معاینه وتحقیق محلی در ثبت املاک

معاینه وتحقیق محلی در ثبت املاک

رسیدگی به امور ثبت املاک از جمله رسیدگی به امور موضوعی است و از آنجاییکه هر امری که محتوای آن بتواند در مورد وجود یک واقعه ای اطلاع بدهد امر موضوعی است . لذا با مشاهده عینی و بررسی مستقیم ، موضوع بهتر و دقیق تر درک می شود.

 

معاینه محل و تحقیق محلی راه دست یابی به درک بهتر و دقیقتر موضوعات ثبت املاک است با همان معنی و مفهومی که در آیین های دادرسی مدنی و کیفری بدان پرداخته شده است (موضوع مواد ۲۴۸ تا ۲۵۶ قانون آیین دادرسی مدنی و مواد 123 تا 167قانون آیین دادرسی کیفری)

درتمامی اعمال ثبتی برای تشخیص درستی یا نادرستی امر و روشن شدن موضوع لازم است واحد ثبتی از وضعیت عینی وملموس امر آگاهی داشته وآن را لحاظ نماید . به همین دلیل است که رسیدگی به موضوعات ثبت املاک برپایه اطلاعات حاصل شده از تحقیق و معاینه محل انجام می شود .

در این مقاله بر آن شدیم تا ضمن بیان پیشینه ، تعریف و همچنین چگونگی انجام معاینه محل و تحقیق محلی در واحدهای ثبتی در پایان به تشابهات و تفاوتهای معاینه محل و تحقیق محلی در آیین های دادرسی و امور ثبتی در قالب اوصاف حقوقی بپردازیم .

 

تعریف معاینه محل و تحقیق محلی در لغت و اصطلاح

معاینه و معاینت در لغت از ریشه عیَّنَ به معنای چیزی را به چشم دیدن است بنابراین معاینه محل عبارت است از بررسی و دقت کردن در وضعیت محل یا مشاهده وضع ظاهری محل و دقت در چگونگی عوامل متغیر در وضعیت محل می باشد .

تحقیق در لغت از ریشه حَقَّقَ به معنای بررسی ، پژوهش و مطالعه می باشد فلذا تحقیق محلی عبارت است از وارسی و بررسی مشخصات محل بر اساس گفته ها و اظهارات مطلعین محلی که حاوی نکاتی در خصوص چگونگی عوامل متغیر در وضعیت محل می باشد .تحقیق محلی یعنی به دست آوردن اطلاعاتی که اهل محل راجع به امورموضوعی دعوا دارند اشخاصی که ازآنها تحقیق می شود دانستنیهای خود را از مجموعه دیده ها و شنیده های مستقیم و غیرمستقیم و برداشتهای خود بیان می دارند بی آنکه لازم باشد ماخذ آنها را ذکر نمایند و عنوان خاصی غیر از عنوان شهادت را دارد به نظر برخی از حقوقدانان قانونگذار قانون مدنی می بایست اطلاعات اهل محل را در ردیف ادله اثبات دعوا به شمار می آورد .

با توجه به تعاریف صورت گفته می توان معاینه محل و تحقیق محلی را در عرض یکدیگر و مکمل هم دانست در نتیجه مامور معاینه محل و تحقیق محلی می بایست مشاهدات خود را در نتیجه معاینه محل با نتایج حاصل از گفته های مطلعین در تحقیق محلی سنجیده و سره از ناسره را بازشناسد و به مرجع صالح رسیدگی جهت اخذ تصمیم ارائه نماید فلذا صورت جلسات معاینه محل و تحقیق محلی را که در آن به طور واضح بیان حقیقت موضوع نشده است را نمی توان به منزله انجام معاینه محل و تحقیق محلی دانست .

 

پیشینه معاینه محل و تحقیق محلی

با بررسی قانون ثبت اسناد و املاک مصوب
26/12/1310 و اصلاحات بعدی آن و نیز آیین نامه قانون ثبت املاک مصوب سال 1317 و اصلاحات بعدی آن مشاهده می کنیم که قانونگذار در هیج کجا عبارت معاینه محل و تحقیق محلی را به کار نبرده است . اما رفته رفته با توجه به وسعت معنایی معاینه محل و تحقیق محلی از یک طرف و گسترش عملکرد و کارایی آن در واحد های ثبتی از طرف دیگر این عبارت نیز راه خود را در میان اعمال ثبتی باز نموده است و در اندیشه قانونگذار خوش نشسته است . برای نمونه می توان به : ماده 3 آیین نامه اجرایی رسیدگی به اسناد مالکیت معارض و هیات نظارت و شورای عالی مصوب 16/02/1352 یا ماده 3 آیین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع و همچنین بندهای 269 ، 303 ، 304 ، 306 ، 307 ، 330 ، 348 ، 368  ، 392 ، 442 مجموعه بخش نامه های ثبتی مراجعه کرد .

این اشارات قانونی مبین آن است که هرگونه مشاهده وضعیت املاک یا هر نوع اعزام مامورین ثبت به محل وقوع املاک از قبیل پذیرش ثبت ، تحدید حدود ، اصلاح حد ، تفکیک ، تجمیع ، افراز مستلزم اجرای امر معاینه محل و تحقیق محلی است (البته بسته به نوع عملیات ثبتی شرایط اجرایی هر معاینه محل و تحقیق محلی با یکدیگر متفاوت می باشد) به عنوان مثال در امر پذیرش ثبت و تنظیم صورت مجلس احراز تصرف و همچنین رسیدگی به وضعیت املاک معارض تحقیق محلی یک امر اجتناب ناپذیر و بدیهی است به همین دلیل است که صورت مجلس احراز تصرف و نیز صورت مجلس معاینه محل املاک معارض با امضای شهود مطلع و معتمد پایان یافته و تکمیل می شود .

 مثال دیگر هنگام اصلاح حد است . در اصلاح حد بدون معاینه محل امر اصلاح امکان پذیر نبوده و نمی توان بدون مشاهده تغییرات ایجاد شده در خصوصیت ظاهری ملک آن تغییرات را در سند و سوابق مالکیت اعمال نمود .

اختصاصا درباره معاینه محل باید گفت بر اساس قوانین و مقررات ثبتی گاه انجام امر ثبتی صراحتا منوط به اجرای معاینه محل می شود مثل اجرای بند 368 مجموعه بخش نامه های ثبتی که در خصوص انجام عملیات تحدید حدود بیان شده و گاه لفظ معاینه محل در متن قانونی نمی گنجد اما اجرای صحیح قانون با معاینه محل امکان پذیر است به عنوان مثال در بند 313 مجموعه بخش نامه های ثبتی از جمله شروط انجام عملیات تجمیع "به صورت واحد در آمدن دو یا چند پلاک که در اثر ساختمان یا لااقل دیوار کشی ایجاد شده باشند" بیان شده که احراز وقوع آن فقط با معاینه محل محقق می شود .

 

چگونگی اجرای معاینه محل و تحقیق محلی

در واحدهای ثبتی موضوع معاینه محل و وقت اجرای آن به متقاضی ابلاغ می شود و در روز موعود واحد ثبتی نماینده خود را برای ارائه گزارش کارشناسی و همچنین مشاهده وضعیت املاک به انضمام استماع اظهارات اهل محل مامور و به منطقه اعزام می کند .

بسیار مناسب می نماید واحد ثبتی به مانند محاکم مدنی در تحقیق محلی موضوع تحقیق محلی ، موضوع تحقیق ، محل تحقیق و طرفی که باید وسیله اجرای آن را فراهم نماید مشخص شود .

چون مبنای اتخاذ تصمیم واحد ثبتی معاینه و تحقیقات محل می باشد فلذا امر مذکور می بایست راسا توسط واحد ثبتی که ملک در حوزه تصمیم گیری آن قرار دارد صورت پذیرد بنابراین نمی تواند به اعتبار انجام معاینه محل ، توسط اشخاص حقیقی یا حقوقی دیگر ، اقدام به اتخاذ تصمیم نمود و واحد ثبتی می بایست خود راسا نماینده به محل اعزام نماید .

البته نماینده در ارائه گزارش معاینه محل می تواند از معاینه محل هایی که توسط دیگران (مثل گزارش کارشناسان رسمی دادگستری)یا ارگانهای ذی صلاح (مثل کلانتری ها) استفاده کند و نهایتا این نماینده ثبت است که مسئول مفاد صورت مجلس معاینه محل خواهد بود . بنابراین نماینده ثبت در اجرا و تنظیم صورت مجلس معاینه محل و تحقیق محلی وظایفی دارد که مستفاد از مقررات آیین های دادرسی مدنی و کیفری به شرح وظایف او می پردازیم :

1 ـ نماینده می بایست در هنگام تحقیق و معاینه محل تمامی آثار و علایم مشهوده و مکشوفه که به نحوی در قضیه موثر است در صورت مجلس قید نموده و اگر سبب آثار و علایم فعل شخص یا اشخاصی باشد به امضای آنان برساند .

2ـ نماینده مکلف است پرسش های لازم را از اهل خبره به صورت کتبی و یا شفاهی به عمل آورده و آن را در صورت مجلس قید نماید .

3 ـ هرگاه در اظهار نظر مطلعین و معتمدین که به عنوان اهل خبره دعوت شده اند اختلافی حاصل شود نماینده بایستی نظریه آنان را بر اساس سوابق و مدارک مندرج در پرونده ثبتی و معاینات خود مستدلا رد یا تایید نماید .

4 ـ نماینده باید در نهایتِ بی طرفی ، معاینه محل و تحقیق محلی را انجام دهد و چنانچه با امر موضوعی یا طرف آن قرابتی داشته باشد این امر نباید تاثیری در کشف اوضاع و احوال داشته باشد .

5 ـ برابر نظریه دیوان عالی کشور مامور قرار معاینه محل در محاکم باید اطلاعات مطلعین معرفی شده را درصورتجلسه قید نماید و نمی تواند به سبب تکمیل تحقیقات و بی نیازی از اطلاعات دیگران ازتحقیق ازآنها خودداری کند فلذا نماینده ثبت نیز به پیروی این نظریه جهت استواری صورت جلسه بهتر است که از این روش استفاده نماید .

6 ـ نماینده موظف است بر اساس نوع موضوع و مواردی را که نیاز به رسیدگی دارد در ضمن معاینه محل خود بررسی و در پایان صورت مجلس آن را که به امضای حاضرین می رسد تنظیم کند .

7 ـ رسیدگی به اظهارات مطلعین محل می بایست با احراز اهلیت حضار ، از سوی نماینده به عمل آید و نماینده نباید اظهار نظری را که کاشف حقیقت و صائب نبوده اخذ و در اظهار نظر پیشنهادی خود دخیل نماید .

 

اوصاف و آثار حقوقی معاینه محل و تحقیق محلی

 اوصاف و آثار حقوقی معاینه محل و تحقیق محلی در قالب وجوه تشابه و تفارق معاینه محل و تحقیق محلی در دادگاه ها و واحد های ثبتی به شرح زیر بیان می شود :

 

الف ـ وجوه افتراق :

1 ـ صدور قرار معاینه محل برای محاکم یک امر اختیاری است و بر استحکام رای دادگاه می‌افزایدو دادگاه می‌تواند از آن عدول کند . اما در واحد های ثبتی یک امر الزامی است و مبنای تصمیم گیری های بعدی می باشد .

2 ـ مامور دادگاه جهت انجام معاینه محل و تحقیق محلی در امور مدنی دادرس یا قاضی تحقیق می باشد(ماده 250 ق آ د م) و در امور کیفری بازپرس یا ضابط دادگستری (ماده 125 ق آ د ک)که هر دوی آنان از سوی رییس حوزه قضایی یا معاون او تعیین می گردد اما در ادارات ثبت ، نماینده ای مامور می شودکه از سوی رییس حوزه ثبتی معین شده است .

3 ـ موضوع معاینه محل و تحقیق محلی و وقت اجرای آن در محاکم به طرفین ابلاغ می شود(دلالت ماده 256 ق آ د م) لاکن در ادارت ثبت اغلب به متقاضی ابلاغ می شود .

4 ـ معاینه محل و تحقیق محلی در محاکم اغلب در مواردی صادر می‌شود که دعوا متوجه اموال غیرمنقول باشد. با این حال گاهی در مورد اختلاف در اموال منقول نیز ممکن است قرار معاینه محل صادر شود. لاکن در ادارات ثبت با توجه به صلاحیت رسیدگی واحد های ثبتی فقط شامل اموال غیر منقول می شود  .

مهریه

مقدمه
نظر به اصل دهم قانون اساسی که مقرر می دارد: از آنجا که خانواده واحد بنیادی جامعه اسلامی است، همه قوانین و مقررات و برنامه ریزی های مربوط باید در جهت آسان کردن تشکیل خانواده و پاسداری از قداست آن و استواری روابط خانوادگی بر پایه حقوق و اخلاق اسلامی باشد و به استناد مواد 277 و 652 قانون مدنی و ماده 24 قانون اعسار و ماده 3 قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی و رأی وحدت رویه شماره 622 مورخ 29 مهر 1382 هیئت عمومی دیوان عالی کشور و با توجه به این که در شرایط فعلی، مهریه که فلسفه وجودی آن تحکیم مودت و تعمیق روابط محبت آمیز و ارتقای جایگاه والای خانواده بوده است، در برخی موارد به عامل تهدیدکننده بنیان و قوام خانواده ها، به ویژه در روابط بین زوج های جوان تبدیل شده است. ضرورت اتخاذ راهکارهایی به منظور رفع این معضل و ارتقای جایگاه مهریه به ابزاری در جهت استواری و پایداری کانون خانوادگی و تسریع در احقاق حق بانوان احساس شده و بر این اساس موضوع در بند (و) از فصل اول دستورالعمل شماره2 طرح جامع رفع اطاله دادرسی پیش بینی شده است.

 

تعریف مهریه: مهریه مال معین یا چیزی است که قائم مقام مال است که در عقد نکاح بر ذمه مرد قرار میگیرد و در صورت مطالبه زن، وی مکلف است مهریه اش را بپردازد و این حق ارتباطی به طلاق و نفقه ندارد.

چگونگی اقدام زوجه برای اخذ مهریه :
اگر مهریه وجه نقد یا در حکم نقد مانند سکه و طلا باشد زن با در دست داشتن سند رسمی ازدواج میتواند به دفتر ازدواج و یا دایره اجرای ثبت (مستقر در اداره ثبت اسناد محل وقوع ازدواج( مراجعه و در فرم خاصی که در آن دایره موجود است تقاضای صدور اجرائیه کند.
اجرائیه به شوهر ابلاغ میشود و به او 10 روز مهلت داده خواهد شد تا طلب همسرش را پرداخت کند. در صورتی که شوهر در این مدت دین خود را نپردازد زن میتواند با معرفی اموال و دارایی شوهر به اجرای ثبت، تقاضا کند اموال او توقیف شود و نیز میتواند مطالباتی را که شوهر از اشخاص دیگری دارد و یا موجودی حسابهای بانکی او را توقیف کند. زن همچنین میتواند تقاضای توقیف حقوق شوهر را از سازمانها و مؤسسه های دولتی و یا خصوصی داشته باشد و تا میزان یک چهارم حقوق (مادام که شوهر متأهل است) و نیز یک سوم آن را (در صورتی که زن و شوهر از یکدیگر جدا شوند و تا زمانی که شوهر زن دیگری اختیار نکرده) توقیف کند. اگر مهریه سکه یا طلا باشد و شوهر نتواند اصل آن را بپردازد، قیمت روز مطالبه آنها (روزی که زن آن را از طریق اجرای ثبت و یا دادگاه مطالبه میکند) ملاک اجرای قانونی حکم است. اگر سند ازدواج رسمی نباشد، زن برای مطالبه مهریه خود باید از طریق تسلیم دادخواست به دادگاه اقدام کند.

مواد قانونی:
ماده 1078 – هر چیزی را که مالیت داشته و قابل تملک نیز باشد میتوان مهر قرار داد.
ماده 1079 – مهر باید بین طرفین تا حدی که رفع جهالت آنها بشود معلوم باشد.
ماده 1080 – تعیین مقدار مهر منوط به تراضی طرفین است.
ماده 1082 – به مجرد عقد، زن مالک مهر میشود و میتواند هر نوع تصرفی که بخواهد در آن بنماید.
مراجع مطالبه مهریه:
1- دادگاه خانواده:
زوجه میتواند با ارائه دادخواست حقوقی به دادگاه ویژه خانواده، مهریه خود، هزینه ابطال تمبر و حق الوکاله وکیل را مطالبه نماید و همزمان تقاضای توقیف اموال همسرش را نیز بنماید.
هزینه تمبر دادخواست مطالبه مهریه
بابت یک میلیون تومان اول مهریه، پانزده هزار تومان تمبر و بابت مابقی مهریه به ازای هر یک میلیون تومان، بیست هزار تومان تمبر الصاق میگردد.

عجز از پرداخت هزینه دادرسی:
در صورت ناتوانی زوجه از پرداخت هزینه دادرسی وی میتواند دادخواست اعسار از پرداخت هزینه دادرسی را به پیوست دادخواست مهریه ارائه دهد که دادگاه بدواً به این خواسته رسیدگی و سپس به خواسته اصلی میپردازد بدیهی است زوجه، در صورت اثبات اعسار از پرداخت هزینه دادرسی معاف خواهد بود.

2- مطالبه مهریه از طریق اجرای ثبت اسناد رسمی:
زن میتواند از طریق اجرای ثبت اسناد رسمی مهریه خود را مطالبه نماید به این صورت که قباله ازدواج خود را به دفترخانه محل ثبت عقد ارائه و تقاضای صدور اجرائیه نماید سپس با اجرائیه به اداره ثبت مراجعه و مهریه خود را مطالبه کند که البته به میزان نیم عشر دولتی هزینه اجرایی پرداخت مینماید که بعداً این هزینه از شوهر اخذ خواهد گردید که در این راستا مالی اعم از وجه نقد یا مال منقول (ماشین – موبایل…..) و یا مال غیر منقول (ملک) توقیف میگردد البته به شرط اینکه جزء مستثنیات دین نباشد.

عدم توانایی مرد به پرداخت مهریه:

در صورتی که مردی مالی جهت توقیف و پرداخت مهریه نداشته باشد و مستمری بگیر نیز نباشد. زن میتواند به استناد ماده دو قانون نحوه اجرای محکومیتهای مالی مصوب سال 1377 تقاضای بازداشت یوم الادای وی را بنماید.

ماده 2 – قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی:

هر کس محکوم به پرداخت مالی به دیگری شود چه به صورت استرداد عین یا قیمت یا مثل آن و یا ضرر و زیان ناشی از جرم یا دیه و آن را تأدیه ننماید دادگاه او را الزام به تأدیه نموده و چنانچه مالی از او در دسترس باشد آن را ضبط و به میزان محکومیت از مال ضبط شده استیفاء مینماید و در غیر این صورت بنا به تقاضای محکوم له، ممتنع را در صورتی که معسر نباشد تا زمان تأدیه حبس خواهد کرد.
حق حبس: حقی است که به زوجه تعلق میگیرد و زن میتواند بعد از عقد ازدواج، شروع زناشوئی و تمکین را منوط به اخذ مهریه نماید که در اینصورت شوهر مکلف است مهریه و نفقه وی را بپردازد.

مواد قانونی:

ماده 1085 – زن میتواند تا مهر به او تسلیم نشده از ایفای وظایفی که در مقابل شوهر دارد امتناع کند مشروط بر اینکه مهر او حال باشد. این امتناع مسقط حق نفقه نخواهد بود.
ماده 1086 – اگر زن قبل از اخذ مهر به اختیار خود به ایفای وظایفی که در مقابل شوهر دارد قیام نمود دیگر نمیتواند از حکم ماده قبل استفاده کند معذلک حقی که برای مطالبه مهر دارد ساقط نخواهد شد.
_____________________

نحوه محاسبه مهریه به نرخ روز:
اگر مهریه وجه رایج باشد بر اساس تبصره الحاقی به ماده 1082 قانون مدنی مصوب 29/4/76 متناسب با تغییر شاخص قیمت سالانه زمان تأدیه نسبت به سال اجرای عقد که توسط بانک مرکزی تعیین میگردد محاسبه و پرداخت خواهد شد و نحوه محاسبه آن بدین طریق است که متوسط شاخص بها در سال قبل، تقسیم بر متوسط شاخص بها در سال وقوع عقد، ضربدر مهریه مندرج در عقدنامه.
مهریه × متوسط شاخص بها در سال وقوع عقد ÷ متوسط شاخص بها در سال قبل از مطالبه
لازم به ذکر این نکته میباشد که مصوبه مطالبه مهریه به نرخ روز، کلیه مهریه های قبل از تصویب این تبصره را نیز در بر میگیرد و در مواردی که مهریه زوجه باید از ترکه زوج متوفی پرداخت شود، تاریخ فوت مبنای محاسبه مهریه خواهد بود.
_______________

ماده 1082 – به مجرد عقد، زن مالک مهر میشود و میتواند هر نوع تصرفی که بخواهد در آن بنماید.
تبصره – (الحاقی 29/4/1376) چنانچه مهریه وجه رایج باشد متناسب با تغییر شاخص قیمت سالانه زمان تأدیه نسبت به سال اجرای عقد که توسط بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران تعیین میگردد محاسبه و پرداخت خواد شد مگر این که زوجین در حین اجرای عقد به نحو دیگری تراضی کرده باشند.

مثال: خانمی در سال 1382 مهریه خود را مطالبه مینماید، تاریخ وقوع عقد سال 1360 و میزان مهریه هشتاد هزار تومان میباشد برای تعیین نرخ روز مهریه، شاخص یک سال قبل یعنی سال 81 را که 89/205 میباشد را بر شاخص سال 1360 که 42/4 میباشد (شاخصهای مذکور در جدول با علامت ** مشخص شده است) تقسیم نموده و حاصل را ضربدر مبلغ هشتاد هزار تومان مینماییم، نرخ به دست آمده مهریه قابل پرداخت میباشد.

رأی وحدت رویه شماره705 - صلاحیت دادگاه رسیدگی‌کننده به دعوی مطالبه مهریه

کد: 705

 رأی وحدت رویه شماره705 هیأت عمومی دیوانعالی کشور درخصوص صلاحیت دادگاه رسیدگی‌کننده به دعوی مطالبه مهریه   رأی شماره 705ـ 1/8/1386 وحدت رویه هیأت عمومیچون مطابق ماده سیزده قانون آیین‌دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب 1379 (( در دعاوی بازرگانی و دعاوی راجع به اموال منقول که از عقد و قرارداد ناشی شده‌باشد، خواهان می‌تواند به دادگاهی رجوع کند که عقد یا قرارداد در حوزة آن واقع شده‌است یا تعهد می‌بایست در آنجا انجام شود.)) و مهر نیز از عقد نکاح ناشی شده و طبق ماده 1082 قانون مدنی، به مجرد عقد، بر ذمة زوج مستقر می‌گردد و به دلالت ماده20 همان قانون کلیه دیون از حیث صلاحیت محاکم در حکم منقول می‌باشد، لذا به نظر اکثریت قریب به اتفاق اعضای هیأت عمومی دیوان عالی کشور دعوی مطالبه مهریه از حیث صلاحیت دادگاه رسیدگی کننده مشمول مقررات ماده 13 قانون مرقوم بوده و رأی شعبه بیست و چهارم دیوان عالی کشور که با این نظر مطابقت دارد صحیح و قانونی تشخیص می‌گردد.این رأی براساس ماده270 قانون آیین‌دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور کیفری مصوب 1378 برای کلیه شعب دیوان عالی کشور و دادگاه‌ها در موارد مشابه لازم‌الاتباع می‌باشد.

جایگاه اسناد رسمی و عادی

جایگاه  اسناد رسمی و عادی

 سند نوشته‌ای است که در مقام دعوا توسط خواهان و خوانده قابل استناد باشد و این افراد بتوانند برای اثبات ادعای خود در دادگاه از آن استفاده ‌کنند.

 

اسناد به دو دسته عادی و رسمی تقسیم می‌شود: اسناد رسمی اسنادی است که توسط ماموران رسمی، در حدود صلاحیت آنان و مطابق قانون تنظیم شود؛ مانند اسنادی که توسط ماموران اداره ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌شود.

در مقابل اسناد رسمی، اسناد عادی قرار دارد که مصادیق و نمونه‌های آن در اطراف ما بسیار قابل مشاهده است. از جمله اسناد عادی می‌توان به اجاره‌نامه‌هایی که در بنگاه‌های معاملات املاک تنظیم می‌شود، اشاره کرد.

 

  کاربرد اسناد

1-  مقایسه سند عادی و رسمی از حیث اثباتی.

2-  جایگاه سند عادی در دعاوی.

3- اعتبار اقرار و رابطه آن با سند.

4-  مواردی که ثبت سند اجباری است.

5-  ضمانت اجرای حقوقی عدم ثبت سند.

 

 مقایسه سند عادی و رسمی از جهت اثباتی

مطابق مواد 1284، ‌1285 و 1286 قانون مدنی، هر نوشته‌ای که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد (به استثنای شهادت‌نامه) عنوان سند دارد که تنظیم آن به صورت رسمی یا عادی است.

از لحاظ قضایی، چنانچه طرفی که سند عادی علیه او اقامه شده است، انتساب آن از منتسب‌الیه را تصدیق کند یا اصالت آن در دادگاه از جهت انتساب مهر و امضای آن به طرف دیگر به اثبات برسد، سند مذکور واجد اعتبار سند رسمی شده است و نسبت به طرفین دعوی، وراث و قائم‌مقام آنها معتبر خواهد بود. ( ماده 1291 قانون مدنی) با تعمق در مقررات اشعاری، این نتیجه حاصل می‌شود که تفاوت سند عادی و رسمی ناظر به قدرت اثباتی آنها است و چنانچه اصالت و انتساب نوشته عادی به طرف مقابل یا نویسنده مسلم باشد، از نظر اثباتی نسبت به متداعیین تفاوتی ندارند.

 

  جایگاه سند عادی در دعاوی

در جریان دادرسی، استنباط قضایی، کشف واقع و تشخیص حق از باطل، تفاوتی بین سند رسمی و عادی وجود نداشته و سند عادی که اصالت و انتساب آن به صادرکننده مسلم باشد، تفاوتی با سند رسمی ندارد و فقط در زمان درخواست تامین خواسته چنانچه ضرورت تامین خواسته از نظر قضایی احراز شود، سند رسمی که بدهی یا موضوع تعهد طرف مقابل به صورت منجز در آن قید شده باشد، بدون تودیع خسارت احتمالی یا اثبات در معرض تضییع و تفریط بودن خواسته، مورد پذیرش دادگاه قرار خواهد گرفت.

تفاوت اساسی سند رسمی با سند عادی در تاریخ آنها است؛ بر این اساس، تاریخ سند رسمی حتی علیه اشخاص ثالث نیز واجد اعتبار است. در صورتی که اعتبار تاریخ سند عادی محدود به تنظیم‌کنندگان آن و ورثه آنها یا کسی است که به نفع او وصیت شده است. این موضوع در ماده 1305 قانون مدنی تصریح شده است.

 

  اعتبار اقرار و رابطه آن با سند

بر اساس مواد 1280، ‌1281 و 1284 قانونی مدنی، اقرار کتبی در حکم اقرار شفاهی است، قید دین در دفتر تجارت به منزله‌ اقرار کتبی است و سند نیز به هر نوشته‌ای گفته می‌شود که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد.

از این مواد، نتایج ذیل را می‌توان به دست آورد:

الف- از آنجایی که بنا به تعریف مندرج در ماده 1259 قانون مدنی، اقرار عبارت از اخبار به حقی به نفع غیر و به زیان خود است و قانونگذار بین اقرار شفاهی و کتبی تفاوتی قائل نشده و آن را در حکم واحد دانسته است، (ماده 1280 قانون مدنی) بنابراین می‌توان مندرجات نوشته مسلم‌الصدور را (اعم از رسمی و عادی) که متضمن اخبار حقی برای غیر باشد و در تعریف قانونی (ماده 1284 قانون مدنی) عنوان سند را دارد، در واقع سند رسمی یا عادی تلقی کرد که مندرجات آن به طور جزیی یا کلی، دلالت بر اقرار به سود فرد ثالث دارد. بر این اساس، اقرار کتبی در مفهوم قانونی‌‌ همان سند است که می‌تواند رسمی یا عادی باشد.

ب- اقرارکننده (اعم از اینکه به صورت کتبی یا شفاهی اقرار کرده باشد) ماخوذ به اقرار خود خواهد بود؛ مشروط بر اینکه فساد اقرار او یا اشتباه و غلط بودن آن به اثبات نرسیده و اقرارکننده بالغ، عاقل، قاصد و مختار باشد (مواد 1262 و 1277 قانون مدنی)

همچنین اقرار فرد سفیه در امور مالی به صراحت ماده 1263 این قانون موثر نیست؛ همچنان که اقرار ورشکسته نسبت به اموال خود به زیان طلبکاران فاقد نفوذ قانونی است. (ماده 1264‌‌ همان قانون)

ج- از لحاظ اثباتی، اقرار اعم از کتبی یا شفاهی ‌باید منجز باشد و اقرار معلق اثری ندارد (ماده 1286 قانون مدنی). بنابراین اسناد اعم از عادی و رسمی در ارتباط با تعهدات مندرج در آن از حکم همین ماده پیروی می‌کند و تعهدات معلق مانند تعلیق ضمان (ماده 699 قانون مدنی) مانند اقرار معلق، باطل و بلااثر است.  هر چند که با تحقق اصل تعهد، زمان اجرای تعهد می‌تواند به صورت معلق باشد (قسمت اخیر ماده 699 قانون مدنی)

 

  مواردی که ثبت سند اجباری است

قانونگذار در موارد 46 و 47 قانون ثبت مصوب سال 1310 ثبت عقود و معاملات راجع به عین یا منافع و حقوقی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده باشد یا اگر ثبت نشده است، در آن منطقه اداره ثبت اسناد و املاک و دفا‌تر اسناد رسمی موجود بوده و ثبت عقود و معاملات مذکور را وزارت دادگستری ضروری اعلام کرده باشد، اجباری تشخیص داده و همین ضرورت و الزامی بودن ثبت اسناد به صلح‌نامه‌ها، هبه نامه‌ها و شرکت‌نامه‌ها نیز تسری داده شده است.

 

 ضمانت اجرای حقوقی عدم ثبت سند

با یادآوری این امر که به موجب مقررات ناظر به روابط مالک و مستاجر به عنوان مقررات خاص، ثبت قراردادهای اجاره علی‌الاصول به عنوان استثنای مقررات مواد 46 و 47 قانون ثبت اجباری نبوده و روابط استیجاری حتی به صورت شفاهی در املاک ثبت‌شده نیز قابلیت تحقق را دارد، قانونگذار به طور مطلق در ماده 48 قانون ثبت به نحو آمرانه تصریح کرده است که اسنادی که مطابق مواد فوق (46 و 47) باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده است، در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد.

اما مفهوم این ماده، ناظر به بی‌اعتباری اسناد عادی مرتبط با عقود و معاملات راجع به عین و منافع و حقوق مذکور در مواد اشعاری نبوده و عقود مذکور و نیز صلح‌نامه‌ها، هبه‌نامه‌ها و شرکت‌نامه‌های عادی نیز مانند مبایعه‌نامه‌های عادی (در خصوص املاک ثبت‌شده) می‌تواند در صورت اثبات اصالت آن و انتساب به متعهد و امضا کنندگان آن واجد اعتبار شود.

 

 

درآمدی بر مواد 101 قانون شهرداری و 154 قانون ثبت

درآمدی بر مواد 101 قانون شهرداری و 154 قانون ثبت

درآمدی بر مواد 101 قانون شهرداری¹ و 154 قانون ثبت²

اشاره: هرچند ورود به مبحث افراز، تقسیم و تفکیک املاک مشاعی، خود، یادداشتی جداگانه را می‌طلبد لیکن موضوع مراحل رسیدگی به درخواست افراز در ادارات ثبت اعم از درخواست افراز، شرایط آن و اقدامات ثبتی در این خصوص از چنان اهمیتی برخوردار است که مطالعه بررسی آن وفق مقررات، هم برای متصدیان امور ثبتی و هم سردفتران اسناد رسمی مفید فایده خواهد بود. این نوشته متضمن 16 نکته مهم است که اهمیت نحوه اجرای این عمل حقوقی ـ ثبتی را یادآور می‌شود.

 

مراحل رسیدگی به درخواست افراز در اداره ثبت و مسائل آن

بند اول ـ درخواست افراز

رسیدگی به افراز در ادارات ثبت با درخواست متقاضی افراز جریان پیدا می‌کند و هر چند درخواست افراز توسط برگه‌های چاپی دادخواست امری معمول است، ولی به نظر می‌رسد قانوناً نیازی به استفاده از برگه‌های چاپی دادخواست نیست. قانون افراز و فروش املاک مشاع و آیین‌نامه آن نیز همه جا سخن از «درخواست افراز» به میان آورده‌اند و اشاره‌ای به لزوم تقدیم دادخواست نکرده‌اند و آنچه مسلم است این که برگه‌های دادخواست برای طرح دعوی در محاکم بر طبق آیین دادرسی مدنی لازم است و در غیر آن موارد، لزوم آن نیاز به تصریح قانونگذار دارد که حسب فرض در این مورد منتفی است.

بند دوم ـ شرایط درخواست افراز

آنچه که شریک یا شرکای ملک مشاع از اداره ثبت مبنی بر افراز ملک خود تقاضا می‌کنند باید حاوی یک سری نکاتی باشد که کامل بودن این درخواست در جهت افزایش سرعت و دقت مأمورین ثبتی، مؤثر در عمل می‌باشد. بنابراین شرایط یک درخواست کامل به شرح ذیل می‌باشد؛

1 ـمشخصات کامل شریک یا شرکای متقاضی افراز و نشانی دقیق اقامتگاه یا محل کار آنها از جهت سهولت در امر ابلاغ اخطاریه‌های صادره.

2 ـ مشخصات کامل شریک یا شرکای دیگر و نشانی دقیق اقامتگاه یا محل کار آنها.

3 ـ میزان مالکیت و سهم متقاضی افراز.

4 ـ میزان مالکیت و سهم شریک یا شرکای دیگر.

5 ـ دلایلی که حاکی از سهم مالکانه متقاضی، در ملک مورد درخواست افراز است. دلایل مزبور در مورد املاک ثبت شده رونوشت سند مالکیت سهم مشاع از ملک یا سند رسمی خریداری ملک خواهد بود.

6 ـ ارائه گواهی پایان ساختمان یکی از مدارک لازم جهت رسیدگی به افراز املاکی است که در آنها مستحدثات وجود دارد و به پیوست تقاضای افراز باید به اداره ثبت ارائه گردد، چرا که تصمیم در مورد افراز یا عدم افراز ملک که در آن احداث اعیان شده باشد مستلزم بررسی همه جانبه و تعیین تعداد اعیانی از نظر رعایت حقوق مالکین مشاعی است.

بند سوم ـ اقدامات واحد ثبتی محل در رسیدگی به افراز

مسؤول واحد ثبتی محل، دستور ثبت تقاضای افراز را در دفتر اندیکاتور صادر و سپس آن‌را به یکی از نمایندگان واحد ثبتی ارجاع می‌دهد، پس از ثبت تقاضا در دفتر اندیکاتور، تقاضای مربوطه جهت پیوست نمودن پرونده برای تحویل به نماینده منتخب به بایگانی ارسال می‌گردد.

نماینده در جهت احراز مراتب چنانچه ملک دارای سابقه ثبتی بوده و سند مالکیت داشته باشد ضمن استعلام از دفتر املاک، دیگر نیازی به بررسی مجدد ندارد و اگر ملک در جریان ثبتی باشد نماینده موظف است با مطالعه پرونده ثبتی شرایط لازم را برای افراز بررسی نموده سپس به منظور ادامه این عملیات مراتب را در گزارشی برای مسؤول واحد ثبتی ارسال می‌دارد. مزیت این امر این است که در ابتدای امر مشخص می‌شود که رسیدگی به درخواست افراز در صلاحیت اداره ثبت می‌باشد یا خیر.

بدین‌ترتیب، جریان رسیدگی به افراز مال مشاع در اداره ثبت شروع خواهد شد سپس نماینده ثبت پس از مطالعه پرونده ثبتی و بررسی شرایط لازم برای افراز، مراتب را به مسؤول واحد ثبتی، گزارش می‌دهد، چنانچه مسؤول واحد ثبتی، پایان یافتن جریان ثبتی، ملک و احراز دیگر شرایط لازم را تأیید کند، مطابق ماده 3 آیین‌نامه[4] مراتب را به نقشه‌بردار اعلام می‌دهد، تا نسبت به ادامه عملیات افراز اقدامات لازم را به عمل آورد. نقشه‌بردار ثبت با صدور اخطاریه‌ای، که اخطاریه مرحله اول نام دارد به متقاضی و سایر مالکین مشاعی ملک ابلاغ می‌کند که در روز و ساعت معینی در محل ملک حاضر شوند تا به اتفاق نماینده ثبت و متقاضی افراز، صورت مجلس اولیه تنظیم و نقشه‌برداری و معاینه محل انجام گیرد. در اخطاریه‌های ارسالی قید می‌شود که عدم حضور هر یک از مالکان مانع از انجام عملیات نخواهد بود.

 نحوه ابلاغ این اخطاریه و سایر اخطاریه‌ها مطابق قسمت اخیر ماده 6 آیین‌نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع،[5] مطابق با مقررات ابلاغ در آیین‌نامه اجرایی مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجراء می‌باشد.[6]

پس از انجام صحیح ابلاغ اخطاریه‌ها و اعاده آنها از مرجع ابلاغ و هم‌چنین ضبط آنها در پرونده مورد نظر و ذکر این نکته که نماینده ثبت باید قبل از اعزام به محل با مشاهده متن رؤیت شده اخطاریه‌ها به مخاطبین و اینکه ابلاغ به آنها به نحو صحیح و قانونی انجام پذیرفته است، نماینده و نقشه‌بردار ثبت به اتفاق متقاضی و سایر شرکا در محل حاضر می‌شوند.

پس از حضور نماینده و نقشه‌بردار به اتفاق متقاضی افراز در محل با حدود مندرج در پرونده ثبتی ملک، ضمن مشخص کردن موقعیت پلاک مورد افراز با توجه به میزان سهم متقاضی و احیاناً تصرفات مفروزی وی، نسبت به ترسیم نقشه ملک مفروزی و باقی مانده اقدام کرده و با مشخص شدن هر یک از قطعات به تفکیک، مراتب را به صورت صورت‌مجلس تنظیم و به امضای نماینده و حاضران می‌رساند. در ضمن در صورت مجلس، تنظیم تاریخ مراجعه بعدی متقاضی برای اخذ تصویر نقشه افرازی و انجام ادامه عملیات افراز از جمله استعلام از ادارات ذی‌ربط مشخص می‌گردد.

نکات مورد توجه

1 ـ چنانچه ضمن رسیدگی به اقدامات افراز نقشه‌بردار متوجه عدم تطبیق حدود و مشخصات یا مساحت ملک با سند مالکیت گردد، به طوری که سند مالکیت احتیاج به اصلاح داشته باشد بدواً باید سند مالکیت مطابق وضع محل اصلاح و سپس نسبت به افراز ملک اقدام شود که با وجود مغایرت سند مالکیت با محل، اداره ثبت مجاز به افراز نیست.

چنانچه اصلاح سند مالکیت در قسمتی ( مثلاً در یک حد) از ملک لازم باشد و یکی از شرکا سهم مفروزی خود را در ازای سهم مشاعی در همان قسمت با وجود مغایرت بپذیرد چنان‌که موجبات تضییع حق سایر شرکا و غیر متصور نباشد رسیدگی به افراز و نهایتاً تصمیم به افراز ملک اشکالی نداشته و مالک می‌تواند نسبت به اصلاح سند مالکیت در آن قسمت که احتیاج به اصلاح دارد بعداً از اداره ثبت درخواست نماید. [7]

2 ـممکن است ضمن معاینه محل ملاحظه شود که حدود مشخص شده در سند مالکیت یا تحدید حدود انجام شده نسبت به املاکی که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته با حدود تعرفه شده از ناحیه متقاضی مطابقت نداشته باشد هر چند نسبت به آن ملک سند مالکیت صادر نشده باشد.

در این گونه موارد، نماینده و نقشه‌بردار مراتب را صورت جلسه نموده و یا جریان را به مسؤول واحد ثبتی گزارش می‌دهند تا به منظور تطبیق حدود و مساحت و مشخصات ملک با محل موضوع از طریق هیئت نظارت مستقر در محل استان پیگیری می‌گردد. بدین ترتیب ممکن است رأی بر اصلاح سند مالکیت و دفتر املاک صادر گردد و اگر چنانچه تصحیح اشتباه، مخل به حق کسی باشد از صلاحیت هیئت نظارت خارج است و ذی‌نفع هدایت خواهد شد که به دادگاه مراجعه نماید و اداره ثبت پس از تعیین تکلیف نهایی دادگاه دستور رفع اشتباه را خواهد داد.[8]

3 ـ ممکن است زمین یا خانه‌ای که محصور است، بسته باشد و بدون بازکردن آن اظهار نظر کارشناسی ممکن نبوده و یا متصرف مانع از حضور نماینده و نقشه‌بردار ثبت برای انجام عملیات و پیاده کردن نقشه افزاری گردد.

درصورت وجود حالات یاد شده و با تقاضای متقاضی یا متقاضیان افراز از رئیس اداره ثبت، نامه‌ای خطاب به دادگستری محل وقوع ملک نوشته شده و تقاضای نمایندگی برای ورود به محل می‌گردد. پس از صدور اعطای نمایندگی، نماینده و نقشه‌بردار به اتفاق مأمور که از قوای انتظامی محل است معرفی شده و متقاضی به محل مراجعه نموده و اقدامات لازم را انجام می‌دهند.

در همین زمینه اداره حقوقی دادگستری طی نظریه شماره 2454/7ـ7/6/61 اعلام نموده:

«اگر ملک مورد افراز محصور و در آن بسته باشد و بدون باز نمودن در و رفتن به داخل آن امکان اظهار نباشد مسؤول امر می‌تواند از قوای انتظامی و از دادستان نیز درخواست اعزام نماینده بنماید».[9]

4 ـچنانچه محل وقوع ملک خارج از شعاع 30 کیلومتر باشد و فوق‌العاده مأموریت و هزینه سفر به نماینده نقشه‌بردار تعلق گیرد، متقاضی مکلف است آن را به حساب سپرده واریز نماید.

5 ـپس از این‌که نقشه‌بردار قطعات مورد افراز را با توجه به میزان مالکیت و تصرفات و رعایت حقوق مالکین برداشت و ترسیم نمود باید قطعات مفروزی را به نرخ منطقه‌ای[10] ارزیابی نماید.

6 ـدر معاینه محل لازم نیست که تمام شرکا در محل حضور یابند و اینکه در مادتین 3 و4 آیین‌نامه تصریح شده که معاینه محل باید با حضور شرکا و متقاضی و نماینده و نقشه‌بردار ثبت به عمل آید مبین این است که حضور تمام شرکا در هنگام معاینه محل الزامی است و عدم حضور آنها به رغم ابلاغ اخطاریه و استحضار از زمان و مکان اجرای قرار کارشناسی از موارد لغو تصمیم مسؤول واحد ثبتی نخواهد بود. در همین زمینه اداره حقوقی دادگستری طی نظریه شماره 2454/7ـ7/6/61 بیان داشته است؛ حضور تمام شرکا در موقع افراز ضرورت ندارد و چنانچه تا پایان کار در محل حاضر بودند نقشه ترسیمی و صورت مجلس باید به امضای آنها برسد.

7 ـسهم هر مالک مشاع که در ازای حصه مشاع به صورت مفروز در سهم اختصاصی او قرار می‌گیرد باید معادل مقداری باشد که در کل ملک دارا بوده و چنانچه با توجه به تصرف و یا شرایط و احوال دیگر سهم بیشتر یا کمتری به او تعلق گرفته باید زیادت و کسری تقویم شود و به نحوی باشد که تضییع حقی صورت نگیرد. به طور مثال اگر یکی از شرکا صاحب 100 متر از ملک مشاع باشد، ولی اقدام به ساخت 120 متر بنا نموده باشد هنگام افراز اگر 20 متر اضافه در محل حیاط باشد می‌توان آن را جدا کرد و به بقیه شرکا داد اما اگر نتوان 20 متر را جدا کرد و جدا کردن آن مستلزم تخریب منزل باشد، میزان 20متر بر اساس قیمت بازار نرخ گذاری می‌شود و از احداث کننده دریافت و به سایر اشخاص پرداخت می‌شود. گفتنی است که این امر باید با توافق سایر مالکین مشاع باشد، در غیر این‌صورت قلع و قمع مستحدثات اولویت دارد.

8 ـارزش موقعیت سهم مفروزی: اگر در یک ملک مشاع که تقاضای افراز شده، نقاط مختلف آن از لحاظ ارزش و قیمت با هم برابر نیستند و قیمت یک منطقه چند برابر قیمت منطقه دیگر است هنگام افراز شرکا باید هم از نقاط ارزشمند و هم از نقاط کم ارزش تر به اندازه سهم خود بهره‌مند شوند.

9 ـافراز باید به ترتیبی باشد که اختلاف و ناسازگاری شرکا را از بین برده و حالت اشاعه را قطع کند و در مواردی که افراز سهم متقاضی به صورت قطعه‌ای مستقل و مطرح است افراز قطعه سهم متقاضی از کل پلاک و باقی گذاشتن باقیمانده در سهم بقیه شرکا ایراد ندارد اما وقتی افراز کل پلاک مورد تقاضا است باید اختصاص دادن تمام قطعات مفروزی به شرکا مقدور بوده و باقی گذاشتن یک قطعه به صورت مشاع بین آنان صحیح به نظر نمی‌رسد. زیرا در این‌صورت رابطه حقوقی و اشاعه مجدداً باقی خواهد ماند و این برخلاف مقتضای هدف افراز است.

10 ـدر افراز نمی‌توان یکی از شرکا را از حصه ملکی کلاً محروم و سهم وی را به پول یا مال منقول تقویم کرد. زیرا افراز، تقسیم مال غیرمنقول است؛ با توجه به عدم رضایت شرکا برای ادامه اشتراک و مال منقول در آن دخالت ندارد که در این‌صورت ماهیتاً سهم ساقط شده به سایر شرکا انتقال یافته و موجبات تضییع حق سهامدار را فراهم می‌آورد.

11 ـرسیدگی به درخواست افراز مستلزم رعایت تشریفات قانونی افراز و فروش املاک مشاع و آیین‌نامه آن است و هر گونه اعتراض به اقدام اداره ثبت پس از تصمیم مسؤول واحد ثبتی در مراجع قضایی قابل رسیدگی است. لذا تمام مراحل پیش بینی شده در قانون و آیین‌نامه باید طی شود تا مسؤول واحد ثبتی بتواند افراز یا عدم افراز ملک را به صورت تصمیم یا به صورت مجلس به پیوست مدارک لازم دیگر به مالکین مشاع ابلاغ نماید. اعلام عدم موافقت شهرداری یا کافی نبودن مساحت ملک برابر ضوابط و مقررات و مواردی از این قبیل، دلیل کافی برای عدم لزوم رعایت تشریفات مقرر در قانون نیست و تصمیم و صدور رأی عدم افراز با وجود چنین مدارکی نیز مستلزم طی تشریفات مقرر در قانون و آیین‌نامه می‌باشد.

در همین زمینه اداره حقوقی دادگستری طی نظریه شماره 1828/7ـ3/4/68 اعلام نموده است: [11]

«چنانچه اعلام نظر شهرداری بر غیرقابل افراز بودن ملک از طرف اداره ثبت به مالکین به نحوی باشد که بتوان به آن تصمیم واحد ثبتی تلقی نمود، در این صورت اگر در مهلت مقرر نسبت به آن اعتراض نشود دادگاه می‌تواند بر مبنای آن دستور فروش بدهد
و الاّ صرف تصمیم اعلام نظر شهرداری، تصمیم واحد ثبتی تلقی نمی‌شود تا بتوان طبق ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاعی بر مبنای آن دستور فروش صادر نمود».

12 ـهر اقدامی در جهت صدور اسناد مالکیت مفروزی به نام سهامداران باید بعد از انقضای مهلت قانونی اعتراض و با ابطال سند مالکیت سهم مشاعی آن‌ها باشد. [12]

13 ـشایسته است افراز بر‌اساس محل تصرفات شرکا انجام می‌گیرد. اگر شخص به عنوان یکی از شرکا در محلی از ملک مشاع، مبادرت به ساخت منزلی نموده است و همان ملک را افراز نمایند، هنگام عملیات افراز سهم شخص از همان محلی که منزل را بنا نموده تعیین گردد بدیهی است این امر نیز نیاز به توافق سایر شرکا دارد.

یادآوری: باید توجه داشت که در افراز فقط سهم خواهان جدا می‌شود و سهام بقیه شرکا مشاع باقی می‌ماند و نقشه و حدود جدید برای قسمت جدید ترسیم و مابقی با حدود اصلاح شده مشاع است.

14 ـضرورت استفاده از نقشه کاداستر زمان افراز و تفکیک املاک

توسعه و تغییر حریم شهرها در ابعاد فیزیکی به علت رشد و ازدیاد جمعیت و فراگیری زمین‌ها و اراضی کشاورزی و مزروعی اطراف شهرها و تغییر بافت آنها به محل‌های سکونت، ایجاد مستحدثات و کارخانجات بزرگ، راه‌ها و توسعه بی وقفه این فرایند، گسترش لزوم نیاز و دسترسی به اطلاعات طبقه‌بندی شده‌ای را در مورد املاک و اراضی و مستندات ایجاد می‌کند که بتواند وضعیت املاک را از نظر مساحت و حدود و مقیاس هندسی جهت اقدامات طرح‌های عمرانی و تغییر و تحولات روز با حفظ حقوق مالکین فراهم و در اختیار متخصصان فن جهت استفاده قرار دهد.

مجموعه این اطلاعات هندسی که املاک و مستغلات که در نقشه‌ها با مقیاس بزرگ و همراه با مشخصه‌های لازم دیگر تهیه و طبقه‌بندی شده است و امکان شناسایی دقیق و منظم املاک را فراهم می‌آورد کاداستر نامیده می‌شود.[13]

بنابراین، نظر به اینکه اغلب اختلافات ثبتی مربوط به حدود آنها می‌باشد و مندرجات دفتر املاک و اسناد مالکیت نیز نمی‌توانند رفع اختلاف بنمایند تهیه نقشه کاداستر ضروری به نظر می‌رسد.[14]

15 ـضرورت قید شماره فرعی در صورت‌مجلس افراز

اسناد مالکیت اراضی و باغات و مزارع شهرها و روستاها که با ثبت عمومی و طبق مقررات ماده 21 قانون ثبت صادر شده‌اند معمولاً مساحت‌های وسیع داشته به‌طوری که هر منطقه و یا بخش و یا روستا تحت یک پلاک اصلی و به نام یک یا چند نفر است.

برای جلوگیری از هر گونه اشتباه در صدور سند مالکیت، به قطعات تفکیکی یا افرازی شماره فرعی اختصاص می‌یابد و مسؤول مربوطه باید به طور حتم شماره فرعی را در صورت مجلس مقابل قطعه قید نماید و قبل از ثبت پیش‌نویس سند مالکیت در دفتر املاک ستون انتقالات دفتر املاک ملک مورد افراز باید از نظر تکمیل ایادی مالکیت انتقال دهنده و فسخ اسناد رهنی و شرطی به وسیله متصدی دفتر املاک کاملاً کنترل شود و پس از اطمینان از تکمیل ثبت اسناد رهنی و شرطی و اینکه قبلاً برای قطعه مورد نظر سند صادر نشده است خروجی را با ذکر شماره و مساحت و شماره دفتر خانه تنظیم‌کننده سند و شماره فرعی اختصاص یافته در ذیل ثبت ملک قید و آن گاه مبادرت به ثبت پیش‌نویس در دفتر املاک کند.

سهل‌انگاری و عدم رعایت دقت لازم و قید ننمودن شماره فرعی در مقابل قطعات تفکیکی یا افرازی یا بی نظمی در نوشتن خروجی‌های دفتر املاک باعث شده نسبت به قطعات اسناد مالکیت معارض صادر گردد. لذا با توجه به اهمیت مطلب و این که عدم قید شماره فرعی در صورت مجلس تفکیک یا صورت مجلس افراز و یا عدم رعایت نظم و ترتیب در قید خروجی‌ها باعث بروز مشکلاتی از جهت دسترسی سریع به پرونده‌هایی که با شماره فرعی از اصلی مجزا شده‌اند و هم‌چنین یکی از عوامل صدور اسناد مالکیت معارض است. شکی نیست، نوشتن شماره فرعی اختصاصی به هر قطعه در صورت مجلس افرازی و رعایت نظم و ترتیب در نوشتن خروجی‌های دفتر املاک در حین سادگی عمل واحدهای ثبتی را از وقوع اشتباه بر حذر می‌دارد و همواره دستیابی به پرونده‌های قطعات تفکیکی و مشخص نمودن صدور اسناد مالکیت برای آن‌ها را از طریق مراجعه به پرونده اصلی به سادگی مشخص و ممکن می‌سازد.[15]

---

[1]. ماده 101 قانون شهرداری : (مصوب 27/11/1345) اداره ثبت اسناد و دادگاه‌ها مکلفند در موقع تقاضای تفکیک اراضی محدوده شهر و حریم آن عمل تفکیک را طبق نقشه‌ای انجام دهند که قبلاً به تصویب شهرداری رسیده باشد نقشه‌ای که مالک برای تفکیک زمین خود تهیه می‌نماید و برای تصویب به شهرداری در قبال رسید تسلیم می‌کند باید حداکثر ظرف دو ماه از طرف شهرداری تکلیف قطعی آن معلوم و کتباً به مالک ابلاغ شود.

در صورتی که در موعد مذکور شهرداری تصمیم خود را به مالک اعلام ننماید مراجع مذکور در فوق مکلفند پس از استعلام از شهرداری طبق نقشه‌ای که مالک ارائه می‌نماید عمل تفکیک را انجام دهند.

معابر و شوارع عمومی که در اثر تفکیک اراضی احداث می‌شود متعلق به شهرداری است و شهرداری در قبال آن به هیچ عنوان وجهی به صاحب آن پرداخت نخواهد کرد.

[2]. ماده 154 ق.ث.: (اصلاحی 31/4/1365) دادگاه‌ها و ادارات ثبت اسناد و املاک باید طبق نقشه تفکیکی که به تأیید شهرداری محل رسیده باشد نسبت به افراز و تفکیک کلیه اراضی واقع در محدود شهرها و حریم آنها اقدام نمایند و شهرداری‌ها مکلفند براساس ضوابط طرح جامع تفصیلی یا هادی و دیگر ضوابط مربوط به شهرداری نسبت به نقشه ارسالی از ناحیه دادگاه یا ثبت، ظرف دو ماه اظهارنظر و نظریه کتبی را ضمن اعاده نقشه به مرجع ارسال‌کننده اعلام دارند. در غیر این صورت دادگاه‌ها و ادارات ثبت نسبت به افراز و تفکیک رأساً اقدام خواهند نمود.

[3]. مدرس دانشگاه آزاد اسلامی واحد شاهرود.

[4]. ماده 3 آیین‌نامه مذکور قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 20/2/58 وزارت دادگستری مقرر می‌دارد: «پس از تأیید اینکه جریان ثبتی خاتمه یافته و ملک دارای سند مالکیت معارض نمی باشد، مسؤول واحد ثبتی به نقشه‌بردار ثبت مأموریت می‌دهد که با دعوت و حضور متقاضی و سایر شرکا و نماینده ثبت محل را معاینه و با توجه به سوابق ثبتی و تصرفات و رعایت حقوق آنان نقشه مورد افراز را ترسیم و به امضای نماینده ثبت و کلیه شرکا حاضر می‌رساند».

[5]. ماده 6 آیین‌نامه مذکور می‌دارد: « تصمیم مسؤول واحد ثبتی به ضمیمه یک نسخه از صورت‌مجلس و فتوکپی نقشه افرازی ( به صورتی که ملک قابل افراز اعلام شود ) که به کلیه شرکا ابلاغ می‌شود تا چنانچه اعتراضی داشته باشند وفق مقررات ماده 2 قانون افراز و فروش املاک مشاع به دادگاه شهرستان محل وقوع ملک تسلیم نمایند. طریقه ابلاغ مطابق با مقررات ابلاغ در آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا می‌باشد».

[6]. ماده 15 آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی مصوب تیرماه 1355 اشعار می‌دارد: « مأمور اجرا مکلف است ظرف 48 ساعت از زمان دریافت اوراق اجرائیه یک نسخه از آن را به شخص متعهد تسلیم و در نسخه دیگر با ذکر تاریخ با تمام حروف رسید بگیرد اگر متعهد از رؤیت یا امضای اجرائیه امتناع کند مأمور مراتب را شخصاً و کتباً گواهی خواهد کرد اگر متعهد در اقامتگاه حضور نداشته باشد به یکی از کسان یا خادمان او که در محل ساکن و سن ظاهری او برای تمیز اهمیت برگ اجرائیه کافی باشد ابلاغ می‌کند مشروط بر اینکه بین متعهد و شخصی که برگ را دریافت می‌دارد تعارض منفعت نباشد. اگر اشخاص نامبرده بی‌سواد باشند اثر انگشت آنها باید در ذیل برگ اجرائی و سایر اوراق منعکس شود و هرگاه به جهتی از جهات نتوانند رسید بدهند مأمور این نکته را با مسؤولیت خود قید خواهد کرد و هر گاه این اشخاص در محل نباشند یا رسید ندهند مأمور باید اجرائیه را به اقامتگاه متعهد الصاق کند و مراتب را در نسخه دیگر بنویسد».

[7]. رستمی بوکانی، علی، حل مشکلات ثبتی ( املاک) ، ص 80.

[8]. همان.

[9]. همان، ص 157.

[10]. ارزش معاملاتی یا نرخ منطقه‌ای عبارت است از مبلغ معینی که در هر منطقه جغرافیایی و محل واقع شده از سوی اداره امور مالیاتی تعیین و اعلام می‌گردد.

[11]. همان، ص 85.

[12] . جزوه درسی املاک، معاونت آموزش ثبت اسناد و املاک استان سمنان، ص 115.

[13]. رستمی بوکانی، همان، ص 199.

[14]. در همین جهت ماده 156 الحاقی قانون ثبت عنوان می‌دارد: « بمنظور تشخیص حدود و موقعیت املاک واقع در محدوه شهرها و حومه نقشه املاک به صورت کاداستر تهیه خواهد شد اداره امور املاک ثبت کل علاوه بر وظایف فعلی خود عهده دار تهیه املاک به صورت نقشه کاداستر خواهد بود.

تبصره یک: در مورد تقاضای تفکیک و افراز املاک مذکور در این ماده و تحدید حدود املاک مجاور و هم‌چنین در دعاوی مطروحه در مراجع قضایی رفع اختلاف حدودی نقشه کاداستر ملاک عمل خواهد بود.

تبصره دو: نسبت به املاکی که نقشه رسمی کاداستر تهیه شده است صاحبان املاک به صورت کاداستر و هم‌چنین اجرای مقررات این قانون بموجب آیین‌نامه وزارت دادگستری خواهد بود. بنابراین ، ماده و تبصره‌های فوق برای نقشه کاداستر اعتبار ویژه‌ای قائل شده و مقرر داشته در موارد زیر:

1 ـ تفکیک و افراز املاک واقع در محدوده شهرها و حومه.

2 ـ تحدید حدود املاک مجاور واقع در محدوده شهرها و حومه.

3 ـ دعاوی مطروحه در مراجع قضایی در خصوص حدود املاک.

از نقشه کاداستر استفاده می‌شود که هر چند به دلایل فنی تاکنون آیین‌نامه اجرایی مقرر در تبصره سه این ماده تهیه و تصویب نگردیده لیکن اخیراً سازمان ثبت اسناد و املاک اقدامات عملی و مفیدی در خصوص تهیه نقشه کاداستر نموده است».

شرایط ادعای جعل سند رسمی

شرایط ادعای جعل سند رسمی
  اقدام به جعل هم می‌تواند باعث طرح دعاوی کیفری شود و هم دعوای حقوقی. در کنار جعل، دو واژه انکار و تردید نیز در قوانین ما به کار رفته است. در موضوع جعل، شخص ادعا می‌کند که سند موجود ساختگی و غیرحقیقی است. اما در ادعای انکار شخصی که سند منتسب به وی است، انتساب آن سند یا امضای ذیل آن را به خود منکر می‌شود. در این حال کسی که اظهار تردید نسبت به سند می‌کند، معمولا شخصی غیر از طرف اصلی دعواست. به عبارت دیگر اقوام یا وکیل یک شخص، نسبت به انتساب آن سند یا امضا به وی اظهار تردید می‌کند. 

گفتنی است اظهار انکار و تردید فقط مختص اسناد عادی است و در اسناد رسمی فقط ادعای جعل پذیرفتنی است. این تفاوت به دلیل اعتبار بالای اسناد رسمی است که نمی‌توان اعتبار آنها را با یک انکار و تردید ساده زیر سوال بود.

 

  شروع اختلاف

در پرونده حاضر، شاکی آقای احد... در شکایت‌نامه خود شخصی به نام آقای رضا... را جاعل یک فقره مبایعه‌نامه عادی قلمداد می­کند. در شرح شکواییه وی آمده است که متهم ملک موروثی شاکی را با ساخت و جعل یک فقره مبایعه‌نامه عادی همچنین جعل امضای وراث ملک موصوف از مالکیت آنها در آورده است. سپس متهم با مراجعه به اداره کل مالیات و دارایی و ارایه این سند مجعول و در ادامه استفاده از آن سند به نفع خود، مفاصاحساب مالیاتی مربوط به ملک فوق را از آن مرجع اداری اخذ کرده و در نهایت با حضور در دفترخانه، سند مالکیت ملک مذکور را به نام خود انتقال داده است.

 

  تحقیقات دادسرا

با تشکیل پرونده در دادسرا دادیار شروع به تحقیقات مقدماتی می‌کند. شاکی در جریان تحقیقات با ارایه یک برگ کپی سند مبایعه‌نامه، ادعای جعل و استفاده از سند مجعول را مطرح می‌کند. در ادامه دادیار محترم متهم را احضار می‌کند. متهم در شعبه دادیاری برای ادای توضیحات راجع به پرونده حاضر می‌شود. متهم در این جلسه مدعی می‌شود که مبایعه‌نامه صحیح و قانونی منعقد شده و وی مالک مغازه متنازع فیه است.

دادیار از دفترخانه مورداشاره در پرونده و اداره دارایی استعلام می‌کند و در ادامه صحت اظهارات شاکی در این قسمت محرز می‌شود.

دادیار محترم شعبه از متهم می‌خواهد تا برای اثبات صحت اقداماتش شهودی را در شعبه دادیاری حاضر کند، اما متهم در پاسخ به درخواست دادیار از ارایه شهود معتبر مبنی بر وقوع مبایعه‌نامه اظهار ناتوانی می‌کند. در ضمن متهم مدعی بود که مبایعه‌نامه در یک نسخه تنظیم شده است و اصل مبایعه‌نامه در نتیجه سرقت از منزل شخصی وی موجود نیست. 

در نهایت دادیار با توجه به محتویات پرونده اخیر، وقوع جرم انتسابی به متهم را محرز می داند و در نتیجه قرار مجرمیت علیه وی صادر می‌کند. در ادامه پرونده نزد دادیار اظهارنظر دادسرا برای تایید یا رد قرار صادره ارسال می‌شود که وی نیز قرار مجرمیت دادیار شعبه را تایید می‌کند و در نتیجه با صدور کیفرخواست علیه متهم دعوای کیفری، پرونده به دادگاه کیفری ارسال می‌شود. 

 

  رسیدگی در دادگاه

با رسیدن پرونده به مجتمع قضایی، شعبه‌ای برای رسیدگی به دعوای کنونی تعیین می‌شود. مدیر دفتر دادگاه نیز زمانی را برای جلسه دادرسی تعیین و آن را در قالب اخطاریه‌ای برای دو طرف دعوا ارسال می‌کند. در ادامه شاکی و متهم در وقت رسیدگی در دادگاه محترم حضور می‌یابند. هر دو طرف دعوای کیفری اظهارات خود را که در جلسه دادسرا مطرح کرده بودند، تکرار می‌کنند. در ضمن متهم در جلسه رسیدگی اظهار می‌دارد که اساسا ادعای جعل درست نیست، زیرا اصل سند مبایعه‌نامه موجود نیست و فتوکپی آن برای تشخیص صحت و سقم آن کافی نیست. در نهایت با امضای صورت‌جلسه دادگاه محترم توسط دو طرف دعوای کیفری، ختم رسیدگی از سوی قاضی محترم اعلام و دادگاه کیفری به شرح آتی مبادرت به صدور رای می‌کند.

 

  رای دادگاه

در خصوص اتهام آقای رضا... دایر بر جعل مبایعه‌نامه عادی و استفاده از آن با ارایه آن به اداره کل مالیات و دارایی موضوع کیفرخواست صادر شده دادسرای عمومی و انقلاب تهران به این شرح که شاکی اظهار داشته است، متهم مبایعه‌نامه مورخ مذکور را ساخته است و امضای شاکی را در ذیل آن جعل و چنین وانمود کرده است که سهم ­الارث آنان را از سرقفلی مغازه خریداری کرده است و با ارایه سند مجعول به اداره کل مالیات و دارایی و اخذ مفاصا حساب مالیاتی، با مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی علاوه بر واگذاری مالکیت ملک به خود، تمامی حقوق سرقفلی متعلق به آن مغازه را نیز به فرزند خود انتقال داده است که این ادعا استفاده از سند مجعول تلقی و مستوجب مجازات قانونی است. متهم به کلی در این خصوص منکر قضیه شده و بیان کرده است که مالکیت مغازه و سرقفلی آن متعلق به خودش بوده است. اینک دادگاه با توجه به جمیع اوراق و محتویات پرونده امر، تحقیقات به عمل آمده در دادسرا، اظهارات و دفاعیات متهم پرونده در جلسه دادگاه و انکار ایشان و دفاعیات وی و نظر به اینکه مطابق مقررات قانونی برای تحقق جرم جعل مجدد سه رکن مادی، معنوی و قانونی و اضرار به غیر لازم است و ضرورت دارد و موقع ادعا اصل سند مورد ادعای جعل موجود باشد تا بررسی شود اساسا جعلی در امضای مدعی جعل صورت گرفته است یا خیر که این همان رکن مادی جعل است و بدون وجود اصل سند، بررسی جعل بودن یا نبودن آن ممکن نیست، در مانحن فیه اصل سند بنا بر اظهارات طرفین یعنی شاکی و متهم دعوا موجود نیست. به این ترتیب و بنا به مراتب مرقوم، وقوع بزه جعل به صورت ساختن سند عادی مورخ مذکور محرز نیست و همچنین دلیلی بر ساختن آن توسط متهم پرونده وجود ندارد. با وجود این، دادگاه با استناد به اصل کلی برائت و اصل 37 قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران، حکم به برائت متهم موصوف را صادر و اعلام می­کند. رای صادر شده حضوری و ظرف 20 روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظر خواهی در محاکم محترم تجدیدنظر استان تهران است.

 

  تحلیل رای

در خصوص جعل و تزویر باید گفت که این اصطلاحات حقوق کیفری عبارتند از پنهان کردن متقلبانه حقیقت به زیان دیگری بنا به طرق مذکور در ماده 523 قانون مجازات اسلامی مصوب سال 1375. وقتی سندی جعلی به حساب می‌آید که آن سند حاوی مندرجات خلاف واقع باشد. شکل‌های جعل نیز عبارت است از ساختن نوشته یا سند یا ساختن مهر یا امضای اشخاص رسمی یا غیر رسمی، خراشیدن یا تراشیدن. طبق نظر اکثر حقوقدانان در جعل باید قلب حقیقت صورت بگیرد. بنا بر قانون مجازات اسلامی و نظریات مشورتی اداره حقوقی دادگستری علاوه بر سه عنصر قانونی و مادی و معنوی، ضرورت وجود عنصر ضرر به دیگری در وقوع جرم جعل یا استفاده از آن لازم است. در پرونده حاضر نیز رییس دادگاه با تشخیص صحیح و منطقی، عنصر مادی را منتفی دانسته و در نتیجه وقوع جرم را غیرمنطقی می­داند. 

نظر به اینکه طرفین دعوا هر دو مدعی بودند که اصل سند مبایعه‌نامه در یک نسخه بوده و مفقود شده و صرفا فتوکپی آن موجود است، مسلما تشخیص صحت و سقم امضا و سند از طریق فتوکپی یک سند مقدور نیست، بنابراین ادعای جعلیت به هیچ وجه قابل اثبات نیست و با فقدان عنصر مادی وقوع جرم اساسا منتفی است. 

نکته دیگر اینکه با وحدت ملاک از ماده 219 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی ادعای جعلیت نسبت به اسناد و مدارک باید با ذکر دلیل اقامه شود. بنابراین به دلیل اینکه هیچ دلیل محکمه‌پسندی مبنی بر انتساب جعل ادعایی شاکی به متهم پرونده وجود ندارد و جای تعجب و شگفتی است که دادسرا بر چه اساس و مستنداتی مجرم بودن متهمان را احراز و برای نامبرده قرار مجرمیت و کیفرخواست صادر کرده‌است. با جمیع این دلایل می‌توان گفت که رای دادگاه کیفری کاملا با موازین قانونی منطبق است. 

 

بررسی قانون افراز و املاک مشاع (مصوب 22/8/1357 )

بررسی قانون افراز و املاک مشاع (مصوب 22/8/1357 )

| |

محقق و کارشناس :
ناهید نورشرق
کارشناس امور اسناد و املاک استان اصفهان

معنا و مفهوم لغوی افراز:
افراز دعوی شریک ملک مشاع بر شریک به منظور تقسیم مال مزبور در صورت عدم تراضی بر تقسیم دعوی افراز  به قرینه تقابل بین ((خواسته مالی)) و غیر آن در ماده 684 آئین دادرسی مدنی و شق سوم ماده 71 آئین نامه قانون وکالت دعوی مالی است در دعوی افراز علی ای حال مالکیت متقاضیان افراز احراز می شود .

قانون افراز و املاک مشاعی
ماده (1):
افــراز امــلاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد ، در صورتی که مورد تقاضای یک یا چند شریک باشد با واحد ثبتی محلی خواهد بود که ملک مذکور در حـوزه آن واقع است . واحد ثبتی با رعایت کلیه قوانین و مقررات ملک مورد تقاضا را افراز می نماید.
تبصره :
نسبت به ملک مشاع که برای آن سند مالکیت معارض صادر گردیده ، تا زمانی که رفع تعارض نشده اقدام به افراز نخواهد شد.
ماده (2)
تصمیم واحــد ثبتی قابل اعتراض از طرف هر یک از شرکاء در دادگاه شهرستان محل وقوع ملک است مهلت اعتراض ده روز از تاریخ ابـــلاغ تصمیم مورد اعتراض می باشد . دادگاه شهرستان به دعوی رسیدگی کــرده و حکم مقتضی صادر خواهد نمود ، حکم دادگاه شهرستان قابل شکایت فرجامی است .
ماده (3)
هزینه تفکیک مقرر در ماده‌150 قانون اصلاحی ثبت اسناد و املاک در موقع اجرای تصمیم قطعی بر افراز به وسیله واحد ثبتی دریافت خواهد شد.
ماده (4)
ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیرقابل افراز تشخیص شود با تقاضای هر یک از شرکاء به دستور دادگاه شهرستان فروخته می شود.
ماده (5)
ترتیب رسیدگی واحد ثبتی و ابلاغ اوراق و ترتیب فروش املاک غیرقابل افراز و تقسیم وجوه حاصل بین شرکاء و به طور کلی مقررات اجرایی این قانون طبق آیین نامه ای خواهد بود که به تصویب وزارت دادگستری می رسد.
ماده (6)
پرونده های افراز که در تاریخ اجرای این قانون در دادگاه ها مطرح می باشد کماکان مورد رسیدگی و صدور حکم قرار می گیرد ولی اگر خواهان افراز بخواهد دعوی خود را در واحد ثبتی مطرح کند باید دعوی سابق را از دادگاه استرداد نماید.

رای وحدت رویه هیات عمومی دیوان عالی کشور شماره 3530ردیف 59/29-7/2/1360 :
نظر به اینکه مقنن به لحاظ حفظ حقوق محجورین و غایب مفقودالاثر و رعایت مصلحت آنها طبق قسمت اخیر ماده 313 قانون امور حسبی مقرر داشته است که در تقسیم ترکه اگر بین وراث، محجور یا غایب باشد به توسط نمایندگان آنها در دادگاه به عمل آید و با توجه به ماده 326 همین قانون که به موجب آن مقررات قانون امور حسبی راجع به تقسیم ترکه در مورد تقسیم سایر اموال نیز ساری خواهد بود و نظر به اینکه ماده یک قانون افراز و فروش املاک مشاع که قانون عام است و بر طبق آن افراز املاکی که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته است در صلاحیت واحد ثبتی محل شناخته شده علی الاصول ناسخ ماده 313 قانون امور حسبی که قانون خاص است نمی باشد نظر شعبه پنجم دیوان عالی کشور که تقسیم املاک محجورین و غایب مفقود الاثر را از  صلاحیت واحد ثبتی خارج دانسته و در صلاحیت دادگاه شناخته است صحیح ومطابق با موازین قانونی است .
این رای بر طبق ماده واحده قانون وحدت رویه مصوب تیر ماه 1328 برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاهها در موارد مشابه لازم الاتباع است.

پرسش و پاسخ پیرامون موضوع افراز                                                                                                                                                  
سؤال  اول

در مواردی که پلاکی دارای مالکین متعددی باشد ( بیش از 100 نفر) و خواهان نتواند اسامی و آدرس آنها را تهیه کند به چه شکلی عمل شود ؟

پاسخ :متقاضی یا متقاضیان بایستی  تقاضای خــود مبنی بر افراز را ضمن تعیین مشخصات کامل و آدرس سایرمالکین مشاعی ملک به ثبت محل وقوع ملک تسلیم دارند .در غیر اینصورت به نظر می رسد می بایست متقاضی از طریق ماده 212 قانون آیین دادرسی مدنی ، دادخواست تامین دلیل به مرجع قضایی ارائه نماید .

سؤال دوم
منظور از تطبیق در خواست با مقررات (ماده 5) چیست ؟ آیا همان عملیات مقدماتی است یا خیر ؟
پاسخ :به نظر می رسد ، عملیات مقدماتی و تشریفات عملیات افراز است که با صحت تا مرحله پایان عملیات مقدماتی که همان تحدید حدود است طی شده باشد و از حیث طول و ابعاد و مساحت با مجاورین تطبیق گردیده باشد و نیز حقوق ارتفاقی ملک نسبت به مجاورین و بالعکس تعیین گردیده باشد.                             

سؤال سوم
در صورتی که بخواهیم قطعه ای را در پلاک برای کسی اختصاص دهیم نحوه عمل مشخص نیست آیا بر اساس مالکیت باشد یا بر اساس ارزش معاملاتی یا ارزش واقعی ؟

پاسخ : بر اساس مالکیت افراد و مرغوبیت ملک صورت می گیرد .

سؤال چهارم
چه کسی می تواند در خواست افراز بدهد ؟
پاسخ :هر شریک الملکی یا قائم مقام قانونی آنها و صغیری هم که حکم رشد داشته باشد می تواند در خواست نماید . در غیر اینصورت طبق رای وحدت رویه هیات عمومی دیوانعالی کشور به شماره 3530-7/2/1360 ردیف 29/59 هیئت عمومی ، تقسیم و افراز املاک محجورین و غایب مفقودالاثر را از صلاحیت واحد ثبتی خارج دانسته و در صلاحیت دادگاه شناخته است و همچنین طبق نظریه شماره 135/7-8/2/66 درخواست تقسیم و افراز به طرفیت تمام مالکین مشاع اقامه می شود و اگر مال در تصرف شخصی باشد هر یک از مالکین به نسبت سهم خود حق مطالبه دارند .

سؤال پنجم
متقاضی بایستی تقاضابه اداره ثبت بدهد یا الزاما"برگ دادخواست ؟
پاسخ :ماده یک آئین نامه قانون افراز و املاک مشاعی صراحتا" به این موضوع اشاره می نماید که ، الزاما" نیازی به ارائه برگ دادخواست نمی باشد . مسئول واحد ثبتی با وصول در خواست افراز ازطرف یک یا چند نفر از شرکاء ملک مشاعی که در حوزه ثبتی مزبور واقع شده رسیدگی به آن را به نماینده ثبت ارجاع می نماید .

سؤال ششم
آیا افراز در اداره ثبت باید با توجه به تصرفات باشد یا خیر ؟
پاسخ :طبق نظریه مشورتی شماره 4225/7-25/9/1360 صرف فقدان تصرف متقاضی افراز یا سایر شرکاء در ملک مشاع مانع افراز و اتخاذ تصمیم مسئول واحد ثبتی نبوده و مندرجات ماده 3 آیین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع هم دلالتی بر ممنوعیت افراز در این مورد ندارد و به هر حال در این مورد مسئول واحد ثبتی مکلف به اتخاذ تصمیم بر طبق ماده 5 آیین نامه مذکور می باشد.

پس به نظر می رسد عدم تصرفات مانع افراز نباشد مشروط به اینکه تناسب وجود داشته باشد افراز بر اساس نحوه تصرفات ملک توسط خواهان و خوانده انجام می گیرد .
طبق نظریه مشورتی مورخ10/11/1344 متقاضی افراز باید دلایلی که حاکی از سهم مالکانه او در ملک مورد درخواست افراز باشد ضمیمه درخواست نماید دلایل مزبور در مورد املاک ثبت شده رو نوشت سند مالکیت سهم مشاع از ملک یا سند رسمی خریداری ملک خواهد بود .

سؤال هفتم
اگر متقاضی متصرف نبود تکلیف چه می شود؟
پاسخ :نظریه مشورتی شماره 4225/7 مورخ 25/9/1360 صرف فقدان تصرف متقاضی افراز یا سایر شرکاء در ملک مشاع مانع افراز و اتخاذ تصمیم مسئول واحد ثبتی نبوده و مندرجات ماده 3 آیین نامه افراز و فروش املاک مشاع هم دلالتی بر ممنوعیت افراز در این مورد ندارد و به هر حال در این مورد مسئول واحد ثبتی مکلف به اتخاذ تصمیم بر طبق ماده 5 آیین نامه مذکور می باشد .                                                                 

سؤال هشتم
دعوت از خواندگان به چه صورتی است ؟
پاسخ :ماده 6 آیین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع :تصمیم واحد ثبتی به ضمیمه یک نسخه از صورت مجلس و فتوکپی نقشه افرازی ( در صورتی که ملک قابل افراز اعلام شود) به کلیه شرکاء ابلاغ می شود تا چنانچه اعتراضی داشته باشند وفق مقررات ماده 2 قانون افراز و فروش املاک مشاع به دادگاه شهرستان محل وقوع ملک تسلیم نماید .اما طبق نظریه مشورتی شماره 2454/7-7/6/1361 حضور تمام شرکاء در موقع افراز ضرورت ندارد.

سؤال نهم
صورت جلسه بایستی  در محل نوشته شود یا در اداره ؟ اگر در اداره است چگونه به امضای حاضرین برسد؟
پاسخ :طبق نظریه مشورتی شماره  2454/7 مورخ7/6/1361  اصولا" حضور شرکاء ملک در محل الزامی نیست و چنانچه تا پایان کار در محل حاضر بودند نقشه رسمی و صورت مجلس مربوط باید به امضای آنها برسد .

سؤال دهم
آیا  هر نقشه افرازی بایستی به مراجع مختلف ارسال شود ؟
پاسخ :طبق ماده 154 قانون ثبت  اقدام در جهت اجرای ناده 101 قانون شهرداری ها و ماده 6 شورای عالی معماری و شهرسازی ، همانگونه که در تفکیک اقدام می شود در خصوص افراز نیز عمل گردد.                                      

سؤال یازدهم
در مواردی که مورد افراز کمتر از حد نصاب است آیا بایستی نقشه ترسیم شود یا خیر ؟                                
پاسخ :در این خصوص تصمیم گیرنده شهرداری  می باشد.

سؤال دوازدهم
آیا رئیس واحد ثبتی می تواند بدون ترسیم نقشه در صورتی که ملک قابل افراز نیست رای صادر نماید؟
پاسخ :بله چنانچه رئیس واحد ثبتی بدوا" با توجه به وضعیت ملک ومالکیت مالکین تشخیص دهد که ملک مورد نظر غیر قابل افراز می باشد نیاز به نقشه ترسیمی نمی باشد و رای رد صادر می نماید .    

سؤال سیزدهم
در قانون ثبت جایی ذکر نشده که عملیات ثبتی خاتمه یافته است ،منظور از ختم عملیات ثبتی چیست ؟
پاسخ :منظور ماده 103 آیین نامه قانون ثبت و اتمام عملیات ثبتی طبق ماده 21 قانون ثبت می باشد. 

نظریه های مشورتی اداره حقوقی دادگستری در رابطه با افراز
نظریه  مشورتی  آیین دادرسی مدنی مورخ 10/11/1344                                                        
متقاضی افراز باید دلائلی حاکی از سهم مالکانه  او در ملک  مورد درخواست  افراز باشد ضمیمه دادخواست نماید دلایل مزبور در مورد املاک ثبت شده رو نوشت  سند  مالکیت سهم  مشاع  از ملک یا سند رسمی  خریداری ملک  خواهد بود  و اگر ملک مورد تقاضای افراز به ثبت  هم نرسیده  باشد رسیدگی به درخواست افراز اشکالی ندارد و استشهادنامه یا تصرفات  مالکانه  متقاضی افراز با رعایت ماده 35 قانون مدنی برای رسیدگی به در خواست افراز کافی می باشد بدیهی است اگر راجع  به اصل ملک دعوی  اعتراض بر ثبت مطرح باشد رسیدگی به درخواست  افراز موکول به تعیین تکلیف دعوی اعتراض  بر ثبت است.                     

نظریه شماره 6026/7-21/11/58
افراز ملک مشاع  ، به حکم  دادگاه انقلاب مجوز قانونی ندارد.

نظریه شماره 5389/7-23/10/59
افراز املاک مشاعی که جریان ثبتی آن خاتمه نیافته است خارج از صلاحیت ادارات ثبت اسنادو املاک می باشد.

نظریه شماره 6561/7-20/3/60
ملکی که نسبت  به آن سند مالکیت  صادر نشده و در حدود آن اختلاف باشد قابل افراز نیست.

نظریه شماره 4225/7-25/9/60
نداشتن  تصرف در ملک مشاع مورد تقاضای افراز مانع از تقسیم و افراز آن بوسیله اداره ثبت نیست .

نظریه شماره 6561/7-20/3ا60
اگر سند  مالکیت صادر نشده  و دارای اختلاف حدود با مجاورین باشد قابل افراز نیست  زیرا باید قبلا" حدود و مشخصات  صحیح  آن با مجاورین  معلوم و مشخص و سپس افراز گردد.

نظریه شماره 2121/7-15/4/1361
اعتراض موضوع  ماده 2 قانون افراز و رسیدگی به آن تابع  مقررات و تشریفات کلی آئین دادرسی مدنی است که در نتیجه  محتاج به تقدیم دادخواست و پرداخت هزینه دادرسی است لذا در صورتی که مالکیت ، محل نزاع نباشد غیر مالی  محسوب است.

نظریه شماره2454/7-7/6/61
حضورتمام شرکاءدر موقع افراز ضرورت ندارد.

نظریه شماره 455/7-28/1/62
دستور فروش ملک  غیر قابل افراز حکم نیست  تا قابل پژوهش یا فرجام باشد.

نظریه شماره‌1422/7-4/5/62
مطابق  ماده 4 قانون افراز و فروش املاک  مشاع مصوب  سال 1357 و ماده 9 آئین نامه  اجرائی ملکی که به موجب  تصمیم  قطعی دادگاه   غیر قابل  افراز  تشخیص شود  با تقاضای  هریک از  شرکاأ به دستور  دادگاه فروخته  می شود .بنابراین  در مورد فروش دادگاه حکم صادر نمی کند  بلکه  دستور فروش می دهد  و این دستور  فاقد اعتبار  قضیه محکوم  بها است  و در  مواردی که دادگاه  احراز کند  حکم علیه غیر مالک مشاعی  صادر شده است  می تواند از صدور  دستور فروش  خودداری  نماید و در صورتی که دستور  فروش قبلا"  صادر شده باشد  اجرای آن را متوقف  کند.

نظریه شماره 1745/7-12/7/62
در مورد افراز  و تقسیم  املاک فرقی  بین مالک ایرانی و مالک تبعه  خارجه نیست  و مقررات  آئین نامه استملاک  اتباع  خارجه لازم الرعایه  است.

نظریه شماره 3183/7-3/7/62

مرجع رسیدگی به اعتراض بر آراء و تصمیمات اداره ثبت  در مورد افراز املاک مشاع  موضوع  قانون افراز املاک مشاع  مصوب سال 1357 با التفات  به ماده 6 لایحه  قانونی  تشکیل دادگاههای عمومی شعب  حقوقی دادگاههای عمومی  می باشد .

نظریه شماره 135/7-8/2/66
درخواست تقسیم  و افراز به طرفیت  تمام مالکین  مشاع اقامه  می شود و اگر مال در تصرف  شخصی باشد  هریک از مالکین به نسبت  سهم خود  حق مطالبه  دارند .

نظریه شماره 823/7-12/3/70
رای دادگاه در مورد افراز  ملک به هرتربیت  که باشد ، اداره‌ ثبت مکلف  به اجرای آن است .

نظریه شماره 8083/7-24/12/75
افراز املاک  مشاع که جریان  ثبتی آن خاتمه یافته است  در صلاحیت اداره ثبت است مگر بین مالکین محجور یا غائب  باشد یا تقاضای تقسیم ماترک  متوفی مطرح شود که در این صورت در صلاحیت دادگاه عمومی خواهد بود .

بخشنامه ثبتی صادره، پیرامون موضوع افراز

بند 367-دعوت از نماینده و مهندس ثبت در دعاوی افراز
برای اینکه حکم افراز دادگاهها  در ادارات  و دوایر ثبت  از نظر  تطبیق حدود  و فواصل  معینه  در نقشه های  ثبتی و محدود ه اسناد مالکیت  و صورتمجلس  های تحدیدی ، اشکال  و اختلافی پیش نیاید  در مواردی  که از دادگاه نماینده  و مهندس ثبت  به منظور  تشریک مساعی در افراز دعوت شود بایستی  نماینده و مهندس  به موقع   به دادگاه  اعزام گردد.

بند 371- تحدید املاک  مفروز که دارای مشاعات است
در موقع  تحدید حدود  املاک مفروز  که دارای مشاعات نیز می باشد پس از تحدید  حدود مفروزات که در اظهارنامه و آگهی تحدیدی  قید شده حدود مشاعات نیز تعیین و در صورتمجلس تحدیدی قید می شود .


بند 377- افراز ملک  مشاع که قسمتی از آن مجهول  المالک  است در دادگاه
هرگاه  نسبت به  ملکی  که قسمتی از آن مشاعا" در خواست  ثبت شده  و بقیه  مجهول المالک  باشد رای قطعی دادگاه  بر افراز آن صادرشود ،چنانچه آگهی نوبتی قسمت  تقاضای ثبت شده  صادر نشده باشد  باید صدور  آگهی نوبتی  قسمت  تقاضای ثبت شده  صادر نشده  باشد  باید  صدور آگهی  نوبتی آن  و نیز پذیرفتن  در خواست  ثبت  سهام مجهول طبق حکم   مزبور صورت  گیرد  و در صورتی که  آگهی نوبتی  قبلا" به نحو اشاعه   منشر شده بقیه اقدامات ثبتی  طبق رای  صادره تعقیب  و چنانچه سهم مشاعی  مزبور  مسبوق به  صدور  سند مالکیت  باشد مساحت و حدود و مشخصات  و حقوق ارتفاقی آن طبق  حکم قطعی  دادگاه  با  اشاره  به شماره حکم  در ملاحظات  ثبت ملک قید  و نسبت به  سهم مجهول المالک  به شرح فوق  عمل می شود .

بند  378-اجرای حکم افراز دادگاه
واحد های ثبتی  در موقع  اجرای حکم افراز ضمن تطبیق مفاد حکم با  محدوده‌ثبتی و سند  مالکیت حدود و فواصل قطعات  را ضمن تنظیم  صورتمجلس تعیین و سپس  مبادرت  به صدور سند مالکیت می نمایند ، اخیرا" مشاهده شده است که بعضی از  واحدها قبل   تطبیق مفاد حکم   با محدوده ثبتی  مبادرت به صدور سند  مالکیت  نموده اند  و نتیجتا"  قسمتی از  مورد  سند مالکیت  مالکیت صادره خارج از محدوده ثبتی  بوده  و به مجاورین  یا اموال عمومی  تجاوز شده  است لذا خاطر نشان  می نماید در موقع   اجرای احکام  قطعی افراز  دادگاهها باید قبل از هر اقدام مفاد حکم  و یا نقشه  کارشناس  که ملاک  حکم افراز  بوده به دقت با وضع  محل و محدوده سند  مالکیت  تطبیق و پس از اطمینان به اینکه  کلیه قطعات  مورد حکم  داخل محدوده  ثبتی  و یا سند  مالکیت است مبادرت ، به صدور سند  مالکیت  و یا اقدام بعدی گردد.

بند 379-چگونگی افراز اراضی متعلق به سازمان مسکن
نظر به اینکه در ماده‌2 قانون  افراز و ثبت اراضی مربوط به سازمان  مسکن تصریح  به تنظیم صورت مجلس تحدید حدود شده است و تنظیم صورتمجلس مذکور حسب مقررات قانون ثبت پس از صدور آگهی تحدید  حدود از جهت اطلاع مجاورین  و صاحبان حق امکان پذیر است  .لذا انتشار آگهی تحدیدی  لازم به نظر می رسد و ادارات ثبت   پس از قبول  تقاضای ثبت  سازمان مسکن   با نتشار  آگهی تحدیدی  مبادرت و تحدید  حدود را انجام  و با رعایت  موازین قانونی  و احراز شرایط به صدور سند مالکیت  اقدام  و سپس بانتشار  آگهی نوبتی  بپردازند  و اقدام  اداره ثبت  در صدور سند  مالکیت مانع  این نیست که معترضین  نسبت به تقاضای  ثبت  یا  تحدید حدود  نتوانند در مدت مقرر اعتراض خود را  تقدیم نمایند .

جرم معامله معارض چیست؟

جرم معامله معارض چیست؟

هر کس به موجب سند رسمی، نسبت به عین یا منفعت مالی، حقی به شخص یا اشخاص داد و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی، معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور کرد، به حبس با اعمال شاقه از 3 تا 10 سال محکوم خواهد شد. 

 

املاک و اسناد مربوط به آنها، معمولا از جمله اموال باارزش در یک جامعه به شمار می‌روند؛ بنابراین نسبت به سوءاستفاده از این اموال حساسیت وجود دارد و به همین دلیل است که قانونگذار در برابر این دسته از اعمال، واکنش کیفری از خود نشان می‌دهد.

یکی از جرایم شایع مربوط به حقوق ثبت اسناد و املاک، جرم معامله معارض است که در این جرم دو معامله معارض یکدیگر توسط مالک اولیه واقع می‌شود. مطابق قانون معامله دوم حتما باید رسمی باشد.

این عمل از همان اوایل، مجرمانه تلقی شد. قانون جزای عرفی در حدود یک قرن پیش این عمل را مجرمانه دانست اما قانون ثبت اسناد و املاک مصوب سال 1310 با اصلاحات آن، مستند قانونی این جرم است. 

جرم معامله معارض با جرایمی نظیر کلاهبرداری و انتقال مال غیر، شباهت فراوان دارد.

به زبان ساده، معامله معارض به این شکل است که یک شخص بعد از این که مال خود را به دیگری منتقل کرد، دوباره خود را به عنوان مالک، جا زده و آن را به شخص دومی انتقال دهد.

به عنوان مثال، یک شخص، ماشین یا آپارتمان خود را به چند نفر می‌فروشد. معمولاً در عرف به چنین جرمی کلاهبرداری گفته می‌شود اما در دادگاه وی به جرم معامله معارض محاکمه خواهد شد که با کلاهبرداری متفاوت است.

رفتار مجرمانه در جرم معامله معارض از دو عمل مختلف تشکیل شده است. بنابراین فرد مجرم باید دو معامله پی در پی با تنظیم اسناد انجام دهد. 

طبق قانون، معامله اول مجرم، ممکن است به صورت عادی یا رسمی باشد اما برای تحقق این نوع جرم، معامله دوم حتما باید رسمی باشد. 

معامله اول با توجه به مالک بودن مجرم، کاملا صحیح و قانونی است.

در واقع این معامله دوم است که معارض تلقی شده و جرم را واقع می‌کند؛ هر چند قانون گفته است که معامله اول می‌تواند عادی هم باشد، اما این موضوع راجع به املاک شک‌برانگیز است؛ زیرا اصولاً انتقال رسمی املاک شرط است. 

به این ترتیب استثنایی در این زمینه در قالب رای دیوان عالی کشور مطرح شده است. بر اساس این رای: «نظر به این که شرط تحقق بزه معامله معارض، قابلیت تعارض دو تعهد نسبت به یک مال است و در نقاطی که ثبت رسمی اسناد مربوط به عقود و معاملات اموال غیرمنقول، اجباری باشد، سند عادی راجع به معامله آن اموال در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نشده و قابلیت تعارض با سند رسمی نخواهد داشت.بنابراین چنانچه کسی در این قبیل نقاط با وجود اجباری بودن ثبت رسمی اسناد، قبلا معامله‌ای نسبت به مال غیرمنقول به وسیله سند عادی انجام دهد و سپس به موجب سند رسمی، معامله‌ای معارض با معامله اول در مورد همان مال واقع سازد، عمل معامله معارض نخواهد بود بلکه ممکن است بر فرض احراز سوء نیت با ماده کیفری دیگری قابل انطباق باشد.»ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاک بیان کرده است: «هر کس به موجب سند رسمی، نسبت به عین یا منفعت مالی (اعم از منقول یا غیر منقول)، حقی به شخص یا اشخاص داد و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی، معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور کرد، به حبس با اعمال شاقه از 3 تا 10 سال محکوم خواهد شد.»

این ماده در سال 1312 اصلاح شد و جمله «یا عادی» پس از «به موجب سند رسمی»، به آن الحاق شد. این ماده در حال حاضر در خصوص بزه معامله معارض، ملاک عمل مراجع قضایی بوده و قانونی که ناسخ آن باشد، به تصویب نرسیده است.

 

 مقایسه معامله معارض با سایر جرایم

همانطور که گفته شد، جرم معامله معارض ماهیتا با بسیاری از جرایم مالی از قبیل کلاهبرداری شباهت دارد. 

مجرم در هر دو نوع جرم، دیگران را فریب می‌دهد. یعنی تقلب در هر دو عمل مشاهده می‌شود.

با این تفاوت که جرم معامله معارض از لحاظ وسعت اعمال ارتکابی محدودتر از جرم کلاهبرداری است.

کلاهبرداری عبارت است از بردن مال غیر همراه با سوء نیت از راه‏ متوسل شدن به وسایل یا عملیات متقلبانه. 

همچنین شروع به کلاهبرداری نیز همراه با توسل به وسایل متقلبانه برای بردن مال غیر است.

برای تحقق جرم کلاهبرداری، وجود وسیله معینی شرط نیست و اساسا نوع روش متقلبانه که منتهی به بردن مال دیگری شود، کفایت می‌کند.

در مقابل در جرم معامله معارض، وسیله ارتکاب جرم محدود به دو سند متوالی است و لازم است اموال، اسناد قبوض، مفاصا حساب و هر چیز دیگری که ارزش اقتصادی داشته باشد، برده شود.

این در حالی است که در بزه معامله معارض، تنها یک مال معین که معمولا واحد مسکونی یا منفعت آن است، برده می‌شود.در جرم کلاهبرداری، حتما مجرم باید سودی از عمل مجرمانه ببرد و اموالی به دست آورد، اما در معامله معارض، همین که ملک به شخص دوم انتقال یافت، جرم انجام می‌شود. در این حالت، رسیدن وجوه یا اموال خاصی به مجرم شرط نیست. در معامله معارض، مجرم باید مالک اولیه ملک باشد، اما در جرم انتقال مال غیر، ممکن است یک غریبه مال دیگران را به اشخاصی انتقال دهد. 

در معامله معارض نقل و انتقال دوم، الزاما باید به موجب سند رسمی باشد، در حالی که در خصوص انتقال مال غیر، امر انتقال ممکن است به موجب سند عادی واقع شود.

 

برخورد دادگاه با درخواست ابطال سند رسمی

برخورد دادگاه با درخواست ابطال سند رسمی 
 اقتدار و استقلال دادگاه‌ها به اندازه‌ای است که حتی می‌توان از آن مراجع درخواست ابطال یک سند را کرد، حتی اگر آن سند رسمی باشد. یکی از پیچید‌ه‌ترین مباحث در بحث ابطال اسناد اعم از رسمی و عادی، مالی و غیرمالی بودن این نوع از دعواست. ابطال یک سند هم می‌تواند مالی باشد و هم غیرمالی. در حقیقت مالی و غیرمالی بودن دعوای ابطال یک سند بستگی به موضوع آن سند دارد.

 در مواردی که موضوع سند، انجام یک تعهد غیرمالی است، دعوای ابطال آن سند نیز غیرمالی است؛ به عکس در مواردی که مفاد یک سند، اجرای یک تعهد مالی است، درخواست باطل کردن آن نیز مالی خواهد بود. نکته دیگری که نباید از نظر دور داشت، این است که ابطال یک سند اعم از رسمی یا عادی باعث خواهد شد تا تمامی نقل و انتقالاتی که بعد از تنظیم آن سند صورت گرفته است، به خودی خود باطل و بلااثر شوند. در قالب بررسی یک پرونده به بررسی روند رسیدگی به خواسته ابطال سند پرداختیم.

 

 

 شروع دعوا

در دعوای حاضر خواهان دعوا شخصی است به نام آقای اکبر... که به منظور باطل کردن سند رسمی انتقال اموال غیرمنقول و وصیت‌نامه محضری در دادگاه دعوایی را مطرح کرده است. خواهان ابطال سند رسمی، دادخواست خود را به طرفیت خوانده آقای عزت... تنظیم و تقدیم دادگاه کرده است. عنوان دادخواست تقدیمی نیز عبارت است از:

 تقاضای صدور حکم مبنی بر ابطال سند رسمی و وصیت‌نامه محضری به انضمام تمامی هزینه‌ها و خسارات دادرسی.

خواهان پرونده در بخش مربوط به ضمایم دادخواست تقدیمی، فتوکپی تصدیق‌شده یک فقره سند رسمی مبنی بر انتقال بخشی از اموال و دارایی‌های غیرمنقول مورث توسط وی، فتوکپی تصدیق‌شده وصیت‌نامه محضری تنظیمی توسط مورث همچنین فتوکپی تصدیق‌شده گواهی انحصار وراثت تنظیمی توسط شورای حل اختلاف را ضمیمه پرونده کرده است.

خواهان دعوای فوق در بخش مربوط به متن دادخواست، مطالب خود را این‌گونه بیان کرده است: اینجانب وارث خانم اقدس... هستم. متاسفانه خوانده که با اینجانب نسبت برادری دارد، در اواخر عمر متوفی با نشان دادن محبت‌های ظاهری و سطحی که در واقع نسبت به مورث خود فریب، نیرنگ و یک نقشه از پیش تعیین شده بوده، مورث اینجانب را در زمان حیات وی، مجبور به انتقال یک‌سری از اموال و دارایی‌های خویش بر طبق سند رسمی انتقال و وصیت‌نامه محضری کرده است. با توجه به اینکه اینجانب وارث هستم و در واقع در اموال و دارایی‌های ایشان ذی‌نفع هستم، نسبت به اسناد تنظیمی مربوط به ارثیه مذکور درخواست ابطال آنها و بازگشت آنان به اموال موروثی و متعاقبا حکم به تقسیم آن اموال و دارایی‌ها بر طبق قواعد ارث را دارم.

 

 روند رسیدگی

پس از تکمیل دادخواست، با تعیین زمان جلسه دادرسی، این زمان به طرفین دعوا ابلاغ ‌شد. طرفین دعوا نیز متعاقبا در روز تعیین‌شده در دادگاه حاضر شدند. خواهان اظهارات خود را به شرح دادخواست و لایحه تقدیمی مستند کرد. خوانده پرونده نیز در دفاع از خویش به قاضی پرونده اظهار کرد که مورث در کمال صحت و سلامت اموال مورد اختلاف حاضر را با کمال رضایت به وی منتقل کرده است و به هیچ وجه فریب و نیرنگی نیز حادث نشده است. 

 

 رای دادگاه

قاضی شعبه در کنار ملاحظه اصل دو سند رسمی فوق همچنین اصل گواهی حصر وراثت ختم رسیدگی را اعلام و به شرح ذیل رای خود را صادر کرد:

در خصوص دادخواست آقای اکبر... فرزند طاهر به طرفیت خوانده آقای عزت... فرزند طاهر به خواسته صدور حکم مبنی بر ابطال سند قطعی و ابطال وصیت­نامه محضری تنظیمی از سوی مرحومه خانم اقدس به انضمام مطالبه تمامی هزینه‌ها و خسارات دادرسی که ماحصل دادخواست خواهان به این شرح است که مرحومه مورث طرفین دعوا است و خوانده دعوا که طبق مدارک موجود، با حیله، فریب، نیرنگ و با محبت‌های ظاهری در اواخر عمر مرحومه خانم... طاهری ایشان را مجبور کرده است که قسمتی از اموال و دارایی‌های غیرمنقول خود را قبل از فوت به موجب اسناد رسمی موضوع خواسته خواهان، به خوانده منتقل کند و اکنون ایشان با تقدیم دادخواست از محضر دادگاه تقاضا کرده است تا اموال منتقل شده مجدد با ابطال اسناد اخیر، به حالت اولیه برگشته و به عنوان ماترک و ارثیه مرحومه بین طرفین دعوا مطابق قواعد ارث و سهم‌­الارث ایشان تقسیم شود. خوانده دعوا نیز در مقام دفاع از خود بیان داشته است که مرحومه خانم... طاهری در کمال صحت و سلامت عقلی و جسمانی اقدام به تنظیم اسناد رسمی موضوع دعوا کرده است و هیچ دلیلی به منظور ابطال اقدامات حقوقی و تنظیم اسناد فوق توسط ایشان وجود ندارد. به این ترتیب تقاضای رد دادخواست تقدیمی را از محضر دادگاه کرده است.

دادگاه نظر به اینکه: اسناد مستند دادخواست، اسنادی رسمی هستند که هر گونه خدشه به مفاد آن مستلزم ارایه دلیل و مدرک است و ادعای مطروحه از جانب خواهان دعوا مبنی بر فریب دادن مرحومه توسط خوانده نیز خللی بر صحت و مبانی اسناد مذکور با توجه به اصول لزوم و صحت قراردادها وارد نمی­‌آورد. به این دلیل که اسناد مورد بحث در زمان حیات مورث طرفین دعوا تنظیم شده است و نامبرده نیز دارای اهلیت به منظور هر گونه دخل و تصرف در اموال خود بوده است به این ترتیب با توجه به مراتب مذکور، خواسته خواهان غیرثابت تشخیص داده می‌شود و مستند به مواد  قانونی حکم به بطلان دعوای خواهان صادر و اعلام می­شود. رای صادره توسط این دادگاه حضوری و ظرف بیست روز پس از ابلاغ، قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه‌های تجدیدنظر استان تهران است.

 

 بررسی رای

با توجه به اینکه هیچ دلیل و مدرکی از سوی خواهان دعوا مبنی بر اجبار و اکراه یا فریب و سوءاستفاده از مرحومه به عنوان مورث طرفین دعوا که منجر به انتقال اموال موضوع دعوا شده است، به محضر دادگاه ارایه نشده است و نظر به اینکه بنا بر ظاهر و اصل، مورث در صحت و سلامت کامل عقلانی به سر می­برده و دارای اهلیت بوده است، با عنایت به اینکه هر فردی که از سلامت قوای دماغی برخوردار است تا آخرین لحظه حیات خویش می­تواند از حقوق مالکانه خود کمال انتفاع را برده و اموال خویش را به هر شخصی اعم از وراث و غیروراث منتقل کند. علاوه بر این با توجه به اینکه اصل بر صحیح بودن قراردادهاست، مگر اینکه خلاف آن ثابت شود، به نظر می‌رسد که هیچ دلیل موجه و قابل قبولی از طرف خواهان دعوا ارایه نشده است و صرف ادعای وی نمی‌تواند از طرف دادگاه مورد پذیرش واقع شود. نکته دیگر اینکه اسناد رسمی درباره طرفین و وراث و قائم مقام قانونی آنان معتبر است. این موضوع را ماده 1290 قانون مدنی تاکید می‌‌کند. نکته دیگر اینکه از نظر حقوقی در صورت فریب و اکراه، معامله و قرارداد غیرنافذ است، نه باطل. در همین جا بهتر است اصطلاح غیرنافذ و بطلان توضیح داده شود.

عدم نفوذ و بطلان: زمانی که یک قرارداد باطل می‌شود، از اساس حذف شده و دیگر اثری نسبت به طرفین قرارداد نخواهد داشت، اما غیرنافذ شدن قرارداد اصطلاحی است میان صحت و بطلان قرارداد. در این وضع قرارداد صحیح فرض نمی‌شود، زیرا ارکان عقد کامل نیست، اما نیاز به عنصری دارد تا به یک قرارداد صحیح تبدیل شود. مثال بارز عدم نفوذ یک عقد، فروش مال دیگری به طور فضولی و بدون رضایت وی است. در این حالت عقد غیرنافذ محسوب می‌شود و در صورتی که مالک مال فروخته شده، بعدا رضایت خود را نسبت به این قرارداد اعلام کند، عقد صحیح و در غیر این صورت عقد باطل خواهد شد. به عنوان نمونه در صورت مستی، بیهوشی و خواب و فقدان قصد و صوری بودن و خلاف نظم عمومی و اخلاق حسنه بودن است که معامله باطل می‌شود و می‌توان ادعای بطلان قرارداد را مستند به مواد 195 و 217 قانون مدنی کرد.به نظر می‌رسد که رای مذکور در فوق توسط قاضی دادگاه به طورصحیح و منطبق بر موازین قانونی صادر شده است.

 

افراز

لازم به یاد آوری است که تا سال ۱۳۵۷ افراز املاک در صلاحیت دادگاههای عمومی (حقوقی دو) قرارداشت در سال۱۳۵۷ به سبب اینکه رسیدگی به امر افراز در دادگاهها تابع تشریفاتی طولانی بود و این امر سبب طولانی شدن مراحل افرازگشته ونهایتا شرکای مشاعی را در وضعیت نامطلوب اشاعه باقی می گذارد قانون افرازو فروش املاک مشاع در مورخ ۲۲/ ۸/ ۵۷ به تصویب رسیده و آئین نامه اجرائی آن نیز در بیستم اردیبهشت ماه سال پنجاه هشت به تصویب وزارت دادگستری رسید . طبق ماده یک این قانون افراز املاکی که جریان ثبتی آن به پایان رسیده (۱) اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده و یا نشده باشد ،به عهده واحد ثبتی محول محل وقوع ملک محول گردید (۲) اما به سبب رعایت حقوق اقشار خاص و برخی مقررات موجود به طور کامل این صلاحیت از محاکم سلب نگردیده و در سه مورد محاکم مجاز به انجام افراز می باشند :

▪ اول اینکه با توجه به اینکه تصمیم مسئول واحد ثبتی یک تصمیم اداری است به شرکاء مشاعی این حق داده شده تا ظرف مهلت قانونی بتوانند در دادگاه عمومی به تصمیم واحد ثبتی اعتراض نمایند .

▪ دوم موردی که جریان ثبتی ملکی به پایان نرسیده است .

▪ سوم زمانی که بین شرکای مشاعی محجوری وجود داشته باشد که در خصوص مورد اخیر به استناد رای وحدت رویه شماره۲۹/۵۹-۱۵/۱/۱۳۶۰ و ماده ۳۱۳ از قانون امور حسبی دادگاه اقدام به تقسیم خواهد نمود . البته موارد دیگری نیز وجود دارد که دادگاهها در مقام افراز اقدام می کنند مانند : پرونده های تقسیم ترکه به شرطی که در میان اموال متوفی مال منقولی وجود داشته باشد .صرف نظر از موارد فوق الذکر در خصوص املاک اصل بر صلاحیت اداره ثبت محل وقوع ملک می باشد .

حال که دیدیم در امر افراز اصل بر صلاحیت ادارات ثبت است باید منظور و نظر مقنن را در خصوص صلاحیت تعریف نماییم. صلاحیت در لغت به معنی شایستگی معنی شده است . در ترمینولوژی حقوقی در ذیل تعریف صلاحیت آمده است : عبارت است از اختیار قانونی یک مامور رسمی برای انجام پاره ای از امور مانند صلاحیت دادگاهها و صلاحیت مامور دولت در تنظیم سند رسمی . به عبارتی دیگر می توان چنین گفت که صلاحیت همانا امکانی است برای انجام دادن عملی و یا نهی از آن . در مقررات موضوعه و عرف حقوقی منظور از صلاحیت امکان رسیدگی ، اظهار نظر در خصوص یک مسئله می باشد . فلذا منظور از صلاحیت یک دادگاه امکان رسیدگی و صدور حکم نسبت به یک موضوع می باشد . فلذا از آنجا که مقنن کاری عبث انجام نمی دهد سلب هر گونه مجوز لازم و یا اختیار لازم از مرجع صلاحیت دار در راستای رسیدگی به مسئله بر خلاف نظر مقنن خواهد بود . درنتیجه بنابر قاعده معروف ـاذن در شی اذن در لوازم آن می باشدـ مرجع صلاحیت دار برای انجام ماموریت خود حق توسل به کلیه اقدامات قانونی لازم را در چهارچوب قانونی خواهد داشت . موید مطلب قسمت اخیر ماده یک قانون افراز و فروش املاک مشاع بوده که مقرر می دارد اداره ثبت با رعایت کلیه قوانین و مقررات ملک مورد تقاضا را افراز می نماید .

فلذا از مجموع این ماده و کلیت قانون چنین استنباط می گردد که اداره ثبت با کلیه اختیارات لازم مکلف است به درخواست های افراز رسیدگی و تصمیم خود را اعلام نماید و تنها در یک مورد استثنا حق دارد از رسیدگی به افرازخودداری نموده وآن همانا موضوع تبصره ذیل ماده یک بوده که مقرر می دارد درمواردی که برای ملک سند معارض صادره شده تا زمان رفع تعارض اقدام به افراز نخواهد شد .

برای انجام عملیات افراز بنا بر روش معمول بدوا متقاضیان با مراجعه به قسمتی از اداره مربوطه با خرید برگه هایی شبیه به دادخواست ، درخواست خود را به رئیس اداره تقدیم می نمایند (۳) رئیس اداره ثبت پس از وصول درخواست متقاضی افراز ، ضمن دستور بر ثبت تقاضا ، بر اساس مقررات قانون افراز و فروش املاک مشاع موضوع را به نماینده اداره ثبت ارجاع و نماینده مربوطه به بررسی پایان یافتن جریان ثبتی و اخذ گواهی های لازم از دفتر بایگانی ، املاک و بازداشتی پرداخته وسپس موضوع را به رئیس واحد ثبتی گزارش می نماید. پس از قرائت گزارش نماینده ثبت و اطمینان از پایان یافتن جریان ثبتی و عدم وجود سند مالکیت معارض ، رئیس واحد ثبتی موضوع را به نقشه بردار ( مهندس) اداره ثبت ارجاع و نامبرده طبق ماده ۳ آئین نامه اجرایی کلیه شرکا را جهت انجام افراز دعوت می نماید .

قبل از طرح سئوالات و پاسخ بدانها نکاتی را خاطر نشان می سازد . اکثریت قریب به اتفاق کسانی که جهت افراز املاک به ادارات ثبت مراجعه می نمایند کسانی هستند که با شرکای خود دارای اختلاف می باشند و احتمالا راههای مسالمت آمیز را رفته و نتیجه ای حاصل ننموده اند . بنابراین عموما یا دارای سند مالکیت نیستند چرا که این اسناد غالبا وراثتی بوده و در ید یکی از وراث قرارداشته و یا اسناد متحد بوده که معمولا در ید یکی از شرکا می باشد . از طرفی شریک دیگرکه مخالف افراز و یا فروش بوده به طور عرف از هرگونه کارشکنی درراستای جلوگیری از امر افراز و یا فروش دریغ نخواهد ورزید . فلذا با عنایت به روح قانون و سبب ایجاد صلاحیت از مراجع قضائی به اداره ثبت که همانا سرعت بخشیدن به افراز بوده می بایست با مسائل ذیل برخورد وسئوالات را پاسخ داد . سئوالات طرح شده همگی ناشی از رویه های مختلف ادارات ثبت بوده که ذیلا بدان اشاره می گردد .

اهمیت امضاء

جزوه ای حقوق ثبت اسناد   جلسه سوم مورخه 20/01/1394 دانشگاه آزاد دامغان رشته حقوق ثبت اسنادو املاک دوره ای کارشناسی ارشد    استاد: دکتر سلطانی

امضاء: هر نوشته ای منتسب به اشخاص در صورتی قابل استناد است که امضاء شده باشد امضا نشان تایید اعلان های مندرج در سند پذیرش تعهد های ناشی از آن است و پیش از امضاء نوشته را باید طرحی به حساب آورد که موضوع مطالعه است.و اگر سند امضاء نشده باشد ناقض بوده و مهمترین رکن هرسند که امضاء می باشد آن را ندارد هر چند ممکن است به عنوان قرینه و تایید کننده سایر ادله مستند قرار گیرد.

به عنوان مثال:اگر اصالت سند امضاء شده انکار گردد(سند عادی) و ارائه کننده آن ضمن استناد به نظر یه کارشناسی و تحقیق از گواهان نوشته بی امضاء از منکر را ارائه دهد که اقرار به تعهد خود کرده است دادگاه نوشته را به عنوان مستند  اقرار نمی پذیرد و لی می تواند آن را قرینه اماره ای بر اصالت سند امضاء شده انتساب نماید.

لزوم امضاء سند در تعریف ماده1284 ق م نیامده است: ولی  نه تنها از اصول کلی حقوقی و عرف این رکن سند به خوبی استفاده می شود در قوانین گوناگون نیز قانونگذر صراحتاً به امضاء اشاره کرده از جمله ماده 1293 ق م : مقرر دارد در صورتی که سند توسط مامور رسمی تنظیم شده و مامور صلاحیت تنظیم سند را نداشته باشد اگر سند مذکور دارای امضاء باشد حکم سند عادی را دارد. بنابراین از این ماده می توان استنباط کرد اگر سندی دارای امضاء نباشد حکم سند را ندارد ولی ماده 1301 ق م مقرر می دارد امضاء ای که در ذیل نوشته یا سند می باشد به ضرر امضاء کننده دلیل است مفهوم مخالف نوشته ای که فاقد امضاء باشد دلیل محسب نمی گردد.ماده 1304 ق م : مقرر میدارد هرگاه امضاء ای تعهدی در خود تعهد نامه نشده باشد به عبارت دیگر تعهد امضاء نشده باشد ولی در یک سند دیگری که اشاره به تعهد نامه گردیده و آن تعهد امضاء شده باشد دلیل بر صحت محتویات تعهد نامه می باشد.

ماده 1284 ق م : سند عبارت است از هر نوشته که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد.

ماده  1293 ق م:

هر گاه سند به وسیله‌ی یکی از مأمورین رسمی تنظیم اسنادتهیه شده لیکن مأمور، صلاحیت تنظیم آن سند را نداشته و یا رعایت ترتیبات مقرره‌ی قانونی را در تنظیم سند نکرده باشد سند مزبور در صورتی که دارای امضا یا مهر طرف باشد، عادی است

ماده 1297 ق م : دفاتر تجارتی در موارد دعوای تاجری بر تاجر دیگر در صورتی که دعوی از محاسبات و مطالبات تجارتی حاصل شده باشد دلیل محسوب می‌شود مشروط بر این که دفاتر مزبوره مطابق قانون تجارت تنظیم شده باشد.

 ماده ۱۲۹۸ق م : دفتر تاجر در مقابل غیر تاجر سندیت ندارد. فقط ممکن است جزء قرائن و امارات قبول شود لیکن اگر کسی به دفتر تاجر استناد کرد نمی‌تواند تفکیک کرده آن چه را که بر نفع او است قبول و آن چه که بر ضرر او است رد کند مگر آن که بی‌اعتباری آن چه را که برضرر اوست ثابت کند

ماده 223 ق تجارت که در شرایط برات قانونگذار امضاء را یکی از شرایط اساسی برات نموده اگر برات فاقد امضاء یا مهر باشد فاقد اعتبار است.

ماده  307 ق تجارت: فته طلب سندی است که بموجب آن امضاء کننده تعهد می کند مبلغی در موعد معین یا عندالمطالبه در وجه حامل یا شخص معین .........  در بیان ارکان سفته و ماده 310 و311 ق تجارت در تعریف چک در مورد چک که امضاء یکی از ارکان اساسی چک می باشد.310 قانون تجارت: چک نوشته ای است که به موجب آن صادر کننده وجوهی را که در نزد محال علیه دارد کلاً یا بعضاً مسترد یا به دیگری واگذار می نماید.

ماده 278و 279 قانون امور حسبی : در مورد وصیت  نامه های که باید دازای امضاء باشد که وصیت نامه خود نویس و سری و دیگر نویس باید  دارای امضاء باشد

مادتین 63 و 65 قانون ثبت : در این عبارت است که امضاء ثبت سند پس از قرائت آن توسط طرفین معامله یا وکلا آنها دلیل رضایت آنها خواهد بود با عنایت به مراتب فوق که امضاء رکن اساسی و اعتبار اسناد قلمداد کرده چندان زیاد است که بی هیچ تردیدی در لزوم و اهمیت امضاء سند باقی نمی گذارد.

و لی با وجود این  در بعضی موارد خاص قانونگذار استثنایی گذاشته  که نوشته ای بی اضاء نیز معتبر شناخته است.

ماده 1297 ق م : مقرر می دارد دفاتر تجارتی در مورد دعوای تاجر بر تاجر دیگر در صورتی که دعوا از محاسبات و مطالبات تجارتی حاصل شده باش دلیل محسوب می شود مشروط بر اینکه دفاتر مطابق قانون تنظیم گردیده باشد.

ماده 1298 ق م : مقرر می دارد دفاتر تاجر در مقابل غیر تاجر سندیت ندارد و فقط ممکن است جزوء قراین و امارات قرار گرفته باشد لیکن اگر کسی به دفتر تاجر استناد نماید نمی تواند تفکیک کرده آنچه به نفع اوست قبول و آ>چه به ضررش باشد را رد کند و مگر اینکه بی اعتبار آنچه به ضرر ثابت شده با عنایت به مراتب فوق نباید از یک حکم خاص به تردید افتاد زیرا قانونگذار بر پایه تشریفات و آثار این دفاتر ثبت واقعه یا طلب و یا تعهدی را درآن در حکم امضاء دانسته و از داوری عرف هم در این زمینه حکم نمایند.سندیت دفاتر تجارتی ویژه ای بازرگانان است .

2-همچنین است حکم ماده 1302 ق م درباره اعتبار نوشته های بی امضاء در حاشیه و ذیل و ظهر سندی که در ید ابراز کننده است و بی اعتباری تمام و یا بخشی از آن را اعلام میکند چرا که بر مبنای اماره ای ناشی از محل وقوع نوشته چنین فرض می شود که نوشته امضاء شده است. بشرح ذیل:

 

1- طبق ماده 1302 قانون مدنی  2-دفاتر تجارتی تجار بر له  وعلیه تاجر طبق ماده 1297 قانون مدنی و 1298 قانون مدنی  

در صورتی که امضاء رکن اساسی هر سند محسوب میشود.