حقوق ثبت اسناد و املاک

۱۸ مطلب در تیر ۱۳۹۶ ثبت شده است

  • ۰
  • ۰



✅✅منظور از اهلیت در حقوق چیست؟



🔸از آنجا که برای صحت هر معامله شرایطی لازم است که متعاملین یا طرفین قرارداد می‌بایست آن‌ها را دارا بوده تا عقد یا قرارداد بر بنیان قانونی شکل گرفته و استحکام لازم را داشته باشد.بر همین اساس قانونگذار در ماده ۱۹۰ قانون مدنی در چهار بند شرایط اساسی صحت معامله را برشمرد و در بند ۲ ماده‌ی فوق الاشعار اهلیت طرفین معامله را یکی از شرایط اساسی مذکور قلمداد نمود.


🔹به طوری که اگر طرفین معامله اهلیت لازم را برای معامله نداشته باشند معامله صورت گرفته باطل و یا در مواردی غیر نافذ خواهد بود.اهلیت بطور مطلق عبارتست از توانایی قانونی شخص برای دارا شدن یا اجرای حق، توانایی قانونی برای دارا شدن حق، اهلیت تمتع و توانایی قانونی برای اجرای حق اهلیت استیفاء نامیده می‌شود.


🔴اقسام اهلیت:


🔸در اقسام اهلیت باید گفت: فق‌ها و حقوقدانان با در نظر گرفتن موازین شرعی و نصوص قانونی اهلیت را به دو نوع تقسیم نموده اند.اهلیت تمتع یا اهلیت دارا شدن حق

اهلیت استیفاء یا اهلیت اجرای حق، فلذا در ذیل به بررسی و تجزیه و تحلیل این دو قسم از دیدگاه حقوق دانان، فق‌ها و موازین قانونی می‌پردازیم.


 🔵اهلیت تمتع:


🔹اصولا هر شخصی دارای اهلیت تمتع است و می‌تواند صاحب حق باشد حتی صغار و مجانین می‌توانند طرف حق واقع گردند مثلا صغیر یا مجنون می‌تواند مالک یا طلبکار باشد.

چنانکه قانونگذار در ماده‌ی ۹۵۶ قانون مدنی می‌گوید اهلیت برای دارا بودن حقوق با زنده متولد شدن انسان شروع و با مرگ او تمام می‌شود از طرفی ماده ۹۵۸ قانون مدنی نیز اضافه می‌نماید ((هر انسان متمتع از حقوق مدنی خواهد بود.))


🔴اهلیت استیفاء:


🔸استیفاء در لغت عبارت است از تمام باز ستدن، تمام چیزی را خواستن، استیفاء استفاده کردن از کار یا مال دیگری با رضای او می‌باشد که در قانون مدنی بعنوان یکی از اسباب ضمان قهری آمده است .اهلیت استیفاء یا اهلیت بهره وری از حق در برابر اهلیت تمتع یا اهلیت دارا شدن حق آمده و بمعنای اعمال حقوقی است که یک شخص دارا است.


🔴شرایط اهلیت استیفاء:


🔸باید گفت: هرجا که قانون از اهلیت به طور مطلق نامبرده منظور اهلیت استیفاء است مگر اینکه قرینه‌ای برخلاف آن وجود داشته باشد طبق ماده ۲۱۰ قانون مدنی برای اینکه معامله معتبر باشد طرفین آن باید دارای اهلیت باشند که منظور از آن اهلیت استیفاء است.

از طرفی قانون گذار در ماده ۲۱۱ قانون فوق الاشعار در مورد اهلیت طرفین معامله می‌گوید: برای اینکه متعاملین اهل محسوب شوند باید بالغ و عاقل و رشید باشند.


🔵بلوغ:


🔹قانونگذار با تبعیت از نظر اکثر فقهای شیعه وفق تبصره ۱ ماده ۱۲۱۰ قانون مدنی سن بلوغ را در پسر ۱۵ سال تمام قمری و در دختر ۹ سال تمام قمری اعلام نموده است.


🔸ضمن اینکه سن برخورداری از مسئولیت کیفری و اعمال مجازات نیز طبق ماده ۴۹ قانون مجازات اسلامی سن بلوغ فوق الاشعار مقرر در تبصره ۱ ماده ۱۲۱۰ قانون مدنی می‌باشد چنانچه قانون گذار در ماده ۴۹ قانون مجازات اسلامی مصوب ۱۳۷۰ اعلام داشته اطفال در صورت ارتکاب جرم مبری از مسئولیت کیفری هستند و در تبصره این ماده اعلام داشته منظور از طفل کسی که به سن بلوغ شرعی نرسیده که به شرح پیش گفته سن بلوغ شرعی همان ۱۵ سال در پسران و ۹ سال در دختران است.


🔴عقل:


🔸یکی دیگر از شرایط اهلیت داشتن عقل است یعنی عاقل بودن، منظور از عقل این است که قوای دماغی شخصی سالم باشد کسی که فاقد قوه تعقل است و مبتلا به اختلال قوای دماغی باشد مجنون نامیده می‌شود.


🔵جنون


🔹جنون در لغت به معنی فرارسیدن شب، نهان شدن، شیدایی، شیفتگی، بیماری دماغی و زائل شدن عقل آمده است.

جنون به عارضه هوشی و دماغی اطلاق می‌شود که اراده شخص را مختل می‌کند و عاملی شخصی و درونی است که موجب عدم درک و تمیز اعمال می‌شود ضمن اینکه مجنون کسی است که از خوب و بد اعمالی که انجام می‌دهد بی اطلاع است به دیگر سخن، جنون حالتی است که قدرت و توانایی درک وتمیز شخص را نسبت به اعمالی که انجام می‌دهد بکلی از بین می‌برد.


🔴رشید:


🔸عبارت است از اینکه تصرفات شخصی در اموالش عاقلانه باشد. کسی که دارای رشد است رشید نامیده می‌شود.

در مقابل، غیر رشید کسی است که تصرفات او در اموال و حقوق مالی خود عقلایی نباشد یعنی عقل معاش نداشته باشد و هرگاه اداره دارائیش به او واگذار شود در اموال خود تعدی و تفریط و اسراف می‌نماید.



🔹در این خصوص قانون گذار در ماده ۱۲۰۸ قانون مدنی می‌گوید: غیر رشید کسی است که تصرفات او در اموال و حقوق مالی خود عُقَلایی نباشد؛ بنابراین کسی که اموال خود را بدرستی نگهداری نکند یا در معاملاتی که انجام می‌دهد فریب بخورد یا پول خود را برای کالا‌های گرانقیمت که در شان او نیست خرج نماید یا اموال خود را بیهوده از بین ببرد و اموال خود را در اموری که فایده عقلایی ندارد هزینه نماید و بطور کلی غیر رشید کسی است که


توان اداره اموال خود را به طور متعارف و معمول در جامعه ندارد.


🔵سن رشد:


🔸قانونگذار در ماده ۱۲۰۹ قانون مدنی مصوب ۱۳۱۴ مقرر شده داشته: هر کس که دارای هجده سال تمام نباشد در حکم غیر رشید است مع ذلک در صورتی که بعد از پانزده سال تمام رشد کسی در محکمه ثابت شود از تحت قیومیت خارج می‌شود.



🔹ولی چنانچه حکم رشد فردی قبل از ۱۸ سال یعنی بعد از ۱۵ سالگی ازسوی محکمه اثبات می‌شد، رشید فرض می‌گردید و از قیومیت خارج می‌شود.

بنابر مفاد ماده فوق الاشعار اولا سن بلوغ اعم از زن و مرد بطور یکسان ۱۸ سال تمام بود یعنی این سن اماره رشد بود و کسی که به این سن می‌رسید حق اداره اموال خود را داشته است.


🔸در حقوق ایران پیش از انقلاب، هر کس که به سن ۱۸ سال تمام می‌رسید رشید فرض می‌شد و خود به خود از تحت قیمومیت خارج می‌گردید و در اداره امور خویش استقلال پیدا می‌کرد. لیکن ماده ۱۲۱۰ قانون مدنی اصلاحی سال ۶۱ سن ۱۸ سال را حذف و چنین مقرر داشته که: هیچ کسی را نمی‌توان بعد از رسیدن به سن بلوغ به عنوان جنون یا عدم رشد محجور نمود مگر آنکه عدم رشد یا جنون او ثابت شده باشد.


🍀💐🍀💐🍀💐🍀


⚖ کانال تلگرامی قانون گستر


📚 مطالب و نکات حقوقی


🖌 یادداشت سیاسی ، اجتماعی


با کلیک روی لینک زیر به این کانال بپیوندید 👇🏻


لینک کانال ⬇️


https://t.me/ghanongostar1


@ghanongostar1


👈🏻📃دادنامہ: 

پاڪنویس راے دادگاه ڪه به امضاء رئیس یا دادرس دادگاه ومدیر دفتر آن رسیده باشد مفاد دادنامہ راے دادگاه است 


👈🏻📃ابلاغ: 

رساندن اوراق دعوے مانند اخطاریہ، اجراے حڪم، اجراءسند و..... به اطلاع  شخص یا اشخاص معین با رعایت تشریفات قانونے.


👈🏻📃ابلاغ واقعے:

رساندن اوراق دعوے به خود شخص مخاطب یعنی شخصے ڪه هدف از ابلاغ اطلاع دادن به اوست از طریق خودش یا وڪیل اش.

@ghanongostar1

👈🏻📃ابلاغ قانونے:

هر گونہ ابلاغی ڪه مطابق مقررات قانون است ولی به شخص مخاطب یا وڪیل او صورت نمے گیرد براے مثال اگر برگہ اخطاریہ وقت حضور در دادگاه به همسر مخاطب ابلاغ شود ابلاغ قانونے است


👈🏻📃احضاریہ: 

ورقه ایست ڪه درآن قاضی امر می ڪند تا ڪسی اعم از متهم،مطلع یا گواه در دادسرا یا دادگاه حاضر شود.در صورت ابلاغ احضاریہ با رعایت تشریفات مربوطہ وعدم حضور مخاطب بدون عذر موجه موجب خواهد شد تا توسط مرجع قضایی جلب گردد


👈🏻📃اخطاریہ:

یاد آورے ڪردن رسمی یڪ یاچند موضوع در حدود مقررات به مخاطب است مانند اخطاریہ براے حضور در دادگاه حقوقی،یا ارایه اصول اسناد در دادگاه یا بریا پرداخت مالیات توسط اداره دارایی


👈🏻📃اظهار نامہ:

نوشته اے است ڪه مطابق مقررات قانون تنظیم می شود ونویسنده خواستہ قانونے ومشروع اش را در آن می آورد و به وسیلہ مامورین دادگسترے به طرف مقابل ابلاغ مے شود. 


👈🏻📃اعسار:

اگر شخصی به واسطہ عدم ڪفایت دارایی یا دسترسی به مال اش قدرت پرداخت هزینه دادرسے یا پرداخت بدهی اش را نداشتہ باشد می گویند فلانی معسر است وباید براے اثبات اعسارش در خواست اعسار از دادگاه صالح به عمل آورد

@ghanongostar1

👈🏻📃تصرف: 

عبارت است از اینڪه مالی در اختیار ڪسی باشد واو بتواند نسبت به آن مال تصمیم گیرے ڪند.


👈🏻📃تصرف عدوانی:

تصرفی است ڪه بدون رضاے مالڪ مال غیر منقول از طرف ڪسی صورت گرفتہ باشد.در معنی عام ڪلمه تصرف عدوانے عبارت است از خارج شدن مال از استیلا وتصرف مالڪ آن مال بدون رضایت اش


👈🏻📃تعریز:

مجازاتے است ڪه نوع ومیزان آن در شرع نیامده وتوسط قاضی تعیین مے شود. در حال حاضر در ڪشور ما در قانون مجازات اسلامی انواع مجازات هاے تعزیرے برای جرایم ارتڪابی تعیین شده است.براے مثال مجازات خیانت در امانت 6 ماه تا سه سال حبس تعزیرے است.


👈🏻📃توقیف دادرسے:

در دعاوے مدنی پس از شروع به محاڪمه در مواردے ڪه قانون تصریح می ڪند مرجع رسیدگی مے تواند براے مدتی دادرسے را متوقف سازد مانند هنگامی ڪه یڪی از اصحاب دعوا فوت مے ڪند.

@ghanongostar1

👈🏻📃تهاتر: 

یڪی از اسباب سقوط تعهدات است به موجب تهاتر دو طرف ڪه داراے تعهدے متقابل هستند وموضوع تعهدشان (اعم از اینڪه وجه نقد یا اشیاء باشد مثل برنج،گندم و...)به تعداد مساوی با یڪدیگرساقط مے شوند. این تهاتر مے تواند با اراده طرفین یا به حڪم قانون یا حڪم دادگاه باشد


👈🏻📃افراز:

دعوایے است ڪه شریڪ ملڪ مشاع بر شریڪ دیگر به منظور تقسیم مال مزبور در صورت عدم تراضی بر تقسیم اقامه طرح می شود

@ghanongostar1

👈🏻📃خسارت تاخیر تادیہ :

پولے است ڪه بر اثر تاخیر بدهڪار در پرداخت بدهی باید به طلبڪار بپردازد.


👈🏻📃تامین خواستہ :

تضمینی است ڪه خواهان از اموال خوانده قبل از صدور حڪم به نفع خودش از دادگاه مے خواهد.


👈🏻📃تامین دلیل:

صورت بردارے دادگاه از دلایل اثبات دعوے قبل از طرح واقامہ دعوے به منظور جلوگیرے از زوال واز بین رفتن دلایل است ڪه به در خواست خواهان به عمل مے آید

@ghanongostar1

👈🏻📃حڪم قطعے:

حڪم غیر قابل اعتراض وتجدید نظر و یا حڪم قابل اعتراض وتجدید نظر ڪه در موعد مقرر از آن اعتراض وتجدید نظر به عمل نیامده ونیز احڪامی ڪه در مرحلہ تجدیدنظر خواهے صادر مے شود.


👈🏻📃حڪم نهائے:

حڪمی است ڪه به واسطہ طے مراحل قانونے یابه واسطہ انقضا مدت اعتراض وتجدیدنظر و فرجام دعوائے ڪه حڪم در آن موضوع صادر شده از دعاوے مختومہ محسوب شود


🍀💐🍀💐🍀💐🍀


⚖ کانال تلگرامی قانون گستر


📚 مطالب و نکات حقوقی


🖌 یادداشت سیاسی ، اجتماعی


با کلیک روی لینک زیر به این کانال بپیوندید 👇🏻


لینک کانال ⬇️


https://t.me/ghanongostar1


📝 تعاریف و اصطلاحات ثبتی


@ghanongostar1

✏️سند لازم الاجراء:

سند رسمی یا عادی که بدون صدور حکم از دادگاه قابل صدور اجرائیه برای اجراء مدلول ‌ سند باشد٬ مانند سند رسمی طلب(مهریه) و چک (در حکم سند لازم الاجراست)

✏️ سند ذمه ای:

سند حاکی از تعهد مدیون به پرداخت وجه نقد یا پرداخت جنس یا تعهد به فعل معین که در اصطلاحات ثبتی در معنی مقابل اسناد مربوط به معاملات با حق استرداد بکار می رود.

✏️سند وثیقه:

سندی است که دلالت بر عقد رهن یا معامله با حق استرداد یا بیع شرط کند که به موجب آن شخصی (اعم ازینکه مدیون باشد یا نه) عین مال منقول یا غیرمنقول خود را وثیقه انجام عملی قرار دهد٬ خواه آن عمل رد طلب باشد خواه عمل دیگر.

✏️ فک رهن:

 آزاد کردن عین مرهونه از قید رهن٬ خواه از طریق دادن دین و خواه از طریق ابراء دائن.

✏️اعراض از رهن:

یعنی اینکه مرتهن از وثیقه اش بگذرد زیرا عقد رهن از سوی مرتهن جایز است و او می تواند آن را یک جانبه فسخ کند و حق وثیقه اش را ساقط نماید پس دین با وثیقه او مبدل به دین بی وثیقه می شود و سند رهنی او سند ذمه ای می گردد و مقررات اجرای اسناد ذمه ای بر آن مترتب میشود.

@ghanongostar1


‍ ❓افترا چه تفاوتی با توهین دارد؟


@ghanongostar1



🔹«افترا» از ماده «فری» در لغت، به معنای دروغ بزرگی که موجب تعجب شود. 


 در اصطلاح حقوقی عبارت است از نسبت دادن صریح عمل مجرمانه برخلاف حقیقت و واقع، به شخص یا اشخاص معین به یکی از طرق مذکور در قانون، مشروط بر این‌که صحت عمل مجرمانه نسبت داده شده، در نزد مراجع قضایی ثابت نشود.


🔴 شرایط تحقق جرم افترا


شرط نخست تحقق افترا، انتساب جرم به دیگری است. نسبت دادن اعمالی که جرم نیست، ولی برخلاف شرع یا شأن یا حتی مستوجب تعقیب اداری یا انتظامی باشد، موجب محکوم شدن مرتکب به اعتبار ماده فوق نمی‌شود. برای مثال اگر کسی، دیگری را متهم به بی‌تقوایی، بی‌عدالتی و نظایر این‌ها کند، مرتکب افترا نشده است. 

@ghanongostar1


🔸نکته دیگر این است که قید واژه «کسی» تنها مربوط به اشخاص حقیقی می‌شود و نمی‌توان اشخاص حقوقی را مورد شمول قرار داد. 


🔸شرط دوم تحقق افترا، صراحت انتساب است یعنی مرتکب باید امری را صریحاً نسبت دهد که مطابق قانون آن امر جرم محسوب می‌شود. البته لازم نیست که مرتکب مشخصات دقیقی از جرم بیان کند بلکه وقتی به طور صریح بگوید فلانی دزدی کرده یا آدم کشته است، کفایت می‌کند.


🔸بنابراین بکار بردن کلمات و واژه‌های عامیانه مثل جانی و بزهکار و ... برای تحقق جرم افترا کافی نیست بلکه ممکن است موجب تحقق جرم توهین شود. نکته دیگر اینکه در تحقق جرم افترا، ابتدایی بودن انتساب جرم ضرورتی ندارد؛ 


🔸بنابراین اگر دو نفر ارتکاب جرمی را به صراحت به هم نسبت دهند، هر دو مفتری محسوب می‌شوند بدون توجه به اینکه شروع با کدام یک بوده است. شرط سوم ناتوانی مفتری از اثبات صحت اسناد است.

 @ghanongostar1


🔸هرگاه مفتری بتواند صحت نظر خود را در مورد ارتکاب جرم از سوی شخص مورد اتهام به اثبات رساند، به عنوان مفتری قابل مجازات نخواهد بود.



🔴 شرایط تحقق جرم توهین



🔹جرم توهین علاوه بر عنصر قانونی که مورد اشاره قرار گرفت، دارای عنصر مادی و عنصر معنوی است. عنصر مادی جرم توهین عبارت است از رفتار فیزیکی، شرایط و اوضاع و احوال و نتیجه حاصله. 


🔸رفتار فیزیکی جرم توهین می‌تواند به شکل گفتار، کردار، نوشتار و حتی اشارات مختلف دست و چشم و نظایر این‌ها باشد.



🔸اعمالی مثل آب دهان ریختن به روی دیگری، انداختن و هل دادن تحقیرآمیز دیگری و برداشتن اهانت‌آمیز کلاه یا عمامه از روی سر شخص محترمی، عرفا باعث تحقیر است.

@ghanongostar1


🔸گاهی ترک یک عمل که عرف انتظار انجام آن را از مرتکب دارد، از نظر مردم رفتاری خلاف موازین ادب و اخلاق تلقی می¬شود، اما باید توجه داشت که برای کیفری محسوب شدن توهین، باید فعل مثبتی از مرتکب سر بزند لذا سلام نکردن به شخص واجب‌الاحترام، توهین محسوب نمی‌شود.


🔴 تفاوت توهین و افترا


🔸تفاوت توهین با افترا آن است که افترا نسبت دادن صریح عمل مجرمانه به غیر و متضمن اسناد و اخبار است، اما در توهین، مرتکب قصد انشا و هتک حرمت دارد. پس اگر شخص به قصد انشا و هتک حرمت مثلا به کسى بگوید: «دزد»، مفتری محسوب نمى‌شود؛ زیرا منظور اسناد دهنده توهین و تحقیر طرف اسناد بوده است، نه اینکه در واقع او را به ارتکاب عمل دزدی متهم کند. 


همچنین است دادن نسبت‌های کلى و غیرصریح مانند جانى، یا فاسق که فاقد صراحت کافى است و به نوع جرم منتسب اشاره ندارد. البته این اعمال ممکن است از مصادیق توهین محسوب شوند. 


🔸نکته دیگر، ضرورت جرم بودن عمل انتسابى برای تحقق افتراست. در واقع، برای تحقق افترا، عمل اسناد داده‌شده باید فعل یا ترک فعلى باشد که در زمان اسناد در قانون ممنوع بوده و برای آن مجازات تعیین شده باشد، حال آنکه در توهین این گونه نیست.

@ghanongostar1


@ghanongostar1


تفاوت #توقیف ، #ضبط و #مصادره اموال چیست؟

✳️توقیف اموال

🔹عملی حقوقی و موقت است ،

لذا اموال توقیف شده پس از برائت خوانده و یا پس از تادیه دیون به خواهان ، " قابل برگشت" به مالک اولیه اموال می‌باشد.

@ghanongostar1

✳️ضبط اموال 

🔸عملی حقوقی و دائم است ،

 لذااموال مضبوط در یک پرونده مطروحه همیشه به نفع دولت جمع آوری می‌گردد و "غیر قابل برگشت" به مالک اولیه اموال می‌باشد.

تمثیلا عملکرد سازمان جمع آوری اموال تملیکی کشور چنین عملی است. 

✳️مصادره اموال 

🔹در واقع این عنوان حقوقی به ضبط اموالی تلقی میگردد که مصرح قانونی در منطوق قانون(متن قانون) داشته باشد، از جمله مفاد منطوق صریح قانون اساسی در اصل ۴۹، که مبین استحصال ثروتهای نامشروع توسط فرد یا افراد می‌باشد.

@ghanongostar1


📚 کلاهبرداری

@ghanongostar1


✅ کلاهبرداری جرمی است که در آن  فرد با توسل به وسایل متقلبانه طرف مقابل خود را فریب داده و به این وسیله مال دیگری را برده و شرط آن منفعت مالی خود کلاهبردار یا شخص دیگری از این جریان است. بنابراین افراد با رضایت مال خود را تقدیم  کلاهبردار می کنند. صرف گفتن یک دروغ ساده مشمول جرم کلاهبرداری نیست و باید در عملیات انجام شده حتماً تقلبی به کار رفته باشد تا طرف مقابل را اغفال کند. پس در کلاهبرداری برخلاف سرقت، بردن مال غیر کفایت نمی کند بلکه لازم است که حتماً توسل به وسایل متقلبانه صورت گرفته باشه و فرد مقابل در نتیجه آن فریب خورده و اغفال شود و نهایتاً در اثر این فریب خوردگی مال خود را در اختیار کلاهبردار قرار دهد. کلاهبرداری از جرایم پیچیده است زیرا تقلب و استفاده از وسایل متقلبانه می تواند مصداق های بی شماری داشته باشد که در دنیای امروز با وجود وسایل ارتباط جمعی بی شمار و گوناگون، راه های بسیاری که هر روزه به آنها اضافه می شود و جهت انجام جرم کلاهبرداری می تواند مورد استفاده قرار گیرد. مجازات جرم کلاهبرداری حبس و جزای نقدی معادل مال برده شد، و بازگردان مال برده شده به همراه ضرر و زیان های وارده به صاحب مال است.

@ghanongostar1

  • مهدی میرشکار(کارشناس ارشد حقوق ثبت اسنادواملاک)تاسیس و
  • ۰
  • ۰

نسق چیست


نسق چیست؟


 نسق کلمه اى است عربى به معنى نظم و تربیت و یا هر چیزى که داراى نظم و ترتیب بوده و بر نظام خاصى استوار باشد.


✅ اصطلاح نسق در روستاهاى ایران به مجموعه روشها و قرار و مدارهائى که طى سالیان متمادى در روستاهاى کشور به منظور تقسیم عادلانه آب و یا زمین به وجود آمده و تکامل پذیرفته است اطلاق میگردد.این شیوه تقسیم که گاهاً "دهتاوتیز" نامیده شده،یکى از منسجمترین و پایدارترین قوانین غیرمدونى است که در محیطهاى روستائى براساس نیازهاى جامعه روستائى و حاکمیت مالکین،افزایش تولیدات کشاورزى و عدالت اجتماعى شکل گرفته است.


✅ اصولاً در هر جامعه تقسیم عنصر و یا عناصرى زمانى مطرح میشود که در آن عناصر کمبود احساس گردد و در غیر این صورت تقسیم موردى پیدا نمیکند.در روستاهاى ایران تا زمانیکه مهمترین عوامل تولید یعنى آب و زمین به مقدار وفور در اختیار زارعان قرار داشته است،تقسیم آب و یا زمین مطرح نبوده کما اینکه هنوز هم در مناطقى از کشور به علت وفور آب و یا زیادى زمین نیازى به تقسیم وجود ندارد،ولى از زمانیکه جمعیت روستاها افزایش یافت و درعین حال زمین و آب ثابت ماند،براى جلوگیرى از هرج و مرج،نظمى در روستاها براى تقسیم آب و یا زمین و احتمالاً هر دو به وجود  امد و طى سالیان طولانی تعالى پذیرفت،که این نظم را دهتا و یا نسق نامیدند

  • مهدی میرشکار(کارشناس ارشد حقوق ثبت اسنادواملاک)تاسیس و
  • ۰
  • ۰


سند مالکیت کاداستری چیست و چه مزایایی دارد؟

کد خبر: ۱۹۴۲۵

تاریخ انتشار: ۱۷ فروردین ۱۳۹۴ - ۱۸:۱۸


با توجه به اهداف توسعه پایدار و لزوم تامین امنیت اجتماعی در راستای تحقق این توسعه، صدور سند


تک برگی اقدامی مهم و موثر در تامین امنیت فردی و اجتماعی جامعه است و از این پس سند مالکیت کاداستری به جای سند منگوله دار و دفترچه ای قدیمی صادر می شود.


صدور سند مالکیت کاداستری در قالب طرح کاداستر و به دلیل بالابودن ضریب امنیت این سیستم و سرعت در پاسخگویی به مراجعین ثبتی اجرا شده است. کاداستر، سیستم مدیریت الکترونیکی املاک است که با مکانیزه کردن خدمات ثبتی، ثبت سنتی را به سمت ثبت نوین هدایت می کند.


از مشخصات این سند غیر قابل جعل بودن آن به دلیل درج برچسب هولوگرام و همچنین تعویض سند پس از هر انتقال می باشد.


مزایای سند مالکیت کاداستری


با بهره گیری از این نرم افزار امکان اشتباه به شدت کاهش می یابد و 10 فرآیند مربوط به صدور سند حذف خواهد شد بخشی از مزایای سند کاداستری به شرح زیر می باشد:


1-ارتقاء امنیت و آرامش روانی


2- کاهش اشتباهات


3- حذف نوشتار های دستی


4- عدم امکان الحاق هر گونه عملیاتی به متن سند


5- حذف فرایندهای زائد اداری


6-کاهش سفرهای درون شهری


7- حذف مراجعه متقاضیان


8- صرفه جویی در مصرف اوراق 32برگ بهادار


9- صرفه جویی در خروج ارز


10- تحویل اسناد مالکیت به درب منازل مالکین


11- شفاف سازی امور


12- ذخیره سازی اطلاعات در بانک املاک


13- اعمال شاخصه های سرعت ، دقت و کیفیت


14- حفظ و حمایت بهینه از مالکیت مالکین رسمی


در شیوه جدید با یک بار مراجعه مردم به باجه مربوطه در واحدهای ثبتی و درخواست سند مالکیت و دریافت مدارک، وقت معینی به مراجعین اعلام شده و بعد از فرآیند کارشناسی و تنظیم سند، در همان وقت معین سند مربوطه از طریق پست به درب منزل آنها ارسال خواهد شد.


هدف از اصلاح فرآیندهای ثبتی در حوزه ثبت املاک:


الف) شفاف سازی


ب)استاندارد کردن اطلاعات املاک


پ)تسهیل عملیات اجرایی ثبت


ت)"حذف تشریفات غیر ضروری


ج) تقلیل فرایندها


چ)بستر سازی برای اجرای مکانیزاسیون املاک


ح)ارتقاء بهره وری سازمان


خ)پیشگیری از ارتکاب جرم


د )پیشگیری از جعل اسناد


ذ)ارتقاء ضریب امنیتی اسناد


ط)حذف اوراق بهادار دولتی


ظ) شفاف سازی


ع)تکریم ارباب رجوع


از اهداف عمده سازمان ثبت اسناد و املاک کشور از اجرای این طرح بوده است. بمنظور ارائه خدمات بهینه توام با سرعت و دقت وکیفیت به مراجعین می باشد.


درج مختصات جغرافیایی و شماره جام در سند مالکیت کاداستری


در راستای ارتقاء ضریب کیفی سند جدید کاداستری ضمن اینکه نقشه ملک در سند مالکیت ترسیم می گردد مختصات جغرافیایی نقشه نیز درسند درج می شود و قابلیت جستجوی موقعیت دقیق محل وقوع ملک از طریق رایانه برای مالکین مهیا شده است . و مالکین می توانند با وارد کردن مختصات جغرافیایی از طریق نرم افزار ,google eartsموقعیت ملک خود را روی نقشه گوگل مشاهده نمایند.


از سوی دیگر با پیش بینی شماره جام «در قالب 23 رقم » اطلاعات مربوط به طول و عرض جغرافیایی و محدوده آن مطابق با نقشه جهانی به همراه شماره بلوک و طبقه و واحد درج و قابلیت بررسی موقعیت ملک برای مالکین مهیا گردیده است .


درج شماره بارکد 18 رقمی


پلاک ثبتی ، شماره صفحه ، شماره ثبت ، کد واحد ثبتی استان به منظور پیشگیری از جعل اسناد مالکیت صادره بارکد امنیتی پیش بینی شده که حاوی اقلام اطلاعاتی می باشد.


بنابراین در صورتی که در هر یک از اقلام اطلاعاتی سند مالکیت تغییری ایجاد شود و یا جعلی صورت گیرد از طریق بارکد امنیتی مشخص خواهد شد.


الصاق هولوگرام امنیتی بر روی سند مالکیت کاداستریدر جهت ارتقاء بهینه ضریب امنیت سند مالکیت ، هولوگرام چاپ مخصوص با رعایت ضرایب امنیتی چاپ و در اختیار واحدهای ثبتی قرار گرفته تا بعد از صدور سند مالکیت هولـو گرام امنیتی بر روی سند مالکیت الصاق و به مالک تقدیم گردد وکلیه نکات امنیتی در هولوگرام پیش بینی شده است. بنابراین چنانچه سند مالکیت کاداستری فاقد هولوگرام امنیتی باشد از اعتبار لازم برخوردار نخواهد بود.


ویژگی های خاص سند مالکیت کاداستری :


در هنگام تهیه فرمت سند جدید با ملاحظات زیبایی شناختی مطابق با فرهنگ غنی ایرانی و استفاده از جوهرهای مخصوص امنیتی، کاغذ مخصوص واتر مارک و تکنیک های چاپ امنیتی روی کاغذ، جامع و خوانا بودن اقلام اطلاعاتی، اطلاعات جدید و مورد نیاز، نظیر موارد زیر در آن درج می گردد.


1)نشانی ملک


2) کدپستی


3) کدملی


4)تصویر نقشه کاداستر


5) درج مختصات جغرافیایی


6)درج موقعیت نقشه در محل


7)درج شماره جام


8)درج بارکد امنیتی


9)الصاق هولوگرام امنیتی

  • مهدی میرشکار(کارشناس ارشد حقوق ثبت اسنادواملاک)تاسیس و
  • ۰
  • ۰


فصل سوم- مقررات مربوط به بدفتر و وظایف سردفتران و دفتریاران 


ماده 18- کلیه اسناد در دفترخانه های اسناد رسمی و در اوراق مخصوص که از طرف سازمان صبت اسناد و املاک کشور در اختیار دفترخانه قرار داده می شود تنظیم و فقط در یک دفتر به نام دفتر سردفتر نامیده می شود ثبت دیگر دو ثبت سند بامضای اصحاب معامله و سردفتر و دفتر یار خواهد رسید مگر آنکه دفترخانه فاقد دفتریار باشد. 


ماده 19- هر دفترخانه علاوه بر دفترسردفتر که یک نسخه است دارای دفاتر دیگر که نوع و عنون و تعداد و نحوه تنظیم و نگهداری آن طبق آئین نامه معین میشود خواهد بود. 


ماده 20- دفتر گواهی امضاء دفتری است که منحصراً مخصوص تصدیق امضاء ذیل نوشته های عادی است و نوشته تصدیق امضاء شده با توجه به ماده 275 آئین دادرسی مدنی مسلم الصدور شناخته می شود. 


وزارت دادگستری آئین نامه لازم را برای گواهی امضاتهیه و تصویب خواهد کرد. 


ماده 21-اصول اسناد رسمی در صورت تقاضای متعاملین بتعداد آنها تهیه می شود و بهرحال یک نسخه اضافی تنظیم خواهد شد که نخه اخیر باید در دفترخانه نگهداری شود. متعاملین می توانند از اصول اسناد رونوشت کپی اخذ نماید. در مواردیکه نسبت بسند ادعای جعل و یا ادعای عدم مطابقت فتوکپی یا رونوشت با اصل سند ارائه شده باشد دفاتر اسناد رسمی ملکلفند بدرخواست مراجع صالح فضایی اصل سند رالاک و مهر شده موقتاً بمرجع قضائی مذکور ارسال دارند و هرگاه مراجع مذکور ملاحظه دفتر را لازم بدانند میتوانند آنرا در محل دفترخانه ملاحظه کنند. 


ماده 22- سردفتران ودفتریاران که در انجام وظایف خود مرتکب تخلفاتی بشوند در مقابل متعاملین و اشخاص ذینفع مسئول خواهندبود هرگاه سندی در اثر تقصیر یا تخلف آنها از قوانین و مقررات مربوط بعضاً یا کلاً از اعتبار افتد و در نتیجه ضرری متوجه آن اشخصا شود علاوه بر مجازتهای مقرر باید از عهده خسارت وارد برآیند. 


دعاوی مربوط به خسارت ناشی از تخلفات سردفتران و دفتریاران تابع قواننی و مقررات عمومی خواهد بود. 


ماده 23- سردفتر مسئول کلیه امور دفتر خانه است و دفتریار اول مسئول اموری است که به موجب مقررات به عهده او محول شده می شود در مورد اخیر سردفتر و دفتر یار مسئولیت مشترک خواهند داشت در هر مورد که بر اساس مقررات این قانون دفتریار بجای سردفتر انجام وظیفه کند مسئولیت دفتریار همان مسئولیت سردفتر است و همین حکم در مورد سردفتری که کفالت دفترخانه دیگری را بعهده دارد نسبت به امور کفالت جاری خواهد بود. 


ماده 24- سردفتران و دفتریاران میتوانند از مرخصی معذوریت استفاده نمایند نحوه استفاده از مرخصی و معذوریت و مدت آن بموجب آئین نامه ای خواهد بود که از طرف سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و کانون سردفتران تهیه و تصویب وزارت دادگستری خواهد رسید. 


ماده 25- در موارد مرخصی- بیماری- تعلیق- انفصال موقت و معذوریت دفتریار و نیز در مواردی که دفتریار کفالت دفترخانه را طبق این قانون عهده دار شود در صورتی که دفترخانه دارای دفتریار دوم باشد امور مربوط به دفتریار مزبور خواهد بود و هرگاه دفتریار دوم نباشد تا دو ماه وظایف دفتریار را خود سردفتر انجام می دهد و اگر مدتهای بالا زائد بر دو ماه باشد کفالت امور دفتریار موقتاً بعهده دفتریار دفترخانه دیگری گذارده خواهد شد. نحوه کفالت و انتخاب دفتریار کفیل بموجب آیین نامه مندرج در ماده 24 تعیین خواهد شد. 


ماده 26- در مواردیکه سردفتر یا دفتریار کفیل دفترخانه طبق حکم دادگاه انتظامی به انفصال دائم یا سلب صلاحیت محکوم و یا مستعفی یا بازنشسته میشود و بالنتیجه دفترخانه تعطیل می گردد مسئول دفترخانه باید بالافاصله اقدام بتحویل کلیه دفاتر و اسناد و اوراق مربوط بدفترخانه بنماید و نیز کلیه وجوه اوراق و اوراق بهادار که به هر عنوان باو سپرده شده طبق دستور ثبت محل به دفتر یا دفترخانه یا دفترخانه ای تعیین می شود حسبت مورد تحویل دهد در صورت امتناع به شش ماه الی یک سال حبس جنحه محکوم خواهد شد و همین حکم در مورد سردفتر یا دفتریاری که به علت بیماری یا حادثه قدرت لازم برای انجام وظیفه به تشخیص پزشک و تایید سازمان ثبت اسناد و املاک کشور از دست داده باشد و صورت امتناع نیز جاری است. 


ماده 27- در موارد مذکور در ماده 26 در صورتیکه سردفتر و دفتریار از تحویل دفاتر و اوراق و سوابق مربوط خودداری نمایند علاوه بر تعقیب آنها به شرح ماده 28 رئیس ثبت محل یا نماینده او باید با حضور نماینده دادستان شهرستان دفاتر و اوراق و سوابق را در هر محل که باشد ولو در غیاب سردفتر و دفتریار با تنظیم صورت مجلس به جانشین آنها تحویل دهد و یا با اداره ثبت منتقل نماید.

  • مهدی میرشکار(کارشناس ارشد حقوق ثبت اسنادواملاک)تاسیس و
  • ۰
  • ۰


⚖️  تغییر در چگونگی وصول مهریه و سایر اسناد لازم الاجراء از ششم اردیبهشت ماه سال جاری


✏️براساس بند ب ماده 113 قانون برنامه ششم توسعه که از ششم اردیبهشت ماه 1396 لازم الاجرا است ، افرادی که سند رسمی لازم الاجرا از قبیل سند رهن ، اجاره، عقد نکاح و یا طلاق و چک، قراردادهای داخلی بانک ها، اخطاریه های مربوط به پرداخت حق شارژ آپارتمان ها و غیره دارند نمیتوانند بدوا برای مطالبه و استیفای حقوق خود به مراجع قضایی مراجعه کنند و دادگاه ها نباید دعاوی مربوط به اجرای اسناد رسمی لازم الاجرا را بپذیرند و  برای اجرای مفاد سند خود، اول باید به دفاتر اسناد رسمی و ادارات ثبت مراجعه کنند مگر اینکه افراد در اداره ثبت، در مهلت هایی که پیش بینی شده، موفق به وصول حق خود نشوند که در آن صورت حق دارند از ادامه عملیات اجرایی اداره ثبت انصراف دهند، پرونده مختومه شود و بعد به دادگاه مراجعه کنند.

✏️تا قبل از اجرای قانون برنامه ششم توسعه اگر خانمی متقاضی طلاق یا هر دعوای ناشی از سند رسمی ازدواج، از جمله مطالبه مهریه بود می توانست به دادگاه مراجعه کند اما در شرایط کنونی برای وصول مهریه که در سند رسمی لازم الاجرای ازدواج آمده است، باید به دفترخانه مربوطه و اداره ثبت مراجعه کند ولی سایر موارد مربوط به سند ازدواج از قبیل مطالبه نفقه، اختلافات مربوط به محل سکونت زوجین یا اختلافات مربوط به شرایط ضمن عقد، درخواست گواهی عدم امکان سازش، طلاق، فسخ نکاح و مانند آن ارتباطی به ثبت ندارد و ادارات ثبت حق مداخله در این موارد را ندارند و مدعی باید به دادگاه مراجعه کند.

نقل از روزنامه قانون                                                                                                                                          

  • مهدی میرشکار(کارشناس ارشد حقوق ثبت اسنادواملاک)تاسیس و
  • ۰
  • ۰


شما اینجا هستید : مسکن بزرگ انصاری / قوانین حقوقی / آیا اعمال حق شفعه در مورد آپارتمان ها قابل قبول می باشد؟

آیا اعمال حق شفعه در مورد آپارتمان ها قابل قبول می باشد؟

به موجب احکام فقهی و مقررات مدنی، حق شفعه وقتی آشکار می گردد که فقط دو نفر در مال غیرمنقول قابل تقسیمی شریک باشند و یکی از دو شریک حصه مالکانه خود را به عقد بیع به ثالثی منتقل کند فلذا با تحقق عقد و رعایت شرایط صحت عقد بیع و رعایت شرایط صحت عقد بیع به ثالثی منتقل کند فلذا با تحقق عقد بیع و رعایت شرایط صحت عقد بیع، حق شفعه آشکار می گردد و این معنی را ماده ۸۰۸ قانون مدنی درفراز اول خود بدین صورت بیان کرده است: (هرگاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند، این حق را قانون برای شریک دیگر شناخته است حق شفعه می گویند و صاحب آن شفیع نامیده می شود) بنابراین وقتی برای کسی حق شفعه پیدا شد صاحب آن یعنی شفیع می تواند با اراده خود قیمتی را که مشتری به بایع ( فروشنده) داده است عینا به او بدهد و بدون موافقت شریک قبلی(بایع) و یا مشتری فقط با اعمال اراده یک طرفه خود، حصه مبیعه را تملک نماید، این حق که فقه و قانون برای شفیع شناخته، استثنا» بر اصل مالکیت است و چون نتیجه اعمال اراده یک طرف می باشد بنابراین از ایقائات است.

با توجه به آنچه گفته شد چون به موجب احکام فقهی ومقررات قانون مدنی، اگر بنا ودرخت بدون زمین فروخته شود احکام شفعه بر آن جاری نخواهد بود، این سوال پیش می آید اگر آپارتمان ها که معمولا اعیانی با حق استفاده مشاعی از زمین مجموعه آپارتمان ها فروخته می شود بین دو نفر مشترک باشد مورد عقد واقع گردد و یکی از دو شریک حصه خود را با ثالثی منتقل نماید آیا شریک دیگر حق اخذ به شفعه دارد یا خیر؟  در پاسخ باید گفت در آپارتمان ها که ساختمان بدون زمین فروخته می شود (البته با حق اشتراکی از زمین زیر آن) و عنایت به ماده ۸۰۹ قانون مدنی که می گوید):  هرگاه بنا و درخت بدون زمین فروخته شود حق شفعه نخواهد بود) و با توجه به این که در آپارتمان ها علی رغم قانون و مقررات مربوط به مالکیت املاک مشاعی، مالکیت هر آپارتمان در زمین مشترک حالت خاصی را مثلا تحت عنوان بقای همان آپارتمان در زمین مشاعی واحد دارد ولاغیر و هر آپارتمان فقط حق استفاده مشترک و مشاعی از زمین زیر آپارتمان را دارد و مالکیت اختصاصی بر آن را فاقد است به صراحت می توان گفت که مطابق قانون مدنی و مقررات مربوط به تملک، در آپارتمان ها تحت هیچ صورت و حالتی اعمال حق شفعه قابلیت تصور و اجرا نمی باشد

  • مهدی میرشکار(کارشناس ارشد حقوق ثبت اسنادواملاک)تاسیس و
  • ۰
  • ۰

حق شفعه


مالکیت مشترک – اخذ به شفعه و بحث حقوقی حق شریک در فروش ملک مشترک

مالکیت مشترک زمانی اتفاق می افتد که گاهی اوقات افراد به دلایل مختلف مانند ناتوانی از پرداخت قیمت مالی، تصمیم می گیرند ملکی را به طور مشترک خریداری نمایند و گاهی نیز مالی به صورت قهری به دو نفر منتقل می شود مانند خانه ای که به واسطه ارث به دو برادر منتقل می شود که به آن انتقال قهری گفته می شود

هرگاه یکی از شرکا سهم خود را به شخص دیگری بفروشد، شریک دیگر می تواند با پرداخت دقیق به میزان مبلغ فروخته شده به خریدار خود، مالک تمام مال شود

در اینجا این سؤال مطرح می‌شود که آیا شریک دیگر می تواند مانع فروش سهم شریک به دیگری شود یا اینکه آیا می تواند خود سهم شریک را خریداری نماید. به عبارت دیگر، آیا شریک بر خریدار دیگر اولویت دارد و چنانچه شریک تمایل به فروش سهم خود به شریک خویش را نداشته باشد آیا اجبار او ممکن است؟ در این حالت است که بحث حق شفعه به وجود می آید که در ذیل به توضیح کامل آن خواهیم پرداخت

اخذ به شُفعه چیست؟

شفعه امتیاز و حق تقدیم برای شریک ملک مشترک ایجاد می کند که مورد حمایت قانونی است بدین معنی که هرگاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک سهم خود را به شخص دیگری بفروشد، شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و مالک سهم فروخته شده گردد. یکی از مواردی که باعث ایجاد مالکیت می شود اخذ به شفعه است که برای استفاده از این حق باید از شرایط آن آگاهی داشته باشیم

ابتدا برای تفهیم موضوع، حق شفعه را با مثالی شرح می‌دهیم

شخص الف و ب در مالکیت زمینی شریک هستند. شخص الف قصد فروش سهم خود را از زمین مشترک دارد و با تعیین قیمتی آن را به شخص ج می فروشد. شخص ب (شریک دوم) در صورت دارا بودن شرایطی که توضیح خواهیم داد به محض اطلاع، حق دارد سهم شریک اول را بخرد یعنی سهم او را به ملکیت خود درآورد و از چنگ مشتری (شخص ج) به همان مبلغی که به فروشنده (شخص الف) داده بیرون بیاورد. این حق را شفعه و صاحب آن را شفیع می نامیم

تعریف قانونی حق شفعه در مالکیت مشترک

این موضوع را حقوقدانان براساس ماده ۸٠۸ قانون مدنی بیان نموده اند

هرگاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند. این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع می گویند

شرایط ایجاد حق شفعه

۱. مال باید غیرمنقول باشد و شامل اموال منقول نخواهد بود. بنابراین حق شفعه ویژه املاک است و مواردی مانند سهام شرکتها، طلا و جواهرات و خودرو را شامل نمی شود

– مال غیرمنقول: مالی است که از محلی به محل دیگر نتوان انتقال داد و اگر آن را منتقل کنیم باعث خرابی یا نقص خود مال یا محل آن می شود

– مال منقول: مالی است که انتقال آن از محلی به محل دیگر امکان دارد بدون اینکه به خود مال یا محل آن خرابی وارد شود

شرکت به حالت مشاع باشد؛ یعنی نباید دو شریک سهم انفرادی خود را به طور مفروز در تصرف داشته باشند زیرا در آن صورت طبق قانون حق شفعه وجود ندارد

مال بایدقابل تقسیم باشد؛ لذا شامل اموال غیرقابل تقسیم نمی شود

شراکت مشاعی باید بین ۲ نفر باشد؛ یعنی اگر مال غیرمنقول مشاعی مشترک بین بیش از ۲ نفر باشد حق شفعه تحقق نمی یابد زیرا اگر تعداد مالکان بیش از ۲ نفر باشد، در مورد ایجاد حق شفعه معلوم نیست که از شرکای باقیمانده کدام یک حق اخذ به شفعه را پیدا می کند

معامله باید بیع باشد (خرید و فروش)؛ پس شامل صلح و هبه و سایر معاملات نمی شود. یعنی اگر شریکی سهم خود را صلح کند، شریک دوم حق شفعه ندارد، ولی اگر در مراجع ذیصلاح قضایی ثابت کند که هدف معامله بیع بوده ولی با عنوان صلح منتقل شده است، این حق برای شفیع قابل اعمال خواهد بود

شریک باید مبلغ قیمتی را که مشتری داده به او بدهد نه کمتر و نه بیشتر

باید توجه داشت که قیمت ملک در حالت اشاعه کمتر از قیمت همان ملک در حالت افراز (تقسیم) است؛ به طور مثال، اگر ۳ دانگ مشاع ملکی در حالت اشاعه به ۱۰ میلیون ریال فروش رفته باشد چنانچه همان ملک شش دانگ به یک نفر تعلق داشته باشد بیش از ۲۰ میلیون ریال قیمت خواهد داشت

حق شفعه فوری است؛ (ماده ۸۲۱ قانون مدنی) آگاهی، علم و اطلاع شریک دوم (شفیع) از انجام معامله و آگاهی از وجود حق شفعه و آگاهی از شرایط آن از جمله موارد فوریت می باشد

بنابراین درنگ و تأخیر در اخذ به شفعه باعث سقوط حق می شود. مهلت عرفی اجرای حق از تاریخ آگاهی از وقوع معامله رعایت می شود

هرگاه بیع راجع به اعیان و بدون زمین باشد حق شفعه نخواهد بود. (ماده ۸٠۹ قانون مدنی

آیا اخذ به شفعه در بیع (خرید و فروش) آپارتمانها قابل‌اعمال است یا خیر؟

به نظر می رسد به دلیل این که


مالکین آپارتمانها فقط مالک مطلق سهم اختصاصی، یعنی بنای بدون زمین بوده و در زمین، مالکیت مشاعی به صورت حق استفاده از مشاعات دارند، اخذ به شفعه جاری نخواهد بود

اگر ساختمان یا درخت خانه مشترک، بدون زمین آن فروخته شود آیا می توان با حق شفعه عمارت یا درخت را تملک نمود؟

خیر؛ در این صورت حق شفعه جاری نیست

اگر حصه یکی از دو شریک وقف باشد، آیا متولی وقف یا کسانی که به نفع او وقف شده می توانند از حق شفعه برخوردار گردیده و حصه فروخته شده شریک را تملک نمایند؟

متولی وقف و کسانی که به نفع آنها وقف شده حق استفاده از حق شفعه را ندارند؛ زیرا حق شفعه امتیازی استثنایی می‌باشد که محدود به زمان است و فقط در صورتی که صاحب ملک بخواهد ملک را به فروش برساند شریک دیگر حق شفعه پیدا می کند

اگر ثابت شود بیع غیرقانونی و غیرشرعی بوده است آیا حق شفعه در آن جاری می باشد؟

خیر؛ در بیع فاسد حق شفعه نیست

اگر مشتری بعد از خرید سهم مشاعی و قبل از این که شفیع از حق شفعه استفاده کند آن را به دیگری بفروشد، آیا حق شفعه از بین می رود؟

خیر؛ اگر مشتری بعد از خرید و قبل از اینکه شریک از حق شفعه استفاده کند مورد خریداری را به دیگری بفروشد، حق شفعه کماکان برقرار است و اگر شریک از حق شفعه استفاده نمود، کلیه معاملات مشتری که بعداز عقد فروش و قبل از استفاده شریک از حق شفعه صورت گرفته باطل می شود

اگر مشتری بعد از خرید و فروش در مورد معامله، درختی کاشت یا ساختمانی احداث کرد و بعد شریک از حق شفعه استفاده نمود، تکلیف ساختمان، درخت و میوه های آن چه می شود؟

چون ساختمان و درخت جزء نمائات متصله است بعد از اعمال حق شفعه، مال شفیع می شود. البته مشتری می تواند ساختمان یا درختهای کاشته شده را قلع کند ولی میوه درختها چون جزء نمائات منفصله هست مال مشتری خواهد بود

اگر شریک از جریان خرید و فروش اطلاع پیدا کرد و پس از گذشت مدتی خواست تا از حق شفعه استفاده کند آیا این حق را دارد؟

خیر؛ استفاده از حق شفعه فوری است و اگر شریک بعد از اطلاع از جریان بیع فوراً اقدام به حق شفعه ننماید، دیگر نمی‌تواند از حق شفعه استفاده کند

اگر بعد از فروش و قبل از اطلاع از جریان فروش، شفیع فوت شود تکلیف حق شفعه چه خواهد بود؟

بعد از فوت شفیع حق شفعه به وراث وی منتقل می شود، اما ورثه یا باید از حق شفعه صرف نظر نمایند یا نسبت به کل سهم مشترک فروخته شده اعمال حق شفعه کنند

اگر ملک دو نفر در راه عبور و مجری (راه آب) مشترک باشد و یکی از آنها ملک خود را با حق عبور و مجرا بفروشد، دیگری حق شفعه دارد؟

بله دارد، اگر چه در خود ملک شریک نباشد؛ ولی اگر ملک را بدون راه عبور یا مجرا بفروشد، دیگری حق شفعه ندارد


  • مهدی میرشکار(کارشناس ارشد حقوق ثبت اسنادواملاک)تاسیس و
  • ۰
  • ۰


رأی اصراری:‌شخصیت ضداجتماعی و پارانوئید زوج، موجب عسر و حرج زوجه است


هیئت عمومی دیوان عالی کشور با بررسی پرونده اصراری ردیف ۵۰/۹۵ رأی شعبه پانزدهم دیوان عالی کشور مبنی بر متارکه زوجین را ابرام کرد.


در این پرونده، ابتدا از طرف زوجه دعوایی به خواسته طلاق به لحاظ تخلف زوج از بند دوم شروط ضمن عقد در شعبه اول دادگاه عمومی حقوقی شهرستان سبزوار مورد رسیدگی قرار گرفته و دادگاه مذکور با اتکاء بر نظریات پزشکی قانونی دایر بر شخصیت ضداجتماعی و پارانوئید زوج که می‌تواند عرفاً برای زوجه غیرقابل تحمل باشد و با استناد به ماده ۱۱۱۹ قانون مدنی و مواد ۲۶ و ۲۹ قانون حمایت خانواده شرایط اعمال وکالت در طلاق را برای زوجه احراز و تقاضای طلاق را مورد پذیرش قرار داده است.

اما شعبه ۲۸ دادگاه تجدیدنظر استان خراسان رضوی با این استدلال که نظریات پزشکی قانونی حکایت از قابل درمان بودن بیماری زوج دارد در حالی که زوجه نه تنها در جهت رفع عدم اطمینان زوج اقدامی نکرده بلکه نحوه عملکرد وی باعث تشدید عکس‌العمل زوج گردیده است، رأی مذکور را نقض و دعوای زوجه را رد کرده است.

با فرجام‌خواهی از رأی اخیر، پرونده در شعبه ۱۵ دیوان عالی کشور مطرح و این شعبه با تحلیلی از مفهوم عسر و حرج و اشاره به بیماری زوج و اینکه مقصر دانستن زوجه در این بیماری محلی نداشته، حکم فرجام‌خواسته را نقض و رسیدگی به تجدیدنظرخواهی از رأی بدوی صادره به نفع زوجه را به شعبه دیگری از دادگاههای تجدیدنظر استان یاد شده ارجاع داده است.

این بار پرونده در شعبه ۲۷ دادگاه تجدیدنظر استان مذکور مطرح گردیده و در این مرحله رئیس دادگاه یاد شده نظر بر استحقاق خواهان و تأیید رأی بدوی داده لیکن مستشاران شعبه مذکور رأی بدوی را قابل تأیید ندانسته و پس از برگزاری جلسه‌ای با شرکت طرفین و آوردن استدلال‌هایی از جمله استدلال به اینکه «وجود حالات روحی و روانی در شخص که می‌تواند موجب بروز اعمال و رفتار غیرقابل تحمل برای دیگران گردد و در نظریات پزشکی قانونی آمده به معنی سرزدن آن اعمال و رفتار از شخص نیست»، مانند شعبه قبلی رسیدگی کننده به تجدیدنظرخواهی، رأی بدوی را نقض و دعوای زوجه را رد کرده است.

با انجام فرجام خواهی مجدد از رأی اخیر بار دیگر پرونده در شعبه پانزدهم دیوان عالی کشور مطرح و پرونده از ناحیه شعبه مذکور برای طرح در هیأت عمومی دیوان عالی کشور تقدیم ریاست دیوان عالی کشور گردیده است.

در جلسه رسیدگی به این موضوع در هیأت عمومی دیوان عالی کشور با انجام رأی گیری، اکثریت حاضرین در جلسه  نظر بر تأیید رأی شعبه پانزدهم دیوان عالی کشور در متارکه زوجین را اعلام کردند.


.

  • مهدی میرشکار(کارشناس ارشد حقوق ثبت اسنادواملاک)تاسیس و