.
1ـ ثبت املاک تا اینکه مالکیت مالکین وحقوق صاحبان حق نسبت به آنها رسماً تعیین و محفوظ گردد.
2ـ ثبت اسناد برای اینکه رسماً دارای اعتبار شود.
اداره مذکور تابع وزارت عدلیه بوده و رئیس کل آن به پیشنهاد وزیر عدلیه و فرمان شاه منصوب میشده است
طبق قانون مذکور باز هم ثبت اسناد اختیاری بوده مگر در موارد ذیل :
اجازه یا امتیازاتی که از طرف دولت داده میشود.
نقل و انتقالات راجع به عین یا منافع املاک یا حقوقی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده است.
نقل وانتقالات راجع به عین اموال غیر منقول دولت و ایالات، ولایات، بلوکات و بلدیهها
قراردادهائیکه یکطرف آن دولت یا ایالات یا ولایت یا بلوک یا بلدیه است.
وقفنامه راجع به املاک ثبت شده.
اجاره نامه راجع به املاک موقوفه در صورتیکه مدت آن بیش از ده سال باشد.
ضمن در این قانون مقرر گردیده بوده اسناد ثبت شده بدون احتیاج به حکم دادگاه لازم الاجرا میباشد با توضیح باینکه این قانون هم به لحاظ نقایصی که داشت و ثبت اسناد طبق آن اختیاری بوده از آن استقبالی نشده متعاقب قانون در سالهای 1304 و 1306 و 1307 و 1308 به ترتیب قانون راجع به حق الثبت شرکت نامهها و اوراق تجارتی و قانون ثبت عمومی املاک و مرور زمان در 9 ماده و قانون اصلاح ماده اول قانون ثبت عمومی املاک و مرور زمان در 10 ماده و متمم قانون ثبت املاک در 3 ماده و قانون اصلاح قانون ثبت عمومی املاک و مرور زمان در دو ماده و قانون ثبت اسناد و املاک در 28 ماده و قانون تشکیل دفاتر اسناد دولتی در 20 ماده و قانون ثبت اسناد و املاک در 256 ماده به تصویب رسید طبق ماده 255 قانون اخیر الذکر تقریباً کلیه قوانین قبل از آن نسخ گردید.

چون قوانین تصویبی قبل از سال 1310 کل الزامی نبوده و ضمانت اجرائی هم نداشتند مورد استقبال عامه مردم هم قرار نگرفت. دراسفند ماه سال 1310 لغو و قانون ثبت اجباری یا عمومی تصویب و از اول فروردین سال 1311 در 141 ماده به اجرا درآمد از آن موقع تاکنون 16 ماده به قانون مذکور الحاق و با اصلاحاتی که بتدریج در مواد قانون و آئیننامه مربوطه بعمل آمده در حال اجرا می باشد. علاوه بر قانون و آئین نامه اجرائی فوق الذکر لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی اسناد مالکیت معارض مصوب 5/10/1333 با 7 ماده با آئین نامه مربوطه قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب 27/6/1322 در 10 ماده قانون ثبت املاک در

مناطق عشایری مصوب 15/12/1344 در 5 ماده قانون متمم قانون ثبت املاک در مناطق عشایری مصوب 12/9/1352 در 1 ماده و یک تبصره قانون افزایش هزینه های ثبتی مصوب خرداد ماه 1345 در 5 ماده با اصلاحات بعدی آن قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 22/8/1357 وآئین نامه مربوطه طرح قانون اصلاح پاره ای از مواد قانون دفاتر اسناد رسمی وکانون سر دفتران و دفتر یاران مصوب 3/3/71 قانون ثبت شرکتها مصوب 1310 با 12 ماده و قانون ثبت علائم و اختراعات مصوب 1310 با 51 ماده با اصلاحات آن قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران و دفتر یاران مصوب 1354 با 76 ماده با اصلاحات بعدی آن وآئین نامه مربوطه قانون ازدواج مصوب 1310 با اصلاحات بعدی آن با 20 ماده وآئین نامه ونظامنامه های مربوطه، قانون اصلاح مقررات مربوط به طلاق، قانون روابط موجر و مستأجر با اصلاحات بعدی و قوانین خاص دیگر و قوانین دیگری هم در ارتباط با سازمان ثبت و وظائف آن قانون نحوه صدور اسناد مالکیت املاکی که اسناد ثبتی آنها در اثر جنگ یا حوادث غیر مترقبهای مانند زلزله, سیل و آتش سوزی از بین رفتهاند مصوب سال 1370، قانون وصول برخی از درآمدهای دولت و مصرف آن در موارد معین مصوب 1373 به تصویب رسیده و در حال اجرا می باشد.
قانون تبدیل اداره کل ثبت اسناد واملاک به سازمان ثبت اسناد واملاک مصوب سال 1352 با توجه به پیشرفت تکنولوژی و نقش غیر قابل انکار رایانه ها در زندگی بشر متمدن پیش بینی می شود که در آتی نیز قوانین ثبت اسناد و املاک دچار تغییر و تحول گردد.

آئین نامه اجرائی قانون زمین شهری

آئین نامه اجرائی قانون زمین شهری

شماره 51994 / ت 315 29 / 4 / 1367
وزارت مسکن و شهرسازی
هیات وزیران در جلسه مورخ 15 / 4 /1367 بنا به پیشنهاد شماره 9887 /1 مورخ 25 / 12 / 1366 وزارت مسکن و شهرسازی آئین نامه قانون زمین شهری مصوب 22 / 6/ 1366 مجلس شورای الامی را بشرح زیر تصویب نمودند :

فصل اول – تعاریف و مقررات مربوط به عمران اراضی
ماده 1- منظور از عمران و احیاءقابل قبول مذکور در قانون زمین شهری عمومات مذکور در ماده 141 قانون مدنی و مقررات بعدی در باب احیاء و عمران اراضی است عملیاتی از قبیل شخم غیر مسبوق به احیاءو تحجیر و ریختن مصالح در زمین و حفر چاه و نظائر آن عمران و احیاءمحسوب نمیگردد.
تبصره – تناسب میزان زمین عمران و احیاءشده با در نظر گرفتن مساحت زیر بنا و مساحت کل زمین و فضای عمومی آن یا سطح زیر کشت و آیش و سایر تصرفاتی که با در نظر گرفتن مفاد این ماده عمران و احیاءمحسوب میشود طبق دستور العملهای صادره توسط وزارت مسکن و شهرسازی تعیین خواهد شد .
ماده 2- در مورد زمینهائیکه غیر موات تشخیص میگردد عمران و احیائی قابل قبول است که به تاریخ قبل از 5 / 4 / 58 صورت گرفته باشد و عمران و احیاء بعمل آمده بعد از آن تاریخ تنها در صورتی قابل قبول است که متصرف بموجب قانون حق عمران و احیاء زمین را کسب کرده و یا زمین توسط دولت و ارگانهای قانونی طبق مقررات واگذار و در آن عمران و احیاءشده باشد.
ماده 3- منظور از اراضی دایر موضوع قانون زمین شهری برای تملک و اراضی کشاورزی مندرج در ماده 5 قانون و این آئین نامه ، زمینهائی است که بهره برداری غالب از آنها زراعت باشد و شامل عرصه و اعیان باغات و تاسیسات که عرصه آنها متناسب با اعیانی باشد نمیگردد.
تبصره – اراضی دایر کشاورزی ایستگاههای تحقیقتی متعلق به وزارت کشاورزی (( و همچنین اراضی دایر مزروعی دانشکده های کشاورزی و دامپروری و دامپزشکی و هنرستانهای کشاورزی )) ، که مورد تایید وزارت مسکن و شهر سا زی باشد ، از شمول اراضی دایر موضوع دقانون مستثنی میباشند، وزارت کشاورزی مکلف است فهرست ایستگاههای فوق را با ذکر میزان اراضی و نوع تاسیسات و محل وقوع و سایر مشخصات لازم ظرف مدت 3 ماه جهت تایید به وزارت مسکن و شهرسازی ارائه نماید.
ماده 4- کسانیکه در یک یا چند قطعه زمین اعم از دایر و بایر مشاعا شریک باشند ، در صورتیکه سهم هر یک بیش از هزار متر مربع نگردد، میتوانند مجتمعا عمران نمایند و با هریک پس از تجمیع یا انتقال یا افراز با رعایت سایر ضوابط و شرایط منفرد ا یا مجتمعا برای عمران زمین خود پروانه اخذ نمایند.هر گونه تجمیع و افراز و انتقال سهام مشاعی اراضی بایر و دایر بین یکدیگر تا حد نصاب مقرر برای منتقل الیه با رعایت ضوابط شهرداری بلامانع است.
ماده 5- افرادیکه طبق اسناد مالکیت، بصورت مشاعی زمین موات در اختیار داشته اند میتوانند به میزان سهم خود و حداکثر تا حد نصاب مقرر در ماده 7 قانون زمین شهری بصورت مفروز یا مجتمعا از مزایای ماده مزبور استفاده نمایند .
ماده 6- تعریق مسکن مناسب موضوع ماده 7 قانون و ضوابط آن بعهده وزارت مسکن و شهرسازی است که بموجب دستورالعملی ضوابط آن تهیه و جهت اجراء ابلاغ می نماید.
ماده 7- منظور از استفاده از مزایای مواد 6و 8 قانون اراضی شهری مصوب 1360 عبارت است :
الف – اخذ پروانه ساختمانی از شهرداری .
ب- عمران و احیاء در زمین بدون اخذ پروانه بوسیله مالک یا انتقال گیرنده از او با سند عادی .
ماده 8- در مورد مالکینی که زمین آنها در زمان اجرای قانون اراضی شهری تملک شده و سهام مالکانه آنها تاکنون واگذار نگردیده نصاب ماده 8 همان قانون رعایت میشود، همچنین است در مورد کسانی که پروانه ساختمانی اخذ کرده ولی تاکنون عمران واحیاء نکرده اند .
تبصره – کسانی که از نصاب کامل مواد 6و 8 قانون اراضی شهری استفاده نکرده اند میتوانند به میزان ما به التفاوت مقداری که استفاده کرده اند تا حد نصاب ماده8 قانون مذکور در مهلت مقرر در این آئین نامه سایر اراضی ملک خود را عمران و احیاء نمایند.
ماده 9- کسانیکه طبق طبق ضوابط قانون و این آئننامه حق عمران و احیاء زمین موات خود را تا حد نصاب قانونی دارند به مدت سه سال از تاریخ تصویب این آئین نامه مهلت دارند که با مراجعه به شهرداری و مراجع قانونی نسبت به ا خذ مجوز اقدام و ظرف مهلتهای مندرج در مجوز ماخوذه و طبق آن عمران و ا حیاء نمایند.
تبصره 1- در مواردی که صدور مجوز موقتا غیر مقدور یا ممنوع باشد مهلتهای مذکور از تاریخ رفع ممنوعیت شروع میشود . در اینگونه موارد ارائه گواهی کتبی مراجع ذیصلاح مبنی بر ممنوعیت صدور مجوز ضروری است و تشخیص عذر موجه مالکین به هر صورت قبول یا رد گواهی مراجع مذکور بعهده وزارت مسکن و شهرسازی است.
تبصره 2- در مواردیکه قسمتی از یک زمین طبق اقرار و اعلام دارندگان اسناد و یا تشخیص وزارت مسکن و شهرسازی موات ، اعلام میگردد اعم آنکه سند بنام اشخاص حقیقی یا حقوقی و یا بنیادها و نهادها از جمله بنیاد مستضعفان و غیره باشد ادارات ثبت اسناد مکلفند با اعلام وزارت مسکن و شهرسازی سند مالکیت قسمت موات را بصورت ششدانگ بنام دولت و به نمایندگی وزارت مسکن و شهرسازی صادر نما یند.
ماده 10- چنانچه زمین موات مازاد بر حد نصاب باشد صاحب سند بایستی نقشه تفکیکی زمین خود را که حد نصاب وی در آن منعکس و مشخص باشد تهیه و به وزارت مسکن و شهرسازی ارائه دهد تا وزارت مذکور ضمن تایید بلامانع بودن صدور پروانه نسبت به حد نصاب مالک ، سند مالکیت ر ا بنام دولت و به نمایندگی خود برای قسمت مازاد بر حد نصاب اخذ نمایند.
ماده 11- افراد مشمول تبصره ماده 7 قانون زمین شهری که اسناد عادی یا قولنامه آنها طبق مقررات قانونی به تایید دادگاه صالحه میرسد، بایستی به وزارت مسکن و شهرسازی مراجعه و مدارک لازم برای تشخیص نوع زمین را ارائه دهند ( مگر در مواردیکه طبق مقررات نیاز به تشخیص نداشته باشد) تا چنانچه زمین بر اساس نظریه قطعی موات تشخیص گردد. مراتب به ادارات ثبت اعلام تا ثبت قبلی زمین را باطل و سند مالکیت آنرا بنام دولت بنمایندگی وزارت مسکن و شهرسازی صادر نمایند که در این حالت به میزان مساحت مورد معامله تا حد نصاب مقرر در ماده 7 قانون به ذینفع واجد شرایط عمران زمین موات از همان زمین واگذار میشود تا رد مهلت مذکور در ماده 9 آئین نامه عمران نماید و چنانچه زمین طبق نظریه قطعی غیر موات باشد اجازه عمران تا حد نصاب مقرر برابر مقررات مربوط به ذینفع داده میشود و متعاملین میتوانند نسبت به ثبت معامله در دفتر اسناد رسمی اقدام نمایند و در مورد شهرهای
موضوع ماده 9 قانون سایر مقررات ماده مذکور لازم الرعایه است.
تبصره 1- دارندگان اسناد عادی اراضی موات موضوع این ماده در صورتیکه بموجب احکام دادگاهها قسمتی از بهای زمین را به فروشنده پرداخت ننموده باشند با توجه به تبصره ماده 6 قانون ،مبالغ پرداختی به نسبت مقدارمساحت زمین محاسبه و مازاد آن به قیمت منطقه ای زمان انتقال توسط وزارت مسکن و شهرسازی وصول میشود و سپس زمین مزبور برای عمران به ذینفع واجد شرایط موضوع ماده 7 قانون واگذار میگردد و در مواردیکه مساحت زمینسند عادی مورد حکم بیشتر از یکهزار متر مربع باشد و مبلغ پرداختی کمتر از بهای منطقه یکهزار متر مربع گردد . مبا به التفاوت آن تا یکهزار متر مربع وصول و اجازه عمران یکهزار متر مربع داده خواهد شد .
تبصره 2- مهلت عمران و احیاء در مورد اراضی که بعدا وارد محدوده می گردند از زمان ورود به محدوده شروع خواه شد.
فصل دوم – مقررات تشخیص اراضی
ماده 12- کلیه مراجعی که بنحوی از انحاء در ارتباط با اراضی شهری اقداماتی از قبیل نقل و انتقال صدور مجوزهای قانونی و پروانه های حفر چاه یا ساختمانی و غیره انجام میدهند ملزم و موظفند قل از هر گونه اقدامی بدوا نظر وزارت مسکن و شهرسازی را درباره نوع زمین استعلام نمایند، مگر اینکه با توجه بسایر مواد آئین نامه نوع زمین مشخص و معین باشد . چنانچه وزارت مسکن وشهرسازی ظرف مدت یکماه پاسخ استعلام مرا جع مذکور در این ماده را ندهد مراجع مزبور میتوانند راسا اقدام نمایند.
تبصره- اشخاص ذینفع در صورت موافقت مراجع مذکور در این ماده و مواد 13و 19 میتوانند راسا نسبت به اخذ نظر وزارت مسکن و شهرسازی اقدام نمایند.
ماده 13- مراحع درخواست کننده نظریه وزارت مسکن و شهرسازی بایستی فتوکپی سند مالکیت زمین و دو نسخه رونوشت یا فتوکپی نقشه ثبتی و در صورت نداشتن نقشه مذکور دو نسخه کروکی دقیق زمین راکه منطبق با سوابق ثبتی و وضع محل زمین باشد با انعکاس موقعیت ملک روی نقشه هوائی با مقیاس مناسب ( در صورت وجود نقشه هوائی ) تهیه و به وزارت مسکن و شهرسازی ارسال دارند و در صورت عدم دسترسی به مدارک مالکیت در مواردیکه راسا قصد تملک دارند آخرین استعلام ثبتی یا صورتمجلس معاینه محل موضوع ماده 27 این آئین نامه را به وزارت مسکن و شهرسازی تسلیم نمایند. وزارت مسکن و شهرسازی پس از بررسی مدارک و رسیگی بشرح دستورالعمل مربوطه یک نسخه نقشه امضاء شده بانضمام نظریه خود را حداکثر ظرف یکماه بمرجع درخواست کننده ارسال و نسخه دیگر نقشه با یک نسخه از نظریه مذکور در وزارت مسکن و شهرسازی بایگانی میگردد. نظریه وزارت مسکن و شهرسازی که نسبت به یک زمین یا ملک صادر شده برای موارد مراجعه بعدی معتبر بوده و اخذ نظریه مجدد ضروری نمیباشد.
ماده 14 – نحوه تشخیص نوع اراضی موضوع ماده 12 قانون زمین شهری بموجب دستورالعملی که وزارت مسکن و شهرسازی تهیه و بموقع اجراء میگذارد میباشد .
ماده 15- نظریه وزارت مسکن و شهرسازی بایستی حداکثر ظرف 15 روز از سوی مرجع درخواست کننده بمالک یا مالکین ابلاغ شود و در صورت عدم دسترسی به مالک یا مالکین یک نوبت در یکی از روزنامه های کثیر الانتشار محلی و در صورت نبودن روزنامه محلی در روزنامه کثیر الانتشار در نزدیک محل وقوع ملک آگهی خواهد شد .
تبصره – در مواردیکه نظریه مذکور حاکی از موات بودن زمین باشد وزارت مسکن و شهرسازی مکلف است برابر قانون و این آئین نامه سند مالکیت آنرا به نمایندگی از سوی دولت اخذ نما ید.
ماده 16- موارد زیر غیر موات تلقی میشود مگر آنکه خلاف آن بنابه تشخیص وزارت مسکن و شهرسازی ثابت شود .
الف- پلاکهائی که طبق مقررات برای إنها بعنوان نصاب مالکانه پروانه ساختمانی صادر شده یا بشود .
ب- پلاکهائی که مساحت زمین آنها تا 3000 متر مربع بوده و مربوط به واحدهای مسکونی ساخته شده و یا هر گونه مستحدثات باشد مشروط بردارا بودن هر یک از اسناد مشروحه ذیل که تاریخ صدور آنها قبل از تاریخ 5 / 4 / 1358 باشد.
1- اسناد مالکیتی که بعنوان هر گونه مستحدثات ، صادر شده و یا تحت این عنوان مورد نقل و انتقال قرار گرفته و در ستون انتقالات قید مستحدثات شده باشد.
2- گواهی پا یانکار یا مفاصا حساب نوسازی شهرداری یا سطح شهر و یا گواهیهای مالیاتی از قبیل مفاصا حساب و یا گواهی ارث، مشروط برآنکه در اسناد و گواهیهای مذکور تصریح شده باشد که پلاک مورد نظر واحد ساختمانی یا مسکونی یا مستحدثات است.
3- سند رسمی اجاره بعنوان واحد مسکونی یا ساختمان.
1- پلاکهائی که به تشخیص شهرداری محل قبل ا ز تاریخ اجرای مقررات مربوط به صدور پروانه ساختمانی در شهر محل وقوع ملک بصورت ساختمان و یا مستحدثات در آمده باشد .
ج- در صورتیکه اسناد انتقال مربوط به پلاکهائی که بعنوان ساختمان مورد معا مله وزارتخانه ها و موسسات و شرکتهای دولتی
یا وابسته بدولت و بنیادها و نهادهای انقلاب اسلامی یا شهردریها و موسسات اعتباری مجاز قرار گرفته باشد .
د – پلاکهائی که قبل از 5 / 4 / 1358 بصورت تاسیساتی از قبیل مستتحدثات صنعتی ، ورزشی ، جایگاههای فروش موا د نفتی ، کارگاهها، گاراژها،توقف گاهها و انبارهای مسقف، اماکن درمانی ، بهداشتی ، آموزشی فرهنگی و خدمات عمومی و تاسیسات مشابه باشد مشروط بر آنکه مساحت زمین آنها از سه هزار متر مربع بیشتر نبوره و دارای پروانه رسمی کسب یا ساختمان در مرحله صدور آخرین مفاصا حسابهای نوسازی و مالیاتی در کلیه موارد فوق حسب مورد توسط سازمان مربوطه ، ملاک ع مل خواهدبود.
ماده 17- گواهیهای عمران صادره در طول فعالیت سازمانهای عمران اراضی شهری نسبت به اراضی عمران شده پس از تایید صحت صدور آنها وسیله سازمان زمین شهری از لحاظ احیاء و عمران بقوت خود باقی است مگر آنکه خلاف آنها ثابت شود.
ماده 18- واگذاری اراضی موقوفه آستان قدس رضوی و آستانه حضرت معصومه ( س ) و وقف عام که دارای اسناد رسمی و یا احکام قطعی مبنی بر وقفیت باشند از لحاظ غیر موات بودن نیازی به استعلام از وزارت مسکن و شهرسازی ندارد لکن چنانچه وزارت مسکن و شهرسازی ادعای موات بودن اینگونه اراضی را داشته باشد بایستی کتبا نظریه و تشخیص خود را به ادارات اوقاف و تولیت آستان قدس رضوی و حضرت معصومه ( س ) و ثبت محل و شهرداری مربوطه ارسال نماید که در اینصورت هر گونه اقدامی موکول به صدور رای نهائی طبق ماده 12 قانون میباشد.
ماده 19- در شهرهای موضوع ماده 9 قانون کسانی که واحد مسکونی مناسب دارند قبل از اخذ پروانه ساختمانی ، بایستی نوع زمین آنها تشخیص داده شود و شهرداری مکلف به استعلا م از وزارت مسکن و شهرسازی میباشد.
ما ده 20- کسانیکه به ترتیب مقرر در این آئین نامه واجد شرایط بوده و در اجرای قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری و یا در اجرای قانون اراضی شهری سند ثبت زمین آنها ابطال گردیده ولی بغیر واگذار نشده باشد حتی ا لمقدور از زمین مذکور با رعایت ضوابط قانون زمین شهری و این آئین نامه به آنها واگذار والا زمین دیگری معادل بهاء آن تا حد نصاب مقرر واگذار میگردد.
ماده 21- بمنظور تشویق مالکین جهت واگذاری اراضی به دولت از طریق توافق ، واگذاری قطعاتی از زمینهای تملک شده مالکین به اقربای نسبی طبقه اول آنان که فاقد واحد مسکونی و زمین باشند در اولویت بلامانع است.
فصل سوم – نحوه خرید و تملک اراضی
ماده 22 – وزارت مسکن و شهرسازی برای امر مسکن و خدمات عمومی طبق ضوابط شهرسازی در شهرهای موضوع ماده 9 قانون و برای اجرای طرحهای دولتی و تاسیسات عمومی و زیر بنائی در سطح کشور نسبت به خرید و تملک اراضی بایر و دایر اقدام می نماید و شهرداریها برای طرحهای خود و یا واگذاری زمین معوض با رعایت قانون و این آئین نامه راسا نسبت به خرید و تملک اراضی باید و دایر مورد نیاز خود اقدام خواهندنمود.
تبصره – در مورد اراضی موات که در اختیار واجدین شرایط موضوع ماده 7 قانون قرار گرفته و بعدا مورد نیاز طرحی باشد، دستگاه مجری طرح مکلف است نسبت به واگذاری زمین عوض و یا پرداخت قیمت منطقهای آن به انتخاب فردی که زمین را در اختیار داشته اقدام نماید.
ماده 23- برای تملک زمینهای بایر و دایر از سوی دولت و شهرداریها و کلیه دستگاههائی که طبق قانون حق خرید و تملک دارند رعایت ضوابط زیر ضروری است :
1- دستگاهتملک کننده دارای طرح مصوب بوده و اعتبار خرید زمین نیز تامین شده باشد.
2- بالاترین مقام اجرائی دستگاه تملک کننده نیاز به تملک زمین را تایید نماید.
3- وزارت مسکن و شهرسازی عدم امکان تامین زمین مناسب از اراضی موات ودولتی را در آن شهر اعلام نموده باشد.
4- درشهرهائیکه دارای طرحهای مصوب شهری است کاربری زمین مورد نیاز منطبق با طرح باشد.
ماده 24- تشخیص نیاز برای تملک زمین بایر یا دایر و میران آن برای احداث واحهای مسکونی و یا واگذاری زمین جهت احداث مسکن و سایر نیازهای مرب.ط به آنها و همچنین تطبیق میزان اراضی معوض مورد نیاز طرحهای سایر دستگاهها با طرح مربوط د 32 شهر مذک ور در قانون با وزارت مسکن و شهرسازی است که با در نظر گرفتن اراضی موات و دولتی ظرف مدت یکماه از تاریخ دریافت استعلام، اعلام نظر خواهد کرد.
تبصره – تشخیص اراضی مورد نیاز طرحهای سایر دستگاهها در شهرهای مذکور در قانون با دستگاه مربوط است .
ماده 25- در کلیه مواردیکه ، دستگاههای موضوع ماده 9 قانون ، نیاز به خرید اراضی بایر ودایر دارند موظفند پس از اعلام به ثبت محل و تعیین پلاک و حدود و مشخصات آن مراتب را از طریق اخذ رسید یا ارسال اظهارنامه رسمی به مالک یا مالکین اعلام نمایند، و در صورت استنکاف یا عدم مراجعه و یا عدم دسترسی به مالک یا نامشخص بودن نشانی مالک ، از طریق درج آگهی در روزنامه کثیر الانتشار در دو وبت به فاصله 10 روز موضوع به اطلاع عموم میرسد مالکین اراضی و همچنین صاحبان حقوق قانونی در محوده مذکور مکلفند حداکثر ظرف 15 روز از تاریخ انتشار آخرین آگهی با همراه داشتن مدارک مربوطه جهت واگذاری زمین خود به مرجع تملک کننده که در آگهی مشخص شده مراجعه نمایند و در غیر اینصورت طبق تبصره 6 ماده 9 قانون نسبت به تملک آن اقدام میگردد.
تبصره 1- وزارت مسکن و شهرسازی مکلف است قبل از واگذاری اراضی موات ، نیازهای پنجساله دستگاههای اجرائی را به اراضی مزبور استعلام و در صورت تصویب نیاز در شورایعالی شهر سازی مجانا به دستگاههای مربوط واگذار نماید.
تبصره 2- قبل از انتشار آگهی تملک اراضی نقشه و مدارک موضوع ماده 13 این آئین نامه جهت تشخیص نوع زمین به وزارت مسکن و شهرسازی ارسال گردد تا پس از اظهار نظر وزارت مزبور و در صورت غیر موات بودن زمین آگهی تملک راسا از سوی مرجع متقاضی طرح تملک منتشر شود .
ماده 26- چنانچه پس از اعلام مراتب به ترتیب فوق مالک یا مالکین اراضی واقع در طرح تملک در مهلت مقرر و یا قبل از صدور سند انتقال بنام دولت مراجعه نمایند در صورتیکه انجام معامله هیچگونه اشکال ثبتی و حقوقی نداشته باشد مدارک مالکیت مالک ا مالکین جهت تنظیم سند انتقال به دفتر اسناد رسمی ارسال میگردد تا پس از ارائه مفاصا حسابهای لازم از سوی اسنادرسمی ارسال میگردد تا پس از ارائه مفاصا حسابهای لازم از سوی ما لک با پرداخت بهای ملک طبق مقررات قانون و این آئین نامه و یا واگذاری زمین معوض سند انتقال تنظیم و به امضاء برسد.
ماده 27- در مواردیکه شماره پلاک و مشخصات ثبتی زمین مورد تملک مشخص نباشد دستگاه تملک کننده محل زمین محدوده موردنیاز خود را در محل مشخص نموده و قبل از انتشار آگهی تملک نقشه محدوده را بر روی نقشه های هوائی ( در شهرهائیکه نقشه هوائی وجود دارد ) به اداره ثبت محل ارسال مینماید، اداره ثبتمکلف است با در نظر گرفتن امکانات و حداکثر ظرف یکماه مشخصات پلاکهای ثبتی یا تفکیکی و نقشه پلاک بندی و جریان ثبتی و نام آخرین مالک بر اساس سوابق موجود را در خصوص محدوده مورد نظر طبق صورت مجلس تنظیمی بین نماینده اداره ثبتو نماینده دستگاه تملک کننده ، به مرجع تملک کننده ارسال نماید. در این صورت پس از انتشار آگهی و اعلان محدوده مورد نظر چنانچه مالکین در مهلت تعیین شده جهت انتقال ملک خود مراجعه ننمایند و یا زمین مشاعی بوده و برخی از مالکین مشاع مراجعه نکند و بطور کلی در تمام موارد مندرج در تبصره 6 ماده 9 قانون ضمن تودیع بهای زمین مورد تملک به صندوق ثبت سند انتقال حسب مورد از طرف وزارت مسکن و شهرسازی یا شهرداری به قائم مقامی مالک یا مالکین امضاءمیگردد تا در موقع مراجعه مالکین با احتساب و کسر مالیاتها و هزینه های متعلقه مبلغ مورد معامله به آنها پرداخت شود.
تبصره 1- چنانچه مالک یا مالکین درخواست زمین عوض خارج از محدوده مورد عمل این قانون بنمایند و امکان واگذاری وجود داشته باشد، پس از انتخاب زمین و رضایت مالک یا مالکین به اخذ آن ، اداره ثبت مبلغ تودیع شده را به مرجع تملک کننده مسترد مینماید تا زمین عوض واگذار شود.
تبصره 2- ادارات ثبت مکلفند حسب درخواست مرجع تملک کننده زمین و موافقت کتبی شهرداریها و سایر سازمانهای ذیربط سند تجمیعی پلاکهای محدوده مورد تملک را که ضمنا در برگیرنده معابر و مسیلها و انهارمترو که و حریمها و م وارد مشابه داخل آن و املاک مجهول المالک ( از نظر مقررات ثبتی ) نیز باشد طبق مقررات مربوطه صادر نمایند.
درصورتیکه در محدوده مورد تجمیع زمین موات و یاملی شده وجود داشته باشد سند مالکیت تجمیعی با نظر وزارت مسکن و شهرسازی صادر میگردد.
تبصره 3- در کلیه مواردی که زمینهائی در طرحهای مصوب دولتی و شهرداری قرار میگیرد و گواهی عدم امکان تامین اراضی مورد نیاز طرح از زمینهای دولتی و موات دریافت شده باشد، باید مراتب وسیلآه دستگاهصاحب طرح به مالک یا مالکین و اداره ثبت اعلام گردد تا از هر گونه نقل و انتقال اینگونه اراضی تا انجام مراحل تملک حداکثر ظرف مدت 18 ماه از تاریخ اعلام به اداره ثبت خودداری گردد و همچنین مراتب باید بشهرداری محل نیز جهت رعایت مقررات قانونی ظرف مدت مزبور اعلام شود.
تبصره 4- دستگاههای مجری طرح موظفند در کلیه موارد یک نسخه از آگهی تملک خود را بهاداره اوقاف محل و آستانقدس رضوی ارسال دارند، عدم ارسال مدارک برای سایر متولیان و آستانه ها رافع مسئولیت ادارات اوقاف و متولیان در اجرای این امر نمیباشد .
ماده 28- در صورتیکه در محدوده اعلان شدهبرای تملک، زمین وقفی وجود داشته باشد اعم از اینکه بهاجاره واگذار شده یا نشده باشد ،ادارات اوفاق و متولیان موقوفه مکلفند ظرف 15 روز از تاریخ انتشار آخرین آگهی نظریه خود را به دستگاه مجری طرح اعلان و حداکثر ظرف یکماه نقشه زمین وقفی و مشخصات آنرا ارائه دهند تا حسب مورد نسبت به اجرای آن قسمت از طرح که در اراضی وقفی است از سوی اوقاف یا آستانقدس رضوی یا متولی اقدام یا سند اجاره بنام دولت تنظیم یا عوض آن زمین ضمن رعایت مقررات وغبطه موقوفهو با مصالحه واگذار و طرح اجراء گردد.
تبصره – به منظور جلوگیری از تضییع حقوق اوقاف ، سازمان حج و اوقاف و امور خیریه و آستانقدس رضوی،موظفند فهرست کلیه اراضی اوقافی خود در هر شهر را به وزارت مسکن و شهر سازی ارسال نمایند.
ماده 29 – تملک اراضی مورد نیاز برای حفاظت میراث فرهنگی کشور با سازمان میراث فرهنگی است که راسا نسبت به آن با رعایت کلیه مقررات قانون زمین شهری و این آئین نامه و قانون حفاظت میراث فرهنگی اقدام مینماید.
تبصره 1- به منظور حفظ میراث فرهنگی ‚ سازمان میراث فرهنگی مکلف است فهرست کلیه اینگونه اراضی در هر شهر را بهوزارت مسکن و شهرسازی ارسال نماید، در صورتیکه سازمان میراث فرهنگی نسبت به اراضی مذکور طرح تملک داشته باشد در اولویت قرار خواهد گرفت.
تبصره 2- اراضی مواتی که در اجرای قانون اراضی شهری و سایر قوانین مربوط در اختیار وزارت مسکن وشهرسازی در آمده است ، در صورتیکه به تشخیص سازمان میراث فرهنگی کشور قابل حفاظت بودجه و به غیر واگذار نشده باشد از واگذاری آن خودداری و حفاظت آن به عهده سازمان مذکور میباشد.
ماده 30- مالکینی که در اجرای تبصره 1 ماده 9 قانون برای تعیین تکلیف زمینهای خود در شهرهای موضوع ماده مذکور مراجعه مینمایند بایستی درخواست خود را با نقشه و مشخصات کامل زمین به وزارت مسکن و شهرسازی و شهرداریها تسلیم نمایند تا وزارت مذکور مراجعه مینمایند بایستی درخواست خود را با نقشه و مشخصات کامل زمین به وزارت مسکن و شهرسازی و شهرداریها تسلیم نمایند تا وزارت مذکور حسب تقاضاهای رسیده از دستگاههای مختلف و طرحهای خدمات عمومی شهری و شهرداریها از لحاظ نیازها ی خود موضوع را بررسی و شهرداریها حداکثر ظرف دو ماه و وزارت مسکن و شهرسازی ظرف یکسال از تاریخ وصول تقاضای مراج عه کننده پاسخ متقاضی را بدهند ، کلیه دستگاههای ذیربط مکلف به همکاری با وزارت مسکن و شهرسازی میباشند در صورت اعلام نیاز دستگاه مربوطه طبق قوانین و مقررات نسبت به تملک یا واگذاری عوض آن اقدام مینماید و در صورت اعلام عدم نیاز چنانچه بر اساس کاربری زمین امکان عمران وواگذاری برای مالک وجود داشته باشد مالک میتواند پس از آماده ساز ی و احداث بنا در اراضی خود طبق مواد این آئین نامه نسبت به تفکیک و واگذاری واحدهای احداثی به متقاضیان اقدام نماید .
تبصره – در صورتیکه علیرغم تکمیل مدارک لازم پس از انقضای مهلت مزبور به متقا ضی پاسخ داده نشود مالک طبق ضوابط قانونی و کاربریهای مربوطه حق عمران وواگذاری زمین خود را دارد .
ماده 31- مالکان اراضی بایر و دایر با کار بری مسکونی در شهرهای موضوع ماده 9 قانون میتوانند جهت تفکیک و اخذ پروانه ساختمانی تا هزار متر مربع برای یک یا چند قطعه از زمینهای خود به شهرداری محل مراجعه نمایند و شهرداریها مکلفند پس از تطبیق نقشه تفکیکی با درخواست تشکیل پرونده به منظور اطلاع از اینکه متقاضی از مزایای مواد 6 و 8 قانون اراضی شهر ی استفاده کرده است یا خیر مراتب را با ذکر مشخصات کامل مالک و پلاک مورد نظر از اداره زمین شهری مربوطه استعلام و پس ا ز وصول پاسخ در صورت عدم استفاده از مزایای مذکور با رعایت سایر مقررات و اخذ تعهد رسمی مطابق فر م تنظیمی وزارت مسکن و شهرسازی مبنی بر عدم استفاده بیشتر از مزایای تبصره 2 ماده9 قانون استفاده نکرده باشند پس از تملک و تهیه طرح تفکیکی و کسر میزان زمینی که به نسبت سهم آنها در خیابانها و خدمات عمومی طرح قرار میگیرد تا هزار متر مربع از قطعات قابل واگذاری به انتخاب مالک یا مالکین به آنها واگذار میگردد تا برابر مقررات عمران نمایند.
تبصره 2- منظور از عدم امکان مندرج در تبصره 2 ماده 9 قانون مواردی است که سهم مالکانه در طرح دستگاه تملک کننده قرار گرفته وواگذاری آن به مالک باعث برهم خوردن طرح و عدم امکان اجرای آن گردد و جابجائی طرح نیز مقدور نباشد در اینصورت زمینی معادل قیمت زمین تملک شده و حتی المقدور به همان میزان و حداکثر تا حد نصاب مقرر در قانون از محل دیگری به مالک یا مالکین واگذار میگردد، تشخیص این امر با دستگاه تملک کننده است .
تبصره 3- وزارت مسکن و شهرسازی ضوابط نحوه عمران اراضی مازاد برحد نصاب مالکانه موضوع قسمت آخر تبصره 2 ماده 9 قانون را به نحوی که موجب تشویق در توسعه احداث مسکن باشد حداکثر ظرف 3 ماه تهیه و جهت اجراءابلاغ مینماید .
ماده 32- تشخیص نیاز به اراضی افرا د مشمول تبصره 3 ماده 9 قانون و عدم امکان تغییر محل آن با بالاترین مقام اجرائی دستگاه تملک کننده میباشد که در اینصورت بایستی معادل بهای منطقه ای زمین تملک شده از سایر اراضی دولتی بعنوان عوض بمالک یا مالکین مذکور واگذار شود .
ماده33- وزارت کشاورزی و هیئتهای 7 نفره واگذاری زمین حتی الامکان در اجرای تبصره 4 ماده 4 آئین نامه اجرائی قانون مرجع تشخیص اراضی موات و ابطال اسناد آن مصوب 8 / 7 / 66 بدرخواست وزارت مسکن و شهرسازی یا سایر دستگاههای تملک کننده زمین که در اجرای تبصره 10 ماده 9 قانون زمین شهری درخواست و اگذاری زمین مینمایند زمین عوض معادل بهای منتطقه ای زمین تملک شده در خارح از محدوده مورد عمل قانون زمین شهری به مالکین معرفی شده برای امر کشاورزی واگذار نمایند.
ماده 34- تملک و واگذاری اراضی با هر نوع کاربری برای امر مسکن و خدمات عمومی و عوض طرحها توسط وزارت مسکن و شهرسازی و یا با تفویض اختیار وزارت مذکور به سازمانهای تابعه مجاز است .
شهرداریها و سایر دستگاههای مذکور در بند ب ماده 9 قانون زمین شهری برای طرحها و عوض طرحهای خود میتوانند اراضی با هر نوع کاربری را با رعایت سایر مقررات این آئین نامه تملک کنند .
ماده 35- اعضاء شرکتهای تعاونی مسکن موضوع تبصره 5 ماده 9 قانون بایستی در زمان خرید زمین عضو تعاونی بوده و تا موقع استفاده از مزایای مقررات مذکور فاقد واحد مسکونی و زمین مناسب دیگر براساس شرایط مندرج در دستورالعمل وزارت مسکن وشهرسازی باشند. زمین مازاد بر نیا ز اعضاء مذکور با توجه به شرایط مندرج در قانون و این آئین نامه و ضوابطی که وزارت مسکن و شهرسازی تعیین و ابلاغ مینماید خریداری یا اجازه عمران آن برای اعضاء جدید تعاونی داده میشود.
تبصره – در صورتیکه زمین مازاد بر نیاز اعضاء مذکور موات باشد سند آن بدون هیچگونه قید و شرطی بنا م دولت بنمایندگی وزارت مسکن و شهرسازی صادر میگردد.
ماده 36 – ادارات ثبت مکلفند در هر مورد که زمینهائی بصورت ششدانگ ویا مشاع بر اساس قنون زمین شهری به مالکیت دولت در میآید اهم از موات یا غیر موات بر اساس درخواست وزارت مسکن و شهرسازی ، یا درخواست سایر دستگاهها ( در مواردیکه راسا اراضی غیر مواتی را با رعایت مقررات قانون و این آئین نامه تملک مینماید) بشرح زیر اقدام بصدور سند مالکیت بنمایند:
1- ابطال سند مالکیت قبلی اعم از اینکه سند مالکیت در اختیار باشد یا نباشد و صدور سند مالکیت جدید حسب مورد بنام دولت یا شهرداریها به نمایندگی مرجع قانونی درخواست کنده سند.
2- در مواردیکه زمین سابقه ثبتی بنام اشخاص نداشته باشد و بر اساس نظریه وزارت مسکن و شهرسازی زمین موات تشخیص داده شود با توجه به تبصره الحاقی بما ده 9 آئین نامه قانون ثبت و قبول تقاضای ثبت اراضی موات و بایر بلامالک بنام دولت مصوب 1354 و انتشار آگهیهای نوبتی آنها نیازی به تنظیم اظهار نامه ثبتی بنام دولت نبوده و حسب درخواست وزارت مسکن و شهرسازی بدون انتشار آگهیهای نوبتی و تحدیدی بلافاصله با استفاده از پلاک بخش مربوطه و ضمن تعیین شماره فرعی ، صورت مجلس تعیین حدود با رعایت حدود مجاورین ( در صورت وجود سابقه تحدید حدود ) با حضور نماینده اداره زمین شهری محل تنظیم وملک در دفتر املاک ثبت و سند مالکیت بنام دولت به نمایندگی وزارت مسکن و شهر سازی صادر میگردد.
3- در صورتیکه زمین طبق نظر وزارت مسکن و شهرسازی موات بوده و سابقه درخواست ثبت داشته باشد ولی تحدید حدود آن بعمل نیامده باشد اعم از اینکه آگهیهای نوبتی آن منتشر شده یا نشده باشد بدون انتشار آگهیهای نوبتی و تحدیدی نسبت تنظیم صورتمجلس تعیین حدود لازم و صدور سند مالکیت آن با رعایت بند 1 از طرف اداره ثبت اقدام میگردد.
4- در صورتیکه وزارت مسکن و شهرسازی با سایر دستگاههای دولتی یا شهرداریها بر اساس ماده 9 قانون قصد تملک زمین غیر مواتی را دارند و یا قبلا تملک نموده اهد ولی اساسا سابقه در خواست ثبت ندارد و زمین مزبور از نظر مقررات ثبتی مجهول المالک است ادارات ثبت مکلفند ضمن تنظیم صورتمجلس لازم در اجرای ماده 27 این آئین نامه که بمنزله صورتمجلس احراز تصرف خواهد بود مشخصات متصرف را با رعایت حدود مجاورین ( اگر سابقه تحدید حدود دارد ) تعیین نمایند و همین صورتمجلس مستند انجام معامله خواهد بود و پس از تنظیم سند انتقال بر اساس ماده 9 قانون ادارات ثبت بایستی به ترتیب ذیل اقدام بصدور سند مالکیت بنام دولت و شهرداریها نمایند:
الف – پس از ارائه یک نسخه سند انتقال ( سند تملکی ) به اداره ثبت محل ،اداره ثبت بر ا ساس سند رسمی تنظیمی بلافاصله سند مالکیت زمین را بنام دولت با نم ایندگی وزارت مسکن و شهرسازی یا سایر دستگاههای دولتی درخواست کننده که سند بنام آنها تنظیم شده یا شهرداریها حسب مورد صدر مینماید.
ب- برای روشن شدن وضع پرداخت بهای زمین مورد تملک ادارات ثبت بایستی نسبت به تنظیم اظهار نامه ثبتی اقدام و علاوه بر قید نام دولت بهنمایندگی وزارت مسکن و شهرسازی یا دستگاه تملک کننده یا شهرداریها نام شخص یا اشخاصی که مدعی مالکیت ملک مورد تملک هستند را بر اساس صورتمجلس تنظیمی بالا در اظهارنامه ثبتی قید نمایند و در اجرای دستور ماده 59 آئین نامه قانون ثبت مبادرت به انتشار آگهیهای نوبتی کنند، در صورتیکه در مهلت مقرر قانونی اعتراضی نرسید، پس از گواهی اداره ثبت محل و اخذ مفاصا حسابهای لازم بهای زمین به مالک یا مالکین پرداخت میشود ولی در صورت وصول اعتراض به ثبت تا تعیین تکلیف از سوی دادگاههای صالحه بهای ملک پرداخت نخواهد شد .
ج – چنانچه زمینی که موات اعلام شده دارای اعتراضی به تشخیص وزارت مسکن و شهرسازی درخصوص نوع زمین و یا اعتراض به ثبت یا حدود یا سایر اعتراضات قانونی در مراجع ذیصلاح و یا تعارض ثبتی باشد و یا در رهن و وثیقه و باز داشت بوده و یا حق اعیانی و حق ریشه و کشت برای دیگران درآن قید شده باشد، ادارات ثبت مکلف به صدور سند آزاد و بدون قید بازداشت و یا وثیقه و رهن وسایر قیود مذکور ، بنا م دولت به نمایندگی مرجع قانونی درخواست کننده سند میباشند، درخصوص اعتراض به ثبت و تعارض ثبتی و تشخیص نوع زمین پس از صدور رای قطعی از طرف مراجع قضائی ، ادارات ثبت ، مراجع تملک کنند ه با رعایت قانون و این آئیننامهحقوق محکوم له را ادا مینمایند ، در مورد رهن و وثیقه و بازداشت اراضی بایر و دایر نیز سازمان تملک کننده
مجاز است پس از اخذ گواهی از اداره ثبت محل ، از محل اعتبارات طرح تملک زمین مبلغ مندرج در سند وثیقه و رهن و مبلغ مورد بازداشت را پرداخت نمایند و مراتب را به اداره ثبت محل و مبلغ مورد بازداشت را پرداخت نمایند و مراتب را به اداره ثبت محل اعلام کند، درصورتیکه مبلغ مذکور بیش از مبلغ مورد تملک باشد بستانکار و مرجع بازداشت کننده میتواند برای وصول بقیه طلب خود تقاضای توقیف سایر اموال بدهکار را بر اساس قوانین مربوطه از مراجع ذیصلاح بنماید.
د- در صورتیکه زمین مورد تملک بر اساس سند انتقال رسمی سابقه ثبت داشته ولی آگهی نوبتی آن منتشر نشده باشد اداره ثبت محل مکلف است بدون انتشار آگهی تحدیدی نسبت به تظیم صورتمجلس تحدید حدود با رعایت حدود مجاورین ( اگر سابقه تحدید حدود داشته باشد )اقدام و بلافاصله سند مالکیت زمین را بنام وزارت مسکن و شهرسازی با دستگاه تملک کننده صادر نمایدو در صورتی که اشتباهی در اسناد تنظیمی پیش آید اصلاح اسناد با تنظیم سند اصلاحی به امضای دستگاه تملک کننده و به قائم مقامی مالک مقدور گردد اداره ثبت محل نسبت به انتشار آگهیهای نوبتی بر اساس بند ب این ردیف اقدام مینمایدو در مورد زمینهای مورد تملک که سابقه ثبت وانتشار آگهی نوبتی داشته ولی تحدید حدود آن بعمل نیامده تعیین حدود وصدور سند مالکیت بشرح بند مذکور صورت میگیرد.
ه-در انجام عملیات تحدید و تفکیک اراضی موات یا خریداری شده دولت ، عدم اجرای ماده 80 آئین نامه قانون ثبت و عدم حضور مالک اولیه مانع انجام عملیات مذکور نخواهد بود و ادارات ثبت مکلفند برابر نقشه ارائه شده نسبت به تحدید و تفکیک بدون حفر پی اقدام نمایند.
6-مقررات بند 5 این ماده از جهت صدور سند مالکیت بنام دولت و شهرداریها در مورد زمینهائی که در اجرای قانون اراضی شهری مصوب 27 / 12 / 1360 موات شناخته شده یا به تملک دولت درآمده ولی سند مالکیت آن صادر نگردیده قابل اجراء است .
7? -زمینهائی که در اجرای قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری و اصلاحیه آن لغو مالکیت گردیده و مراتب دفاتر املاک ثبت،
اخبار و به امضای مسئول مربوطه رسده باشد با توجه به ماده 22 قانون ثبت در مالکیت دولت مستقرو سند مالکیت آن بایستی بنام دولت صادر گردد.
1- اسناد زمینهای مواتی که قبلا در اختیار بنیادهای غیر دولتی از جمله بنیاد مستضعفان بوده و یا باشد بایستی به نام وزارت مسکن و شهرسازی صادر گردد.
2- قبول تقاضی ثبت اراضی موات از اشخاص مطلقا ممنوع است و ادارات ثبت مکلفند قبل ا ز پذیرش ثبت اراضی بنام اشخاص و ادامه تشریفات ثبتی شده و افراز و تقسیم و تفکیک اراضی موافقت کتبی وزارت مسکن وشهرسازی را اخذ نمایند.
3- دفاتر اسناد رسمی مکلفند قبل ا ز انجام هر گونه معامله نسبت به اراضی موضوع قانون زمین شهری مراتب را از وازارت مذکور و رعایت مقررات مربوطه اقدام نمایند.
ماده 37- در کلیه مواردیکه زمین دایر تملک میشود مرجع تملک کننده بایستی علاوه بر بهای منطقه ای زمین بهای اعیانات و حقوق قانونی را طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری به بهانه عادله روز تعیین و به صندوق ثبت تودیع نماید.
ماده 38- کلیه دستگاههای مذکور در ماده 10 قانون موظفند اراضی خود را در اجرای ماده 10 قانون زمین شهری در اختیار وزارت مسکن و شهر سازی قرار دهند ، ادارات ثبت مکلفند پس از اعلام وزارت مسکن و شهر سازی نسبت به ثبت انتقال ملک در دفاتر املاک و صدور سند ماکلیت بنا م دولت با نمایندگی وزارت مسکن و شهرسازی و یا دستگاههائی که وزارت مزبور معرفی می نماید اقدام نمایند. هر یک از کارکنان دستگاههای یاد شده که در تحویل اراضی مذکور و صدور اسناد ما لکیت آنها بشرح این ماده مسامحه و یا کارشکنی نمایند متخلفین در اجرای ماده 16 قانون زمین شهری قابل تعقیب بوده و با اعلام وزارت مسکن و شهرسازی مورد پیگرد قانونی قرار خواهند گرفت و از تاریخ درخواست وزارت مسکن وشهرسازی چنانچه ظرف 2ماه نسبت به تحویل زمین و اسناد و مدارک آن اقدام ننمایند ادارات ثبت مکلفند بدرخواست وزارت مسکن و شهرسازی سند مالکیت جدید بنام دولت بنمایندگی وزارت مسکن و شهرسازی و یا دستگاههائی که وزارت مزبور معرفی می نماید صادر نمایند.
تبصره 1- صدور سند مالکیت اراضی ملی شده و یا سایر اراضی دولتی واقع در محدوده مورد عمل قانون زمین شهری بنام وزارت مسکن و شهرسازی نیاز به تحویل و تنظیم صورتجلسه از طرف سرجنگلداری ها ندارد.
تبصره 2- در صورتیکه در اراضی مذکور تجاوزات و تصرفاتی صورت گرفته باشد در موقع معاینه محل با حضور نماینده سر جنگلداری یا دستگاه دارنده زمین میزان تصرفات و تجاوزات صورتجلسه و سند مالکیت کل محدوده ملی شده یا زمین دولتی مذکور بدون توجه به تجاوزات انجام شده بنام دولت بنمایندگی وزارت مسکن و شهرسازی صادر می گردد.
ماده 39- در مورد اراضی مشاعی چنانچه یک یا چند مالک مشاع در مهلت مقرر مراجعه لکن به لحاظ عدم حضور بقیه مالکین انجام معامله کل ملک مقدور نباشد نسبت به آن تعداد از مالکین که تنظیم سند امکان ندارد طبق مفاد قانون زمین شهری و این آئین نامه سند انتقال به قائم مقامی مالک یا مالکین امضاء میگردد.
فصل چهارم - نحوه آماده سازی و عمران و واگذاری اراضی
ماده 40- تطبیق نقشه های تفکیکی اراضی مورد واگذاری وزارت مسکن و شهرسازی و سایر اراضی دولتی که توسط دستگاههای مجاز دیگر واگذار میشود با ضوابط طرحهای جامع، تفصیلی و هادی شهرها و تایید آن موضوع بند 1 ماده 11 قانون با وزارت مسکن وشهرسازی خواهد بود و شهرداریها برای صدور پروانه ساختمانی و ادارات ثبت برای تنظیم صورتمجلس تفکیکی مکلفند نقشه های مصوب مذکور را ملاک عمل قرار دهند.
تبصره 1- وزارت مسکن و شهرسازی موظف است در صورت وجود طرح جامع در تطبیق نقشه های تفکیکی با طرحهای مصوب توسعه شهری بر اساس طرح تفضیلی و معماری ایران و چنانچه دارای طرح هادی باشد بر اساس طرح مزبور عمل نماید شهرداری محل موظف است نقشه ها و مدارک مزبور را در اختیار وزارت مذکور قرار دهد .
تبصره 2- وزارت مسکن و شهر سا زی ضوابط اجرائی این ماده و تبصره آنرا تهیه و برای اجراء ابلاغ خواهد نمود .
ماده 41- آماده سازی زمین عبارت است از مجموعه عملیاتی که مطابق دستور العمل وزارت مسکن و شهرسازی زمین را برای احداث مسکن مهیا میسازد شامل :
الف - عملیات زیر بنائی از قبیل تعیین بروکف ، تسطیح و آسفالت معابر، تامین شبکه های تاسیساتی آب وبرق،جمع آوری و دفع آبهای سطحی و فاضلاب و غیره .
ب- عملیات روبنائی مانند احداث مدارس ،درمانگا ه و واحد انتظامی ، فضای سبز و اداره آتش نشانی و اماکن تجاری و نظایر آن .
ماده 42 -دستگاهها ، بنیاد ها ،نهادها و اشخاص حقیقی و حقوقی واگذار کننده زمین در صورتی مجاز به واگذاری خواهند بود که اجرای عملیات زیر بنائی اراضی آنها طبق ضوابط و تایید دستگاههای اجرائی مربوط قبل ا ز واگذاری انجام شده باشد.
تبصره - در صورتیکه تعاونیهای مسکن قادر به انجام آماده سازی یا بخشی از آن باشند می توانند طبق ضوابط و مقررات وزارت مسکن و شهرسازی اقدام نمایند بدیهی است هنگام تعیین قیمت قطعی زمین ، هزینه آماده سا زی از قیمت قطعی کسر خواهد شد.
ماده 43- مالکین زمینهای دایر و بایر اعم از حقیقی و حقوقی که طبق مواد 14 . 15 قانون ، مجوز تبدیل و تغییر کاربری زمین خود را از وزارت مسکن و شهرسازی اخذ و قصد تفکیک یا افراز و یا تقسیم اراضی خود را دارند موظفند نقشه تفکیکی اراضی خود را به ضمیمه طرحهای اجرائی آماده سازی همراه با برآورد هزینه های مربوطه به ادارات کل مسکن و شهرسازی محل ارائه نمایند.
ماده 44- بهای تمام شده هر قطعه زمین برای امر مسک ن عبارتست از ،قیمت منطقه ای زمین در زمان واگذاری بعلاوه هزینه های متعلفه و متناسب با هر طرح طبق دستورالعمل وزارت مسکن و شهرسازی .
ماده 45- واگذاری اراضی با کاربری غیر مسکونی به اشخاص حقیقی و حقوقی با دریافت هزینه های آماده سازی بدوا بصورت قرارداد اجاره انجام میگیرد و در صورت اجرای کامل طرح و پایان آن توسط متقاضی بشرط آنکه به تشخیص مرجع صادر کننده مجوز ،منطبق با موافقت اصولی باشد انتقال قطعی آن با دریافت بهای منطقه ای زمان انتقال پس از کسر کل مال الاجاره های پرداختی انجام میگیرد.
ماده 46- وزارت مسکن و شهرسازی ، سازمانها و شرکتهای تابعه آن وزارت موظفند برای واگذاری قطعات مسکونی ، صنعتی و خدماتی و اداری و تجاری ، هزینه های آماده سازی فطعات تفکیکی را بر اساس بهره وری هر قطعه از امکانات، تاسیسات و خدمات شهری ،شامل تراکم مجاز ساختمانی و مساحت دسترسی به شبکه معابر دسترسی به خدمات عمومی و کاربری بنحوی تعیین نمایند که بهای واگذاری کلیه قطعات تفکیکی در یک طرح تمامی هزینه های آماده سازی طرح را تامین نماید. دستگاههای مذکور در فوق مجاز به دریافت وجوهی بیش از مجموع هزینه های تمام شد ه طرح نمیباشد.
ماده 47- درکلیه طرحهای آماده سازی تاسیسات روبنائی مثل مدارس و درمانگاه، فضای سبز و نظایر آنرا حتی الا مکان ازمحل عوائی اماکن تجاری ، زمینهای واگذاری همان شهر ، احداث و عرصه و اعیان آنها بصورت رایگان به دستگاههای بهره برداری کننده تحویل میگردد.
دستورالعمل تعیین سرانه تاسیسات روبنائی توسط وزارت مسکن و شهرسازی تهیه تعیین و ابلاغ میگردد.
ماده 48- بهای واگذاری فطعات زمین برای احداث واحدهای انتفاعی نظیر تجاری و اداری و خدماتی صنفی برابر است با قیمت منطقه ای بعلاوه هزینه های زیربنائی و روبنائی قطعه که ا ز متقاضی دریافت میگردد. وزارت مسکن و شهرسازی موظف است در عقد قرار داد واگذاری اینگونه قطعات ترتیبی اتخاذ نماید که بهای دریافتی بابت هزینه های تاسیسات روبنائی صرف احداث تاسیسات مزبور گردد.
تبصره - در احداث واحدهای انتفاعی مجموعه های مسکونی کارگری با وجود شرایط مساوی حق تقدم با تعاونیهای کارگری است .
ماده 49- واگذاری هر نوع زمین در طرحهای مصوب شهری که به توسعه یا احداث معابر و میادین اختصاص داده شده است ممنوع میباشد .
ماده 50- وزارت مسکنوشهرسازی ضوابط نحوه ساخت و واگذاری واحدهای مسکونی و تجاری و خدماتی اراضی خود را با رعایت قوانین و مقررات قانونی از جمله مقررات شهرداریها طی دستورالعملی تهیه و بمورد اجراء خواهد گذاشت .
ماده 51- واگذاری زمین بصورت انفرادی برای تامین مسکن با شرایط اساسی زیر صورت میگیرد ، اولویتها وامتیاز بندی طبق ضوابطی است که وزارت مسکن و شهرسازی تهیه و به اجراءخواهد گذاشت:
1- متقاضی و افراد تحت تکفل وی در سراسر کشور فاقد واحد مسکونی وزمین شهری از تاریخ تصویب قانون اراضی شهری ( 27 /12 / 60 ) باشند .
2- متقاضی دارای 30 سال سن باشد و در صورتیکه متاهل باشد حداقل 25 سال سن داشته باشد .
3- از ابتدای پیروزی انقلاب اسلامی ( 22 /11 / 57 ) تا زمان واگذاری زمین از سازمانها،بنیاد ها و نهادهای انقلاب اسلامی یا عناوین مشابه دولتی یا غیر دولتی در سطح کشور زمین یا واحد مسکونی دریافت نکرده باشد.
4- متقاضی در تهران حداقل 10 سال و در 31 شهر دیگر مندرج در فهرست ضمیمه قانون 5 سال و در سایر شهرها سه سال قبل از تاریخ تصویب قانون زمین شهری ( 22 / 6 / 66) بطور متوالی تا زمان درخواست زمین در شهر محل درخواست سکونت داشته باشد .
تبصره 1- در شهر هائیکه نیاز متقاضیان واجد شرایط فوق به زمین یا واحد مسکونی مرتفع گردد به سایر افراد بر ا ساس امتیازاتی که وزارت مسکن و شهرسازی برای تاهل و سن و سکونت تعیین می نماید، زمین یا واحد مسکونی واگذار خواهد شد.
تبصره 2- افرادی که برای اعزام به جبهه یا تحصیل یا ماموریت دولتی در منطقه دیگری سکونت نموده یا نمایند سنوات مزبور در آخرین محل سکونت قبل از اعزام به جبهه و تحصیل و ماموریت احتساب میشود .
تبصره 3- کسانی که دارای واحد مسکونی بوده و تمایل داشته باشند متقاضی خرید زمین از دولت باشند در صورتیکه عرصه خانه خود را به بهای منطقه ای و اعیان آنرا به بهای کارشناسی به یکی از ارگانهای دولتی یا منطقه ای واعیان آنرا به بهای کارشناسی به یکی از ارگانهای دولتی یا نهادها و بنیادها ی انقلاب اسلامی یا شهرداری محل یا افراد معرفی شده از سوی وزارت مسکن و شهرسازی واگذار نمایند در ردیف سایر واجدین شرایط می توانند ثبت نام نمایند.
تبصره 4- کسانی که تنها زمین آنها در محدوده قانونی شهرها در اجرای قانون حفاظت از جنگلها و مراتع کشور ملی اعلام گردیده در شهرمحل وقوع زمین در صورتیکه واجد شرایط باشند نسبت به افراد هم امتیاز خود برای دریافت زمین ( ضمن پرداخت بهای آن )
در اولویت قرار خواهند گرفت و در غیر اینصورت می توانند با توافق سازمان واگذار کننده زمین در سایر شهرها با رعایت اولویت زمین خریداری نمایند .
تبصره 5- افراد واجد شرایطی که تنها مسکن یا زمین آنها در محدوده اجرای قانون زمین شهری در معرض اجرای طرحهای مصوب دولت و یا احداث و توسعه معابر یا میادین شهرداری محل واقع شده یا بشود مشروط بر آنکه زمین و یا عرصه خانه خود رابه قیمت منطقه ای به دولت یا شهرداری واگذار نمایند با معرفی دستگاههای دولتی یا شهرداری در تهران نسبت به دیگر خانواده های هم امتیاز خود و در سایر شهرها نسبت به کلیه واجدین شرایط در اولویت خرید زمین قرار خواهند گرفت .
تبصره 6- خانواده های معظم شهدا و جانبازان انقلاب و اسراءو مفقودین جنگ تحمیلی ، رزمندگان و معلومین تحت پوشش سازمان بهزیستی ،مهاجرین جنگ تحمیلی ، آسیب دیدگان از جنگ و سوانح طبیعی و بازنشستگان که اتخاذ تصمیمات خاصی برای آنان ضرورت دارد برابر دستورالعملی که ضمن دریافت اطلاعات از مراجع مربوطه توسط وزارت مسکن وشهرسازی تهیه و به تصویب مجمع عمومی سازمان زمین شهری میرسد از تسهیلات و ا متیازات لازم بهره مند خواهندشد .
تبصره 7- وزارت مسکن و شهرسازی موظف است به نیروهای ماهر و متخصص که در شهرستانهای محروم شاغل میشوند با تاییدیه ادارات کار وامور اجتماعی استانها زمین برای ساخت مسکن با اولویت واگذار نماید.
در صورت موافقت مجمع سازمان زمین شهری این ا فراد می توانند از تخفیف نیز برخوردار شوند.
ماده 52- درکلیه مواردی که زمین برای امر مسکن یا سایر خدمات لازم و اعطای تسهیلات بانکی و اعتباری ، اوراق، قرارداد واگذاری دستتگاه واگذار کننده ارزش سند را دارد و در موقع تنظیم سند اعطای تسهیلات اعتباری و بانکی در مورد طرحهای فاقد صورتمجلس تفکیکی اعلام و موافقت کتبی دستگاه واگذار کننده کافی بوده و حضور نماینده دستگاه مذکور برای امضاء اوراق مربوط به اعطاءو تسهیلات اعتباری و بانکی در دفتر اسناد رسمی ضروری نیست .
واحدهای مسکونی ساخته شده در اراضی واگذاری به مدت 5 سا از تاریخ پایان کار غیر قابل انتقال قطعی بوده و این امر بایستی درسند انتقال قید شود.
تبصره – چنانچه قرار داد واگذاری به هر علتی فسخ و یا ابطال شود و استفاده کننده از تسهیلات بانکی به تعهد خود عمل ننموده و بانک ناگزیر شود برای وصول طلب خود اقدام قانونی نماید در صورت درخواست بانک دستگاه واگذار کننده زمین نسبت به فسخ قرار داد واگذاری اقدام و بانک مزبور جانشین طرف قرار داد با دستگاه واگذار کننده خواهد بود ،در اینصورت بانک میتواند ساختمان را راسا بهر نحو که مقتضی بداند تکمیل و طبق ضوابط این آئین نامه به متقاضی واجد شرایط دیگری واگذار وطلب خود را از متقاضی جدید وصول نماید لکن چنانچه بانک درخواست جانشینی طرف قرار داد را ننماید دستگاه مذکور میتواند فرد واجد شرایط دیگری را ظرف مدت 2 ماه تعیین و به بانک معرفی نماید تا مطالبات بانک از وی وصول گردد.
ماده 53- واگذاری زمین برای امر مسکن به شرکتهای تعاونی مسکن با رعایت شرایط مندرج در ماده 51 این آئین نامه برای هر یک از امضاء شرکتهای تعاونی مسکن بر اساس ضوابطی انجام میگیرد که وزارت مسکن شهرسازی با توجه به پیشنهادهای دستگاههای ذیربط تهیه و ابلاغ خواهد نمود .
ماده 54-شرکتهای تعاونی مسکن کارگران و کارکنان دولت و سازمانها و شرکتهای وابسته به دولت در صورتیکه واجد شرایط مندرج در این آئین نامه با دریافت بهای زمین صورت میگیرد مگر در موا ردیکه بموجب مقررات مستثنی شده باشد.
تبصره - در موارد استثنائی که افراد واجد شرایط طبق تشخیص وزارت مسکن وشهرسازی از نظر مالی قادر به تامین بهای زمین نباشند چنانچه یکی از بنیادها یا نهادهای رسمی که وظیفه آنها در ارتباط با تامین مسکن است از محل اعتبارات خود یا اعتباراتی که سایر اشخاص حقیقی و حقوقی در اختیار آنها می گذارند جهت احداث واحد مسکونی برای این افراد اعلام آمادگی نمایند در اینصورت با تصویب مجمع عمومی سازمان زمین شهری اعمال تخفیف بلا مانع است .
ماده 56 - وزارت مسکن وشهرسازی و شهرداریها متقاضیانی راکه تمایل به اخذ زمین وقفی داشته باشند و شرایط اخذ زمین را دارا باشند به سازمان حج و اوقاف و امور خیریه یاآستان قدس رضوی حسب مورد معرفی می نماید تا در صورت امکان برابر ضوابط و مقررات مربوطه بصورت اجاره به آنها زمین واگذار نمایند.
ماده 57- واگذاری اراضی شهرداریها ، شرکتها و سازمانهای وابسته به شهرداریها توسط آنها بمنظوری غیر از رفع نیازمندیهای عمومی شهر و عوض املاک واقع در طرحهای مصوب شهری منوط به مجوز وزارت مسکن وشهرسازی است.
ماده 58 - واگذاری زمین جهت ایجاد یا توسعه و یا انتقال انواع موسسات یا کارگاههای تولیدی و خدماتی و محلهای کسب با شرایط زیر انجام میگیرد :
1 - متقاضی خدمت وظیفه عمومی را انجام داده یا دارای کارت معافیت بوده و توانائی مالی احداث ساختمان را داشته باشند .
2- مجوز قانونی لازم جهت دایر نمودن واحد پیشنهادی داشته باشد.
3- اراضی واگذاری برای هر پیشه یا کارگاه باید مطابق با کاربری زمین در طرحهای شهر سازی مصوب و در صورت عد م وجود طرحهای مذکور طبق مقررات شهرداری برای آن منطقه شهر باشد .
4- حداقل از 5 سال پیش از تسلیم تقاضای زمین بطور متوالی در شهر محل درخواست زمین سکونت داشته باشد.
5- شرط مدت سکونت برای بعضی از شهرهای محروم طبق اعلام وزارت مسکن و شهرسازی رعایت نمیشود مشروط برآنکه در شهرهای مزبور اقدام به سرمایه گذاری در امر ایجاد واحدهای تولیدی وصنعتی وخدماتی بجز محلهای کسب نمایند.
تبصره 1- افرادی که حرفه دیگری جز آنچه برای آن تقاضای زمین مینمایند ،نداشته باشند اولویت خواهند داشت.
تبصره 2- بمنظور جذب سرمایه گذاری در نقاط محروم و کمک به امر تولیدو اشتغال افراد به شرط آنکه افراد مزبور از وزارتخانه های تولیدی مجوز قانونی داشته باشند، ضمن اولویت دادن اعطای زمین به اینگونه افراد از تخفیفهای مناسب با تصویب مجمع عمومی سازمان زمین شهری برخوردار میشوند.
ماده 59- واگذاری اراضی داخل شهرکهای مشمول قانون اجازه واگذاری اراضی داخل شهرکها برای تامین اعتبار مربوط به تکمیل ساختمانهای شهرکهای نیمه تمام دولتی مصوب 6 / 7 / 1360 که در زمان اخذ مجوز شهرک خارج از حریم استحفاظی شهر ها بوده اند طبق قانون مذکور و آئین نامه آن انجام میگیرد .
ماده 60- در اجرای قانون زمین شهر ی و این آئین نامه ملاک تقویم زمین برای خرید و تملک ، قیمت منطقه ای زمان تنظیم سند انتقال و برای واگذاری ، قیمت منطقه ای زمان تنظیم قرارداد واگذاری میباشد که در مورد اخیر سایر هزینه های مربوط به خرید و تملک و واگذاری و هزینه هائی که طبق قوانین و مقررات وصول میشود به آن اضافه و دریافت میگردد.
تبصره 1- هزینه های آماده سازی که به حساب خریداران زمین هزینه میشود جداگانه وصول و بحساب مربوطه واریز میگردد.
تبصره 2- بهای زمینهائیکه در طرح تفکیکی به معابر و خیابانهاو فضای سبز و سایر خدمات عمومی از قبیل مدارس و ... اختصاص میبابد و کل هزینه هائیکه به طرح تعلق گرفته روی قطعات قابل واگذاری همان طرح سرشکن میگردد. لکن چنانچه با توجه به تعداد قطعات تفکیکی قابل واگذاری،قطعات پیش بینی شده برای خدمات عمومی مذکور متناسب با پروژه نبوده و بیش از نیاز متعارف همان طرح باشد وزارت مسکن و شهرسازی میزان متناسب با آن طرح را محاسبه و هزینه ها به همان میزان به قطعات قابل واگذاری سرشکن میگردد. بهای زمین و هزینه های آماده سازی و سایر هزینه زمینهای خدمات عمومی مازاد بر سرانه متعارف باشند تامین میگردد.
ماده 61- منظور از اراضی متعلق به دولت مذکور در ماده 13 قانون کلیه زمینهائی است که به نام دولت دارای سند بوده و یا در جریان ثبت بنام دولت است و همچنین کلیه اراضی ملی شده و مواتی که طبق قوانین مصوب و آراء کمیسیونهای مربوط متعلق به وزارت مسکن و شهرسازی است اعم از اینکه بنام دولت ثبت شده یا نشده باشد. نمایندگی دولت در مورد اراضی مزبور با سازمان زمین شهری یا دستگاهی است که وزارت مسکن و شهر سازی به آن تفویض اختیار می کند .
ماده 62- منظور از اراضی متعلق به شهرداری مذکور درماده 13 قانون کلیه زمینهائی است که طبق قوانین و مقررات به شهرداریها تعلق دارد اعم از آنکه بنام شهرداری دارای سند باشد یا نباشد.
ماده 63 - ضوابط نحوه تبدیل و تعییر کاربری، افراز وتقسیم وتفکیک باغات و اراضی کشاورزی یا آیش و اراضی بایر موضوع
مواد 14 و 15 قانون را وزارت مسکن و شهرسازی بایستی ظرف دو ماه از تاریخ تصویب این آئین نامه تهیه و جهت اجراء ابلاغ نماید .
ماده 64- تصویبنامه های شماره 108328 مورخ 20 / 12 / 1364 و 68504 مورخ 11 / 9 / 1365 و تصمیمات کمیسیون موضوع بند 1 مصوبه اخیر در مورد تسهیلات واگذاری زمین به کارکنان دولت با تغییرات زیر کماکان لازم الاجراء است :
1- عبارت (( موضوع مواد 65 و 66 آئین نامه قانون اراضی شهری )) در بند 4 / 5 تصویبنامه شماره 108328 مورخ 20 / 12 / 1364 به عبارت (( موضوع مواد 51 و 53 آئین نامه قانون زمین شهری )) اصلاح گردد.
2- عبارت ((تبصره 2 ماده 11 قانون اراضی شهری )) در بند 1 مصوبه 68504 مورخ 11 / 9 / 1365 به عبارت (( تبصره 3 ماده 11 قانون زمین شهری )) اصلاح گردد.
تبصره - سازمان زمین شهری مکلف است سالیانه حداقل 10 % از زمینهای قابل واگذاری خود را در سطح کشور با اعمال تسهیلات مصوبات و صورتجلسه ماده فوق بر اساس اولویت وضوابط مربوطه در اختیار آندسته از کارکنان دولت که داوطلبانه به جبهه اعزام میشوند موضوع تصویبنامه شماره 128042 / ت 274 مورخ 18 / 4 / 67 هیات وزیران قراردهد .
دستورالعمل اجرائی این تبصره حداکثر ظرف مدت دو ماه از تاریخ ابلاغ به دستگاههای اجرائی ، توسط سازمان زمین شهری و سازمان امور اداری و استخدامی کشور تهیه و ابلاغ میگردد.
ماده 65- واگذاری زمینهای حاصل از اجرای ماده 10 قانون زمین شهری به سازمانها و ارگانهای مذکور در آن ماده درحد نیاز اداری و تاسیساتی آنها مجانا صورت میگیرد . واگذاری سایر اراضی به سازمانها ونهادها وارگانهای مزبور، برای ایجاد تاسیسات عمومی و یا در اجرای وظائف قانونی آنها مشروط بر اینکه دستگاه مربوطه ، طرح و امکانات لازم برای ایجاد تاسیسات را داشته باشد به میزان مورد نیاز و متناسب با معیارهای شهر سازی با دریافت بهاء انجام میگیرد.
تبصره 1- وزارت مسکن و شهرسازی میتواند بادر نظر گرفتن امکانات مربوطه قطعاتی از اراضی خود را که بر اساس ضوابط مربوطه تفکیک شده است به شهرداریها یا سایر سازمانهای دولتی واگذار نماید تا بعنوان معوض اراضی واملاک اشخاص که در طرحهای دولت وشهرداریها قرار گرفته است مورد استفاده واقع شود بدیهی است متقاضیان مزبور باید واجد شرایط باشند.
تبصره 2- در مورد زمینهای مورد نیاز آموزش و پرورش فقط در مواقعی که بهای زمین توسط وزارت مسکن وشهرسازی پرداخت شده باشد و با رعایت ماده 60 بهای زمین واگذاری دریافت خواهدشد.
ماده 66- وزارت مسکن و شهرسازی مجاز است نسبت به واگذاری اراضی نزدیک کارخانجات و کارگاههای تولیدی به کارکنان آنها در صورتیکه کارخانه یا کارگاه با هزینه خود واحدهای مسکونی و تاسیسات عمومی مربوطه را احداث و فقط به کارکنانی که علاوه بر دارا بودن شرایط دریافت زمین بصورت انفرادی حداقل دو سال در آن واحد اشتغال بکار داشته اند و به قیمت تمام شده مورد تایید آن وزارت اقدام نماید . در اینصورت پس ا ز اتمام واحدها ی مسکونی امر انتقال زیر نظر وزارت مسکن و شهرسازی انجام میگیرد . در مورد کارخانجات جدیدالتاسیس شرط دو سال اشتغال در آن واحد ضروری نمیباشد.
ماده 67- واگذاری زمین به سازندگان واحدهای مسکونی اعم از حقیقی و حقوقی وهمچنین کسانی که آمادگی وشرایط لازم برای سرمایه گذاری درامر تولید و احداث واحدهای مسکونی ارزان قیمت بمنظور فروش یا اجاره دارند طبق دستورالعملهائی خواهد بود که وزارت مسکن و شهرسازی در چهارچوب سیاستهای کلی دولت تعیین و ابلاغ خواهد نمود.
تبصره - تبصره موضوع تصویبنامه 98842 - 2 / 12 /1365 بعنوان تبصره این ماده کماکان قابل اجراء است.
ماده 68 - شرایط واگذاری زمین جهت احداث خانه های سازمانی به موسسات و کارگاهها و کارخانجاتی که دارای شخصیت حقوقی باشند بشرح ذیل میباشد:
1- ضرورت احداث واحدهای مسکونی سازمانی به تایید وزارت مسکن و شهرسازی برسد.
2- متقاضی دارای مجوز حداث کارخانه یا کارگاه و پروانه اشتغال از مراجع مربوط باشد.
3- تعداد شاغلینی که برای آنها خانه های سازمانی احداث میشود باید از نظر اینکه شاغلین مذکور از کارکنان کارخانه یا کارگاه متقاضی میباشند به تایید وزارت کارو امور اجتماعی یا ادارات تابعه در شهرستان مورد نظر برسد.
4- حداقل سن شاغلین بند 3 بایستی 18 سال تمام و دارای کارت پایان خدمت یا معافیت از خدمت باشند .
5- تعداد شاغلین هیچگاه در طول سال از 20 نفر کمتر نباشد و حق بیمه آنان نیز تا هنگام درخواست کلا پرداخت شده باشد.
6- پروژه ساختمانی از نظر مساحت زیر بنای هر واحد و کیفیت و مصالح ساختمانی منطبق با ضوابط تعیین شده وزارت مسکن و شهرسازی باشد.
7- رعایت ماده 67 ضروری میباشد.
8- خانه های سازمانی احداث شده بصورت واحدهای سازمانی تلقی و تابع قوانین مربوطه میباشد.
ماده 69- سازمان زمین شهری میتواند با رعایت مقررات شهرداریها برای احداث مساجد از اراضی خود زمین مناسب تعیین و با تخفیف به سازمان اوقاف واگذار نماید.
فصل پنجم - مقررات متفرقه
ماده 70- در شرکتهائی که در اجرای قسمت اخیر تبصره 5 ماده 11 قانون با مشارکت بیش از 50 درصد بخش غیر دولتی ایجاد میشود سهم وزارت مسکن و شهرسازی بصورت آورده غیر نقدی از محل اراضی به قیمت عادله روز کارشناسی رسمی تامین میشود. اساسنامه اینگونه شرکتها نیز مطابق تبصره مذکور به تصویب دولت خواهد رسید.
تبصره 1- خدمت کارکنان دولت در شرکتهای مذکور با توجه به ماده 11 قانون استخدام کشوری مجاز است .
ماده 71- در مورد تصرف غیر مجاز اراضی متعلق به دولت و شهرداریها، وزارت مسکن و شهر سازی و دستگاههای مالک زمین و شهرداریها موظفند بر اساس تبصره 2 ماده 148 اصلاحی قانون ثبت مصوب ( 1365) جهت رفع آثار تصرف و تعیین مجازات اقدام نمایند.
ماده 72 - قوای انتظامی ونهادهای انتظامی انقلاب اسلامی حسب مورد به تقاضای وزارت مسکن و شهرسازی یا شهرداریها مکلفند در رفع آثار تصرف و تجاوز از اراضی مشمول قانون زمین شهری باوزارت مسکن و شهرسازی و شهرداریها همکاری و نظارت و دخالت مستقیم نمایند.
ماده 73- در مواردیکه شرکتها و سازمانهای وابسته به وزارت مسکن وشهر سا زی که به صورت شرکت اداره میشوند اراضی خود را به اجاره واگذار مینمایند مال الاجاره با درنظر کارشناس رسمی دادگستری تعیین و هر 5 سال یکبار تجدید کارشناسی میشود ودر صورت لزوم تجدید قرارداد معمل میاید .
ماده 74- وزارتخانه ها وشهرداریها وکلیه سازمانهای دولتی ووابسته به دولت ونهادهای انقلاب اسلامی مکلفند در محدوده وظائف قانونی خود در اجرای قانون زمین شهری و این آئین نامه باوزارت مسکن و شهرسازی همکاری نمایند.
ماده 75- با انقضای 5 سال مهلت مندرج در ماده 9 قانون صرفا موادی از این آئین نامه که در ارتباط با کلیه شهرها وشهرکهای کشور باشد کماکان قابل اجراء بوده و در کلیه شهرها و شهرکهای کشور بصورت یکسان عمل خواهد شد.
نخست وزیر ـ میر حسین موسوی

12646	:شماره انتشار	آیین نامه	:نوع قانون
1367/05/06	:تاریخ ابلاغ	1367/04/16	:تاریخ تصویب
	:موضوع	وزارت مسکن و شهرسازی	:دستگاه اجرایی